Con el objeto de estimular la venta de inmuebles, el Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero (BOE 12/5/2012) ha introducido un importante y novedoso incentivo fiscal: Las personas físicas o jurídicas, residentes o no residentes, que adquieran inmuebles urbanos (viviendas, aparcamientos, oficinas, locales, solares, etc.) desde el 12 mayo hasta el 31 diciembre 2012 sólo pagarán impuestos sobre el 50% de la ganancia que puedan obtener cuando los transmitan.
Muchos inversores y potenciales compradores están retrasando las decisiones de compra confiando en que los precios de los inmuebles en España seguirán bajando. Quizás ahora decidan aprovechar las oportunidades que sin duda está ofreciendo y ofrecerá el mercado inmobiliario durante este año, pues comprando antes del 31 de diciembre pueden conseguir un ahorro fiscal muy importante al vender.
En las Disposiciones Finales primera, segunda y tercera del referido RD-ley 18/2012 se establece una exención del 50% de las rentas o ganancias derivadas de la transmisión de esos inmuebles, en el Impuesto sobre Sociedades, en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes y en el IRPF. La exención no resultará aplicable cuando el inmueble se adquiere o transmite a entidades vinculadas o a parientes, como por ejemplo, ventas que se realicen de padres a hijos.
Si una SOCIEDAD vende un inmueble tiene que pagar normalmente 30% IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES sobre la Ganancia Totalobtenida. Si compra un inmueble urbano del 12 mayo hasta 31 diciembre 2012 la ganancia que pueda obtener en el futuro al vender quedará exenta en un 50%, lo que equivale a pagar un 15% sobre la Ganancia Total.
Si un NO RESIDENTE vende un inmueble tiene que pagar IMPUESTO RENTA NO RESIDENTESsobre la Ganancia Totalobtenida un 21% si vende en 2012 o 2013, o un 19% si vende a partir de 2014. Si le resulta aplicable el nuevo incentivo fiscal, por vender un inmueble comprado del 12 mayo hasta 31 diciembre 2012, la ganancia quedará exenta en un 50%, lo que supone pagar un sobre la Ganancia Total un 10,5% si vende en 2012 o 2013, o un 9,5% si vende a partir de 2014.
Si una PERSONA FÍSICA RESIDENTE vende un inmueble tiene que pagar IRPF sobre la Ganancia Totalobtenida hasta un 27% si vende en 2012 o 2013, o hasta un 21% si vende a partir de 2014. Si le resulta aplicable el nuevo incentivo fiscal, la ganancia quedará exenta en un 50%, lo que supone pagar un sobre la Ganancia Total hasta un 13,5% si vende en 2012 o 2013, o hasta un 10,5% si vende a partir de 2014. El incentivo fiscal se podrá aplicar incluso en la venta de vivienda habitual comprada del 12 mayo al 31 diciembre 2012 cuando la ganancia no quede totalmente exenta por no reinvertirse el importe total obtenido en la adquisición de nueva vivienda habitual.

Este importante incentivo fiscal se suma a otros ya aprobados para animar la demanda de viviendas:
-Recuperación de la deducción por inversión en vivienda habitual en el IRPF para todos los contribuyentes con independencia de su nivel de renta. Esta deducción se había eliminado para la adquisición de vivienda a partir de 1 enero 2011 por personas con rentas superiores a 24.107 €, pero el Real Decreto-ley 20/2011, de 30 diciembre, restableció la deducción.
-Aplicación del tipo súper reducido del IVA 4% a las entregas de viviendas nuevas hasta 31/12/2012 (también para viviendas no habituales y con independencia del precio), que estableció el Real Decreto-ley 9/2011 para entregas entre 20 agosto y 31 de diciembre 2011 y que prorrogó el Real Decreto-ley 20/2011 hasta el 31 diciembre 2012.

Con todo, inversores y potenciales compradores de inmuebles en España (viviendas, aparcamientos, oficinas, locales, solares, etc.) se tendrán que plantear si prefieren “pájaro en mano” (comprar antes del 31 diciembre 2012 para poder conseguir esos incentivos fiscales) o el “ciento volando” (esperar a que los precios sigan bajando de forma importante a partir de 1 enero 2013).

Palma Mallorca, 16 mayo 2012


Alejandro del Campo Zafra
Abogado-Asesor Fiscal
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