Avui en dia una compravenda d’un immoble està revestit d’una gran complexitat documental i tècnica. Efectivament, essent que es tracta d’operacions d’alta rellevància econòmica i vital, són molts els condicionants que s’han de tenir en compte.

Per tant, si es fa comptes vendre un immoble convé tenir preparada la següent documentació

1.- NOTA REGISTRAL.

El primer de tot convé treure una nota registral per tal de comprovar que l’immoble està inscrit a nom del titular i les càrregues del mateix. Es tracta d’una gestió senzilla i econòmica que fins i tot es pot fer per internet.

2.- CADASTRE

Es aconsellable treure la fitxa cadastral de la finca. El més probable és que no estigui coordinat amb el registre de la propietat. Això no obstant, encara que no sigui obligatori, resulta aconsellable, sobretot si es tracta d’una finca rústica. Per a la seva coordinació serà necessari un plànol topogràfic amb les coordenades georeferenciades.

3.- DOCUMENTACIÓ URBANÍSTICA

Sens dubte es tracta d’un punt essencial. Resulta convenient tenir:

a.- certificat de final d’obra dels tècnics (arquitecte, aparelladors, enginyers…)

b.- certificat de final d’obra de l’ajuntament.

c.- projecte bàsic

d.- projecte d’execució

e.- cèdula urbanística. És un certificat acreditatiu de les circumstàncies urbanístiques de la finca, solar o parcel.la, emès per l’Ajuntament corresponent.

f.- certificat municipal d’inexistència d’expedients d’infracció urbanística. S’ha convertit en un pràctica habitual exigir aquest document en qualsevol compravenda, per la qual cosa és recomanable tenir-ho ja que hi ha ajuntaments que solen tardar mesos en confeccionar-la

e.- foto aèries. Tot i no ser absolutament imprescindible, potser útil per tal d’acreditar l’antigüetat de les construccions. Hi ha una empresa pública SITIBSA i una de privada que tenen un stock de fotografies aèries de les darreres dècades.

f.- Com sigui que la realitat urbanística és complexa i molt sovint determinant en la decisió de la compravenda, cal considerar la possibilitat d’encarregar un informe urbanística a un tècnic. Potser que tot i que hagi un certificat de final d’obra de l’ajuntament i dels tècnics, la realitat física divergesqui del que consta al projecte bàsic i d’execució (s’han fet obres amb posterioritat, s’ha produït un error en els certificats…), la qual cosa pot derivar en problemes de compliment contractual ja que se solen incloure clàusules Standard al contracte de concordança entre la realitat física i el que consta als projectes. Problemes que poden posar en perill la compravenda mateixa.

4.- CÈDULA D’HABITABILITAT

En qualsevol transmissió per venda, lloguer o cessió d’ús s’ha d’incorporar una còpia de la cèdula d’habitabilitat vigent. En cas que no es disposi de cèdula o de qualificació, s’ha de fer constar expressament aquest fet en el contracte o l’escriptura

A més a més es tracta d’un document essencial, necessari per:

a.- Contractació amb empreses subministradores i comercialitzadores dels serveis d’energia elèctrica, aigua, gas i telecomunicacions

b.- En cas que es vulgui obtenir la llicència per comercitzar lloguer turístic.

5.- CERTIFICAT D’EFICÈNCIA ENERGÈTICA

Des del 2013 és necessari per a qualsevol compravenda. En cas que no se’l tengui se’l pot encarregar a un tècnic. La seva elaboració potser ràpida i no molt cara.

6.- ALTRA DOCUMENTACIÓ

En la compravenda s’entrega:

a.- IBI. Es prudent mantenir el resguard del pagament dels darrers quatre anys

b.- Taxa de residus sòlids urbans

c.- Darrers rebuts de subministraments dels darrers mesos (aigua, electricitat, gas…)

d.- Manual d’instruccions d’ús i manteniment de l’edifici i les seves instal.lacions.

7.- COSTES

Si es tracta d’una finca que limita amb la mar, és convenient treure un certificat de Demarcació de Costes, que la finca no està afectada per la Llei de Costes de 1988, especialment si és dins el denominat domini públic marítim (10m)

8.- PERMISOS MILITARS

Per últim cal tenir en compte que si el que es ven és una finca rústica i el comprador és un estranger que no pertanyi a la Unió Europea s’haurà de demanar autorització per a la compravenda al Ministeri de Defensa. Aquesta exempció també s’ha aplica a altres països europeus també assimilats al règim de la Unió Europea.

Tenir o no aquesta documentació pot determinar l’èxit de la compravenda, ja que un endarreriment burocràtic i la pèrdua de temps pot perjudicar la transacció, per la qual cosa aconsellam tenir enllestida la documentació.