House price. 3D concept
Unos de los temas más polémicos es la cuantificación del hecho imponible, la valoración de los inmuebles y de su rendimiento real o potencial.
Tanto la Hacienda Balear, respecto de los tributos cedidos (ITP, ISD, …) como la Hacienda Estatal, respecto del IRPF o del Impuesto Renta No Residentes (IRNR) están comprobando valores cada vez con más frecuencia.
Por otra parte, en los diferentes municipios se están llevando a cabo (a través del Catastro) revisiones (no meras actualizaciones) de los valores catastrales de los inmuebles (procedimientos de valoración colectiva) que, como se comentará más adelante, tienen mucha más importancia de lo que parece. En Calviá y en Andratx se ha realizado esa revisión en 2009 con unos incrementos de los valores catastrales realmente espectaculares, y en Palma esa revisión ha entrado en vigor en 2013.
En nuestro sistema tributario cada figura establece unas reglas de valoración de la base
Imponible. Así por ejemplo, con respecto a los bienes inmuebles:
-el VALOR CATASTRAL constituye la base imponible del IBI
-el VALOR REAL constituye la base imponible del:
+ITP y también del AJD en relación con otros negocios jurídicos relativos a bienes inmuebles que se instrumentan en escrituras públicas (obras nuevas, divisiones horizontales, extinciones de condominio, etc.)
+Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
-el IMPORTE TOTAL DE LA CONTRAPRESTACIÓN de las operaciones sujetas al IVA constituye la base imponible de este impuesto.
-el VALOR NORMAL DE MERCADO es el valor que puede tomar la Administración para calcular una ganancia patrimonial en el IRPF derivada de una transmisión onerosa (se toma por importe real de enajenación el efectivamente satisfecho, el precio, siempre que no sea inferior al valor normal de mercado, en cuyo caso prevalece este último valor).
Según el Tribunal Supremo “valor real” de un inmueble es el valor de mercado del mismo, el precio que estaría dispuesto a pagar un comprador independiente en condiciones normales de mercado.
Pues bien, siendo el valor real o de mercado de un inmueble algo tan relativo y discutible, y que depende de tantas circunstancias, una de las primeras cuestiones que se plantea en cualquier transmisión de inmuebles (por compraventa, por herencia, por donación, etc.) es ¿qué valor declaramos? ¿comprobará Hacienda el valor que hemos declarado, el precio que hemos escriturado?
En base al art. 57 LGT la Administración puede comprobar el valor que se haya declarado mediante diferentes medios. En particular, tratándose de inmuebles recurrirá normalmente a:
-Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal. …… Tratándose de bienes inmuebles, el registro oficial de carácter fiscal que se tomará como referencia a efectos de determinar los coeficientes multiplicadores para la valoración de dichos bienes será el Catastro Inmobiliario.
-Dictamen de peritos de la Administración.
-Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas
-Precio o valor declarado correspondiente a otras transmisiones del mismo bien, teniendo en cuenta las circunstancias de éstas, realizadas dentro del plazo que reglamentariamente se establezca.
Hacienda podrá emplear cualquiera de esos medios y los contribuyentes podrán utilizar la tasación pericial contradictoria para tratar de corregir las valoraciones resultantes.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 7 diciembre 2011, recurso 71/2010, Sala Tercera de lo Contencioso-Administrativo, dictada en recurso de casación en interés de la ley, viene a dar carta blanca a la Administración Tributaria para comprobar los valores de los inmuebles en base a las tasaciones hipotecarias, al fijar como doctrina legal que:
“La utilización por la Administración tributaria del medio de comprobación de valores previsto en el apartado g) del art. 57.1 de la LGT (“Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria”), en la redacción dada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre , no requiere ninguna carga adicional para aquélla respecto a los demás medios de comprobación de valores , por lo que no viene obligada a justificar previamente que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas coincide con el valor ajustado a la base imponible del impuesto, ni la existencia de algún elemento de defraudación que deba corregirse”.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 29 marzo 2012, dictada para unificación de doctrina, es importante porque determinará la nulidad de muchas comprobaciones de valor de inmuebles que vienen realizando las Haciendas Autonómicas (la Hacienda Balear en la mayoría de los casos) en las que el perito de la Administración no visita el inmueble y, sin embargo, en el dictamen tiene en cuenta circunstancias (por ejemplo, estado de conservación) para cuya consideración y evaluación resulta imprescindible tal visita. La referida Sentencia del Tribunal Suprema considera que ese tipo de dictámenes periciales se encuentran defectuosamente motivados. En ese sentido, afirma el Tribunal Supremo:
“Dicho lo anterior, esta Sala ha venido sosteniendo que para que puedan entenderse debidamente motivados los dictámenes periciales emitidos por la Administración Tributaria para la comprobación de valores respecto a bienes inmuebles, cuando para tal valoración sea necesaria o simplemente tenida en cuenta -circunstancia que solamente pueden ser consideradas a la vista del mismo-, resulta preciso que se haya realizado la visita correspondiente para la comprobación de la concurrencia y evaluación de tales circunstancias. De tal modo que no podría evacuarse el dictamen debidamente motivado sobre la base de circunstancias como el estado de conservación o la calidad de los materiales utilizados, si no es porque previamente han sido consideradas las mismas respecto al inmueble concernido en razón de la correspondiente visita y toma de datos.”
También es importante la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 junio 2012, que viene a establecer que si por ejemplo una Hacienda Autonómica comprueba el valor de un inmueble a efectos del Impuesto Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (base imponible=”valor real del bien transmitido”) ese valoración vincula a la Hacienda Estatal a efectos de otros tributos como por ejemplo el Impuesto sobre la Renta o Impuesto sobre Sociedades (donde se toma en consideración el “valor normal de mercado”

Muchas CCAA han optado por el método de valorar los inmuebles aplicando coeficientes multiplicadores a los valores catastrales, en lugar del dictamen de los peritos que los tribunales invalidaban en muchos casos por falta de motivación e individualización, y que requieren de unos medios personales y materiales importantes.
En BALEARES se viene publicando cada año una Instrucción de la ATIB (la última es la Instrucció 1/2012, de 19 d’abril, BOIB 28/4/2012), que establece los criterios que sus órganos deben considerar para la comprobación del valor real de los inmuebles situados en Baleares a efectos del ITP y AJD y del ISD. A través de la página web de la ATIB se puede determinar el valor de los inmuebles situados en Baleares en base a las reglas establecidas en esas instrucciones. Los valores declarados que sean iguales o superiores a los valores derivados de la aplicación de dichas reglas EN PRINCIPIO se admitirán como válidos y no serán objeto de comprobación de valores. Se establece una especie de valor orientativo mínimo a declarar por los contribuyentes, reduciéndose así la litigiosidad.
En todo caso, para la determinación de esos valores mínimos, la Instrucción de la ATIB tiene en cuenta el valor catastral del terreno. De hecho, el valor comprobado del suelo de los inmuebles urbanos se calcula duplicando el valor catastral.
CONSEJO: Cuando se vende por un precio global vivienda, parking, trastero, conviene calcular esos valores mínimos aceptables para la Hacienda Balear para repartir el precio entre los diferentes inmuebles. Se están formalizando muchas escrituras sin fijarse en eso, quedándose cortos con el valor del parking o trastero, y la Hacienda Balear no deja pasar la oportunidad de pedir más dinero.
No vamos ahora a analizar cómo se fijan los valores catastrales de los inmuebles. Basta con saber que se tienen que fijar por el Catastro en base al valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse un inmueble entre partes independientes, sin que pueda exceder ese valor de mercado. Al fijarse se aplica el llamado coeficiente RM que supone que un valor catastral bien fijado sea el 50% del valor de mercado del inmueble. Como el valor catastral es un valor confeccionado en un momento determinado, la Ley prevé su revisión a los 10 años en todo caso. Eso es lo que ha ocurrido por ejemplo en Calviá y en Andratx en 2009, y en Palma en 2013.
HAY QUE TENER CUIDADO CON ESAS REVISIONES CATASTRALES, como la que realizada en Palma para 2013. Cuando se recibe la correspondiente notificación con el nuevo valor catastral revisado conviene estudiarla muy bien y, en su caso, si se detectan errores o resultan valores desproporcionados en relación con el valor de mercado, conviene impugnarlo. La inmensa mayoría no hace nada al respecto, y acepta el nuevo valor, porque durante los primeros años no resultará a pagar un IBI mucho mayor al que se venía pagando. El problema es que ya se habrá aceptado ese valor alto y desproporcionado que supondrá:
1.-Tener que pagar más IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES (IBI). Este Impuesto se calcula tomando como base el valor catastral, y aunque tras la revisión catastral se conceden durante los primeros años reducciones importantes y los Ayuntamientos pueden ajustar a la baja los tipos de gravamen aplicables, lo normal será que se vaya incrementando la cuota a pagar a lo largo de los siguientes años.
2.-Tener que pagar más IMPUESTO SOBRE LA RENTA cada año, ya que por los inmuebles urbanos de uso propio (excepto por la vivienda habitual, terrenos, etc.) los propietarios personas físicas tienen que imputar y declarar una renta inmobiliaria del 1,1% del valor catastral.
3.-Tener que pagar más IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO, restablecido en España para 2011 y 2012 y prorrogado para 2013. Baleares decidió no cobrar Impuesto Patrimonio 2011 a sus residentes al bonificarlo al 100%, pero a finales 2012 ha decidido cobrar 2012 y 2013 eliminando esa bonificación. A efectos de este Impuesto, para valorar los inmuebles hay que tomar el mayor de 3 valores: valor catastral, valor de compra o adquisición, o valor comprobado por Hacienda.
4.-Tener que pagar más PLUSVALÍA MUNICIPAL (Impuesto Incremento Valor Terrenos Naturaleza Urbana) al transmitir cualquier inmueble urbano (por compraventa, herencia, donación, etc.), ya que este impuesto se calcula en función del valor catastral del terreno y del número de años que se ha sido propietario. De hecho, en municipios donde se han realizado valores catastrales está ocurriendo que hay herencias entre familiares directos en que se están pagando auténticas barbaridades de Plusvalía Municipal, mucho más que de Impuesto Sucesiones.
5.-Mayor posibilidad de que HACIENDA COMPRUEBE EL VALOR DECLARADO DE LOS INMUEBLES (en compraventa, herencia, donación, etc.). Muchas Haciendas Autonómicas (como por ejemplo la Balear) tienen muy en cuenta el valor catastral para fijar sus valores comprobados a efectos del IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS, Y DEL IMPUESTO DE SUCESIONES Y DONACIONES.

Por su parte, la HACIENDA ESTATAL también puede emplear alguno de los medios previstos en el art. 57 LGT para la comprobación de valores en relación con tributos que le competen, y lo cierto es que cada vez con más frecuencia está empleado el dictamen de Peritos, por ejemplo para calcular ganancias patrimoniales en el IRPF y en el IRNR, o también en herencias o donaciones con no residentes.
Muchos contribuyentes no entienden que Hacienda (Balear o Estatal) pueda comprobar los valores declarados.
Te viene gente que jura y perjura que compró un inmueble por 300.000 Euros y que no pagó ni un céntimo más, ni en A ni en B ni en C, por lo que lógicamente declaró y pagó el ITP 7% sobre dicho valor. Luego viene la Hacienda Balear, que le hace una comprobación, considerando que el valor real son 400.000 euros y le pide el ITP sobre la diferencia. Si resulta que el valor de mercado de ese inmueble realmente está en torno a los 400.000 Euros le tienes que decir que debe pagar porque la base imponible de ese impuesto es el valor real. Hacienda te viene a decir “enhorabuena, al parecer Usted ha comprado una ganga, pero el Impuesto me lo tiene que pagar sobre el valor real porque así lo establece la Ley del ITP”.
En ese sentido, es muy ilustrativa la siguiente Consulta de la Dirección General de Tributos V0881-10, de 3/5/2010:
DESCRIPCION-HECHOS El consultante va a adquirir un piso a una entidad financiera con una sustancial rebaja en el precio de adquisición.
CUESTION-PLANTEADA Base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
CONTESTACION-COMPLETA De acuerdo con el precepto transcrito, la base imponible de la transmisión del piso referido estará constituida por el valor real de dicho piso, que no tiene porqué coincidir con el precio fijado por las partes en la compraventa. El concepto de valor real no viene determinado en las normas tributarias, pero el Tribunal Supremo lo equipara al valor de mercado. Por tanto, se puede definir el valor de mercado como aquel precio que estaría dispuesto a pagar un comprador independiente en condiciones normales de mercado.
A este respecto, la rebaja que realice la entidad financiera puede afectar al precio de la transmisión de una vivienda, pero no al valor real que tenga el bien transmitido, que es lo que grava el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Dicho valor debe calcularse objetivamente, con independencia de las circunstancias que concurran en la transmisión
Por otra parte, ………
De estos dos preceptos, se deduce que la Administración puede comprobar el valor declarado por el sujeto pasivo, y practicar, en su caso, liquidación complementaria si el valor comprobado es superior al declarado. Así mismo, si el sujeto pasivo no está conforme con este nuevo valor, podrá promover la práctica de la tasación pericial contradictoria, para corregir el valor, o impugnar el acto de valoración o la liquidación resultante, mediante recurso de reposición o reclamación económico-administrativa.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

CONSEJO: No conviene aceptar que la Hacienda Balear nos compruebe el valor de compra de un inmueble pensando que pagando el 7% ITP sobre la diferencia, podremos en el futuro hacer valer ese mayor valor comprobado para reducir la ganancia en caso de venta y ahorrarnos un 19-21% IRPF (hasta un 27% de IRPF en 2012 y 2013). Ese mayor valor comprobado no lo puedes hacer valer como mayor valor de adquisición cuando vendas. En ese sentido, es muy clara la siguiente Consulta V1345-10, de 17 junio 2010:
DESCRIPCION-HECHOS El consultante y su esposa han vendido en el año 2010 un terreno urbano adquirido en el año 2002. El precio declarado en escritura pública fue objeto de un expediente de comprobación de valores, del que resultó un valor comprobado superior al declarado, no siendo recurrida por los interesados dicha valoración y procediendo al ingreso de la cuota resultante de la liquidación.
CUESTION-PLANTEADA Cual sería el valor de adquisición a los efectos del cálculo de la ganancia patrimonial: el escriturado o el comprobado por la Administración.
CONTESTACION-COMPLETA
… Conforme a lo anterior, será el importe realmente satisfecho en la adquisición, que si todo se ha realizado correctamente coincidirá con el escriturado, el que se tenga en cuenta a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial generada en la transmisión del terreno.

Lo que todavía resulta mucho más difícil de entender es que la Hacienda Estatal pueda comprobarle a un vendedor el valor de transmisión en una venta, para obligarle a pagar sobre una mayor ganancia en el IRPF (del 21% al 27% en 2012 y 2013) o en el IRNR (21% en 2012 y 2013).

Siguiendo con el ejemplo anterior, Hacienda Estatal le explicará al vendedor que no tiene por qué dudar de que vendió el inmueble por 300.000 euros, pero que de acuerdo con la Ley del IRPF (artículo 35) el valor de transmisión que hay que tomar para calcular la ganancia es el efectivamente satisfecho (300.000 euros en este supuesto) salvo que difiera del valor “normal de mercado” en cuyo caso prevalecerá éste, y en este caso Hacienda habrá fijado ese valor en 400.000 euros.
Eso está ocurriendo, sobre todo, con no residentes que, tras vender, solicitan devolución de todo o parte de la retención (3% del precio) que el comprador debe practicarles. Hacienda comprueba el precio de venta declarado con dictamen de peritos. Si resulta un valor comprobado superior al declarado, Hacienda imputa una mayor ganancia patrimonial que tributa al 21% en 2012 y 2013 por el IRNR, lo que puede suponer una menor devolución o, muchas veces, una elevada cuota a pagar.

MEDIOS DE DEFENSA frente a las comprobaciones de valores: la TASACION PERICIAL CONTRADICTORIA
En primer lugar conviene aclarar que cuando Hacienda hace una comprobación de valores exige un mayor pago de impuestos, junto con los correspondientes intereses de demora, pero NO SE IMPONEN SANCIONES.
CONSEJO: Como MEDIDA PREVENTIVA, CUANDO SE COMPRA UN INMUEBLE EN MAL ESTADO por un precio reducido CONVIENE DEJAR CONSTANCIA DE ELLO EN LA ESCRITURA Y REUNIR TODO TIPO DE PRUEBAS (FOTOS, ACTA NOTARIAL, ETC) de su estado en el momento de la transmisión, porque si luego se hacen obras importantes de mejora será complicado acreditar el mal estado y consiguientemente el menor valor en aquel momento.

Con todo, en caso de comprobación la Hacienda Balear notifica en primer lugar una propuesta de liquidación provisional en base a un expediente de comprobación de valores que se notifica al mismo tiempo, concediendo un plazo de 10 días, para efectuar alegaciones. Hay que estudiar detenidamente la valoración y la propuesta de liquidación para comprobar si está motivada y fundada, y verificar que las características del inmueble tenidas en cuenta en la comprobación son correctas (superficie, tipología, ubicación, estado de conservación, antigüedad, etc.).
Si detectamos errores claros puede valer la pena hacer alegaciones para tratar de que Hacienda rectifique y rebaje la valoración y la liquidación.
Después, Hacienda notificará la liquidación basada en la comprobación de valores y, dentro del plazo de 1 mes, se podrá:
a) Solicitar la práctica de una Tasación Pericial Contradictoria,
b) o bien interponer un Recurso de Reposición o una Reclamación Económico-Administrativa, alegando que la comprobación no es conforme con el ordenamiento jurídico, impugnando los aspectos jurídicos del acto administrativo de comprobación, lo cual normalmente no tendrá muchas posibilidades de éxito, por lo que sería conveniente reservarse en todo caso el derecho a solicitar la tasación pericial contradictoria, ya que con ello se suspende el ingreso de la liquidación practicada, por ejemplo del Impuesto de Transmisiones.
La solicitud de una Tasación Pericial Contradictoria es el medio para impugnar los aspectos técnicos de la valoración, dejando suspendido el ingreso de la liquidación. Al solicitarla, la Administración deberá obtener la valoración motivada de un perito propio si es que no la ha hecho ya. Esta valoración se traslada a los interesados, para que nombren un perito que realizará otra tasación. Si la tasación del perito de la Administración es superior a la del perito del interesado en más de un 10% o en más de 120.000 euros, se tendría que continuar el procedimiento designando por sorteo un perito tercero, cuya valoración será la decisiva, y cuyos honorarios debería pagar el sujeto pasivo si finalmente esta tasación es superior en un 20% al valor declarado en la escritura.

Así pues, frente a cualquier comprobación de valores lo primero es asesorarse cuanto antes sobre el posible valor real o de mercado del inmueble. A partir de ahí:
-Si Hacienda se ha pasado mucho y el valor comprobado supera en mucho el valor real (más de un 10% o más de 120.000 Euros), valdrá la pena ir a por todas en el procedimiento de TPC aportado una tasación que ponga eso de manifiesto y confiar que el tercer perito nos de la razón. Así nos podremos ahorrar bastante dinero.
-Si Hacienda no se ha pasado mucho y resulta que el valor real es incluso superior al comprobado, o no hay demasiada diferencia, se podría emplear la TPC para conseguir una reducción del 10%. En efecto, si conseguimos una tasación motivada en torno al 10% inferior a la de la Administración (e inferior a 120.000 Euros), valdrá nuestra tasación y no se tendrá que acudir a un tercer perito. Para que eso sea así, es importante ajustar bien nuestra tasación, para que sea algo superior al valor comprobado/1,1 (y la diferencia inferior a 120.000 Euros). Por ejemplo, si compramos por un valor escriturado de 350.000 y Hacienda fija un valor comprobado de 500.000 Euros que resulta ser un valor real o de mercado, según un perito de nuestra confianza, tendríamos que pedirle a este perito si nos puede hacer una tasacion algo superior a 454.545 Euros (500.000 / 1,1). Si aportamos una tasacion debidamente motivada en torno a los 460.000 Euros, prevalecerá frente a la de Hacienda y nos podremos ahorrar 2.800 Euros si somos compradores y la Hacienda autonómica nos está reclamando ITP 7%, o nos ahorraríamos hasta 8.400 Euros si somos vendedores y la Hacienda estatal nos está reclamando el 21%-27% en el IRPF sobre una mayor ganancia patrimonial.
En cada caso habrá que decidir si vale la pena impugnar la comprobación de valor en función del dinero que podemos ahorrar y de los costes nos pueda suponer (asesoramiento de profesionales, peritos, etc).

CONSEJOS en cuestiones de valoración de inmuebles:

1.-Lo que NO se puede hacer es pasarse de listo y TOMAR VALORES SUPERIORES A LOS REALES CUANDO NOS INTERESA.
Eso puede ocurrir por ejemplo:
-Cuando se recibe un inmueble en herencia, que pueda tributar en Baleares al 1% (entre familiares directos) podemos tener la tentación de declarar que un inmueble heredado tiene un valor de 300.000 Euros cuando realmente puede valer unos 250.000 Euros. De esta manera, pagaremos el 1% de esos 300.000 Euros pero si luego vendemos por 250.000 Euros habremos conseguido una pérdida de algo más de 50.000 Euros que quizás podríamos compensar con ganancias por otras ventas de acciones, fondos, otros inmuebles, etc. Hacienda no tiene que aceptar esa pérdida porque según la Ley del IRPF no se puede tomar un valor para el inmueble heredado que supere el de mercado.
-Cuando se acepta una herencia prescrita, podemos tener la tentación de declarar un valor elevado para los inmuebles al no tener que pagar ya Impuesto Sucesiones, y de esta manera poder venderlos luego sin ganancia o con ganancia reducida. Hacienda también podrá desmontar esto, argumentando que el valor a tomar para el inmueble heredado tiene que ser el valor real que tenía en la fecha del fallecimiento (hace 5, 10, 15 o 20 años) y no el valor que quieran declarar al aceptar la herencia en escritura pública.
-Cuando se declara una obra nueva o antigua en escritura, para inscribir la edificación o una ampliación de la misma en el Registro de la Propiedad, debe tributarse por el Impuesto AJD sobre el valor de esa obra al 1% (1,2% en Baleares a partir 2013). Lo que no se puede es aprovechar para declarar un valor superior al real o superior a lo que se puede acreditar que nos costó la construcción para de esta manera vender más adelante ese inmueble y tomar ese valor elevado como mayor valor de adquisición (junto al valor de adquisición del suelo) para así tener menor ganancia patrimonial sujeta al IRPF. La Hacienda estatal no tiene por qué aceptar ese valor declarado a efectos de AJD y nos puede pedir que acreditemos, por cualquier otro medio de prueba, nuestro coste real de construcción.

2.-OCURRE MUCHAS VECES LO CONTRARIO DE LO QUE SE ACABA DE COMENTAR, RESULTANDO QUE NOS QUEDAMOS CORTOS CON LOS VALORES DECLARADOS:
-En una herencia con inmuebles, que se tiene que liquidar en principio en un plazo de 6 meses, muchas veces los herederos ni tienen idea del valor de los inmuebles ni tienen idea de lo que van a hacer con ellos. Por eso, muchas veces terminan declarando esos valores mínimos u orientativos que se calculan con la web de la Hacienda Balear, y le dan por ejemplo un valor de 175.000 Euros a un inmueble que, poco después, ponen a la venta y consiguen vender por 300.000 Euros. Claro, al heredar habrán pagado si son familiares directos el 1% sobre 175.000 Euros pero cuando van a preparar la declaración de IRPF al año siguiente se quedan de piedra cuando les dicen que tienen que pagar un 21% sobre esa importante ganancia.
En tales casos, muy habituales, en mi opinión si no ha transcurrido mucho tiempo entre la herencia y la venta, se podría hacer una declaración complementaria del ISD declarando un mayor valor (el valor real en la fecha del fallecimiento) y pagando el 1% sobre esa diferencia, y de esta manera reducir o incluso anular la ganancia patrimonial en el IRPF.

3.-TENER MUY EN CUENTA LA POSIBILIDAD DE COMPROBACIONES DE VALOR CUANDO SE FORMALIZAN COMPRAVENTAS DE INMUEBLES JUNTO CON VENTAS DE MUEBLES CON UN VALOR MUY ELEVADO. Eso se hace sobre todo:
-cuando el vendedor es no residente porque no hay retención del 3% sobre el precio de los muebles, y porque según Convenios de Doble Imposición no debe tributar en España sobre la posible ganancia derivada de la venta de muebles, y
-el comprador paga ITP 4% en lugar del 7% (del 8 al 10% en Baleares a partir 2013)
En tales casos tanto la Hacienda Balear como la Estatal pueden tener la tentación de comprobar el valor declarado para el inmueble, por lo que no conviene pasarse y si realmente se venden muebles conviene poner valores de mercado para los mismos y acreditar su existencia y venta (inventario, actas notariales antes y después, etc.)

4.-El art. 90 de la LGT IMPONE COMO DEBER DE LA ADMINISTRACIÓN EL FACILITAR AL OBLIGADO TRIBUTARIO, EN CASO DE INMUEBLES, EL VALOR A EFECTOS FISCALES, ES DECIR, EL VALOR DE MERCADO DEL BIEN QUE VAYA A SER OBJETO DE ADQUISICIÓN O TRANSMISIÓN. En ocasiones, con inmuebles un tanto especiales, puede valer la pena solicitar esa valoración.

Palma, 10 julio 2013

Alejandro del Campo Zafra

Abogado-Asesor Fiscal

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