A las personas que tengan algún inmueble a la venta lo más probable es que les interese vender en 2014, incluso aunque tengan que rebajar algo el precio para conseguirlo, pues hacerlo a partir del 1 enero 2015 les podría resultar bastante más caro.

Ponemos a su disposición una herramienta Excel que permite calcular exactamente el Impuesto Renta a pagar sobre la ganancia derivada de la transmisión de inmuebles (por venta, donación, etc.) por particulares, residentes o no en España. Se podrá comprobar que las diferencias entre vender en 2014 o hacerlo en 2015 pueden ser importantísimas, de muchos miles de euros.

ACTUALIZACIÓN 2/11/2015: Para determinar el IRPF o Impuesto Renta No Residentes derivado de la transmisión de un inmueble en 2015 hemos desarrollando una herramienta Excel que se puede descargara a través del siguiente enlace: https://db.tt/mn1fTKxs

A continuación se explica cómo afecta a la venta de inmuebles la Reforma Fiscal que actualmente se está tramitando en el Parlamento y que entrará en vigor a partir de 1 enero 2015: tipos de gravamen aplicables, variación en el cálculo ganancias, exenciones que se mantienen, nuevas exenciones que se introducen, etc.

¿QUÉ SE PAGA POR VENDER INMUEBLE EN 2014?

Si un particular vende en 2014 un inmueble deberá pagar en su IRPF del 21 al 27% sobre la ganancia, salvo que se haya obtenido en menos de un año, en cuyo caso pagaría del 24,75% al 52% (incluso más en algunas CCAA).

En todo caso, para calcular la posible ganancia derivada de la transmisión de un inmueble (por venta, donación, etc.) se puede incrementar el valor de adquisición aplicando unos COEFICIENTES DE ACTUALIZACIÓN que tienen en cuenta la inflación acumulada. Estos coeficientes reducen la ganancia al incrementar aproximadamente un 33% el valor de los inmuebles comprados hasta 1994, un 21% el valor de los adquiridos en 2002, o un 5% el valor de los adquiridos en 2009, etc. Tratan de conseguir que tribute únicamente la revalorización real del inmueble y no la debida a la inflación.

Los coeficientes establecidos en Ley Presupuestos Estado para transmisiones en 2014 son los siguientes:

Además, si el inmueble que se vende se había adquirido antes de 1994, se puede reducir la ganancia aplicando los llamados COEFICIENTES ABATIMIENTO que proceden de una normativa aprobada en 1996 y derogada en 2006, pero que se mantienen desde entonces en una disposición transitoria. Así por ejemplo, y de forma aproximada, esos coeficientes reducen actualmente la ganancia un 80% en la transmisión de un inmueble adquirido en 1970, un 78% si la adquisición fue en 1975, un 75% si se adquirió en 1980, un 70% si se adquirió en 1985, un 36% si se adquirió en 1990, un 20% si se adquirió en 1992 ….

¿QUÉ SE PAGA POR VENDER INMUEBLE EN 2015 o 2016?

A partir del 1 enero 2015 se rebajan los tipos aplicables sobre las ganancias.

Se pagará del 20 al 24% en 2015 y del 19 al 23% a partir 2016, y ello con independencia de que la ganancia se haya generado en más o menos de un año.

Sin embargo, ya no se podrán aplicar ni coeficientes de actualización ni coeficientes de abatimiento, por lo que esos menores tipos se aplicarán sobre mayores ganancias.

EJEMPLOS CONCRETOS de la DIFERENCIA DE VENDER EN 2015 O HACERLO EN 2015

a)     Si un particular que compró un inmueble por 100.000€ el 30/6/1980 lo vende por 330.000€ el 30/10/2014, obtendrá una ganancia bruta de 230.000€, pero por aplicación de aquellos coeficientes de actualización y de abatimiento la ganancia quedará reducida a 50.368€.

Si el vendedor es residente en España pagará sobre dicha ganancia reducida unos 12.879€ en su declaración IRPF 2014 (aplicando escala del 21-27%). Así le quedarían unos 317.121€ “limpios” (330.000-12.879).

Si vende en 2015 tendrá que tributar sobre aquella ganancia bruta de 230.000€ y pagará unos 54.080€ en su declaración IRPF 2015 (aplicando escala del 20-24%). Así le quedarían sólo unos 275.920€ “limpios” (330.000-54.080).

b)     Si un particular que compró un inmueble por 180.000€ el 30/6/1998 lo vende por 330.000€ el 30/10/2014, obtendrá una ganancia bruta de 150.000€, pero por aplicación de aquellos coeficientes de actualización y de abatimiento la ganancia quedará reducida a 95.262€.

Si el vendedor es residente en España pagará sobre dicha ganancia reducida unos 25.000€ de IRPF (aplicando escala del 21-27%)

Si vende en 2015 tendrá que tributar sobre aquella ganancia bruta de 150.000€ y pagará unos 34.880€ en su declaración IRPF 2015 (aplicando escala del 20-24%)

Así pues, vender inmuebles en 2015 tiene la ventaja de menores tipos de gravamen y retrasar un año el pago del impuesto, pero en muchísimos casos será mejor vender en 2014, sobre todo cuando se hayan adquirido antes de 1994, para poder rebajar la ganancia con los coeficientes de actualización y de abatimiento. Cabe plantearse rebajar el precio para conseguir vender en lo que queda de 2014. En el anterior ejemplo a), si se vende el inmueble en 2014 rebajando el precio a 315.000€, se pagarán unos 11.843€ y quedarán “limpios” unos 303.157€ (315.000-11.843).

 SE MANTIENEN ALGUNAS EXENCIONES

En principio se mantiene la exención para ganancias derivadas de la transmisión de vivienda habitual cuando se reinvierte el importe obtenido en otra vivienda habitual.

También se mantiene la exención para ganancias por transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años.

Seguirá exenta el 50% ganancia obtenida por transmisión de inmuebles urbanos adquiridos a título oneroso desde el 12/5/12 al 31/12/12.

SE INTRODUCEN NUEVAS EXENCIONES

No tributarán las ganancias patrimoniales obtenidas por mayores de 65 años derivadas de la transmisión otros elementos patrimoniales que no sean vivienda habitual (por ej. otros inmuebles) siempre que el importe obtenido se reinvierta en 6 meses en una renta vitalicia asegurada a su favor (hasta un máximo de 240.000€).

Por otra parte, las personas que pierdan su vivienda habitual por no poder pagar la hipoteca (por ejecución hipotecaria o dación en pago) no tendrán que pagar ni Plusvalía Municipal ni tampoco Impuesto Renta si resulta ganancia (diferencia entre precio compra y valor por el que entregan la vivienda). Esta medida ya está en vigor, introducida con Real Decreto Ley 8/2014 publicado en BOE 5/7/14, y tiene efectos retroactivos desde 1 enero 2014 y para años anteriores no prescritos.

Palma de Mallorca, 24 septiembre 2014

Alejandro del Campo Zafra

Abogado-Asesor Fiscal

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