Heutzutage ist der Prozess des Verkaufs einer Immobilie wesentlich komplexer als man zunächst annehmen könnte.

Diejenigen Personen, die sich mit dem Gedanken tragen, ihre Immobilie zu verkaufen, sollten daher die folgenden Unterlagen/Dokumente bereithalten:

 

  • Grundbuchauszug

Den Grundbuchauszug bekommt man einfach und kostengünstig per Internet. Er gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse und die eingetragenen Belastungen wie Hypotheken, Wegerechte etc.

 

  • Auszug aus dem Kataster

Auch den einfachen Katasterauszug bekommt man online. Oftmals stimmen die Angaben (Grundstücksgrösse, Begrenzungen etc.) nicht mit den Angaben im Grundbuch überein.

Auch wenn die Anpassung der Informationen im Kataster und im Grundbuch nicht obligatorisch ist, so ist es doch ratsam, besonders bei ländlichen Grundstücken (den sog. rústicos). Dazu ist ein von einem Topografen erstellter Plan mit den genauen Koordinaten des Grundstücks und der Gebäude notwendig.

 

  • Informationen/ Dokumente zu der städtebaulichen Situation der Immobilie

Ohne Zweifel ist dies einer der wichtigsten zu prüfenden Punkte. Folgende Dokumente sind unerlässlich:

  • Zertifikat über die Bauabnahme des Architekten, Bauleiters etc.
  • Zertifikat über Bauabnahme durch die Gemeinde
  • Basisbauprojekt (proyecto básico)
  • Projekt zur Durchführung des Baus (proyecto de ejecución de obra)
  • „cedula urbanistica“, wird ausgestellt vom der zuständigen Gemeinde und gibt Auskunft über die städtebauliche Situation der Liegenschaft
  • Bescheinigung der Gemeinde, dass keine Verfahren wegen Verstösses gegen städtebauliche Vorschriften anhängig sind.
  • Luftaufnahmen, auch wenn diese nicht zwingend notwendig sind, können sie doch hilfreich sein um das Alter der Gebäude zu belegen. Die Firma SITIBSA hat Fotos Luftaufnahmen der letzten Jahre
  • Gutachten eines Architekten: nicht selten ist die urbanistische Situation der Immobilie, also die Frage ob diese auch tatsächlich komplett gemäss den entsprechenden städtebaulichen Vorgaben der zuständigen Behörden erbaut worden ist, kaufentscheidend. Daher raten wir besonders bei ländlichen Immobilien dazu, ein Gutachten eines Architekten einzuholen, welches Aufschluss über eventuell nicht vorschriftsgemäss errichtete Gebäude(-teile) und eine mögliche Legalisierung derselben gibt. Nicht selten kommt es vor, dass zwar das Dokument über die Bauabnahme des Architekten und der Gemeinde vorliegt, das tatsächlich errichtete Gebäude aber abweicht von dem ursprünglich genehmigten Bauprojekt, z.B. weil nachträglich Baumassnahmen durchgeführt wurden oder Fehler bei der Erstellung der Dokumente gab. Dies kann zu erheblichen, den Verkauf gefährdenden Problemen bei der Erfüllung des Vertragserfüllung führen, vor allem, wenn in den Kaufverträgen Klauseln enthalten sind, in denen der Verkäufer bestätigt, dass die Realität der Immobilie mit den Projekten, Zertifikaten etc. übereinstimmt.

 

  • Wohnbarkeitsbescheinigung

Bei jedwerder Übertragung durch Verkauf, Vermietung oder Nutzungsüberlassung ist eine Kopie der gültigen Wohnbarkeitsbescheinigung beizufügen. Sollte diese nicht vorhanden sein, so muss dieser Umstand unbedingt in dem jeweiligen Vertrag oder in der Urkunde ausdrücklich angeben werden.

 

Ausserdem ist die Wohnbarkeitsbescheinigung notwendig für:

a.- Verträge mit Versorgungsunternehmen für Strom, Wasser, Gas und Telekommunikation

b.- Beantragung einer Lizenz touristischen Vermietung.

 

  • Energieeffizienzzertifikat

Seit 2013 ist dies notwendig bei jedwedem Verkauf einer Immobilie. Sollte dieses nicht vorhanden sein, so kann dies zeitnah und kostengünstig von einem autorisierten Techniker erstellt werden.

 

  • Andere Unterlagen

Bei einem Verkauf müssen ausserdem folgende Unterlagen vorgelegt werden:

 

a.- Beleg über die gezahlte Grundsteuer an die Gemeinde („impuesto sobre bienes inmuebles“, sog. IBI) der letzten 4 Jahre

b.- Beleg über die gezahlte Gebühr für die Müllentsorgung an die Gemeinde der letzten 4 Jahre

c.- Letzte Rechnungen der Versorgungsunternehmen (Wasser, Strom, Gas …)

d.- Gebäudebuch

  • Bescheinigung der Küstenbehörde

Grenzt die zu veräussernde Liegenschaft an die Küste an, so sollte eine Bescheinigung der Küstenbehörde vorliegen aus der hervorgeht, dass die Liegenschaft nicht betroffen ist von dem Küstengesetz von 1988, insbesondere dann, wenn die Immobilie innerhalb des Küstenstreifens von 10 m liegt, die öffentlich- gemeinschaftlich maritimes Eigentum darstellt.

 

  • Erlaubnis des Verteidigungsministeriums

Schließlich muss berücksichtigt werden, dass bei einem Verkauf einer ländlichen Liegenschaft („rústico“) an einen Käufer, dessen Wohnsitzt sich nicht in einem Mitgliedsland der EU befindet, eventuell eine Einverständniserklärung des Verteidigungsministeriums notwendig sein kann.

 

Ob all diese Dokumente vorhanden sind oder nicht, kann oft verkaufsentscheidend sein. Müssen die Dokumente erst beantragt werden, wenn ein potentieller Käufer gefunden ist, so bedeutet dies eine bürokratische Verzögerung und der Zeitverlust kann der Transaktion schaden. Daher sollten diejenigen Personen, die sich mit dem Gedanken tragen, ihre Immobilie zu verkaufen, sich bei Zeiten darum bemühen, alle notwendigen Unterlagen zu besorgen.