Se avecinan cambios muy importantes para la fiscalidad inmobiliaria, y también para los pactos sucesorios (en aquellos territorios españoles con Derecho Civil propio que permita su formalización, como es el caso de Galicia, Baleares, Cataluña, etc.).

Tales cambios están previstos en el ANTEPROYECTO DE LEY DE MEDIDAS DE PREVENCIÓN Y LUCHA CONTRA EL FRAUDE FISCAL, DE TRANSPOSICIÓN DE LAS DIRECTIVAS (UE) 2016/1164, Y DE MODIFICACIÓN DE DIVERSAS NORMAS TRIBUTARIAS, sometido a información pública el pasado 23/10/2018.

Tuve ocasión de hablar de todo ello el pasado 25/10/2018 en mi ponencia sobre FISCALIDAD PRÁCTICA INMOBILIARIA en las XXIV Jornadas Tributarias y Empresariales de Baleares organizadas por el COTME, destacando dos temas:

1.-Modificación normativa VALORACIÓN INMUEBLES en Impuesto Transmisiones, Impuesto Sucesiones y Donaciones, e Impuesto Patrimonio.

2.-Modificación normativa IRPF CÁLCULO GANANCIAS PATRIMONIALES en la transmisión de bienes adquiridos con PACTOS SUCESORIOS.

1.- CAMBIOS EN LA VALORACIÓN FISCAL DE INMUEBLES

Comenté en mi ponencia que la Sentencia del Tribunal Supremo de 23/5/2018 (hay otra Sentencia de la misma fecha, y otras dos de 5/6/2018), ha supuesto una REVOLUCIÓN, al rechazar que las Haciendas autonómicas puedan comprobar el “VALOR REAL” de los inmuebles limitándose a aplicar coeficientes sobre valores catastrales.

Por ejemplo, con base en esa Sentencia del Tribunal Supremo (y en una Resolución TEAC de 17/5/2018) el TEAR de BALEARES ha tumbado el método que la Agencia Tributaria Illes Balears (ATIB) lleva aplicando 15 años para las comprobaciones del valor de inmuebles (con dictámenes de peritos que se limitan a aplicar unas Instrucciones publicadas anualmente que valoran los inmuebles, separando el valor del terreno que se fija multiplicando valor catastral terreno x 2, y el valor de la construcción que se fija en función de precios medios del Colegio Arquitectos)

El TEAR de Baleares ha dictado Resoluciones de 31/7/2018, de 26/9/2018, etc. que exigen a la ATIB que motive más y mejor sus comprobaciones.

Ver mi post del 10/8/2018, en el que animo a impugnar cualquier liquidación basada en ese tipo de comprobaciones de las Haciendas Autonómicas que aplican coeficientes sobre valores catastrales, reservándose siempre el derecho a promover tasación pericial contradictoria, para no tener que pagar o avalar.

Con esas Sentencias del Tribunal Supremo que rechazan ese tipo de comprobaciones, y con otras Sentencias que exigen la visita a los inmuebles por los peritos de la Administración, actualmente a las Comunidades Autónomas se les ha puesto muy complicado seguir con sus comprobaciones de valores de inmuebles masivas, fáciles (sin visita perito) y automáticas, para así poder exigir más Impuesto Transmisiones y más Impuesto Sucesiones y Donaciones.

El problema es que el legislador, en aras de la seguridad jurídica (o más bien en aras de la “seguridad recaudatoria”), se lo quiere volver a poner fácil, con el VALOR DE REFERENCIA DE MERCADO (VRM), que se introdujo a través de la Disposición final 20 de la Ley Presupuestos Generales del Estado para 2018. Esa disposición modificó la Ley del Catastro Inmobiliario para que la descripción catastral de los inmuebles incluya ese VRM además del Valor Catastral. Conscientes de que el valor catastral tiene poca flexibilidad, pues se fija cada muchos años, el Catastro estimará para cada inmueble su VRM, con base en precios comunicados por fedatarios contrastados con otras fuentes.

Pues bien, el ANTEPROYECTO DE LEY comentado supone el siguiente paso, modificando la normativa del ITP y AJD, del Impuesto Sucesiones y Donaciones (ISD) y del Impuesto Patrimonio:

-En aquellos impuestos en que ahora la base imponible es el “VALOR REAL” (ITP-AJD, ISD) se hablará de “VALOR”, y se considerará que el valor de los bienes y derechos es su valor de mercado. El valor de mercado será el precio más probable por el cual podría venderse un bien entre partes independientes, y en el caso de INMUEBLES SE PRESUMIRÁ, salvo prueba en contrario, que VALOR MERCADO = VRM publicado por el Catastro.

ESO SÍ, si el valor declarado es superior al Valor Mercado, ese valor declarado será la Base Imponible.

En definitiva, parece claro que el legislador se lo quiere volver a poner fácil a las Comunidades Autónomas, después de que los Tribunales tumben sus sistemas masivos y fáciles de comprobación

-Por lo que se refiere al Impuesto Patrimonio, también se prevé modificar su normativa para que como valor los inmuebles se tome el mayor de 4: el catastral, el precio o valor de adquisición, el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, y el nuevo VALOR DE REFERENCIA DE MERCADO publicado por el Catastro. Esta norma puede suponer un fuerte incremento del Impuesto Patrimonio para muchas personas que vienen declarando los inmuebles por su valor catastral, porque su valor histórico de adquisición es inferior.

-Y también deben temer los futuros valores de referencia de mercado los vendedores de inmuebles, pues con base en el artículo 35.2 de la Ley del IRPF si venden por debajo del VALOR DE MERCADO la Hacienda estatal les podría calcular la ganancia patrimonial tomando a tales efectos el VRM y exigirles un mayor IRPF, tal y como explico en mi post del 2/10/2018.

2.- CAMBIOS EN IRPF Y PACTOS SUCESORIOS

En mi post del 14/9/2017 comento las importantes ventajas fiscales de los pactos sucesorios que se pueden formalizar en determinados territorios españoles con Derecho Civil propio (Galicia, Baleares, Cataluña, País Vasco, etc.)

Pues bien, en el ANTEPROYECTO DE LEY comentado se modifica la normativa del IRPF (artículo 36 Ley IRPF) de la misma forma en que se hizo en el País Vasco, donde para evitar abusos la normativa del IRPF viene a establecer lo siguiente:

>un padre que adquirió un inmueble por ejemplo por 200.000€ puede transmitirlo a un hijo con pacto sucesorio por su valor real actual de 500.000€, sin que el padre tenga que tributar sobre esa diferencia/ganancia,

>el hijo tendrá un valor de adquisición de 500.000€ para calcular su ganancia si en el futuro transmite ese inmueble, salvo que lo transmita antes del fallecimiento del padre (por ejemplo por 550.000€) en cuyo caso tendrá que calcular su ganancia en IRPF tomando la fecha y el valor de adquisición del padre, y tributará por la diferencia 550.000-200.000.

Es decir, según el ANTEPROYECTO se podrán seguir donando por ejemplo inmuebles u otro tipo de bienes sin que el donante tenga que declarar ganancias patrimoniales en su IRPF (no se exige la muerte física para que no haya ganancia en IRPF), pero según la Exposición de Motivos se modifica el artículo 36 Ley IRPF “con la finalidad de que el adquirente de un bien a través de un contrato o pacto sucesorio se subrogue en el valor y fecha de adquisición que tenía dicho bien en el causante, siempre que el mismo se transmita antes del fallecimiento de este último. De esta forma se impide una actualización de los valores y fechas de adquisición del elemento adquirido que provocaría una menor tributación que si el bien hubiera sido transmitido directamente a un tercero por el titular original”.

En concreto, el artículo 36 quedaría redactado de la siguiente forma:

« Artículo 36. Transmisiones a título lucrativo.

Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.

No obstante, en las adquisiciones lucrativas por causa de muerte derivadas de contratos o pactos sucesorios con efectos de presente, el beneficiario de los mismos que transmitiera antes del fallecimiento del causante los bienes adquiridos se subrogará en la posición de este, respecto al valor y fecha de adquisición de aquellos, cuando este valor fuera inferior al previsto en el párrafo anterior.

Me consta que se han hecho, y se siguen haciendo, muchísimas operaciones de transmisiones de inmuebles con pacto sucesorio y posterior venta por el donatario, sin ganancias en IRPF o con ganancias reducidas.

Y es seguro que la Hacienda estatal se ha planteado revisarlas para regularizar posibles fraudes, aunque en mi opinión lo tiene complicado, salvo en supuestos muy flagrantes (si el dinero obtenido con la venta vuelve de alguna manera al donante, en todo o en parte, o si el donante ya tenía antes apalabrada o incluso cerrada la posterior venta, etc.).

Y la mejor prueba de que Hacienda tiene complicado cuestionar esas operaciones, aunque puedan parecer especulativas (con ventas a corto plazo) es que el Gobierno ha tomado cartas en el asunto y pretende modificar la normativa de IRPF.

Tal modificación puede dar lugar a situaciones injustas, como por ejemplo si el hijo que recibió un inmueble de sus padres con un pacto sucesorio que puede tener gran trascendencia para él (por ejemplo, renuncia a su legítima en la apartación gallega o en la definición mallorquina) se ve en la necesidad de venderlo después de varios años pero antes del fallecimiento de los donantes, y le resulta un elevado IRPF a pagar.

Con todo, se plantea la cuestión de CUÁNDO ENTRARÁ EN VIGOR ESE CAMBIO NORMATIVO EN IRPF ¿se aprobará con efectos retroactivos? ¿Se pueden formalizar en 2018 o 2019 ventas de inmuebles adquiridos en virtud de pacto sucesorio tomando como valor de adquisición en IRPF el declarado para la donación y no el valor de adquisición del donante?.

Lo cierto es que en el ANTEPROYECTO DE LEY no figura ninguna disposición transitoria relativa a ese cambio normativo en IRPF. En el artículo 3 del Anteproyecto se establece que “se introducen las siguientes modificaciones en la Ley del IRPF”, pero sin indicar a partir de qué fecha o ejercicio, y en la disposición final cuarta simplemente se indica que “la presente Ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el BOE”.

Es de suponer que a ese Anteproyecto todavía le queda un largo camino para convertirse en Ley, suponiendo que a corto o medio plazo se puedan conseguir mayorías parlamentarias suficientes, por lo que en mi opinión ese cambio en IRPF relativo a los pactos sucesorios no afectará a ventas formalizadas en 2018 (si se aprobara en 2019 supondría una retroactividad absoluta) y podría no afectar a ventas formalizadas en 2019, salvo que se aprobara por ejemplo a finales de 2019 pero estableciéndose expresamente efectos retroactivos por ejemplo al 1 enero de ese ejercicio (no es habitual este tipo de retroactividad en grado medio o impropia en IRPF, pero podría resultar admisible con la doctrina del Tribunal Constitucional).

En cualquier caso, sería oportuno advertir a cualquier persona que quiera transmitir un inmueble adquirido en virtud de pacto sucesorio de ese posible cambio normativo que le podría suponer terminar tributando en IRPF de la misma forma que se habría tributado vendiendo el donante.

Palma de Mallorca, 29 octubre 2018

Alejandro del Campo Zafra

Abogado y asesor fiscal

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