Actualmente, para la mayoría de las personas que se plantean adquirir inmuebles en España siendo No Residentes en este país, lo más conveniente y sencillo puede ser comprarlos como personas físicas y no a través de Sociedades españolas o extranjeras.

De esta manera, en caso de venta tributarán por el Impuesto Renta No Residentes al 19% sobre la posible ganancia patrimonial que obtengan (20% desde 1/1/15 hasta 12/7/15, 19,5% desde 12/7/15 hasta 31/12/15 y 19% desde 2016), frente al 25% que se tendría que pagar si la venta la realiza una Sociedad española (28% en 2015).

En todo caso, para la ADQUISICIÓN DE INMUEBLES CON UN VALOR ELEVADO puede resultar conveniente desde el punto de vista fiscal FINANCIAR BUENA PARTE DEL PRECIO, mejor con préstamo bancario con garantía hipotecaria, incluso aunque el comprador realmente no necesite esa financiación.

Se pueden conseguir ciertas ventajas fiscales en los siguientes impuestos:

-EN IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO (IP)

Los no residentes que sean titulares de inmuebles en España a 31 diciembre (fecha devengo) deben pagar este impuesto cuando el valor por persona supera el mínimo exento de 700.000€. Sobre el valor que supera ese mínimo se aplica una escala que va del 0,2% al 2,5%:

ESCALA IP ESTATAL 2015

ACTUALIZACIÓN 15/3/2016: Mediante la Ley de Presupuestos Generales de Baleares para 2016 Baleares ha incrementado la tributación por el Impuesto Patrimonio con efectos “retroactivos”, ya para 2015, volviendo a fijar un mínimo exento de 700.000 Euros y aprobando una nueva escala progresiva que va del 0,28% al 3,45% (Ver nuestro post “Baleares 2016 Infierno Fiscal“). Este importante incremento de tributación afectará a personas residentes en España y en concreto en Baleares. NO afectará a las personas NO RESIDENTES pues pueden optar entre aplicar la normativa estatal o la balear (si residen en UE o EEE y se encuentra en Baleares la mayor parte de sus bienes en España), y lógicamente optarán por la tributación más reducida.

En todo caso, el artículo 9.4 de la Ley del IP establece que los no residentes pueden descontar “las deudas por capitales invertidos en los indicados bienes para determinar la base imponible. Es decir pueden descontar un préstamo hipotecario invertido en la adquisición del inmueble, pero no si lo han solicitado posteriormente, cuando el inmueble ya se había comprado y pagado.

ACTUALIZACIÓN 15/3/2016: ESQUEMA CON EJEMPLOS DE VENTAJAS EN IMPUESTO PATRIMONIO, EN COMPRA DE INMUEBLE POR NO RESIDENTE CON FINANCIACIÓN:

Esquema ventaja en Impuesto Patrimonio compra inmueble por no residentes con préstamo

-EN IMPUESTO SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES

En herencias de inmuebles sitos en España entre no residentes debe pagarse el Impuesto Sucesiones a la Hacienda estatal aplicando una tarifa del 7,65% al 34% entre familiares directos y mucho más entre parientes más lejanos o extraños. Para calcular el impuesto se puede restar del valor del inmueble las deudas del fallecido en España, por ejemplo el saldo de un préstamo hipotecario en la fecha del fallecimiento.

En todo caso, tras la Sentencia del Tribunal Justicia de la UE de 3/9/2014 (que prohibió la discriminación de no residentes en el Impuesto Sucesiones y Donaciones) se permite a no residentes (que residan en UE o EEE) aplicar normativa de la Comunidad Autónoma con la que exista un punto de conexión, de modo que, por ejemplo, por la herencia de inmuebles en Baleares tributan como máximo al 1%. En consecuencia, a los residentes en UE o EEE ya no les supone tanto ahorro en ese impuesto financiar la compra de inmueble en Baleares con préstamo. Diferente será para los que haya comprado inmueble en otras Comunidades Autónomas que mantengan “caro” el Impuesto Sucesiones, como por ejemplo Andalucía.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que Baleares pretende incrementar el Impuesto Sucesiones a partir 2016, en principio para herencias a partir de 600.000-700.000€, y que es muy posible que a medio plazo se armonice el Impuesto en toda España.

ACTUALIZACIÓN 15/3/2016: ESQUEMA CON EJEMPLOS DE VENTAJAS EN IMPUESTO SUCESIONES, EN COMPRA DE INMUEBLE EN BALEARES POR NO RESIDENTE CON FINANCIACIÓN tras confirmarse incremento de dicho Impuesto en Baleares a partir de 1 enero 2016 (se mantiene tributación al 1% entre familiares directos pero solo hasta 700.000€, y a partir de este importe escala progresiva hasta 20%, ver nuestro post “Baleares 2016 Infierno Fiscal):

Esquema ventaja en Impuesto Sucesiones compra inmueble por no residentes con préstamo

Con todo, puede interesar financiar la compra de inmuebles con préstamos a los no residentes que los adquieran en Comunidades Autónomas “caras”, pero también cuando los compren en Comunidades “baratas” si no residen en UE o EEE pues de momento (lo tenemos recurrido ante el Tribunal Económico-Administrativo Central) la normativa española les sigue discriminando y herencias entre familiares directos tributan del 7,65% al 34%. También puede resultar muy interesante la financiación cuando los posibles herederos sean familiares no directos o extraños, pues en tal caso la tributación puede llegar hasta el 68% o incluso más.

-EN IMPUESTO RENTA NO RESIDENTES

Los no residentes que residan en otro Estado de la UE o del EEE y que decidan alquilar sus inmuebles en España pueden pagar el Impuesto sobre la Renta (24,75% en 2014, 20% del 1/1/15 al 12/7/15, 19,5% del 12/7/15 al 31/12/15 y 19% desde 2016) sobre el rendimiento neto, y no sobre el alquiler bruto. Esas personas pueden descontar todos los gastos derivados del inmueble (en proporción al período que el inmueble haya estado alquilado): amortización, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, tasa basuras, gastos comunidad, gastos de reparación y conservación, intereses de préstamos que hayan servido para la adquisición o mejora del inmueble, etc.

Es decir, pueden llegar a recuperar hasta el 19% de los intereses pagados por un préstamo, al reducir el rendimiento del alquiler y en consecuencia el Impuesto Renta a pagar sobre dicho rendimiento.

CONCLUSIÓN:

Hemos visto algunas posibles ventajas fiscales de financiar la compra de inmuebles en España/Baleares por no residentes, incluso aunque el comprador no necesite esa financiación.

Evidentemente, la constitución del préstamo bancario con garantía hipotecaria tendrá unos costes (tasación de la finca, comisiones bancarias, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, notario, registro de la propiedad, tramitación), que pueden suponer aproximadamente entre el 2% y el 3% del importe prestado. Además, por el préstamo se tendrán que pagar cada año los correspondientes intereses.

Sin embargo, el No Residente sin duda podrá conseguir una buena rentabilidad por el dinero que tenía y que finalmente no ha invertido en la compra del inmueble. Es posible, incluso, que algunas personas puedan obtener con ese dinero una rentabilidad superior al coste financiero del préstamo, y si deciden tener ese dinero en España hay que tener en cuenta que los Convenios de Doble Imposición (Alemania, Reino Unido, etc.) establecen que los no residentes no deben tributar en España por el Impuesto Patrimonio sobre el dinero que puedan tener aquí (cuentas bancarias, valores, fondos, etc.).

Palma, 20 octubre 2015

Alejandro del Campo Zafra

Abogado y asesor fiscal