“Los peligros del proceso de coordinación registro-catastro”

En un caso que he llevado recientemente, mi cliente se enteró por su vecino de que su casita rústica estaba en venta en un portal inmobiliario de internet. El vecino había procedido a la coordinación gráfica con la parcela catastral y la casita paso a estar dentro de su finca registral…

La sorpresa e indignación fueron enormes.

Me temo que todavía le dura

1.- NOTIFICACIONES DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

El hecho es que últimamente muchos ciudadanos reciben o han recibido una notificación del registro de la propiedad donde le comunican el inicio del “expediente de modificación de descripción y georreferenciación al amparo del artículo 199 de la Ley Hipotecaria” que contiene un listado de coordenadas de los vértices con una cantidad inmensa de números. Notificación que suele ser de difícil comprensión (fui testigo de una escena entre cómica y dramática en el registro de la propiedad de Felanitx, entre una pareja mayor y un oficial que intentaba explicarles la notificación, con escaso éxito, a dicha pareja)

Por consiguiente, ojo si recibe una notificación con este contenido. No conviene de ninguna de las maneras que lo ignore, puede tener consecuencias para su propiedad, incluso perder parte de la misma.

2.- SISTEMA REGISTRAL DEFICITARIO

El sistema registral español presenta graves deficiencias a la hora de identificar las fincas.

El registro de la propiedad presume que los derechos reales inscritos en él, existen i pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento (art. 38 de la Ley Hipotecaria). Ello no obstante y pesar de la literalidad de la redacción de la ley, esta presunción sólo se aplica a:

  1. La existencia del derecho real inscrito (propiedad, servidumbres…)
  2. La pertinencia del mismo ala persona que figura como titular de este asiento registral (titularidad)
  3. Por lo que se refiere a la existencia del derecho real “en la forma determinada por el asiento” (descripción de la finca y cabida), la realidad es que la jurisprudencia mayoritaria es contraria a esta presunción. Ello implica en principio (con la salvedad que se explicará a continuación), que no hay presunción de exactitud ni de la cabida descrita en el asiento, ni de sus límites. Como resulta fácil deducir, ello supone una gran inseguridad jurídica.

3.- LA COORDINACIÓN REGISTRO-CATASTRO, LA LEY 13/2015 DE REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA

Con el objeto de subsanar esta deficiencia estructural, la ley 13/2015 reformó la ley hipotecaria, estableciendo mecanismos de coordinación entre el registro de la propiedad y el catastro. Debe comentarse que históricamente el registro de la propiedad y el catastro no han estado coordinados, de tal manera que la descripción y titularidad de ambos archivos, no tenían por qué coincidir (ante la sorpresa y estupefacción del ciudadano de a pie).

Desde 2015 se ha fijado un sistema de coordinación forzoso (cuando se efectúa una operación de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde), pero también se ha abierto la puerta a la coordinación voluntaria (vía art. 199 Ley Hipotecaria).

Sin duda se trata de una reforma muy relevante y significativa, ya que una vez producida la coordinación gráfica entre registro y catastro, se presume que la finca descrita tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral.

Esta reforma introduce más seguridad jurídica. Hasta ahora la delimitación de los lindes de la finca descansaba en el sistema de paredes o mojones, estos siempre susceptibles de ser movidos, aún cuando ello este penado por la ley.

Ello no obstante, debe apuntarse tal y como se indica ut supra, que esta coordinación no es automática, ya que sólo en determinados supuestos (los descritos) es obligatoria, por lo cual es prever que se tardarán décadas hasta que se produzca la coordinación total entre registro de la propiedad y catastro.

Aún así, lo cierto es que es posible (y aconsejable) esta coordinación voluntaria (art. 9, b segundo párrafo de la Ley Hipotecaria) por la vía del expediente de modificación de descripción y georreferenciación al amparo del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Y es por esta razón y por loa coordinaciones obligatorias, que los propietarios de las fincas están recibiendo estas notificaciones del registro de la propiedad.

Y es aquí donde hay que ir con cuidado y prestar atención a estas notificaciones, ya que pueden comportar la nueva delimitación de la finca vecina que afecte a la propia, incluso apropiándose de parte de la finca.

La ley otorga un plazo de 20 días para poder efectuar alegaciones, que han de ser resueltas por el registrador de la propiedad.

Ahora bien, si se deja pasar este plazo de 20 días, entonces la coordinación queda fijada y será aplicable la presunción de exactitud de la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral, aún cuando ello implique apropiarse de parte de los terrenos del vecino.

4.- PRESUNCIÓN IURIS TANTUM (ESTO ES CABE PRUEBA EN CONTRA) Y TERCEROS COMPRADORES DE BUENA FE

Cierto que la doctrina entiende que se trata sólo de una presunción iuris tantum, es decir, cabe la prueba en contrario de quien alegue la inexactitud. Sin embargo, ello puede implicar la interposición de una demanda judicial y en definitiva un juicio complejo, largo y costoso. Pero no sólo eso, si la finca coordinada gráficamente es vendida a un tercero de buena fe, cabe entender que este queda protegido por la apariencia del registro de la propiedad, en virtud del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Por lo tanto, se podría dar el caso de un propietario de una finca vecina que implementase un expediente de modificación de descripción y georreferenciación al amparo del artículo 199 de la Ley Hipotecaria que implicase una apropiación de una parte de la finca vecina. Que se notificase a este vecino este expediente; que este no diera importancia o no entendiera esta alegación y no efectuase alegaciones y finalmente que el vecino vendiese la finca a un tercero d de buena fe.  El tercero de buena fe que ha confiado en la presunción de exactitud del registro de la propiedad, quedaría protegido frente a la reclamación del propietario de la finca vecina a quien se le ha apropiado una parte de la misma.

No es este un supuesto teórico. Como hemos comentado al inicio de este post, es casi exactamente lo que le ocurrió a mi cliente, que se enteró por un vecino que su casita estaba en venta en un portal inmobiliario de internet. Mi representado no tuvo más remedio que interponer una demanda declarativa para recuperar la propiedad de la casita y del trozo de tierra que había perdido. Este caso tuvo un final feliz con sentencia estimatoria y condena en costas.

Pero como ya hemos dicho y dejando de lado los costes económicos, de tiempo y personales que implica siempre un juicio, el resultado no puede ser siempre feliz, pues si la finca se vende a un tercero de buena fe, sería muy difícil discutir la propiedad

5.- COORDIACIONES DERIVADAS DE RECTIFICACIONES DE CABIDA MENORES AL 10% DE LA SUPERFICIE INSCRITA EN EL REGISTRO

Pero el tema resulta aún más delicado, por cuanto la ley permite prescindir del expediente de rectificación (con las notificaciones a los colindantes para que puedan efectuar alegaciones) cuando:

  1. la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida que consta inscrita en el registro de la propiedad
  2. la diferencia de cabida no exceda del diez por ciento de la inscrita en el registro de la propiedad y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica

En estos supuestos no será necesario las notificaciones previas a los colindantes para que puedan efectuar alegaciones, sino que el registrador, en resolución motivada y efectuadas la comprobaciones y observaciones indicadas en la ley, dictará resolución que ahora sí, se notificará a los titulares de las fincas colindantes.

6.- CONSEJOS

En función de todo lo comentado, cuatro serían los consejos que daríamos:

  1. Por un lado, cuando se reciba una notificación del registro de la propiedad, hay que prestarle la importancia debida. El registro de la propiedad dispone de una herramienta muy útil para efectuar una primera comprobación de si nos afecta o no. Se trata de un visor https://geoportal.registradores.org/ que permite observar las fincas que ya están coordinadas (en verde) y las que están en proceso de coordinación (en rojo). La finca vecina que está en proceso de coordinación deberá estar en rojo. En la propia notificación se indica una dirección electrónica que nos permitirá visualizar la representación gráfica.
  2. Si considera que la representación gráfica del vecino se apropia de parte de su finca o alberga dudas, nuestro consejo es que acuda a un abogado y a un topógrafo para que le pueda asesorar sobre si es procedente y aconsejable formular alegaciones
  3. Para los propietarios no residentes, las notificaciones del registro de la propiedad pueden ser más problemáticas, por lo cual resulta aconsejable por un lado notificar al registro un domicilio dónde le puedan efectuar las notificaciones y por otro lado otorgar un poder a un profesional de su confianza para que pueda eventualmente efectuar dichas alegaciones, por cuanto el plazo de 20 días puede resultar corto.
  4. Finalmente aconsejaríamos a los propietarios de fincas que procedieran voluntariamente a la coordinación entre el registro y el catastro, por cuanto aún cuando suponga un coste económico, tendrán más seguridad jurídica en relación a sus lindes (se estable la presunción de exactitud de la ubicación y delimitación), con lo cual pueden evitarse las siempre frecuentes y agrias disputas con vecinos.