(LLEI 3/2019 DE 31 DE GENER, AGRÀRIA DE LES ILLES BALEARS)

La llei 3/2019 de 31 de gener agrària de les Illes Balears ha establert una nova regulació de dret de retracte legal que pot tenir una incidència en el dinàmic mercat immobiliari balear.

L’article 109 de la llei estipula:

  1. Els consells insulars han de fomentar la concentració de finques amb la finalitat de promoure el manteniment i el millor aprofitament de les explotacions agràries, i incrementar-ne la rendibilitat.
  2. Tenen dret de retracte els propietaris de terres contigües a les vendes de finques rústiques de menys d’una hectàrea de superfície o inferiors a la unitat mínima de conreu. Si dues o més finques contigües usen el retracte al mateix temps, té preferència qui sigui propietari de la terra contigua de menor cabuda, i si ambdues tenen la mateixa, el primer que ho sol·liciti
  3. D’acord amb l’article 27 de la Llei 19/1995, de 4 de juliol, de modernització de les explotacions agràries, i en els seus termes, tenen el dret de retracte els propietaris de finques adjacents que són titulars d’explotacions prioritàries, si es tracta de la venda d’una finca rústica d’una superfície inferior al doble de la unitat mínima de conreu

 

Observam com la llei agrària de les Illes Balears contempla dos retractes, els dret de retracte dels propietaris de finques considerades explotacions prioritàries regulat a l’apartat tercer i el dret de retracte regulat a l’apartat segon.

 

I.- DEL RETRACTE DE FINQUES RÚSTIQUES CONTIGÜES INFERIORS A LA UNITAT MÍNIMA DE CONREU.

El paràgraf segon de l’article 109 atorga als propietaris de finques rústiques contigües, un dret de retracte en el cas de vendes de finques de menys d’una hectàrea de superfície o inferiors a la unitat mínima de conreu.

 

I.1.- DE LA UNITAT MÍNIMA DE CONREU

I que s’entén per unitat mínima de conreu?

L’article 108 de la mateixa llei ho defineix com:

Article 108 Unitat mínima de conreu i forestal

  1. La unitat mínima de conreu, als efectes que preveu la Llei 19/1995, de 4 de juliol, de modernització de les explotacions agràries, és la superfície suficient que ha de tenir una finca rústica perquè les tasques fonamentals per conrear-la, utilitzant els mitjans normals i tècnics de producció, es puguin dur a terme amb un rendiment satisfactori tenint en compte les característiques socioeconòmiques de l’agricultura a la comarca o la zona.
  2. A la comunitat autònoma de les Illes Balears, segons l’aprofitament del terreny, l’illa o el terme municipal, en qualsevol classe de sòl, la unitat mínima de cultiu és la següent:
  3. a) Secà:

Eivissa i Formentera: 1,50 hectàrees.

Menorca: 3,0 hectàrees.

Artà, Capdepera i municipis de la serra nord de Mallorca (Andratx, Banyalbufar, Bunyola, Calvià, Deià, Escorca, Esporles, Estellencs, Fornalutx, Pollença, Puigpunyent, Sóller i Valldemossa): 3,50 hectàrees.

Resta de termes municipals de Mallorca: 2,50 hectàrees.

  1. b) Regadiu:

Formentera: 0,35 hectàrees.

Mallorca, Menorca i Eivissa: 0,50 hectàrees.

La determinació d’aquestes superfícies té rang reglamentari i pot ser modificada per l’administració pública competent en matèria agrària.

  1. En els supòsits de finques que s’estenguin per més d’un terme municipal, de creació d’un nou terme o d’alteració dels límits d’un terme municipal, s’han d’atendre les regles següents:
  2. a) Si la parcel·la que es vol segregar d’una finca s’estén per més d’un terme municipal, amb unitats mínimes de cultiu diferents, se li ha d’aplicar la de menor extensió.
  3. b) Si es crea un nou terme municipal, s’hi han d’aplicar les unitats mínimes de cultiu fixades pel municipi del qual procedeixen els terrenys. Si el nou municipi s’ha format per l’agregació o la segregació de diversos municipis que tenguin unitats mínimes de cultiu diferents, se li ha d’aplicar la de menor extensió.
  4. c) Si s’alteren els límits d’un terme municipal, els terrenys segregats s’han de sotmetre a les unitats mínimes de cultiu fixades per al terme municipal al qual s’agreguen.
  5. La unitat mínima forestal és la mateixa que la unitat mínima de cultiu en secà.

 

I.2.- DE LA INTEGRACIÓ I INTERPRETACIÓ D’AQUEST DRET DE RETRACTE.

Crida l’atenció que l’escassa regulació que ha fet el legislador d’aquest dret, ja que tret del contingut a la segona frase de l’apartat segon d’aquest article 109 (“Si dues o més finques contigües usen el retracte al mateix temps, té preferència qui sigui propietari de la terra contigua de menor cabuda, i si ambdues tenen la mateixa, el primer que ho sol·liciti”), res més es regula.

No es regula el termini per l’exercici del retracte, ni el contingut d’aquest dret de retracte.

Ens trobam davant una tasca d’integració i interpretació, que al nostre entendre ens ha de dur al marc normatiu fixat a l’article primer de la Compilació de Dret Civil de les Illes Balears.

L’apartat primer de l’article primer estipula:

“Article 1

  1. El Dret civil de les Illes Balears es composa pels drets civils històrics de les illes de Mallorca, de Menorca i d’Eivissa i Formentera, d’acord amb la tradicional divisió per llibres d’aquesta Compilació; per les normes autonòmiques que afectin la matèria de dret civil, dins del marc de les competències estatutàries; pel costum i pels principis generals del dret civil propi.

 

La Llei 3/2019 de 31 de gener agrària de les Illes Balears és una norma autonòmica i com sigui que regula un dret de retracte, es tracta sens dubta d’una norma civil.

El seu apartat segon d’aquest article primer de la Compilació, estableix:

  1. Les fonts del Dret civil de les Illes Balears són: la Compilació i les normes autonòmiques que afectin la matèria de dret civil, el costum i els principis generals del dret civil propi.

 

Com sigui que la Llei 3/2019 de 31 de gener agrària de les Illes Balears afecta una matèria de dret civil, esdevé font del Dret civil de les Illes Balears.

 

El punt primer de l’apartat tercer de l’article primer de la Compilació

  1. Regles generals del dret civil de les Illes Balears:

1a. Les disposicions del dret civil propi són les normes d’aplicació preferent.

 

L’article 1.523 del Codi Civil regula el retracte legal de finques rústiques. D’acord amb el que estableix la regla anteriorment transcrita hauríem d’entendre per tant que el dret de retracte contemplat a la llei agrària 3/2019 és d’aplicació preferent.

Tot i això, el retracte legal regulat a la llei agrària 3/2019 presenta nombroses llacunes, per la qual cosa, encara que tengui caràcter preferent, serà necessari omplir aquestes llacunes acudint al Codi civil, si bé amb les prevencions establertes en aquest article primer, tercer apartat, en concret, els punts tercer a cinquè de la Compilació de dret civil de les Illes Balears:

3a. La integració de l’ordenament juridicocivil balear es farà d’acord amb els principis generals del dret que l’informen.

4a. En l’aplicació del dret civil propi, aquest ha de ser interpretat d’acord amb els principis generals que l’informen i, si es tracta de la interpretació d’una institució històrica, s’ha de prendre en consideració la tradició jurídica singular, continguda a les antigues lleis i els costums insulars; la doctrina dels doctors i les decisions de la Reial Audiència, quan existissin per aquella institució.

5a. Per manca de norma de dret civil propi, s’aplicarà, com a dret supletori, el dret civil estatal, sempre que la seva aplicació no sigui contrària als principis generals que informen el dret civil propi i que el buit normatiu no sigui volgut pel legislador balear, dins del marc de les seves competències. 6a. La jurisprudència del Tribunal Superior de Justícia de les Illes Balears i, si n’és el cas, del Tribunal Suprem, complementarà l’ordenament civil balear.”

 

Haurà d’examinar-se en cada cas si la llei agrària balear no conté la regulació, si la legislació supletòria que es vol aplicar no es contrària als principis generals del dret civil balear i finalment que el buit normatiu no sigui volgut pel legislador balear.

 

I.3.- DEL TERMINI PER EXERCIR EL RETRACTE

Aquest és una de les llacunes legals que ens trobam en la llei 3/2019. El
Codi civil al seu article 1.524 estableix un termini de 9 dies contats des de la seva inscripció al Registre de la Propietat i en el seu defecte, des que n’hagués tengut coneixement de la venda.

Per tant com sigui que no observam contradicció amb els principis generals del dret civil balear, ni que hagi estat una llacuna legal volguda pel legislador, al nostre parer la regulació continguda al Codi civil té caràcter supletori i per tant el dret de retracte contemplat a l’apartat segon de l’article 109 de la llei 3/2019, té aquest termini de 9 dies.

I.4.- DEL CONTENGUT DE L’EXERCICI D’AQUEST DRET DE RETRACTE

El mateix cal predicar del contingut de l’exercici d’aquest dret, davant la parca regulació continguda en l’article 109.2 de la llei 3/2019. Així s’haurà d’integrar amb la regulació del codi civil (articles 1.523, 1524 i 1.525).

Conseqüentment pel que fa al contingut:

1.- No existirà el dret de retracte a les terres contigües que estiguin separades per rierol, síquies, barrancs, camins o altres servituds aparents en profit d’altres finques (segon paràgraf de l’article 1.523 C.c.)

2.- Si dues o més finques contigües usen el retracte al mateix temps, té preferència qui sigui propietari de la terra contigua de menor cabuda, i si ambdues tenen la mateixa, el primer que ho sol·liciti (segona frase del segon apartat de l’article 109 de la Llei 3/2019, el qual és una transcripció el paràgraf tercer de l’article 1.523 C.c.). Aquí no hi ha llacuna legal.

3.- El comprador substitueix al venedor amb tots els seus drets i accions (art. 1.511 per remissió de l’art. 1.525 ambdós del C.c.)

4.- Qui exerciti el dret de retracte haurà de pagar al comprador, el preu de venda, les despeses de la venda i qualsevol altra despesa necessària i útil fetes a la finca venuda (art. 1.518 per remissió de l’art. 1.525, ambdós del C.c.).

 

I.5.- DEL CARÀCTER RÚSTIC DE LES FINQUES

El dret de retracte del segon apartat de l’article 109, va referit a finques rústiques.

La primera qüestió que ens hem de plantejar és que hem d’entendre per finques rústiques. La llei 3/2019 res diu sobre aquest punt. Tot i això, es tracta d’una llei agrària, no urbanística i a més a més al primer apartat de l’article 109 fixa “la concentració de finques amb la finalitat de promoure el manteniment i el millor aprofitament de les explotacions agràries, i incrementar-ne la rendibilitat”.

D’aquest apartat se’n pot deduir que la voluntat del legislador és la d’afavorir la concentració de finques, via dret de retracte, amb finalitat agrària. L’objectiu és crear finques més grans per millorar-ne l’explotació i rendibilitat de les mateixes.

I en aquest punt entenem que d’acord amb el punt sisè de l’apartat tercer de l’article primer de la Compilació de dret civil de les Illes Balears, seria aplicable la jurisprudència del Tribunal Suprem relativa a la temàtica:

“6a. La jurisprudència del Tribunal Superior de Justícia de les Illes Balears i, si n’és el cas, del Tribunal Suprem, complementarà l’ordenament civil balear.”

 

La jurisprudència del Tribunal Suprem ha fixat que el caràcter de rústic d’una finca no ve determinat per la seva qualificació com a tal al cadastre o als planejaments urbanístics, sinó per:

  1. la realitat de la seva situació en el camp o població,
  2. si hi ha una explotació agrícola, ramadera o un habitatge, indústria o comerç o per la preponderància d’un d’aquests elements, si ambdós concorren a la mateixa finca.

En aquest sentit resulta molt il.lustrativa els paràgrafs que a continuació reproduïm, del fonament primer de la sentència del Tribunal Suprem de 18 d’abril de 1997:

… Y desde luego no cabe la más mínima duda que correctamente, en la sentencia recurrida, se ha definido que la finca E, a pesar de su inclusión en el Catastro de fincas rústicas de Vizcaya y su calificación actual como suelo no urbanizable, no puede considerarse como rústica, por colindar con suelo urbano de Munguía en cuyo caso puede considerarse como incluida por su proximidad al Ayuntamiento del que dista trescientos metros, así como por los accesos de que dispone, y por último por el hecho relevante de no haber estado destinada a la explotación agrícola, ni en el momento de la compraventa ni en los treinta años anteriores . Con lo cual dicha sentencia cumple perfectamente lo que proclama la doctrina jurisprudencial de esta Sala, plasmada en las Sentencias de 8 mayo 1944 ( RJ 1944\664), 7 noviembre 1957 y 14 noviembre 1991 ( RJ 1991\8114).

Pero es más, los datos derivados de que la finca en cuestión esté inscrita en un registro público o tenga la calificación administrativa de suelo no urbanizable, no afecta para nada a la hermeneusis efectuada en la sentencia recurrida, puesto que la inscripción en dicho registro no da «per se» y sin más la naturaleza de rústica a una finca (S. 6 noviembre 1947 [ RJ 1947\1216]) y que la denominación de suelo no urbanizable, partiendo de la base de que jurídicamente dicha calificación constituye una categoría residual, porque la misma está integrada por los terrenos que no se clasifican como urbanos o urbanizables por el planeamiento en sentido amplio (Plan General, Normas Subsidiarias, Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano), pero sin, que ello, signifique que no puedan delimitarse dichas fincas, como de naturaleza urbana, a efectos, como en el presente caso, de la posibilidad o no de ejercitar sobre ellas el retracto legal de colindantes. Y así se infiere de una interpretación lógica del artículo 12 del Texto Refundido de 26 de junio de 1992 (RCL 1992\1468 y RCL 1993\485).

 

Per tant, entenem que la finca sobre la que se vol exercir el dret de retracte ha de tenir caràcter agrícola, en el sentit d’explotació agrícola o ramadera, la qual cosa considerant la situació del camp a les Balears, pot suposar una important limitació en el seu ús.

Per altra banda la llei 3/2019 sols parla que la finca objecte de retracte tengui el caràcter de rústica, però res diu de la pròpia finca del que exercita el dret de retracte. Entenem aquí que per aplicació subsidiària de la jurisprudència del Tribunal Suprem, seria també exigible a la pròpia finca de qui exercita el dret de retracte el caràcter de rústica.

 

I.6.- DE SI EL RETRACTE DE COMUNERS TÉ PREFERÈNCIA AL DE COLINDANTS FINQUES CONTIGUES.

L’article 1.524 del C.c. estipula al seu segon paràgraf, que el retracte de comuners exclou el de finques contigües. El que ens hem de demanar si aquest article és aplicable supletòriament, ja que la Llei 3/2019 no regula aquest punt.

Podria pensar-se que el legislador balear prioritza la concentració de finques per sobre del dret de retracte de comuners, la qual cosa plantejaria dubtes sobre la seva aplicabilitat amb caràcter supletori.

I.7.- DEL DRET RETRACTE QUAN EL COMPRADOR ÉS PROPIETARI D’UNA FINCA CONTIGUA.

Res diu sobre aquest punt la parca llei 3/2019 agrària de Balears i res regula el Codi civil. Tot i això hi ha una jurisprudència del Tribunal Suprem, (que entendríem que d’aplicació subsidiària) que determina que quan el comprador de la finca rústica és propietari d’una finca contigua a la mateixa, no existeix dret de retracte, ja que amb la seva adquisició facilita l’ampliació en extensió de la seva propietat, encara que hi hagi altres propietaris de finques contigües de menor cabuda.

 

III.- DEL RETRACTE DE LES EXPLOTACIONS AGRÀRIES PRIORITÀRIES

L’apartat tercer de l’article 109 de la Llei 3/2019 de 31 de gener agrària de les Illes Balears estableix:

  1. D’acord amb l’article 27 de la Llei 19/1995, de 4 de juliol, de modernització de les explotacions agràries, i en els seus termes, tenen el dret de retracte els propietaris de finques adjacents que són titulars d’explotacions prioritàries, si es tracta de la venda d’una finca rústica d’una superfície inferior al doble de la unitat mínima de conreu

 

La llei estatal 19/1995 de 4 de juliol de modernització de finques agràries, estipula al seu article 27, un dret de retracte:

Artículo 27 Retracto

  1. Tendrán el derecho de retracto los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones prioritarias, cuando se trate de la venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.
  2. Si fueren varios colindantes, será preferido el dueño de la finca que con la adquisición iguale o supere la extensión de la unidad mínima de cultivo. Si más de un colindante cumple esta condición tendrá preferencia el dueño de la finca de menor extensión.
  3. Cuando ninguna de las fincas colindantes iguale o supere como consecuencia de la adquisición, la unidad mínima de cultivo, será preferido el dueño de la finca de mayor extensión.
  4. El plazo para ejercitar este derecho de retracto será el de un año contado desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios de las fincas colindantes la venta de la finca, en cuyo caso el plazo será de sesenta días contados desde la notificación.
  5. El propietario colindante que ejercite el derecho de retracto no podrá enajenar la finca retraída durante el plazo de seis años, a contar desde su adquisición.

 

I què s’entén per finques prioritàries?. L’article 4 defineix les explotacions agrícoles prioritàries, la titularitat de la qual correspongui a una persona física i l’’article 6 les associatives.

Artículo 4 Explotaciones familiares y otras cuyos titulares sean personas físicas

  1. Para que una explotación cuyo titular sea una persona física tenga la consideración de prioritaria, se requiere que la explotación posibilite la ocupación, al menos, de una unidad de trabajo agrario y que la renta unitaria de trabajo que se obtenga de la misma sea igual o superior al 35 por 100 de la renta de referencia e inferior al 120 por 100 de ésta, sin perjuicio de lo establecido en la disposición transitoria única. Además, el titular ha de reunir los siguientes requisitos:
  • a) Ser agricultor profesional, conforme a lo establecido en el apartado 5 del artículo 2.
  • b) Poseer un nivel de capacitación agraria suficiente, para cuya determinación se conjugarán criterios de formación lectiva y experiencia profesional.
  • c) Haber cumplido dieciocho años y no haber cumplido sesenta y cinco años.
  • d) Estar dado de alta en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o, en su caso, en el Sistema Especial para Trabajadores por Cuenta Propia Agrarios incluido en dicho Régimen. Las agricultoras y los agricultores profesionales que no estén encuadrados en el régimen anterior deberán cumplir los requisitos indicativos de su profesionalidad agraria establecidos a estos efectos por las Comunidades Autónomas.Letra d) del número 1 del artículo 4 redactada por el número 4 de la disposición final segunda de la Ley 35/2011, de 4 de octubre, sobre titularidad compartida de las explotaciones agrarias («B.O.E.» 5 octubre).Vigencia: 5 enero 2012
  • e) Residir en la comarca en donde radique la explotación o en las comarcas limítrofes definidas por la legislación autonómica sobre organización territorial. En su defecto, se tendrá en cuenta la comarcalización agraria establecida en el Censo Agrario del Instituto Nacional de Estadística.

Este requisito de residencia se entiende salvo caso de fuerza mayor o necesidad apreciada por las Comunidades Autónomas.

  1. Las explotaciones agrarias de titularidad compartida tendrán la consideración de explotaciones prioritarias en los términos establecidos en la Ley sobre titularidad compartida de las explotaciones agrarias.
  2. Las explotaciones agrarias que pertenezcan a una comunidad hereditaria y sobre las que exista pacto de indivisión por un período mínimo de seis años, se considerarán, a estos efectos, como explotaciones prioritarias, siempre que la explotación y al menos uno de los partícipes en la comunidad cumpla los requisitos señalados en el apartado 1 de este artículo.

El período de indivisión se contará a partir de la calificación de la explotación como prioritaria.

La realitat és que aquest dret de retracte ha estat molt infreqüent en la pràctica de les Illes Balears i pensam que donades l’exigència de tractar-se d’explotacions prioritàries no canviarà el panorama.

Aquesta publicació també està disponible en: Spanish