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El legislador otorga un tratamiento favorable en el ámbito fiscal al inmueble que constituye la vivienda habitual. Los requisitos para que un inmueble tenga la consideración de vivienda habitual se hallan recogidos en el Reglamento del IRPF.

Artículo 54. RIRPF Concepto de vivienda habitual.
-Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.
-Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.
Se asimilan a la adquisición de la vivienda la construcción o ampliación de la misma.
No se considerará adquisición de vivienda:
-Los gastos de conservación o reparación,
-Las mejoras.
-La adquisición de plazas de garaje, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y, en general, los anexos o cualquier otro elemento que no constituya la vivienda propiamente dicha, siempre que se adquieran independientemente de ésta. Se asimilarán a viviendas las plazas de garaje adquiridas con éstas, con el máximo de dos.

En nuestro post del 6 mayo 2012 relacionamos las importantes ventajas fiscales reservadas para la vivienda habitual en los diferentes impuestos, así como la importancia de reflejar correctamente dicha vivienda en el correspondiente impreso de declaración del IRPF para no perder dichas ventajas.

Hoy nos limitaremos a analizar una de esas ventajas, como es la EXENCIÓN GANANCIAS PATRIMONIALES EN IRPF POR TRANSMISIÓN VIVIENDA HABITUAL

EXENCIÓN POR REINVERSION
El legislador permite no tributar por el beneficio obtenido de la venta o transmisión onerosa de la vivienda habitual cuando se invierta en una vivienda que va a su vez ser habitual.
Artículo 38. LIRPF Reinversión en los supuestos de transmisión de vivienda habitual.
Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.
Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.
Artículo 41 RIRPF Exención por reinversión en vivienda habitual.
1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, en los términos previstos en el artículo 55.5 de este Reglamento.

2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión.
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla.

EXENCIÓN POR LA TRANSMISIÓN DE SU VIVIENDA HABITUAL POR MAYORES DE 65 AÑOS
Se trata de una exención muy importante, que está beneficiando a muchas personas.
Los extranjeros pueden también acogerse si puedan acreditar haber habitado durante 3 años la vivienda transmitida como residentes en España. Durante 2 años más se sigue considerando vivienda habitual.

IMPORTANTE: A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4.b y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.
Es decir, a los efectos de considerar la exención por reinversión en vivienda habitual, o la exención por transmisión por mayores de 65 años, hay un margen para transmitir la anterior vivienda habitual de 2 años.

FIN de la DEDUCCIÓN en IRPF POR ADQUISICIÓN VIVIENDA HABITUAL a partir de 1 enero 2013.
La Ley estatal 16/2012, de acompañamiento a la Ley 17/2012 de Presupuestos Generales Estado 2013 ha puesto punto y final a esta deducción.
No obstante, se establece un régimen transitorio por el que podrán continuar practicando la deducción por inversión en vivienda en ejercicios futuros todos aquellos contribuyentes que hubieran adquirido antes de 31 de diciembre de 2012 su vivienda habitual o satisfecho cantidades antes de dicha fecha para la construcción, ampliación, rehabilitación o realización de obras por razones de discapacidad en su vivienda habitual.
Es decir, los que hayan comprado su vivienda habitual antes del 31/12/2012 o hayan efectuado pagos antes de esa fecha para su construcción (directamente o pagando a un promotor) o ampliación o rehabilitación podrán seguir deduciendo en su IRPF como hasta la fecha (15% con una base máxima anual de 9.040 Euros según normativa estatal, deducción que puede variar según la Comunidad Autónoma).
No hay que olvidar que el Real Decreto-ley 20/2012, de 13 de julio (el mismo que aprobó la subida del IVA desde 1/9/2012) suprimió, ya para 2012, la compensación fiscal que se les permitía aplicar a los contribuyentes que habían adquirido su vivienda habitual antes del 20/1/2006. Estos ya NO podrán deducir en su próxima declaración de IRPF (del 2012 a presentar en mayo-junio de 2013) un 5% más sobre los primeros 4.507 Euros pagados cada año (era una compensación de hasta 225 Euros por persona).
Por otra parte, el régimen transitorio permite que las personas que han depositado antes del 1 enero 2013 cantidades en Cuentas Vivienda para adquisición de primera vivienda habitual puedan devolver las cantidades deducidas hasta 2011 al presentar su declaración IRPF 2012, si deciden no invertir por suprimirse la deducción por adquisición a partir de 1 enero 2013, y ello sin tener que pagar intereses de demora.

Palma, 22 julio 2013
Alejandro del Campo Zafra
Abogado-Asesor Fiscal
www.consultingdms.com

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