Después de la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de Julio de 2020 que entre otras cuestiones perjudiciales (una de ellas planteada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 17 de Palma el 12.03.19), analizaba los efectos de la nulidad de la cláusula que estipula los gastos bancarios y la cancelación de la hipoteca, se produjeron lecturas diferentes sobre sus consecuencias.

En una rapidísima sentencia de 24 de Julio de 2020, el Tribunal Supremo, ha interpretado el alcance de la sentencia del TJUE en cuanto a los gastos bancarios. Y lo que ha hecho, ha sido ratificar su jurisprudencia sobre el tema, establecida en las sentencias núm. 44,46, 47, 48 y 49/2019 del 23 de Febrero.

Analicemos cada uno de estos gastos:

1.- IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS

Es el gasto más considerable. Desde el Real Decreto-Ley 17/2018, el sujeto pasivo del impuesto en supuesto de constitución de hipoteca es el prestamista (banco), por lo en las hipotecas que se han celebrado con posterioridad a la entrada en vigor del referido Real Decreto, dicho impuesto habrá sido abonado por la entidad financiera.

Para las hipotecas constituidas con anterioridad a esa fecha, la sentencia del Tribunal Supremo del 24.07.20 entiende que el principal sujeto pasivo obligado al pago de este tributo es el prestatario (consumidor).

2.- GASTOS NOTARIALES

El Tribunal Supremo entiende que como la normativa notarial no lo determina, “es razonable distribuir por la mitad el pago de los gastos que genera su otorgamiento”

El mismo criterio se aplica a las escrituras de modificación de préstamo hipotecario.

Por lo que respecta a la escritura de cancelación de hipoteca, entiende que le corresponde al prestatario, ya que es el interesado en la liberación de este gravamen.

Las copias notariales se abonaran a quien las pida.

3.- GASTOS DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Aquí el Tribunal Supremo estima que quien lo tiene que pagar es el banco prestamista, ya que la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco.

4.- GASTOS DE GESTORIA

Sobre los gastos de la gestoría encargada de la tramitación del pago del impuesto y de la inscripción registral, la sentencia del Tribunal Supremo del 24.07.20 no se pronuncia expresamente.

Ahora bien, en la misma lógica que utiliza (que el TJUE ha ratificado su criterio), tenemos que acudir a las sentencias núm. 44, 46, 47, 48 i 49/2019 del 23 de Febrero.

En la sentencia núm. 44/2019 del 23 de Febrero se estudia la cuestión. Indica que no hay norma legal o reglamentaria que determine a quién le corresponde y por lo tanto, si se hace en interés de las dos partes, tienen que ser abonadas por la mitad.

5.- GASTOS DE TASACIÓN

El Tribunal Supremo en ninguna de las sentencias mencionadas (núm. 44, 46, 47, 48 i 49/2019 del 23 de Febrero) ha tenido la ocasión de pronunciarse. Será necesario acudir como una guía de interpretación a la doctrina menor de las audiencias provinciales.

La Audiencia Provincial de las Illes Balears se pronuncia en la sentencia núm. 153/2020 del 5 de Marzo. La Audiencia considera que siendo el beneficiario del préstamo el consumidor y que el ofrecimiento de la garantía real es un requisito legal imprescindible para la obtención del préstamo hipotecario, corresponde al consumidor acreditar la suficiencia de la garantía ofrecida a la entidad financiera y por tanto lo tiene que pagar el consumidor. Así mismo parece introducir como excepción el supuesto de que el consumidor pueda acreditar que no se le haya permitido elegir el tasador.

CONCLUSIÓN

Se pueden reclamar los gastos registrales, el 50% de los gastos notariales y de gestoría. En Baleares, la Audiencia Provincial entiende que los gastos de tasación no se pueden reclamar.

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