En el BOIB de 31/12/2019 se publicó la Ley 19/2019, de 30 de diciembre, de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears para el año 2020.
En la Disposición Final Segunda de dicha Ley, se introducen distintas modificaciones en materia de tributos cedidos, en el Decreto Legislativo 1/2014, de 6 junio (Texto Refundido disposiciones legales de la CAIB en materia de tributos cedidos por el Estado), con efectos DESDE 1 ENERO 2020:
1.-TIPO REDUCIDO ITP (5%) SÓLO PARA COMPRA “PRIMERA VIVIENDA, CON EL CARÁCTER DE VIVIENDA HABITUAL” CON VALOR IGUAL O INFERIOR A 200.000€
Para el IMPUESTO TRANSMISIONES PATRIMONIALES ONEROSAS, en el artículo 10 del Decreto Legislativo 1/2014 se mantiene la letra a) que establece una escala progresiva con tipos de gravamen del 8 al 11% para la transmisión onerosa de inmuebles situados en BALEARES (8% hasta 400.000€ de valor total), y se mantiene la letra b) que establece tipos del 8 al 9% para la transmisión de garajes (8% hasta 30.000€ de valor total).
En nuestra página web está disponible una herramienta Excel para calcular ese ITP, y el correspondiente tipo medio:
Desde 1 ENERO 2019 se añadió una letra c) al artículo 10 para establecer un TIPO REDUCIDO DEL 5% para adquisición de PRIMERA VIVIENDA del adquirente con valor igual o inferior a 200.000 Euros.
Ahora, desde 1 ENERO 2020 para la aplicación de ese tipo reducido SE AÑADE EL REQUISITO DE QUE SEA PRIMERA VIVIENDA, “CON CARÁCTER DE VIVIENDA HABITUAL”, del adquirente, en los siguientes términos:
«c) No obstante lo dispuesto en la letra a) anterior, cuando el valor real o declarado -siempre que este último sea superior al real- del inmueble sea igual o inferior a 200.000 euros, y siempre que el inmueble adquirido haya de constituir la primera vivienda, con el carácter de vivienda habitual, del adquirente, el tipo de gravamen aplicable es el 5%.»
Se exige que el valor de la vivienda sea igual o inferior a 200.000€ por lo que existe el riesgo de que el precio reflejado en la escritura respete ese límite pero que posteriormente la ATIB fije un valor comprobado superior y exija el ITP al tipo general. En tal caso, valdrá la pena impugnar esa comprobación de valor (el TEAR de Baleares está anulando actualmente las comprobaciones de valor de la AGENCIA TRIBUTARIA ILLES BALEARS -ATIB-, basadas en duplicar el valor catastral del terreno), para tratar de defender un valor real dentro del límite, incluso con tasación pericial contradictoria si no se anula la comprobación por falta de motivación.
No hay requisitos de edad o minusvalía (hace años una anterior normativa exigía para la reducción ITP ser menor de 36 años o minusvalía superior al 33%) ni de nacionalidad española.
Con la nueva redacción del precepto A PARTIR DE 1 ENERO 2020 está claro que la vivienda adquirida (con valor igual o inferior a 200.000 Euros) SE TIENE QUE CONVERTIR EN LA PRIMERA VIVIENDA HABITUAL. Lo lógico es que la ATIB considere vivienda habitual “la que se ajuste a la definición y requisitos establecidos en cada momento por la normativa reguladora del impuesto sobre la renta de las personas físicas”, tal y como establece el artículo 23.3.h) para la reducción en el Impuesto Sucesiones de la adquisición de vivienda habitual. A tal efecto, se considerará vivienda habitual (disposición adicional 23 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF):
“….. aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso u otras análogas.
Cuando la vivienda hubiera sido habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en el plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, el plazo de tres años previsto en el párrafo anterior se computará desde esta última fecha”.
En consecuencia, del tipo reducido ITP 5% a partir de 1 enero 2020 sólo se podrán beneficiar personas que sean o vayan a ser residentes en España (antes podían aplicarlo incluso no residentes), pues deben residir en la vivienda adquirida en Baleares al menos tres años y la ATIB podrá vigilar el cumplimiento de tal requisito, exigiendo el tipo general del 8% en caso contrario.
La ATIB rechazará la aplicación del tipo reducido ITP 5% si comprueba que el adquirente es o ha sido titular de alguna otra vivienda (en España o incluso en el extranjero) que haya sido su vivienda HABITUAL (viviendo al menos 3 años) y que haya adquirido por cualquier título (herencia, donación, compra, etc.), en todo o en parte, en pleno dominio, en usufructo, o incluso en nuda propiedad.
Queda la duda de si la ATIB permitirá aplicar el tipo reducido ITP 5% si el adquirente es o ha sido titular de otra vivienda o parte de la misma, pero que NO haya llegado a ser su vivienda habitual (por ejemplo por ser de veraneo, o por estar alquilada). En mi opinión hay muy buenos argumentos para defender que en tal caso también resulta aplicable el tipo reducido (al interesado se le tendría que advertir del riesgo de que la ATIB considere lo contrario y exija la diferencia), que la nueva norma pretende favorecer la adquisición de la que vaya a ser la PRIMERA VIVIENDA HABITUAL del adquirente siendo indiferente si éste ya ha tenido otra vivienda no habitual. Como bien dice al respecto el notario D. Tomeu Bibiloni “No tiene sentido que se penalice al adquirente que tuvo otra propiedad, o sólo la nuda propiedad, o una participación indivisa de la misma por adquisición hereditaria o por otro título, pero que nunca fue su vivienda habitual. Así, si un hijo hereda una casa de su padre, sólo o con algún hermano, de la que su madre conserva el usufructo, y que nunca ha sido su vivienda habitual, no parece justo que no pueda beneficiarse del tipo reducido cuando se compre la que sí lo sea”.
Desde luego, de lo que no cabe duda es de que se puede haber sido titular de algún otro inmueble que no sea vivienda (garaje, local, trastero, etc.).
En cualquier caso, sería conveniente incluir en las escrituras una manifestación del adquirente solicitando la aplicación del tipo reducido por tratarse de la adquisición de vivienda que pasará a constituir su primera vivienda habitual, y mejor señalando expresamente, si procede, que no es ni ha sido titular de ninguna otra vivienda.
2.-INCREMENTO DEL IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS, DEL 1,2% AL 1,5% con carácter general
DESDE 1 ENERO 2020 se modifica el artículo 15 del Decreto Legislativo 1/2014 para establecer un TIPO GENERAL DEL IMPUESTO AJD DEL 1,5%, EN LUGAR DEL 1,2%.
Tal incremento (¡del 25%!) se aplicará a las constituciones de préstamos hipotecarios, ahora que el sujeto pasivo es el prestamista (normalmente entidades bancarias), pero se aplicará también en infinidad de operaciones en que los sujetos pasivos son simples particulares o empresas: extinciones de condominio, declaraciones de obra nueva, divisiones horizontales, segregaciones, transmisiones de inmuebles por empresarios sujetas a IVA sin posible exención (de viviendas, oficinales, locales, garajes, solares ….), etc.
Es evidente que ese importante incremento, aunque sea soportado por Bancos o empresas, terminará siendo repercutido en los particulares de alguna forma.
En todo caso, en el artículo 17 del Decreto Legislativo 1/2014 se establece que SE MANTIENE el TIPO AJD 1,2% para la TRANSMISIÓN DE VIVIENDAS SUJETAS A IVA que “hayan de constituir la primera vivienda del adquirente, con el carácter de vivienda habitual”, cuando el valor real o declarado sea igual o inferior a 200.000€.
3.-INCREMENTO DEL IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS, DEL 2% AL 2,5% en las transmisiones de inmuebles sujetas a IVA en que se haya renunciado a la exención.
DESDE 1 ENERO 2020 se modifica el artículo 19 del Decreto Legislativo 1/2014 para establecer que en aquellas operaciones de transmisión de inmuebles sujetas a IVA, pero exentas, en que se renuncie a la exención del IVA para tributar por este impuesto (con inversión del sujeto pasivo) y no por ITP se tendrá que pagar a la ATIB un Impuesto AJD del 2,5% en lugar del 2% como hasta ahora (incremento (¡del 25%!).
Este incremento de tributación por AJD puede provocar que haya más operaciones de ese tipo en que las partes se pongan de acuerdo para no renunciar a la exención del IVA y sujetar la operación al ITP con el tipo reducido del 4% ITP establecido para tales supuestos en el artículo 13 del Decreto Legislativo 1/2014.
Palma de Mallorca, 10 enero 2020
Alejandro del Campo Zafra
Abogado y asesor fiscal
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Hola, voy muy liado con todo este tema y me gustaría saber si me podéis aclarar algunas dudas, en primer lugar tengo intención de adquirir un solar sin edificar a una empresa de fondos de inversión, dicho solar está en concurso de acreedores con sentencia firme y mi duda es si para la compraventa tendré que pagar IVA o sería el 8% que es el porcentaje en Baleares?, por otro lado el porcentaje de actos jurídicos documentados es un 1,5%, eso lo tengo claro, dicho solar tiene cargas, el tema de las cargas las debe pagar el vendedor eso lo tengo claro, pero me han dicho que las puede pagar después de firmar en el notario, eso se puede hacer? Aunque se redactará una cláusula a tal efecto, si después no pagan, yo me tendría que hacer cargo de las cargas?, ufff son muchas cosas, muchas gracias.
Hola Andrés:
Por lo que cuentas, aunque falta mucha información, si tu compras como un simple particular en principio la empresa vendedora tendría que cobrarte un 21% IVA sobre el precio, y además tendrías que pagar a la Hacienda Balear si el inmueble está en Baleares el 1,5% del Impuesto Actos Jurídicos Documentados. En cuanto a las cargas, hay que tener mucho cuidado y conviene que para esa «delicada» compraventa te asesore un buen abogado. A tal efecto te recomiendo a mi socio Miquel Angel Más.
Saludos
Alejandro del Campo
Muchas gracias por el artículo, muy interesante y bien explicado. Me surge una duda: si se adquirió una vivienda en 2019 con el tipo reducido del 5%, es posible alquilarla? Entiendo que si se compró antes de la modificación del 1 enero 2020 no existe la obligatoriedad de residir durante 3 años, es correcto?
Muchas gracias de nuevo.
Un saludo
Hola Miriam
Me parece correcta tu interpretación
Saludos
Alejandro del Campo
Buenos días
La interpretación del texto «constituir la primera vivienda del adquirente, con el carácter de vivienda habitual» de la ley es interpretable cómo que vas a comprar una casa para vivir y que no será una segunda vivienda en la playa por ejemplo. Lo digo porque la interpretación de la Atib es primera vivienda cómo la primera que compraste no con carácter de vivienda habitual. Recibí una carta con la diferencia del 3% adicional dado que yo adquirí una vivienda con mi ex pareja y la vendí en 2016 y yo interpreté que la que adquirí en 2019 pasa a ser mi primera vivienda, es decir, la que uso cómo vivienda habitual. Creo que el cariz político de la norma era ayudar a los que no pueden tener una casa para vivir y ese matiz es un poco trampa o interpretativo.
Muchas gracias
Hola, voy a comprar una vivienda cuyo precio es inferior a 200mil y será mi primera vivienda donde resida de forma habitual.
El hecho es que el año pasado acepté una herencia de un solar que posteriormente junto con mis hermanos inscribimos en el registro de la propiedad, añadiendo una casa que no estaba registrada. Este marzo 2021 lo vendimos por lo que el año pasado aceptamos la herencia y este año se ha vendido. Mi pregunta es si tengo derecho a acogerme al 5% en la compra de mi piso ya que entiendo que esa herencia no ha supuesto mi vivienda habitual. Llevo 20 años viviendo en Mallorca y con contratos de alquiler y la propiedad heredada está en Ibiza.
Gracias
Hola Ismael
Por lo que cuentas pienso que puedes comprar la que te será tu primera vivienda habitual aplicando el tipo reducido del 5%.
Saludos
Alejandro del Campo
Hola, voy a comprar una vivienda con plaza de parking. Cada una de las propiedades tiene su propia referencia catastral y en el contrato de compraventa figuran con sus respectivos precios. En conjunto, el importe de las dos propiedades supera los 200000€, pero como el precio de la vivienda es inferior a 200000€ y va a ser mi vivienda habitual, ¿es posible aplicar el tipo reducido del 5% a la vivienda y el 8% a la plaza de parking? Gracias
En mi opinión sí
Saludos
Alejandro del Campo
Buenas tardes,
Compré un inmueble por valor de 190.000 euros en septiembre de 2019. En el momento de la escritura el banco puso un ITP del 8% porque la tasación de la vivienda realizada por el mismo fue de 206.000 euros y me dijeron que no convenía acogerse a la reducción del 5%. Solicité una valoración del inmueble por la Atib y lo tasaron en 128.000 por lo que reclamé la devolución de la diferencia. Me han respondido que no me corresponde la devolución porque la tasación es de más de 200.000 aunque el valor real que he pagado sea inferior a esta cifra. Me gustaría saber si esto es así o tengo posibilidad de reclamarlo.
Muchas gracias
Hola Laura:
Si ese inmueble que compraste por 190.000 Euros era tu primera vivienda claro que podías haber pagado el 5%, aunque la tasación hipotecaria superaba los 200.000 Euros. ¿Ya has pedido devolución y te lo han desestimado con la correspondiente notificación, o sólo lo has preguntado de palabra?.
Si te lo has desestimado y ha pasado menos de 1 mes desde la notificación, pásame toda la documentación por email a adelcampo@consultingdms.com (copia escritura de compraventa, el Modelo 600 con el que pagaste el 8%, la notificación que desestima tu solicitud de devolución) y te ayudaré a reclamar esa devolución.
Saludos
Alejandro del Campo
Buenas tardes. Leyendo este artículo me surge una duda, ¿este tipo reducido solo aplica a viviendas de segunda mano? Entiendo que al referirse solamente a ITP y no IVA existe esa limitación, pero no me queda claro. Adquirí a mediados de 2020 una primera vivienda de obra nueva en Baleares inferior a 200k€ y pagué el 10% de IVA correspondiente. Entiendo que no podría acogerme a esta excepción, ¿verdad? Gracias de antemano.
Correcto Jaume, el tipo reducido sólo existe en Impuesto Transmisiones, para compras de viviendas de segunda mano, no en IVA.
Saludos
Alejandro del Campo
Buenas, Alejandro. Compré una vivienda en Palma junto a mi pareja en noviembre de 2020. Él tenía otra vivienda habitual en Madrid, pero para mí constituía la primera vivienda por lo que me acogí a la deducción del 5%. Hasta entonces hemos vivido en Madrid y, por motivo laborales, es probable que no podamos ir a vivir a Palma, pero somos autónomos y no sé si podríamos justificarlo.
En la escritura notarial pone que es mi primera vivienda y puedo acogerme a la deducción, pero si no llega a ser mi vivienda habitual, no quisiera tener problemas fiscales.
En el caso de que yo deba devolver la deducción, ¿cómo debería hacerse?
Hola buenas tardes, sería muy amable si pudiera contestar está duda que tengo :
Voy a comprar la nuda propiedad de un inmueble valorado en menos de 200.000€.
Podría acogerme a la deducción del 5% si mi pareja y yo nunca hemos tenido ninguna otra propiedad anterior?
La duda es como pide que tiene que ser vivienda habitual y hasta el fallecimiento de la usufructuaria no podría vivir allí no sé si es aplicable este tipo de deducción. Saludos y muchas gracias por su tiempo.
Hola Sergio:
En mi opinión, si compras nuda propiedad no puedes aplicar el tipo reducido de ITP.
Saludos
Alejandro del Campo
Buenas noches, entiendo que si ya has tenido una vivienda en propiedad que ha sido la residencia habitual y tras venderla compras otra que también será tu residencia, ya no se aplica este tipo reducido aunque se escriture por 200.000 o menos?
Es que en mi caso es así, vendo mi vivienda para comprar otra de segunda mano
Y otra duda, si se tasa por más de 200.000 se puede escriturar por menos?
Gracias y un saludo
Hola Antonia:
Si ya has tenido una vivienda habitual NO podrás aplicar el tipo reducido en la compra de una nueva vivienda habitual, aunque compres por debajo de 200.000 Euros.
Saludos
Alejandro del Campo
Buenos días. Vivo en Palma de Mallorca y soy autónomo trabajando para una multinacional que me obligaba a ser S.L.
Compre un local a nombre de la S.L. donde yo soy el único titular. Ahora quiero liquidar la S.L. y quisiera saber como poder pasar el local a mi nombre y los impuestos de ITP debería de pagar.
Un saludo.
Hola José Manuel:
Esa operación es delicada y puede suponer elevados costes fiscales, en particular si el valor real actual del inmueble es muy superior al valor contable (al valor por el que lo compró la sociedad descontadas las amortizaciones).
Se pueden devengar muchos impuestos: Impuesto Operaciones Societarias, IRPF, Impuesto Sociedades, Plusvalía Municipal.
Si quieres te podemos asesorar al respecto. De ese tipo de temas se ocupan en nuestro despacho (Tel 971722101) los economistas del despacho Rafael Payeras y Rafael Miralles.
Saludos
Alejandro del Campo
Voy adquirir una vivienda por 165,000, esta valorada en 185.000.Aun esta la reduccion del 5%?.
Sí, para primera vivienda habitual
Saludos
Alejandro del Campo
Buenas tardes Alejandro,
La ATIB me liquida el 8% de una compra realizada en el 2019 donde se aplico el 5%, consideran que no era primera vivienda ya que con anterioridad habia sido propietario de una vivienda por mitad y en proindiviso por titulo de herencia y que nunca fue mi vivienda habitual. En el año 2019 no era titular de ninguna vivienda en el momento de la compra y esta si ha constituido mi vivienda habitual desde entonces. Que podemos entender como primera vivienda? No es un poco discriminatorio haber perdido la posibilidad de aplicar el 5% por haber recibido por mitad una vivienda por herencia la cual nunca he ocupado? Y de la cual ya no era titular en el momento de adquisicion de mi vivienda habitual.
Gracias de antemano.
saludos,
Apreciado Roberto:
Tienes razón, es muy injusto, y es por eso que desde 1/1/2020 lo modificaron de forma que podías tener o haber tenido otra vivienda siempre que no fuera la habitual.
El problema es que en 2019 cuando compraste la vivienda comprada no era tu «primera vivienda», y será complicado luchar ante la Hacienda Balear y ante los Tribunales para defender la aplicación de ese tipo reducido.
Saludos
Alejandro del Campo
Buenas tardes,
Después de haber pasado 4 años de la adquisición de mi vivienda (comprada por 177.200€) y haberme aplicado el 5%, ahora me reclaman que debía de haber sido un 8% ya que el valor de tasación era de 225.956€. Así pues, ahora me exigen la diferencia de impuestos que supone más de 10.000€.
Quisiera saber si esto que me hacen es correcto, porque en su momento todas las personas consultadas decían que me tenía que acoger al impuesto reducido.
Muchas gracias.
Hola Francisco:
Si me remites por email la resolución de la ATIB en la que te exigen esa diferencia de Impuesto Transmisiones te diré si puedo ayudarte a impugnarla.
Mi email es adelcampo@dmslegal.org.
Saludos
Alejandro del Campo