Hoy en día la compraventa de un inmueble está revestida de una gran complejidad documental y técnica. Efectivamente, al tratarse de operaciones de alta relevancia económica y vital, son muchos los condicionantes que deben tenerse en cuenta.

Por tanto, si piensa vender un inmueble conviene tener preparada la siguiente documentación

 

1.- NOTA REGISTRAL.

Primeramente conviene sacar una nota registral para comprobar que el inmueble esté inscrito a nombre del titular y sus posibles cargas. Se trata de una gestión sencilla y económica que inclusive se puede hacer por internet.

 

2.- CATASTRO

Es aconsejable obtener la ficha catastral de la finca. Lo más probable es que no esté coordinada con el registro de la propiedad. No obstante, aunque no sea obligatorio, resulta aconsejable, sobre todo si se trata de una finca rústica. Para su coordinación será necesario un plano topográfico con las coordenadas geo-referenciadas.

 

3.- DOCUMENTACIÓN URBANÍSTICA

Sin duda se trata de un punto esencial. Resulta conveniente tener:

a.- certificado de final de obra de los técnicos (arquitecto, aparejadores, ingenieros…)

b.- certificado de final de obra del ayuntamiento.

c.- proyecto básico

d.- proyecto de ejecución

e.- cédula urbanística. Es un certificado acreditativo de las circunstancias urbanísticas de la finca, solar o parcela, emitido por el Ayuntamiento correspondiente.

f.- certificado municipal de inexistencia de expedientes de infracción urbanística. Se ha convertido en práctica habitual exigir este documento en cualquier compraventa, por lo que es recomendable tenerlo ya que hay ayuntamientos que suelen tardar meses en confeccionarlo

g.- fotos aéreas. A pesar de no ser absolutamente imprescindibles, pueden ser útiles para acreditar la antigüedad de las construcciones. Hay una empresa pública, SITIBSA i una privada que tienen un stock de fotografías aéreas de las últimas décadas.

h.- Ya que la realidad urbanística es compleja y muchas veces determinante en la decisión de la compraventa, se debe considerar la posibilidad de encargar un informe urbanístico a un técnico. Puede ser incluso que haya un certificado de final de obra del ayuntamiento y de los técnicos, y que la realidad física difiera de lo que consta en el proyecto básico y de ejecución (se han hecho obras con posterioridad, se ha producido un error en los certificados…), lo que puede derivar en problemas de cumplimiento contractual al incluirse a veces cláusulas Standard en el contrato de concordancia entre la realidad física y lo que consta en los proyectos. Problemas que pueden poner en peligro la compraventa.

 

4.- CÉDULA DE HABITABILIDAD

En cualquier transmisión por venta, alquiler o cesión de uso se ha de incorporar una copia de la cédula de habitabilidad vigente. En caso de no disponer de cédula o de cualificación, se debe hacer constar expresamente este hecho en el contrato o la escritura

Además se trata de un documento esencial, necesario para:

a.- Contratación con empresas suministradoras y comercializadoras de los servicios de energía eléctrica, agua, gas y telecomunicaciones

b.- En caso de que se quiera obtener la licencia para comercializar el alquiler turístico.

 

5.- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA

Desde 2013 es necesario para cualquier compraventa. En caso de no tenerlo se puede encargar a un técnico. Su elaboración puede ser rápida y no muy cara.

 

6.- OTRA DOCUMENTACIÓN

En la compraventa se entrega:

a.- IBI. Es aconsejable mantener el resguardo del pago de los últimos cuatro años

b.- Tasa de residuos sólidos urbanos

c.- Últimos recibos de suministros de los últimos meses (agua, electricidad, gas…)

d.- Manual de instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.

 

7.- COSTES

Si se trata de una finca que limita con el mar, es conveniente obtener un certificado de Demarcación de Costas, que la finca no está afectada por la Ley de Costas de 1988, especialmente si es dentro del denominado dominio público marítimo (10m)

 

8.- PERMISOS MILITARES

Finalmente debe tenerse en cuenta que si se vende es una finca rústica y el comprador es un extranjero que no pertenezca a la Unión Europea debe pedirse autorización para la compraventa al Ministerio de Defensa. Esta excepción también se aplica a otros países europeos asimilados al régimen de la Unión Europea.

 

Tener o no esta documentación, puede determinar el éxito de la compraventa, ya que una demora burocrática y la pérdida de tiempo puede perjudicar la transacción, por lo que se aconseja tener lista la documentación.