El Tribunal Económico-Administrativo Regional de Baleares acaba de declarar que el método empleado por la Agencia Tributaria de Illes Baleares desde hace más de 15 años NO es válido.

Ese Tribunal, por el que obligatoriamente tienen que pasar los contribuyentes de Baleares que no están de acuerdo con los valores fijados por la ATIB, hasta ahora venía validando esas valoraciones, pero en Resolución de 31/7/2018 (notificada a nuestro despacho DMS Consulting el 9/8/18) cambia de criterio y señala que NO son válidas, acatando así una Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central de 17/5/2018 y una Sentencia del Tribunal Supremo de 23/5/2018.

ANTECEDENTES

Es muy frecuente que las Haciendas de las diferentes Comunidades Autónomas comprueben los valores declarados para los inmuebles en las correspondientes escrituras públicas, normalmente para exigir un mayor Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas a los compradores (del 8 al 11% en Baleares), o para exigir un mayor Impuesto de Sucesiones o Donaciones a los herederos o donatarios (con tipos MUY elevados si no son familiares directos).

Lo cierto es que la Ley reguladora de dichos impuestos permite a la Haciendas autonómicas “ignorar” los valores declarados en las escrituras y exigirlos sobre el “valor real” de los inmuebles. Para ello pueden emplear alguno de los métodos previstos en el artículo 57 de la Ley General Tributaria.

MÉTODO EMPLEADO POR LA HACIENDA BALEAR

Desde el año 2002 la Comunidad Autónoma de Baleares viene comprobando los valores de inmuebles mediante DICTAMEN DE PERITOS DE LA ADMINISTRACIÓN que no visitan los inmuebles valorados sino que se limitan a aplicar de forma automática unas Instrucciones publicadas cada año en el BOIB por la Hacienda Autonómica que fijan el valor de los inmuebles urbanos de la siguiente forma:

-Si se trata de un SOLAR el perito de la ATIB fija un valor comprobado del doble de su valor catastral (se aplica un coeficiente x 2 sobre el valor catastral de ese terreno en el momento de la transmisión)

-Si se trata de un inmueble construido (PISO, CHALET, OFICINA, NAVE, etc.) el perito calcula por separado un valor para el SUELO y un valor para la EDIFICACIÓN. El valor del suelo se calcula duplicando el valor catastral del terreno (coeficiente x 2) y el de la edificación se calcula en función de los costes de construcción tipo en Baleares fijados por el Colegio Oficial de Arquitectos aplicando diferentes coeficientes en función del uso y tipología del inmueble, estado de conservación, etc.

 MÉTODO MUY PERJUDICIAL PARA LOS CONTRIBUYENTES DE BALEARES

El referido método empleado por la ATIB desde hace más de 15 años le ha costado muchísimo dinero, muchos millones de euros, a los contribuyentes de Baleares, sobre todo porque muchos municipios de Baleares habían fijado sus valores catastrales antes de la última gran crisis económica, antes de que estallara la burbuja inmobiliaria.

En esos municipios quedaron valores catastrales muy elevados que no atendían al desplome del valor de los inmuebles, y al duplicarse por la ATIB resultan valores comprobados absurdos y desproporcionados, muy superiores a los valores reales o de mercado, y se exigen elevados impuestos sobre las diferencias.

Así por ejemplo un comprador que pagó 200.000 Euros por un inmueble puede recibir algunos años después una notificación de la ATIB en la que se le viene a decir que compró un “chollo” porque el valor comprobado para ese inmueble son 300.000 Euros y se le exige el 8% del Impuesto Transmisiones sobre la diferencia (8.000 Euros), ¡más intereses de demora!.

Y lo mismo con herencias o donaciones, aunque en estos casos, si no son entre familiares directos, el Impuesto Sucesiones y Donaciones sobre la diferencia comprobada puede ser brutal, de hasta un 68% o incluso más.

Gran parte de los contribuyentes afectados por esas comprobaciones de valores de la ATIB no las recurrían (por ignorancia o por los costes que ello les podía suponer) y los que recurrían alegando que no estaban motivadas y que no tenían sentido duplicar valores catastrales, se topaban con que el TEAR de Baleares (por el que obligatoriamente tenían que pasar) daba la razón a la ATIB, y si acudían a la vía judicial el Tribunal Superior de Justicia de Baleares también desestimaba sus recursos.

Algunos solicitaban una Tasación Pericial Contradictoria aportando una tasación para hacer frente a la valoración de la ATIB, nombrándose un tercer perito independiente que termina decidiendo el tema y que paga la parte que pierde. Con tal procedimiento se pueden conseguir importantes rebajas pero lógicamente supone costes de asesoramiento y periciales.

LOS TRIBUNALES TUMBAN EL MÉTODO DE LA ATIB

Me acaban de notificar una Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Regional de Baleares de 31/7/2018 (procedimiento 07-02575-2014) que, modificando su reiterado criterio anterior, señala que NO son válidas las valoraciones de la ATIB al fijar siempre el valor del suelo de todos los inmuebles urbanos aplicando un coeficiente x 2 sobre el valor catastral del terreno.

El TEAR de Baleares se basa para ello:

-en la Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central de 17/5/2018 que rechazó el método empleado por la Administración Tributaria Canaria para comprobar el valor de una casa heredada multiplicando x 2 su valor catastral total y sin tener en cuenta las circunstancias específicas del inmueble. Señaló el TEAC que “no puede aceptarse el indicado coeficiente como forma de determinar el valor de mercado, ya que eso supondría generalizar como valor de mercado de todos los inmuebles el doble de su valor catastral, lo que no se autoriza por el indicado artículo 57 que prevé en este caso la aplicación de coeficientes por la Administración competente del impuesto”.

-en la Sentencia del Tribunal Supremo de 23/5/2018 (hay varias en el mismo sentido) que rechazó el método empleado por Castilla-La Mancha para fijar los valores comprobados aplicando sobre los valores catastrales unos coeficientes multiplicadores publicados por esa Hacienda autonómica. Declaró el Tribunal Supremo que “El método de comprobación consistente en la estimación por referencia a valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes ( artículo 57.1.b) LGT ) no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata, para la valoración de bienes inmuebles en aquellos impuestos en que la base imponible viene determinada legalmente por su valor real, salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a avalúo”.

LA ATIB DEBERÁ MODIFICAR SU MÉTODO DE COMPROBACIÓN

El TEAR de Baleares sigue considerando que las edificaciones (las “paredes” de los inmuebles) se pueden seguir valorando en función de los costes de construcción tipo en Baleares fijados por el Colegio Oficial de Arquitectos tal y como se establece en las Instrucciones anuales de la ATIB.

Sin embargo, el TEAR de Baleares ya no acepta que los valores del suelo (de un solar, o de la parte del terreno correspondiente a una casa o piso) se pueda comprobar aplicando coeficiente x 2 sobre el valor catastral del terreno.

En la Resolución de 31/7/2018 el TEAR anula la valoración y liquidación que nuestro despacho DMS CONSULTING había impugnado, y señala que si la ATIB desea realizar una nueva comprobación de valores debe hacerlo respetando la doctrina de la Resolución TEAC 17/5/18 y de la Sentencia del Tribunal Supremo 23/5/2018.

El TEAR viene a decirle a la ATIB que debe “currarse” más sus valoraciones, e incluso le sugiere la forma en que podría hacerlo:

  • Valorar directamente el suelo por su valor catastral;
  • Valorar por aplicación del coeficiente multiplicador, que solamente podría ser el coeficiente multiplicador 2,00, el único aprobado y publicado por la ATIB, al que habría de añadirse el complemento de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a avalúo, tal como exige el Tribunal Supremo;
  • Optar por una actividad comprobadora directamente sobre el inmueble sin aplicar dicho coeficiente sino los métodos, criterios y valores debidamente motivados que estimara el perito de la ATIB, siempre, lógicamente, con el límite máximo de la valoración que ahora se anula.

Lo triste es que todos los contribuyentes de Baleares que en los últimos años recibieron esas valoraciones de la ATIB y terminaron pagando, porque no impugnaron o porque lo hicieron y perdieron, se encontrarán con actos firmes y no podrán recuperar el dinero.

Sin embargo, a partir de ahora, hay que impugnar sistemáticamente las valoraciones de la ATIB que sigan aplicando el método que ha tumbado el TEAR de Baleares. Se pueden impugnar mediante recurso de reposición ante la propia ATIB y mediante reclamación ante el TEAR si el recurso es desestimado, aunque se puede interponer directamente la reclamación ante el TEAR. Es muy importante alegar que la valoración impugnada adolece de falta de motivación y reservarse en todo caso el derecho a promover una tasación pericial contradictoria, porque con tal reserva se suspende la obligación de pagar el mayor impuesto exigido (sin necesidad de aportar garantías).

Está por ver cómo reaccionará la ATIB ante la nueva doctrina del TEAR de Baleares, del TEAC y del Tribunal Supremo, pero no lo quedará más remedio que modificar el método de comprobación. Confiemos en que sea para realizar una mayor y mejor actividad comprobadora que atienda a la singularidad de cada inmueble para acercarse en la mayor medida posible a su valor real o de mercado en cada momento, sin forzar a los contribuyentes a embarcarse en complejas, inciertas y costosas tasaciones periciales contradictorias.

De lo contrario, no nos quedará otra que seguir luchando.

Palma de Mallorca, 10 agosto 2018

Alejandro del Campo Zafra

Abogado y asesor fiscal

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