“Els perills del procés de coordinació registre-cadastre”

En un cas que he duït recentment, el meu client s’assabentà pel seu veïnat que la seva caseta rústica estava en venda en un portal d’internet. El veïnat havia procedit a la coordinació gràfica amb la parcel.la cadastral i la caseta va passar a estar dins la seva finca registral….

L’esglai, sorpresa i indignació foren enormes

Encara li dura…

1.- NOTIFICACIONS DEL REGISTRE DE LA PROPIETAT

El fet és que últimament molts dels meus clients reben o han rebut una notificació del registre de la propietat a on li comuniquen l’inici d’un “expedient de modificació de descripció i georeferenciació a l’emparament de l’article 199 de la Llei Hipotecària” que conté un llistat de coordenades dels vèrtex amb una quantitat immensa de números. Notificació que sol ser de difícil comprensió (vaig ser testimoni d’una parella que anà al registre de propietat de Felanitx per tal que li explicassin lo que li havien enviat i l’escena resultava entre còmica i dramàtica, ja que la parella no entenia res de res i l’oficial intentava llevar-se-los de damunt..)

Per tant, alerta si reb una notificació d’aquest contingut. No convé de cap de les maneres que l’ignori, pot tenir conseqüències per a la seva propietat, fins i tot pot suposar perdrer-ne una part.

2.- SISTEMA REGISTRAL DEFICITARI

El sistema registral espanyol presenta greus deficiències a l’hora d’identificar les finques.

El registre de la propietat presumeix que els drets reals inscrits en ell, existeixen i pertanyen al seu titular en la forma determinada per l’assentament (art. 38 de la Llei Hipotecària). Això no obstant, tot i la literalitat de la redacció, aquesta presumpció sols s’aplica a:

a.- L’existència del dret real inscrit (propietat, servituds…).

b.- A la pertinença del mateix a la persona que figura com a titular d’aquest assentament registral (titularitat).

c.- Pel que fa a l’existència del dret real “en la forma determinada per l’assentament” (descripció de la finca i cabuda), la realitat és que la jurisprudència majoritària és contrària a aquesta presumpció. Això implica en principi (amb l’excepció que s’explicarà a continuació) que no hi ha presumpció d’exactitud ni de la cabuda descrita en l’assentament, ni dels seus límits. Com es pot deduir això suposa una greu mancança per la seguretat jurídica

3.- LA COORDINACIÓ REGISTRE-CADASTRE, LA LLEI 13/2015 DE REFORMA DE LA LLEI HIPOTECÀRIA

Per tal de esmenar aquesta deficiència estructural, la llei 13/2015, reformà la Llei Hipotecària establint mecanismes de coordinació entre el registre de la propietat i el cadastre. S’ha de dir que històricament el registre de la propietat i el cadastre no han estat coordinats, de tal manera que la descripció i titularitat d’ambdós arxius, no tenien perquè coincidir (davant l’astorament del ciutadà)

Des del 2015 s’ha fixat un mecanisme forçós de coordinació (quan es fa una operació de parcel.lació, reparcel.lació, concentració parcel·lària, segregació, divisió, agrupació o agregació, expropiació forçosa o delimitació), però també s’ha obert la porta a la coordinació voluntària (via art 199 LH)

Sens dubte es tracta d’una reforma prou rellevant, ja que un cop produïda la coordinació gràfica entre registre i cadastre, es presumeix que la finca inscrita té la ubicació i delimitació geogràfica expressada a la representació gràfica cadastral.

Aquesta reforma introdueix més seguretat jurídica. Fins ara la delimitació de les finques descansava sobre parets o fites, aquestes últimes sempre susceptibles de mobilitat, encara que això estàs penat per la llei.

Ara bé, cal apuntar tal com hem indicat ut supra, que aquesta coordinació com hem comentat no és automàtica, ja que sols en determinats supòsits (els esmentats) és obligatòria, per la qual cosa es torbaran dècades fins que es produesqui la coordinació total entre registre de la propietat i cadastre.

Tot i així, el cert és que és possible (i aconsellable) aquesta coordinació voluntària (art. 9, b, segon paràgraf de Llei Hipotecària) per la via de l’expedient de modificació de descripció i georeferenciació a l’emparament de l’article 199 de la Llei Hipotecària. I és per aquesta raó i per les coordinacions forçoses, que els propietaris de finques estan rebent aquestes notificacions del registre de la propietat.

I és aquí a on s’ha d’anar alerta i donar-li la importància que tenen aquestes notificacions, ja que poden comportar una nova delimitació de la finca veïnada que afecti a la pròpia, fins i tot apropiant-se de part de la finca.

La llei atorga un termini de 20 dies per poder fer al.legacions que han de ser resoltes pel registrador de la propietat.

Ara bé, si es deixa passar aquest termini de 20 dies, aleshores la coordinació queda fixada i serà aplicable la presumpció d’exactitud de la ubicació i delimitació geogràfica expressada a la representació gràfica cadastral, encara que aquesta suposi apropiar-se de part de terrenys veïnats.

4.- PRESSUMPCIÓ IURIS TANTUM (ÉS  A DIR, ÉS POSSIBLE LA PROVA EN CONTRARI) I TERCERS COMPRADORS DE BONA FE

Cert que la doctrina entén que es tracta d’una presumpció iuris tantum, és a dir, és possible la prova en contrari de qui al.legui la inexactitud. Això no obstant, això ja pot implicar la interposició d’una demanda judicial i en definitiva d’un judici complex i costós. Però no sols això, si la finca coordinada gràficament és venuda a un tercer hipotecari de bona fe, es pot entendre que aquest resta protegit per l’aparença del registre de la propietat, per raó de l’article 34 de la Llei Hipotecària.

Per tant es podria donar el cas que un propietari d’una finca veïnada implementàs un  expedient de modificació de descripció i georeferenciació a l’emparament de l’article 199 de la Llei Hipotecària que implicàs que apropiació d’un part de la finca veïnada. Que es notificàs a aquest veïnat aquest expedient; que aquest no donàs importància o no entengués aquesta notificació i no fes al.legacions i finalment que el veïnat venés la finca a un tercer de bona fe. El tercer de bona fe que ha confiat amb la presumpció d’exactitud del registre de la propietat, restaria protegit front a la reclamació del propietari de la finca veïnada a qui se li ha apropiat una part de la mateixa.

No és un supòsit purament teòric. Com hem comentat a l’inici d’aquest post és quasi exactament el que li passa a un client meu que s’assabentà que la seva caseta estava en venda pel seu veïnat que la veure anunciada en un portal immobiliari per internet. El meu representat no tengué altre remei que interposar una demanda declarativa per recuperar la propietat de la caseta i del bocí de terra que havia perdut. Aquest cas tengué un final feliç amb una sentència condemnatòria amb condemna en costes.

Però com ja hem dit, i deixant de banda el costos econòmics, de temps i personals que implica sempre un judici, el resultat pot no ser sempre així, ja que si la finca es ven a un tercer de bona fe seria molt difícil discutir la propietat.

5.- COORDINACIONS DERIVADES DE RECTIFICACIONS DE CABUDA MENORS DEL 10% DE LA SUPERFÍCIE INSCRITA AL REGISTRE

El tema resulta més delicat, ja que la llei permet prescindir de l’expedient de rectificació (amb les notificacions als veïnats per tal que pugin efectuar al.legacions), quan:

1. la diferència al.legada no excedesqui del cinc per cent de la cabuda que consta inscrita al registre de la propietat
2. la diferència de cabuda no excedesqui del deu per cent de la inscrita la registre de la propietat i s’acrediti mitjançant certificació cadastral descriptiva i gràfica

En aquests supòsits no serà necessari les notificacions prèvies als veïnats per tal que puguin efectuar al.legacions, sinó que el registrador,  en resolució motivada i efectuades les comprovacions i observacions indicades a la llei, dictarà resolució que aquesta sí, se notificarà als titulars de les finques veïnades.

6.- CONSELLS

En funció de tot el comentat, quatre serien els consells que donaríem:

1. Per una banda, quan es rebi una notificació del registre de la propietat se li ha de prestar molta importància. El registre de la propietat disposa d’una eina molt útil per efectuar una primera aproximació de si ens afecta o no. Es tracta d’un visor https://geoportal.registradores.org/ que permet observar les finques que ja estan coordinades (en verd) i les que estan en procés de coordinació (en vermell). La finca veIna que està en procés de coordinació, ha d’estar en vermell. A la pròpia notificació s’indica una direcció electrònica que ens permetrà visualitzar la representació gràfica.
2. Si considera que la representació gràfica de seu veïna s’apropia de part de la seva finca o en qualsevol cas té dubtes, el nostre consell és consultar amb un advocat i un topògraf per tal que li puguin assessorar sobre si la seva finca resulta afectada i si és adient formular al.legacions.
3. Pels propietaris no residents, les notificacions del registre de la propietat poden ser més problemàtiques, per la qual cosa resulta aconsellable per una banda notificar al registre un domicili a on li puguin efectuar les notificacions i per altre banda, atorgar un poder a un professional de la seva confiança per tal que pugui eventualment efectuar al.legacions, ja que el termini de vint dies pot resultar curt.
4. Finalment aconsellaríem als propietaris de finques que procedissin a la coordinació entre el registre i cadastre, encara que no sigui obligatòria, ja que atorga a la propietat una protecció superior front a tercers i per tant més seguretat juridíca. S’estableix la presumpció la ubicació i delimitació geogràfica expressada a la representació gràfica cadastral, la qual cosa pot evitar conflictes sempre freqüents i desagradables amb veïnats