En aquest post comentarem els 20 punts imprescindibles que s’han de tenir en compte quan es fa una compravenda d’un immoble. Començarem pel tema del registre de la propietat i l’urbanisme que sens dubta resulta molt xocant

1.- URBANISME

I.1.-  REGISTRE DE PROPIETAT I CADASTRE. LA PARADOXA

Alerta! El fet que una casa estigui inscrita al Registre de la Propietat no vol dir que sigui legal. Així és possible i legal que una construcció estigui inscrita al registre de la propietat, però sigui parcialment o totalment il.legal. Efectivament l’article 52, b del Real Decret 1093/1997 de 4 de juliol estableix que amb una certificació tècnica (arquitecte…) que certifiqui que l’obra és anterior al termini previst per la legislació aplicable per a la prescripció de la infracció que hagués pogut incórrer l’edificant, es pot inscriure al Registre de la Propietat l’edificació referida. Són les denominades declaracions d’obra nova antiga. Paradoxal i xocant amb la imatge que un organisme oficial com el registre de la propietat, ofereix a un consumidor.

Però no sols el Registre de la Propietat pot oferir aquest imatge de legalitat distorsionada, també el Cadastre. El Cadastre no té per objecte determinar la legalitat o no de les construccions. Al Cadastre l’únic que li importa són els metres quadrats edificats pel càlcul de l’Impost de Bens Immobles, siguin aquests metres quadrats legals o no.

Per tant ens podem trobar amb una casa que inscrita al registre de la propietat i al Cadastre i que sigui parcialment o total il.legal, amb les gravíssimes conseqüències que això pot tenir pel futur propietari (impossibilitat d’obtenir llicències de reforma, prohibició d’obtenir la contractació de serveis de subministrament d’energia elèctrica, gas aigua, sanejament…).

Cal apuntar que un certificat municipal d’inexistència d’expedients d’infracció urbanística no és suficient ja que sols acredita si hi ha expedients d’infracció urbanística oberts o no, però no si l’edificació és legal.

Important també comentar que el fet que l’edificació tengui cèdula d’habitabilitat, tampoc es garantia que l’edificació sigui legal (disposició addicional novena de la Llei 12/2017 d’Urbanisme de les Illes Balears).

Resulta imprescindible realitzar una auditoria urbanística per part d’un expert en la matèria per poder analitzar la legalitat urbanística de la finca.

Molt de compte si se compra una finca en sol rústic. En principi és un sol reservat per a ús agrícola, per la qual cosa s’han de prendre precaucions addicionals consultant l’Ajuntament i el Consell respectius per assegurar-se que té els permisos i llicències pertinents per ús residencial. No són poques les sorpreses desagradables i molt greus, que es donen en compradors poc prudents.

1.2.- URBANISME. ALERTA EL VENEDOR, TAMBÉ.

El Reial Decret Legislatiu 7/2015, de 30 d’octubre, pel que s’aprova el text refós de la Llei de Sol i Rehabilitació Urbana, estable una obligació pel venedor que sens dubta ha d’esser tenguda en consideració en el moment de la compravenda.

Artículo 27. Transmisión de fincas y deberes urbanísticos.

….

2. En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título:

a) La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.

b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 7.

3. La infracción de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil.

Per tant per evitar greus problemes futurs (indemnitzacions i fins i tot rescissió de la compravenda), serà necessari que el venedor faci constar les edificacions fora d’ordenació. I cal indicar que determinades il.legalitats urbanístiques (fins i tot menors), poden qualificar tot un habitatge com fora d’ordenació. En la seva conseqüència, serà altament recomanable tenir en compte aquesta obligació i encarregar un informe urbanística a un arquitecte, per tal que identifiqui aquestes edificacions fora d’ordenació i fer-ho constar al contracte de compravenda.

2.- REGISTRE DE LA PROPIETAT

Has de demanar un “certificat” de la finca al Registre de la Propietat. Alerta, no és el mateix un certificat que una “nota informativa”, més barata i ràpida d’obtenir, però que sols té caràcter informatiu, és a dir, pot contenir inexactituds. Inexactituds que en aquest camp poden ser molt rellevants (per exemple una càrrega…).

Amb el certificat, podràs comprovar:

.- Qui és el propietari

.- Les càrregues de la finca (hipoteques, servituds –vistes, de camins…-, embargaments…) 

.- Que no hi ha arrendadors registrats (els no registrats no tenen protecció)

.- Si l’habitatge és de protecció oficial (tenen importants obligacions i limitacions)

Atenció: el Registre de la Propietat no certifica ni els límits de la finca, ni els metres quadrats, tret que estigui coordinat amb el cadastre (en aquest cas ha de constar al registre aquesta circumstància).

Assegura’t que una vegada feta la compravenda, la finca queda registrada a nom teu. Aquest procés pot torbar-se entre 30-60 dies. És convenient inscriure la finca tan aviat com sigui possible per tenir la protecció del Registre front a tercers. El notari pot enviar via electrònica l’escriptura pública de compravenda tot d’una que sigui firmada, per tant convé demanar-li.

3.- CADASTRE

El cadastre te pot donar informació útil sobre el seu valor als efectes dels imposts (IBI, Plusvàlues, Impost de Patrimoni…), però el seu principal objectiu és ser un registre per a la recaptació d’imposts.

Per tant, ten en compte que el cadastre tampoc no certifica ni els límits ni els metres quadrats de la finca.

Ara bé, si que és important comprovar l’ús principal que té atribuït, ja que si no coincideix amb el real pot haver-hi problemes per canviar-lo. Per exemple si consta un pis com a local, per canviar-lo potser necessari entre altres coses una llicència de canvi d’ús. Cal tenir present les excepcions i especial regulació introduïdes per Decret Llei &/2023 de 2 d’octubre de mesures urgents en matèria d’habitatge pel Govern Balear.

4.- LLEI DE COSTES

Si has de comprar una finca o habitatge vora la mar, has de consultar la Demarcació de Costes i treure un certificat que la propietat no està afectada per la Llei de Costes de 1988, especialment si és dins el denominat domini públic marítim (10m)

5.- AUTORITZACIÓ MILITAR

Si el comprador és una persona que no pertany a la Unió Europea, necessitarà la pertinent autorització del Ministeri de Defensa, amb caràcter previ per a l’atorgament d’escriptura pública de compravenda d’immobles, així com la construcció d’obres o construccions sobre bens immobles, situats a les Illes Balears que tengui la qualificació de rústica o urbanitzable, per part de persones físiques i jurídiques estrangeres -o espanyoles subjectes a control estranger- que siguin nacionals d’estats que no formin part de la Unió Europea, de l’Espai Econòmic Europeu.

Pel que fa a la Confederació Suïssa tampoc serà necessari per part de les persones físiques; pel que fa a les persones jurídiques la interpretació majoritària a la doctrina és que és necessari, si bé hi ha resolucions del Ministeri de Defensa en sentit contrari.

En relació a les persones físiques nacionals del Regne Unit de Gran Bretanya i Irlanda del Nord, que fossin residents en el moment de la sortida de la Unió Europea (31.12.20) i continuin residint en alguns estat de la Unió Europea després de la sortida, estaran exempts de demanar autorització prèvia del Ministeri de Defensa. La resta de ciutadans del Regne Unit de Gran Bretanya i Irlanda del Nord que no compleixin aquests requisits, sí necessitaran aquesta autorització.

En cas de compravenda per part d’un ciutadà que no necessiti autorització del Ministeri de Defensa, però que estigui casat amb règim de comunitat o ganancials, amb una altre ciutadana que sí que necessiti autorització, serà necessari aquesta autorització encara que sols en compri a nom seu.

6.- DOCUMENTACIÓ

S’ha de demanar la següent documentació:

a.- Cèdula d’habitabilitat

b.- Certificat d’eficiència energètica

c.- Si és un pis en comunitat de propietaris dos certificats:

• un que està al corrent del pagament de despeses
• i un altre que no hi ha aprovat cap acord de derrames extraordinàries. Aquest certificat és important i ha d’esser autònom  de l’anterior, ja que podria ocórrer que s’hagués acordat una derrama extraordinària amb anterioritat a la compravenda, però que el seu abonament s’hagués de materialitzar amb dates posteriors

d.- Darrers quatre rebuts d’IBI i residus sòlids

7.- AFECCIONS FISCALS

Atenció amb les afeccions fiscals que apareguin al Registre de la Propietat. Aquestes afeccions fiscals impliquen que en cas de comprovació de la liquidació fiscals en els 4 anys posteriors (la prescripció és als 4 anys) que suposin que s’ha d’abonar més del que s’ha pagat, en cas que el subjecte passiu no ho aboni, la propietat respondrà per aquests deutes fiscals.

8.- COMPRAVENDA FINCA RÚSTICA

S’ha de tenir en compte l’existència del dret de retracte per part del veïnats. Ens remetem al nostre post.

9.- RETRACTE DEL LLOGATER

En cas de compravenda d’un habitatge llogat, és aconsellable comprovar si l’inquilí ha renunciat al dret de retracte en el contracte d’arrendament.

10.- COMPRAVENDA LOCAL COMERCIAL

S’ha d’estudiar per part d’un enginyer si l’activitat que es vol desenvolupar al local està permesa per les normes urbanístiques i per tant es podrà obtenir una llicència d’activitat i si s’han de fer obres d’adequació i aquestes són factibles.

11.- VENDA DE L’HABITATGE FAMILIAR

Quan l’habitatge que es ven és el familiar, encara que titular sigui únicament el cònjuge que ven i estigui casats en règim econòmic de separació de bens, serà necessari el consentiment del cònjuge no titular (art. 4.3 de la Compilació de dret civil de les Illes Balears). Ens remetem en aquest post.

12.- COORDINACIÓ CADASTRE

És necessari comprovar si les finques veïnades estan coordinades amb el cadastre i si és així si invaeixen la finca que es vol comprar. Efectivament si aquest és el cas, la delimitació serà la que estigui fixada a la georeferenciació del registre-cadastre, que pot suposar una delimitació diferent de la realitat física i que no ha estat discutida pel propietari-venedor. Així es podria donar-se el cas que un acabi comprant menys del que sembla per la realitat física (parets, fites…)

13.- LLOGUER TURÍSTIC

Si també és objecte de transmissió l’activitat de comercialització turística, és necessari comprovar que està inscrita al Registre d’empreses, activitats i Establiments turístics del Consell de Mallorca, i que ha tengut activitat els darrers tres anys.

El venedor ha d’assegurar-se que es produeix el canvi de titularitat de l’activitat de comercialització per evitar cap casta de responsabilitat futura.

14.- ASSEGURANÇA DE RESPONSABILITAT DECENNAL

Els habitatges de nova construcció han de contractar aquesta assegurança per cobrir possibles defectes estructurals de l’edifici.

Això no obstant no és necessari en cas d’autopromoció. El problema serà quan aquest autopromotor vulgui vendre i no hagin passat 10 anys des del final d’obra de l’ajuntament. En aquest cas serà necessari l’expressa exempció del comprador i acreditar que el venedor hi ha viscut (certificat d’empadronament, acta notarial de notorietat…).

15.- CONTRACTE DE MEDIACIÓ AMB L’AGÈNCIA IMMOBILIÀRIA

Com a prèvia, s’ha d’indicar una obvietat. El contracte de mediació amb una immobiliària té per objecte la mediació, és a dir, posar en contacte un comprador i un venedor i que es materialitzi la compravenda. Ara bé, no té per finalitat l’assessorament legal de la compravenda ni pel comprador, ni pel venedor. És important ressaltar-ho perquè si hi ha un problema amb la compravenda amb posterioritat, ja sigui per part del comprador o del venedor, l’agència immobiliària no respondrà, és més, és molt probable que al contracte estàndard inclogui una clàusula d’exempció de qualsevol responsabilitat en aquest sentit.

Per tant, s’ha d’anar amb especial cura amb aquests contractes. En especial és important determinar si té caràcter exclusiu. Per altra banda és aconsellable introduir l’obligació d’informar del resultat de les visites i remissió de justificant firmat per l’interessat de la visita efectuada (evitant així reclamacions espúries en cas que hi hagi més d’una agència immobiliària comercialitzant la venda).

Un punt important és el moment de meritació dels honoraris de l’agència immobiliària. Com sigui que la pràctica actual és la firma de contracte privats de compravenda amb clàusula d’arres (denominats popularment com a contracte d’arres) i no opció de compravenda (per raó de les seves conseqüències fiscals), si no se és molt precís en la redacció potser que la meritació dels honoraris es produesqui a la signatura d’aquests contractes de compravenda privats, quan sols ‘ha cobrat normalment el 10% del preu. Per tant s’ha de regular expressament que els honoraris sols seran cobrats una vegada firmat l’escriptura notarial de compravenda.

16.- VICIS OCULTS

En les compravendes d’habitatges de segona mà, el venedor respon pels vicis ocults durant sis mesos (art. 1.484 i ss del Codi civil), la qual cosa s’ha de tenir compte per si es vol modificar aquest règim al contracte de compravenda.

17.- COMPRAVENDA SOBRE PLÀNOLS

T’has d’assegurar que el promotor té contractada l’assegurança de responsabilitat civil (també coneguda com a responsabilitat decennal), per cobrir possibles defectes estructurals de l’edifici. Aquesta assegurança ha d’esser inclosa dins el llibre de l’edifici que el promotor t’ha d’entregar a tu.

Per altre banda, el promotor ha de tenir contractada també una assegurança per garantir els teus pagaments a compte de la compravenda. Has de comprovar que aquesta garantia és individual i no una col.letiva per cobrir el conjunt de la promoció. Així mateix has d’assegurar-te que els teus pagaments parcials van a un compte específic, que sols potser usat per a la construcció de la concreta promoció teva.

Confirma que l’habitatge que compres té el final d’obra firmat per l’arquitecte director i està inscrita al Registre de la Propietat.

18.- COMUNITATS DE PROPIETARIS (PISOS)

Si el que compres és un pis que forma part d’una finca (tècnicament denominat Comunitat de Propietaris), és aconsellable examinar els estatuts de la mateixa i les normes o reglaments interns (no totes les comunitats en tenen), per evitar futures sorpreses amb els teus veïnats. Aquestes normes internes o estatuts poden regular aspectes com usos de les piscines, terrasses…

Especialment rellevant és examinar si autoritza l’ús d’habitatges com a lloguer turístic.

19.- FISCALITAT

Els imposts que has de pagar, dependran de si estàs comprant una casa nova directament del promotor o bé és un habitatge de segona mà.

Si compres una casa o un pis nou, has de pagar l’IVA (10%) al venedor, al mateix moment que pagues el preu de l’habitatge. El comprador també ha de pagar l’IAJD (Impost d’Actes Jurídics Documentats), que és l’1,5% (per Balears) del preu de venda escripturat.

Si compres una casa o pis de segona mà, en aquest cas no pagues IVA sinó l’Impost de Transmissions Patrimonials –ITP- (entre el 8% i el 10%). Aquest impost s’ha de pagar a la Hisenda de la Comunitat Autònoma dins els 30 dies següents a la compra.

20.- ALERTA AMB ELS CONTRACTES D’OPCIÓ DE COMPRAVENDA

PROCÉS DE COMPRAVENDA

El procés normal per a comprar una casa és la firma d’un contracte de compravenda amb una clàusula d’arres (un contracte privat redactat per un advocat), pagant una quantitat a compte (normalment el 10% del preu) i després d’un període de dos o tres mesos, se formalitza la compravenda amb escriptura pública davant notari.

Atenció, alerta amb els denominats contractes d’opció de compravenda pel seu impacte fiscal. Efectivament es considera que la concessió d’un contracte d’opció de compravenda i la transmissió posterior amb l’escriptura de compravenda pública davant notari, són dues operacions diferents. Això implica l’existència d’una base imposable pròpia en cada cas. Així es tributarà per ITP per la suma entregada com a opció (o en cas que no consti en el contracte la suma o sigui menor, el 5% de la base aplicable al contracte de compravenda) i una altre vegada per ITP per la totalitat del preu de compravenda en el moment de l’escriptura pública. Així per exemple en el cas d’una opció de compravenda per import de 400.000€ a on s’entreguen 40.000€ en concepte de prima, es tributaria per ITP per aquests 40.000€ i quan es fes l’escriptura pública de compravenda es tributaria per ITP per 400.000€.

Per evitar aquest impacte fiscal, és aconsellable la celebració d’un contracte de compravenda amb arres (contracte d’arres com es conegut). Ara bé, alerta amb aquest contracte ja que constitueix un títol, per  la qual cosa s’ha d’evitar la traditio (entrega de claus i/o possessió) fins el cobrament del total import de la venda, ja que en cas contrari s’haurà produït la compravenda i el venedor sols serà titular d’un dret de crèdit. Es tracta d’un contracte jurídicament complex que necessita assessorament jurídic.