En efecto, si vendes un inmueble y pagas el IRPF sobre la correspondiente ganancia que has obtenido (o no pagas nada porque hayas vendido con pérdida) te puede venir después la Hacienda estatal (AEAT) y decirte que eres un “TONTO FISCAL”, que has vendido demasiado barato porque para ellos el valor real era superior al precio que conseguiste cobrar, pero que ese es tu problema y debes calcular y pagar el IRPF como si hubieras vendido por ese supuesto valor real.

LA HACIENDA ESTATAL EXIGIENDO MÁS IRPF A LOS VENDEDORES “TONTOS FISCALES”

Bueno, no te dicen que eres “tonto”. Lo que te dicen es que según el artículo 35.2 de la Ley del IRPF para calcular tu ganancia hay que tomar el precio que efectivamente cobraste, “siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. Te notifican su valoración y te dicen que tienes que pagar más IRPF, y que si no estás de acuerdo con esa valoración y no quieres pagar tienes que iniciar un procedimiento de tasación pericial contradictoria (buscar abogado/asesor, un perito que te haga una valoración, etc.).

Para muestra, un caso absolutamente real, para que el que acabo de iniciar ese procedimiento:

Un señor que había comprado un inmueble por unos 500.000 Euros y lo vendió en 2014 por unos 900.000 Euros. No cobró ni un céntimo más, y de hecho el comprador pidió una hipoteca para financiar la adquisición y la correspondiente tasación hipotecaria fijó un valor de 925.000 Euros. Pues bien, esa persona pagó IRPF sobre el beneficio real que había obtenido (400.000 Euros), pero unos años después ha venido la AEAT y le ha notificado que según el arquitecto de Hacienda el valor real en el momento de la venta era de 1.800.000 Euros, y que debe pagar IRPF sobre un beneficio de 1.300.000 Euros (1.800.000-500.000). Increíble, pero cierto. Vamos, que Hacienda le exige pagar más IRPF por ser “tonto”.

LA HACIENDA AUTONÓMICA EXIGIENDO MÁS IMPUESTO TRANSMISIONES (ITP) A LOS COMPRADORES “LISTOS FISCALES”

Estamos mucho más acostumbrados a que sean las Haciendas Autonómicas las que comprueben los valores declarados en las compraventas para exigir más Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales a los compradores, normalmente con valoraciones realizadas de forma masiva y muy cuestionables, casi siempre sin visita del perito al inmueble. Recientemente el Tribunal Supremo (Sentencias de 23/5/18) ha tumbado el sistema empleado por algunas Comunidades Autónomas que se limitaban a aplicar coeficientes sobre los valores catastrales.

Atiendo a muchas personas que me juran y perjuran que compraron un inmueble, por ejemplo por 300.000 Euros, y que no pagaron ni un céntimo más, ni en A ni en B ni en C, por lo que lógicamente se declaró y pagó el ITP 8% sobre dicho valor, pero unos años después la Hacienda Balear hace una comprobación, considerando que el valor real son 400.000 euros y exige el ITP sobre la diferencia. Hacienda les viene a decir “enhorabuena, al parecer Usted ha comprado una ganga, pero el Impuesto me lo tiene que pagar sobre el valor real porque así lo establece la Ley del ITP”.

Afortunadamente el TEAR de Baleares acaba de tumbar ese sistema de comprobaciones de valores de la Hacienda Balear (con Resolución que me notificaron el pasado mes de agosto), porque en parte se basa en aplicar coeficientes (x 2) sobre el valor catastral. Y otros Tribunales han ido tumbando diferentes métodos empleados por otras Comunidades Autónomas.

Lo curioso en que con base en algunas Sentencias del Tribunal Supremo (de 15/1/2015, de 21/12/2015, de 9/12/2013) si la Hacienda autonómica le comprueba el valor a aquel comprador que pagó 300.000 Euros por su inmueble fijando un valor de 400.000 Euros y exigiéndole el ITP (8%) sobre este valor comprobado, cuando este comprador venda por ejemplo por 500.000 Euros, podría plantearse tomar como valor de adquisición esos 400.000 Euros y pagar IRPF (del 19 al 23%) sobre una ganancia de 100.000 Euros. Es decir, que haber pagado ese 8% ITP le permitirá ahorrarse hasta 23% en IRPF.

LA HACIENDA ESTATAL APROVECHÁNDOSE DE LOS VALORES DE LA HACIENDA AUTONÓMICA PARA CASTIGAR A LOS “TONTOS FISCALES”

Y ahora viene lo más increíble, también un caso real como la vida misma (aunque modifico ligeramente los números por una cuestión de confidencialidad, y para una mayor claridad):

-Un vendedor A vendió un inmueble por 100.000 Euros a un comprador B.

-B pagó el ITP 8% a la Hacienda autonómica sobre 100.000 Euros (8.000 Euros),

-A presentó al año siguiente la correspondiente declaración de IRPF y como había adquirido el inmueble por 75.000 Euros declaró una ganancia de 25.000 Euros y pagó IRPF aprox. 21% sobre dicha ganancia (5.250 Euros).

-Un par de años después la Hacienda autonómica le notificó al comprador B un valor comprobado de 150.000 Euros y le exigió otros 4.000 Euros por ITP (8%).

-Poco después la Hacienda estatal notificó una liquidación IRPF al vendedor A y le dice que le consta que la Hacienda autonómica ha fijado un valor de 150.000 Euros para ese inmueble, que ha vendido demasiado barato, por lo que debe pagar más IRPF, aprox. un 21% sobre esa mayor ganancia. Le explican que según Jurisprudencia del Tribunal Supremo ese valor real fijado por la Hacienda autonómica a efectos del ITP le vale también a la Hacienda estatal para calcular el IRPF (que no puede fijar otro, por el principio de unicidad) y que debe pagar más IRPF, por tonto.

Increíble, pero cierto.

ESE CASTIGO FISCAL A LOS VENDEDORES “TONTOS FISCALES” ES ABSOLUTAMENTE ABSURDO.

Está ocurriendo, y hay que luchar para evitar que esas prácticas se generalicen.

Ciertamente siempre se podrá luchar contra esas liquidaciones de IRPF mediante tasaciones periciales contradictorias (TPC) que suspenderán la obligación de pagar (con los gastos que conllevan de abogado/asesor, perito, y con el riesgo de que el tercer perito independiente que tenga que decidir el tema confirme al vendedor que fue “tonto”), pero si la valoración de Hacienda es chapucera (como lo suelen ser las autonómicas) y se impugna por ello, alegando falta de motivación, pero sin solicitar tasación pericial contradictoria, cuidado porque no se suspenderá la obligación de pagar el IRPF (incluso aunque el contribuyente se reserve el derecho a promover la TPC).

Es evidente que cualquier persona que pone a la venta un inmueble intenta normalmente conseguir el mayor precio posible.

Pese a lo que viene a decir alguna Sentencia de nuestro Tribunal Supremo no tiene mucho sentido que un comprador al que la Hacienda Autonómica le compruebe el valor (y le pida por ejemplo 8% ITP) pueda tener en cuenta ese mayor valor comprobado para calcular una menor ganancia y pagar menos IRPF 23%.

Pero menos sentido tiene que a un vendedor que ha vendido por lo que ha podido se le pueda exigir más IRPF sobre una ganancia que realmente no ha obtenido, por ser “tonto”, porque según Hacienda ha vendido barato.

Otra cosa sería si por las circunstancias de la concreta operación tiene la Administración alguna pista de que el precio es simulado (por ejemplo en una operación entre familiares o personas vinculadas) o falso.

En tal sentido, procede traer a colación la reciente Sentencia del Tribunal Supremo 1248/2018 de 17/7/2018 que para acreditar que se ha producido una pérdida en la venta de inmueble y que no procede por tanto el pago de Plusvalía Municipal (con base en la STC de 11/5/2017) considera que los valores consignados en las escrituras públicas constituyen un sólido y ordinario principio de prueba “a menos que fueran simulados”, o “que los precios inicial o final son mendaces o falsos o no se corresponden con la realidad de lo sucedido”.

Con todo, es evidente que el artículo 35 de la Ley del IRPF, mencionado más arriba, es una norma que la Hacienda estatal debe aplicar para perseguir posible fraudes, pero NO para castigar a vendedores “tontos”.

Palma de Mallorca, 2 octubre 2018

Alejandro del Campo Zafra

Abogado y asesor fiscal

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