(LEY 3/2019 DE 31 DE ENERO, AGRARIA DE LAS ILLES BALEARS)

La Ley 3/2019 de 31 de enero agraria de las Illes Balears ha establecido una nueva regulación de derecho de retracto legal que puede tener una incidencia en el dinámico mercado inmobiliario balear.

El artículo 109 de la ley estipula:

  1. Los consejos insulares fomentarán la concentración de fincas con la finalidad de promover el mantenimiento y el mejor aprovechamiento de las explotaciones agrarias, e incrementar su rentabilidad.
  2. Tienen derecho a retracto los propietarios de tierras contiguas en las ventas de fincas rústicas de menos de una hectárea de superficie o inferiores a la unidad mínima de cultivo. Si dos o más fincas contiguas usan el retracto al mismo tiempo, tiene preferencia quién sea propietario de la tierra contigua de menor dimensión, y si ambas tienen la misma, el primero que lo solicite.
  3. De acuerdo con el artículo 27 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias, y en los términos que establece, tienen derecho a retracto los propietarios de fincas adyacentes que son titulares de explotaciones prioritarias, si se trata de la venta de una finca rústica de una superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.

Observamos como la ley agraria de las Illes Balears contempla dos retractos, el derecho de retracto de los propietarios de fincas consideradas explotaciones prioritarias regulado en el apartado tercero y el derecho de retracto regulado en el apartado segundo.

 

I.- DEL RETRACTO DE FINCAS RÚSTICAS COLINDANTES INFERIORES A LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO.

El párrafo segundo del artículo 109 otorga a los propietarios de fincas rústicas COLINDANTES, un derecho de retracto en el caso de ventas de fincas de menos de una hectárea de superficie o inferiores a la unidad mínima de cultivo.

 

I.1.- DE LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO

¿Y que se entiende por unidad mínima de cultivo?

El articulo 108 de la misma ley lo define como:

Artículo 108 Unidad mínima de cultivo y forestal

  1. La unidad mínima de cultivo, a los efectos que prevé la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias, es la superficie suficiente que debe tener una finca rústica para que las tareas fundamentales para cultivarla, utilizando los medios normales y técnicos de producción, se puedan llevar a cabo con un rendimiento satisfactorio teniendo en cuenta las características socioeconómicas de la agricultura en la comarca o la zona.
  2. En la comunidad autónoma de las Illes Balears, según el aprovechamiento del terreno, la isla o el término municipal, en cualquier clase de suelo, la unidad mínima de cultivo es la siguiente:
  3. a) Secano:

Eivissa y Formentera: 1,50 hectáreas.

Menorca: 3,0 hectáreas.

Artà, Capdepera y municipios de la sierra norte de Mallorca (Andratx, Banyalbufar, Bunyola, Calvià, Deià, Escorca, Esporles, Estellencs, Fornalutx, Pollença, Puigpunyent, Sóller i Valldemossa): 3,50 hectáreas.

Resto de términos municipales de Mallorca: 2,50 hectáreas.

  1. b) Regadío:

Formentera: 0,35 hectáreas.

Mallorca, Menorca y Eivissa: 0,50 hectáreas.

La determinación de estas superficies tiene rango reglamentario y puede ser modificada por la administración pública competente en materia agraria

  1. En los casis de fincas que se extiendan por más de un término municipal, de creación un nuevo término o de alteración de los límites de un término municipal, se atenderá a las siguientes reglas:
  2. a) Si la parcela que se quiere segregar de una finca se extiende por más de un término municipal, con unidades mínimas de cultivo diferentes, se le aplicará la de menor extensión.
  3. b) Si se crea un nuevo término municipal, se aplicarán las unidades mínimas de cultivo fijadas por el municipio del que proceden los terrenos. Si el nuevo municipio se ha formado por la agregación o la segregación de varios municipios que tengan unidades mínimas de cultivo diferentes, se le aplicará la de menor extensión.
  4. c) Si se alteran los límites de un término municipal, los terrenos segregados se someterán a las unidades mínimas de cultivo finadas para el término municipal al que se agregan.
  5. La unidad mínima forestal es la misma que la unidad mínima de cultivo en secano.

 

I.2.- DE LA INTEGRACIÓN E INTERPRETACIÓN DE ESTE DERECHO DE RETRACTO.

Llama la atención la escasa regulación que ha hecho el legislador de este derecho, ya que salvo el contenido en la segunda frase del apartado segundo de este artículo 109 (“Si dos o más fincas contiguas usan el retracto al mismo tiempo, tiene preferencia quién sea propietario de la tierra contigua de menor dimensión, y si ambas tienen la misma, el primero que lo solicite”), nada más se regula.

No se regula el plazo para el ejercicio del retracto, ni el contenido de este derecho de retracto.

Nos encontramos ante una tarea de integración e interpretación, que a nuestro entender nos ha debe llevar al marco normativo fijado en el artículo primero de la Compilación de Derecho Civil de las Illes Balears.

El apartado primero del artículo primero estipula:

“Artículo 1

  1. El Derecho civil de las Illes Balears se integra por los derechos civiles históricos de las islas de Mallorca, de Menorca y de Eivissa y Formentera, de acuerdo con la tradicional división por libros de esta Compilación; por las normas autonómicas que afecten a la materia de derecho civil, dentro del marco de las competencias estatutarias; por la costumbre y por los principios generales de derecho civil propio.

 

La Ley 3/2019 de 31 de enero agraria de las Illes Balears es una norma autonómica y dado que regula un derecho de retracto, se trata sin duda de una norma civil.

Su apartado segundo de este artículo primero de la Compilación, establece:

  1. Las fuentes del Derecho civil de las Illes Balears son: la Compilación y las normas autonómicas que afecten a la materia de derecho civil, la costumbre y los principios generales del derecho civil propio.

 

Como sea que la Ley 3/2019 de 31 de enero agraria de las Illes Balears afecta una materia de derecho civil, se convierte en fuente del Derecho civil de las Illes Balears.

 

El punto primer del apartado tercero del artículo primero de la Compilación establece:

  1. Reglas generales del derecho civil de las Illes Balears:

1a. Las disposiciones del derecho civil propio son las normas de aplicación peferente..

 

El artículo 1.523 del Código Civil regula el retracto legal de fincas rústicas. De acuerdo con lo establecido en la regla anteriormente transcrita deberíamos entender por tanto que el derecho de retracto contemplado en la ley agraria 3/2019 es de aplicación preferente.

Sin embargo, el retracto legal regulado en la ley agraria 3/2019 presenta numerosas lagunas, por lo que, aunque tenga carácter preferente, será necesario llenar estas lagunas acudiendo al Código civil, si bien con las prevenciones establecidas en este artículo primero, tercer apartado, en concreto, los puntos del tercero al quinto de la Compilación de Derecho Civil de las Illes Balears:

3a. La integración del ordenamiento jurídico-civil balear se hará de acuerdo con los principios generales del derecho que lo informan.

4a. En aplicación del derecho civil propio, este debe ser interpretado de acuerdo con los principios generales que lo informan y, si se trata de la interpretación de una institución histórica, debe tomarse en consideración la tradición jurídica singular, contenida en las antiguas leyes y costumbres insulares; la doctrina de los doctores y las decisiones de la Real Audiencia, cuando existieran para aquella institución.

5a. Por defecto de norma de derecho civil propio, se aplicará, como derecho supletorio, el derecho civil estatal, siempre que su aplicación no sea contraria a los principios generales que informan el derecho civil propio y que el vacío normativo no sea querido por el legislador balear, en el marco de sus competencias.

6a. La jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de las Illes Balears y, en su caso, del Tribunal Supremo, complementará el ordenamiento civil balear.”

 

Deberá examinarse en cada caso si la ley agraria balear no contiene la regulación, si la legislación supletoria que se quiere aplicar no es contraria a los principios generales del derecho civil balear y finalmente que el vacío normativo no sea querido por el legislador balear.

 

I.3.- DEL PLAZO PARA EJERCER EL RETRACTO

Este es una de las lagunas legales que nos encontramos en la ley 3/2019. El
Código civil en su artículo 1.524 establece un plazo de 9 días contados desde su inscripción al Registro de la Propiedad y en su defecto, desde que hubiera tenido conocimiento de la venta.

Por lo tanto, como sea que no observamos contradicción con los principios generales del derecho civil balear, ni que haya sido una laguna legal querida por el legislador, en nuestra opinión la regulación contenida en el Código civil tiene carácter supletorio y por lo tanto el derecho de retracto contemplado en el apartado segundo del artículo 109 de la ley 3/2019, tiene este plazo de 9 días.

I.4.- DEL CONTENIDO DEL EJERCICIO DE ESTE DERECHO DE RETRACTO

Lo mismo cabe predicar del contenido del ejercicio de este derecho, ante la parca regulación contenida en el artículo 109.2 de la ley 3/2019. Así se integrará con la regulación del código civil (artículos 1.523, 1524 i 1.525).

Consecuentemente con respecto al contenido:

1.- No existirá el derecho de retracto en las tierras colindantes que estén separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos u otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas (segundo párrafo del artículo 1.523 C.c.)

2.- Si dos o más fincas colindantes usan el retracto al mismo tiempo, tiene preferencia quien sea propietario de la tierra colindante de menor cabida, y si ambas tienen la misma, el primero que lo solicite (segunda frase del segundo apartado del artículo 109 de la Ley 3/2019, el cual es una transcripción del párrafo tercero del artículo 1.523 C.c.). Aquí no hay laguna legal.

3.- El comprador sustituye al vendedor con todos sus derechos y acciones (art. 1.511 por remisión del art. 1.525 ambos del C.c.)

4.- Quien ejercite el derecho de retracto deberá pagar al comprador, el precio de venta, los gastos de la venta y cualquier otro gasto necesario y útil realizado en la finca vendida (art. 1.518 por remisión del art. 1.525, ambos del C.c.).

 

I.5.- DEL CARACTER RÚSTICO DE LAS FINCAS

El derecho de retracto del segundo apartado del artículo 109, va referido a fincas rústicas.

La primera cuestión que hay que plantearse es que debemos entender por fincas rústicas. La ley 3/2019 no dice nada sobre este punto. Sin embargo, se trata de una ley agraria, no urbanística y además en el primer apartado del artículo 109 fija “la concentración de fincas con la finalidad de promover el mantenimiento y el mejor aprovechamiento de las explotaciones agrarias, e incrementar su rentabilidad”.

De este apartado se puede deducir que la voluntad del legislador es la de favorecer la concentración de fincas, vía derecho de retracto, con finalidad agraria. El objetivo es crear fincas más grandes para mejorar su explotación y rentabilidad.

Y en este punto entendemos que, de acuerdo con el punto sexto del apartado tercero del artículo primero de la Compilación de Derecho Civil de las Illes Balears, sería aplicable la jurisprudencia del Tribunal Supremo relativa a la temática:

“6a. La jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de las Illes Balears y, en su caso, del Tribunal Supremo, complementará el ordenamiento civil balear.”

 

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha fijado que el carácter de rústico de una finca no viene determinado por su cualificación como tal en el catastro o en los planeamientos urbanísticos, sino por:

  1. la realidad de su situación en el campo o población,
  2. si hay una explotación agrícola, ganadera o una vivienda, industria o comercio o por la preponderancia de uno de estos elementos, si ambos concurren en la misma finca.

En este sentido resulta muy ilustrativo los párrafos que a continuación reproducimos, del fundamento primero de la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de abril de 1997:

… Y desde luego no cabe la más mínima duda que correctamente, en la sentencia recurrida, se ha definido que la finca E, a pesar de su inclusión en el Catastro de fincas rústicas de Vizcaya y su calificación actual como suelo no urbanizable, no puede considerarse como rústica, por colindar con suelo urbano de Munguía en cuyo caso puede considerarse como incluida por su proximidad al Ayuntamiento del que dista trescientos metros, así como por los accesos de que dispone, y por último por el hecho relevante de no haber estado destinada a la explotación agrícola, ni en el momento de la compraventa ni en los treinta años anteriores . Con lo cual dicha sentencia cumple perfectamente lo que proclama la doctrina jurisprudencial de esta Sala, plasmada en las Sentencias de 8 mayo 1944 ( RJ 1944\664), 7 noviembre 1957 y 14 noviembre 1991 ( RJ 1991\8114).

Pero es más, los datos derivados de que la finca en cuestión esté inscrita en un registro público o tenga la calificación administrativa de suelo no urbanizable, no afecta para nada a la hermeneusis efectuada en la sentencia recurrida, puesto que la inscripción en dicho registro no da «per se» y sin más la naturaleza de rústica a una finca (S. 6 noviembre 1947 [ RJ 1947\1216]) y que la denominación de suelo no urbanizable, partiendo de la base de que jurídicamente dicha calificación constituye una categoría residual, porque la misma está integrada por los terrenos que no se clasifican como urbanos o urbanizables por el planeamiento en sentido amplio (Plan General, Normas Subsidiarias, Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano), pero sin, que ello, signifique que no puedan delimitarse dichas fincas, como de naturaleza urbana, a efectos, como en el presente caso, de la posibilidad o no de ejercitar sobre ellas el retracto legal de colindantes. Y así se infiere de una interpretación lógica del artículo 12 del Texto Refundido de 26 de junio de 1992 (RCL 1992\1468 y RCL 1993\485).

 

Por lo tanto, entendemos que la finca sobre la que se quiere ejercer el derecho de retracto debe tener carácter agrícola, en el sentido de explotación agrícola o ganadera, lo que, considerando la situación del campo en Baleares, puede suponer una importante limitación en su uso.

Por otra parte, la ley 3/2019 sólo habla de que la finca objeto de retracto tenga el carácter de rústica, pero no dice nada de la propia finca de la que se ejerce el derecho de retracto. Entendemos aquí que, por aplicación subsidiaria de la jurisprudencia del Tribunal Supremo, sería también exigible a la propia finca de la que se ejercita el derecho de retracto el carácter de rústica.

I.6.- DE SI EL RETRACTO DE COMUNEROS TIENE PREFERENCIA AL DE COLINDANTES.

El artículo 1.524 del C.c. estipula en su segundo párrafo, que el retracto de comuneros excluye el de fincas colindantes. Lo que debemos preguntarnos es si este artículo es aplicable supletoriamente, ya que la Ley 3/2019 no regula este punto.

Se podría pensar que el legislador balear prioriza la concentración de fincas por encima del derecho de retracto de comuneros, lo que plantearía dudas sobre su aplicabilidad con carácter supletorio.

 

I.7.- DEL DERECHO DE RETRACTO CUANDO EL COMPRADOR ES PROPIETARIO DE UNA FINCA COLINDANTE.

Nada dice sobre este punto la parca ley 3/2019 agraria de Baleares y nada regula el Código Civil. Sin embargo, hay una jurisprudencia del Tribunal Supremo, (que entenderíamos que de aplicación subsidiaria) que determina que cuando el comprador de la finca rústica es propietario de una finca colindante a la misma, no existe derecho de retracto, ya que con su adquisición facilita la ampliación en extensión de su propiedad aunque haya otros propietarios de finques colindante de menor cabida.

 

 

III.- DEL RETRACTO DE LAS EXPLOTACIONES AGRARIAS PRIORITARIAS

El apartado tercero del artículo 109 de la Ley 3/2019 de 31 de enero agraria de las Illes Balears establece:

  1. de acuerdo con el artículo 27 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias, y en los términos que establece, tienen derecho a retracto los propietarios de fincas adyacentes que son titulares de explotaciones prioritarias, si se trata de la venta de una finca rústica de una superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.

 

La ley estatal 19/1995 de 4 de julio de modernización de fincas agrarias, estipula en su artículo 27, un derecho de retracto:

Artículo 27 Retracto

  1. Tendrán el derecho de retracto los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones prioritarias, cuando se trate de la venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.
  2. Si fueren varios colindantes, será preferido el dueño de la finca que con la adquisición iguale o supere la extensión de la unidad mínima de cultivo. Si más de un colindante cumple esta condición tendrá preferencia el dueño de la finca de menor extensión.
  3. Cuando ninguna de las fincas colindantes iguale o supere como consecuencia de la adquisición, la unidad mínima de cultivo, será preferido el dueño de la finca de mayor extensión.
  4. El plazo para ejercitar este derecho de retracto será el de un año contado desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios de las fincas colindantes la venta de la finca, en cuyo caso el plazo será de sesenta días contados desde la notificación.
  5. El propietario colindante que ejercite el derecho de retracto no podrá enajenar la finca retraída durante el plazo de seis años, a contar desde su adquisición.

 

¿Y qué se entiende por fincas prioritarias? El artículo 4 define las explotaciones agrícolas prioritarias, cuya titularidad corresponda a una persona física y el artículo 6 las asociativas.

Artículo 4 Explotaciones familiares y otras cuyos titulares sean personas físicas

  1. Para que una explotación cuyo titular sea una persona física tenga la consideración de prioritaria, se requiere que la explotación posibilite la ocupación, al menos, de una unidad de trabajo agrario y que la renta unitaria de trabajo que se obtenga de la misma sea igual o superior al 35 por 100 de la renta de referencia e inferior al 120 por 100 de ésta, sin perjuicio de lo establecido en la disposición transitoria única. Además, el titular ha de reunir los siguientes requisitos:
  2. a) Ser agricultor profesional, conforme a lo establecido en el apartado 5 del artículo 2.
  3. b) Poseer un nivel de capacitación agraria suficiente, para cuya determinación se conjugarán criterios de formación lectiva y experiencia profesional.
  4. c) Haber cumplido dieciocho años y no haber cumplido sesenta y cinco años.
  5. d) Estar dado de alta en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o, en su caso, en el Sistema Especial para Trabajadores por Cuenta Propia Agrarios incluido en dicho Régimen. Las agricultoras y los agricultores profesionales que no estén encuadrados en el régimen anterior deberán cumplir los requisitos indicativos de su profesionalidad agraria establecidos a estos efectos por las Comunidades Autónomas. Letra d) del número 1 del artículo 4 redactada por el número 4 de la disposición final segunda de la Ley 35/2011, de 4 de octubre, sobre titularidad compartida de las explotaciones agrarias («B.O.E.» 5 octubre). Vigencia: 5 enero 2012
  6. e) Residir en la comarca en donde radique la explotación o en las comarcas limítrofes definidas por la legislación autonómica sobre organización territorial. En su defecto, se tendrá en cuenta la comarcalización agraria establecida en el Censo Agrario del Instituto Nacional de Estadística.

Este requisito de residencia se entiende salvo caso de fuerza mayor o necesidad apreciada por las Comunidades Autónomas.

  1. Las explotaciones agrarias de titularidad compartida tendrán la consideración de explotaciones prioritarias en los términos establecidos en la Ley sobre titularidad compartida de las explotaciones agrarias.
  2. Las explotaciones agrarias que pertenezcan a una comunidad hereditaria y sobre las que exista pacto de indivisión por un período mínimo de seis años, se considerarán, a estos efectos, como explotaciones prioritarias, siempre que la explotación y al menos uno de los partícipes en la comunidad cumpla los requisitos señalados en el apartado 1 de este artículo.

El período de indivisión se contará a partir de la calificación de la explotación como prioritaria.

La realidad es que este derecho de retracto ha sido muy infrecuente en la práctica de las Illes Balears y creemos que dada la exigencia de tratarse de explotaciones prioritarias no cambiará el panorama.

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