El 23 de abril de 2026 tuvo lugar el Foro Inmobiliario de Baleares INMOSAPIENS 2026, en el Hotel Castillo Son Vida de Palma, organizado por el Colegio y Asociación de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Baleares.

El abogado de DMS Legal Alejandro del Campo Zafra tuvo el honor de intervenir como ponente para analizar la FISCALIDAD EN LA “DUE DILIGENCE” INMOBILIARIA y ofrecer CONSEJOS PRÁCTICOS en esa materia.

En su ponencia analizó de forma resumida lo que, de forma más desarrollada, se expone a continuación:

ÍNDICE

1.-El sector inmobiliario, Los APIs y sus comisiones el punto de mira de HACIENDA

1.1.-PLAN ANUAL DE CONTROL TRIBUTARIO 2026

1.2.-Hacienda puede requerir la aportación due diligence, según TEac

2.-VALORACIÓN FISCAL DE INMUEBLES

2.1.-VALOR CATASTRAL (IBI)

2.2-VALOR DE REFERENCIA DEL CATASTRO (VRC)

2.3-COMPRAVENTA SIMULTÁNEA DE VARIOS INMUEBLES, Y ASIGNACIÓN DE PRECIO

3.-¿VENDEDOR PARTICULAR O EMPRESARIO? ¿IVA O TPO?, HE AHÍ LA CUESTIÓN

3.1.-VENTA POR PARTICULAR NO EMPRESARIO

3.2.-VENTA POR EMPRESARIO

3.3-RIESGOS AL COMPRAR SOCIEDAD TITULAR DEL INMUEBLE

4.-TIPOS GENERALES TPO EN BALEARES (8-13%), y NOVEDADES APLICACIÓN TIPOS REDUCIDOS (0,2,4%)

4.1.-Tipos generales TPO en Baleares

4.2.-TIPOS REDUCIDOS TPO y AJD en Baleares, Novedades desde 1/3/2026

4.2.1-REQUISITOS 4% TPO

4.2.2.-REQUISITOS 2% TPO

4.2.3.-REQUISITOS 0% TPO (Bonificación 100%)

4.2.4.-REQUISITOS AJD 1,2% (en lugar 1,5%) compra VIVIENDA NUEVA sujeta a IVA

5.- FISCALIDAD DEL VENDEDOR en función de su residencia fiscal

5.1.-FISCALIDAD VENDEDOR PERSONA FÍSICA RESIDENTE FISCAL EN ESPAÑA

5.2.-FISCALIDAD VENDEDOR NO RESIDENTE FISCAL EN ESPAÑA

5.3-TRIBUTACIÓN VENDEDOR EN VENTA DE INMUEBLES HEREDADOS

6.-AFECCIONES FISCALES Y POSIBLES TRIBUTOS IMPAGADOS (IBI)

6.1-AFECCIONES FISCALES QUE CONSTAN EN REGISTRO DE LA PROPIEDAD

6.2-IBIS IMPAGADOS: HIPOTECA LEGAL TÁCITA Y AFECCIÓN FISCAL

1.-El sector inmobiliario, Los APIs y sus comisiones el punto de mira de HACIENDA

1.1.-PLAN ANUAL DE CONTROL TRIBUTARIO 2026

El Plan Anual de Control de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, publicado en el BOE de 12/3/2026, pone nuevamente al sector inmobiliario en el punto de mira del control inspector, y también a los APIs y sus comisiones:

A.4.6 Sector inmobiliario.

La Agencia Tributaria reforzará en el año 2026 las actuaciones de control y prevención del fraude en el sector inmobiliario, en un contexto de crecimiento de este mercado y de nuevas manifestaciones en el modelo de negocio en el que se desarrolla el mismo, abarcando dichas actuaciones las fases de promoción, construcción, comercialización e intermediación.

Se incidirá en todas las fases por las que atraviesan los desarrollos inmobiliarios (promoción, construcción, comercialización) para garantizar que los flujos económicos que se generan en todas ellas queden debidamente reflejados en las correspondientes autoliquidaciones. El control de costes, la subcontratación abusiva y los gastos financieros serán objeto de un control pormenorizado en aquellos casos en los que se detecten riesgos potenciales.

En particular, la Agencia Tributaria prestará atención a la correcta valoración de los inmuebles en las transmisiones, muy especialmente cuando intervengan entidades vinculadas o estructuras societarias.

Asimismo, se reforzará el control sobre el cumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa, especialmente en operaciones complejas de promoción, rehabilitación y transmisión sucesiva de inmuebles.

Por otro lado, se realizará un seguimiento específico de las estructuras empresariales, societarias y patrimoniales que puedan ser utilizadas en el sector inmobiliario, con el fin de identificar esquemas que puedan tener como objetivo la indebida reducción de la carga tributaria.

Además, en el ámbito de los arrendamientos, se intensificarán las actuaciones dirigidas a verificar la correcta declaración de los rendimientos obtenidos, con especial atención a los alquileres gestionados a través de plataformas digitales.

Finalmente, se prestará una especial atención al sector de la intermediación en la venta y arrendamiento de inmuebles, para garantizar que el régimen de comisiones en las que se basa tenga un adecuado reflejo en las declaraciones tributarias de los sujetos pasivos intervinientes en las mismas.

EJEMPLO REQUERIMIENTO DE HACIENDA A INMOBILIARIA a principios 2025:

1.2.-Hacienda puede requerir la aportación de las due diligence, según el TEac

Se trata de un criterio más que discutible, no confirmado por Tribunales de Justicia, pero en Resolución de 15/10/2025 el Tribunal Económico-Administrativo Central concluye que es conforme a derecho un requerimiento de información emitido por la AEAT por el que se solicita a la entidad compradora de unas participaciones la aportación de informes de “due diligence” emitidos en el marco de la compraventa de dichas participaciones:

Criterio:

El requerimiento es válido al haber sido emitido por un órgano competente, y haberse respetado los principios de motivación y trascendencia tributaria. La trascendencia tributaria es predicable de la due diligence, pues abarca un amplio contenido relativo a distintas áreas entre el que podrían incluirse la situación financiera de la empresa, el balance de situación, margen de beneficios, pasivos ocultos, datos relativos al área fiscal o evaluación de las ventas de la entidad, entre otros aspectos, que pueden resultar determinantes a la hora de analizar si el sujeto investigado cumple o no con la obligación establecida en el artículo 31 de la Constitución de contribuir al sostenimiento de los gastos públicos. En este supuesto concreto, el contenido del requerimiento en el marco de una compraventa de participaciones refleja, sin necesidad de mayores explicaciones o razonamientos, la trascendencia tributaria de la información solicitada. En lo que respecta al carácter reservado de los datos requeridos no son de los que el artículo 93.5 LGT califica de “privados no patrimoniales”.

2.-VALORACIÓN FISCAL DE INMUEBLES

2.1.-VALOR CATASTRAL (IBI)

Se revisa por municipios cada muchos años, y es muy inferior al valor real o de mercado (supuestamente la mitad)

Para inmuebles urbanos el Valor Catastral del Terreno determina las Plusvalías Municipales a pagar por cualquier transmisión (método objetivo)

El Valor Catastral total determina el IBI a pagar cada año, así como las imputaciones de rentas inmobiliarias en IRPF o IRNR (renta ficticia del 1,1 o 2%).

La proporción del suelo y de la edificación determina el cálculo del gasto de amortización para inmuebles arrendado.

En consecuencia, si se detecta un valor catastral muy elevado, muy cercano al valor de mercado del inmueble, puede ser conveniente analizar su corrección.

2.2-VALOR DE REFERENCIA DEL CATASTRO (VRC)

Desde 2022 es la base imponible mínima del ITP – AJD y del Impuesto Sucesiones y Donaciones (ISD)

Legalmente NO puede superar el valor de mercado (factor minoración x 0,9)

El API debe solicitarlo a 1 de enero de cada año, porque puede sufrir grandes variaciones de un año a otro (ejemplo real: 2024=1,8M, 2025=2,1M y 2026=2,8M)

De momento solo para viviendas, aunque podría extenderse a otras tipologías de inmuebles (hay unos 40M inmuebles urbanos en España y solo 27M son viviendas)

El TC lo ha validado por unanimidad en STC de 12/2/2026, pero porque se puede cuestionar con libertad probatoria plena.

Si el VRC es excesivo (superior al valor de mercado) es como una especie de carga fiscal:

-al comprador de entrada le sale más caro comprar, e incluso puede evitar la aplicación de un tipo reducido Impuesto Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO),

-al vendedor NO se le aplica automáticamente en su IRPF o IRNR el VRC (no está previsto en la Ley del IRPF), pero OJO puede suponer un indicio para que la Hacienda Estatal haga una comprobación del valor de mercado para calcular una mayor ganancia.

En todo caso, existen mecanismos acelerados para corregir el VRC antes de que se aplique. Por ello, el propietario que va a vender y se encuentra con un VRC excesivo puede solicitar su revisión antes de la venta.

Si no se corrige antes de formalizar la escritura de compraventa lo correcto es pagar TPO con ese VRC y luego se tienen 4 años para solicitar rectificación de esa autoliquidación y devolución de ingresos indebidos. Se le pide entonces informe preceptivo al Catastro que se está mostrando muy razonable, rebajando o incluso anulando el VRC en plazos muy breves. Incluso el propio comprador también podría intentarlo en el plazo que media entre la compra y el final del plazo para pagar el impuesto TPO.

En todo caso, lo que funciona no es tanto cuestionar el VRC aportando tasaciones de mercado inferiores, sino ofrecer argumentos técnicos, hablando el lenguaje técnico del Catastro.

De momento hay poca litigiosidad contra el VRC, pocos supuestos de VRC excesivos, porque nos encontramos en un ciclo alcista del mercado inmobiliario.

Ya veremos qué ocurre si estalla una crisis inmobiliaria, si los VRC no se adaptan con rapidez a una caída abrupta de los precios ….

Si el VRC es inferior o muy inferior al valor de mercado, el Fisco no pierde porque se paga TPO o ISD sobre el mayor valor declarado, y la ventaja es que la Hacienda Autonómica (ATIB) no puede luego hacer una comprobación de valores para exigir más pasta.

Sin embargo, OJO porque la Hacienda Estatal sí puede comprobar el valor de transmisión para calcular mayor ganancia en IRPF o IRNR. Para eso no le vincula el VRC, pero se podría pelear VRC / 0,9 y más con la reciente STC que valida el VRC por su proximidad al mercado

Si existe VRC inferior al precio que se termine declarando, eso impide comprobación valor ATIB, incluso aunque la TASACION HIPOTECARIA sea muy superior al precio

Si el inmueble NO tiene VRC, entonces sí que la ATIB puede realizar comprobación de valores para exigir más TPO al comprador, con dictamen peritos (con visita exterior e interior) y ya también con TASACIONES HIPOTECARIAS, ahora que el Supremo ha validado plenamente ese método.

Y con tales comprobaciones de valores se pueden perder tipos reducidos TPO.

En todo caso, esas comprobaciones de valores a compradores en ocasiones conviene no impugnarlas y pagar más TPO porque son mayor valor de adquisición para calcular ganancias patrimoniales en futura venta.

2.3-COMPRAVENTA SIMULTÁNEA DE VARIOS INMUEBLES, Y ASIGNACIÓN DE PRECIO A CADA UNO

Cuando en la misma escritura se transmiten varias fincas registrales/catastrales diferentes (por ejemplo, vivienda, aparcamientos, trasteros, etc.) es necesario indicar el precio o valor correspondiente a cada finca, y al repartir el precio total pactado para la operación hay que tener CUIDADO:

-con los valores de referencia del Catastro que pueda tener cada finca (para no declarar para determinada finca un precio inferior)

-con los valores de compra o adquisición que tenía el vendedor (por eso conviene que nos aporte la escritura/s con la que adquirió los inmuebles), en particular si el vendedor es NO residente (porque los no residentes no pueden compensar ganancias con pérdidas en el Impuesto Renta No Residentes, de modo que si con los valores declarados en su compra y en su venta resulta que tiene una ganancia por vender la casa y una pérdida por vender un parking, esa pérdida no la podrá compensar).

3.-¿VENDEDOR PARTICULAR O EMPRESARIO? ¿IVA O TPO?, HE AHÍ LA CUESTIÓN

Es muy importante determinar si el vendedor actúa o no como empresario (sujeto pasivo del IVA), teniendo en cuenta que un simple arrendador persona física (de local, de vivienda, de terreno) lo es.

3.1.-VENTA POR PARTICULAR NO EMPRESARIO

En tal caso la transmisión del inmueble (vivienda, local, terreno, etc.) quedará siempre sujeta al TPO a pagar a la Hacienda Autonómica (ATIB en Baleares), que es un impuesto no deducible o recuperable, que supone un mayor valor de adquisición (base amortización), con unos tipos muy elevados en Baleares (8-13% tipo general, y 8-9% garajes), aunque:

-para compra VH se pueden aplicar tipos reducidos TPO (0,2,4%)

-tipo 3,5% TPO para transmisiones onerosas de inmuebles en las que el adquirente sea una sociedad mercantil o una empresa de nueva creación y el inmueble tenga que constituir la sede del domicilio fiscal o un centro de trabajo de la sociedad o empresa, cumpliéndose determinados requisitos (artículo 11)

3.2.-VENTA POR EMPRESARIO

Si vende un EMPRESARIO a efectos de IVA (SOCIEDAD O PERSONA FÍSICA, incluso lo es un simple arrendador de vivienda o local) en principio la operación queda SUJETA A IVA, aunque en determinados supuestos (entrega edificación segunda mano) queda exenta de IVA y sujeta a TPO, que es un impuesto no deducible o recuperable.

Sin embargo, en algunos supuestos se puede renunciar a esa exención para que la operación quede sujeta a IVA, cuando se puede deducir dicho impuesto.

Para determinar cómo tributan las compraventas y arrendamientos de inmuebles, en particular si vende un empresario o arrendador (si están sujetas al IVA o al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y, en su caso, si están exentas) es muy útil la siguiente herramienta publicada en la web de la Agencia Tributaria:

CALIFICADOR DE OPERACIONES INMOBILIARIAS

https://www2.agenciatributaria.gob.es/wlpl/AVAC-CALC/CalificadorInmobiliario

EJEMPLOS DE TRIBUTACIÓN:

Ventas viviendas nuevas “terminadas” (con o sin cédula) y hasta 2 plaza de garaje: 10% IVA + 1,5% AJD (o 1,2% AJD si VH cumpliendo requisitos artículo 17, o 2% AJD si valor inmueble supera 1M)

Ventas “viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública”, cuando las entregas se efectúen por sus promotores, incluidos los garajes (hasta 2) y anexos situados en el mismo edificio que se transmitan conjuntamente: 4% IVA

Ventas otras edificaciones nuevas o solares o terrenos edificables: 21% IVA + AJD

Ventas edificaciones de segunda mano …. entonces se complica:

-Sujeta a IVA, pero exenta sin posibilidad de renunciar a exención, entonces TPO

-Sujeta a IVA renunciando a exención (cuando se tiene derecho a deducir): IVA con inversión sujeto pasivo + AJD 2,5%, aunque se puede optar por TPO 4%

-Sujeta a IVA, sin exención, si es para demoler o rehabilitar

-Etc.

3.3-RIESGOS AL COMPRAR SOCIEDAD TITULAR DEL INMUEBLE

Se puede plantear esa operación en interés del vendedor (para evitar o reducir sus impuestos, ya que si es la sociedad la que vende el inmueble pagará Impuesto Sociedades 25% y plusvalía municipal, y la posterior disolución de la sociedad para llevarse el dinero también podría tributar), y en interés del comprador (para evitar TPO del 8 al 13% en Baleares).

En todo caso, ¡que tenga cuidado el comprador!:

-con el artículo 338 de la Ley del Mercado de Valores, con el que la ATIB le podría exigir el TPO al considerar que hay ánimo de elusión,

-con posibles deudas o contingencias que tenga la sociedad comprada, y los costes de mantenerla y gestionarla

-con el valor contable que tenga el inmueble, pues si compras por 2M una sociedad que tiene un inmueble con valor contable de 500.000, si en el futuro nadie te compra la sociedad y la sociedad vende el inmueble aflorará esa ganancia de 1,5M sujeta al 25% Impuesto Sociedades.

4.-TIPOS GENERALES TPO EN BALEARES (8-13%), y NOVEDADES APLICACIÓN TIPOS REDUCIDOS (0,2,4%)

4.1.-Tipos generales TPO en Baleares

a) El tipo medio que resulte de aplicar la siguiente tarifa sobre el valor real o declarado del inmueble:

b) Si se trata de plaza de garaje:

4.2.-TIPOS REDUCIDOS TPO y AJD en Baleares, Novedades desde 1/3/2026

Muy interesante, para aclarar la posible aplicación de esos Tipos Reducidos consultar PREGUNTAS FRECUENTAS en la web de la ATIB:

https://sede.atib.es/cva/faqs/26

Mediante Orden del Conseller de Hacienda publicada en el BOIB de 17/3/2026 se amplían para Mallorca e Ibiza y Formentera, con efectos desde 1/3/2026, los límites del valor máximo de la vivienda para poder aplicar tipos reducidos del Impuesto Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

En lugar del valor máximo de 270.151,20 € vigente hasta entonces:

-En MALLORCA el valor máximo por vivienda será 307.089 €

-En IBIZA y FORMENTERA el valor máximo por vivienda será 378.212 €

Para MENORCA se mantiene el límite de 270.151,20 €.

En todo caso, la disposición adicional quinta del Decreto Legislativo balear 1/2014 establece que los tipos reducidos del TPO del 2% o del 4%, e incluso la bonificación del 100%, sólo serán aplicables hasta los 270.151,20 euros, y que el resto hasta el nuevo máximo (307.089 en Mallorca y 378.212 en Ibiza y Formentera) tributará al 8%.

PRECAUCIÓN: Aunque el precio escriturado en la compra de una vivienda esté por debajo de esos límites, la ATIB no permitirá aplicar esos beneficios fiscales y si la vivienda tiene un Valor de Referencia superior (aunque muchas veces se puede anular o rebajar con éxito ese valor), o bien si no tiene Valor de Referencia y el valor de la Tasación Hipotecaria es superior (el Supremo ha avalado recientemente ese método de comprobación de valores).

Vemos a continuación cómo quedan a partir del 1/3/2026 esos beneficios fiscales:

4.2.1-REQUISITOS 4% TPO

Hasta 31/12/2022 el TIPO reducido era 5%, y precio máximo vivienda era 180.000 euros

Art. 10.c) del Decreto Legislativo 1/2014, de Baleares

REQUISITOS:

*Valor real o declarado del inmueble:

-hasta 28/2/2026 igual o inferior a 270.151,20 €,

–a partir de 1/3/2026 igual o inferior a 270.151,20 € en Menorca, a 307.089 € en Mallorca y a 378.212 € en Ibiza y Formentera (aunque a partir de 270.151,20 se tributará al 8%).

*Inmueble vaya a ser la vivienda habitual (según normativa IRPF) del adquirente

*Se adquiera, en un porcentaje igual o superior al 50 %, la plena propiedad o el derecho de uso o disfrute de la vivienda y, además, no sea titular o cotitular en un porcentaje igual o superior al 50 % de ningún otro derecho de propiedad plena o de uso o disfrute respecto de ninguna otra vivienda.

4.2.2.-REQUISITOS 2% TPO

TIPO introducido por Decreto ley 4/2023 desde 18/7/2023, y modificado por Ley 11/2023 desde 26/11/2023 y por Ley 12/2023 desde 1/1/2024:

Art. 10.d) del Decreto Legislativo 1/2014, de Baleares

REQUISITOS:

*Valor real o declarado del inmueble:

-hasta 28/2/2026 igual o inferior a 270.151,20 €,

–a partir de 1/3/2026 igual o inferior a 270.151,20 € en Menorca, a 307.089 € en Mallorca y a 378.212 € en Ibiza y Formentera (aunque a partir de 270.151,20 se tributará al 8%).

*Inmueble vaya a ser la vivienda habitual (según normativa IRPF) del adquirente

*Se adquiera, en un porcentaje igual o superior al 50 %, la plena propiedad o el derecho de uso o disfrute de la vivienda y, además, no sea titular o cotitular en un porcentaje igual o superior al 50 % de ningún otro derecho de propiedad plena o de uso o disfrute respecto de ninguna otra vivienda.

*Y además que se trate de:

  -Adquirente menor de 36 años y además la vivienda constituya la primera vivienda respecto de la que adquiera, en un porcentaje igual o superior al 50 %, la plena propiedad o el derecho de uso o disfrute de la vivienda.

   -Adquiriente tenga derecho al mínimo por discapacidad de ascendientes o de descendientes en IRPF

   -Inmueble vaya a ser vivienda habitual del padre, la madre o los padres que convivan con el hijo, la hija o los hijos sometidos a la patria potestad y que integren una familia numerosa o una familia monoparental (valor vivienda puede ser de hasta 350.000, aunque al 2% solo los primeros 270.151 euros)

4.2.3.-REQUISITOS 0% TPO (Bonificación 100%)

Nueva BONIFICACIÓN 100% introducida por Decreto ley 4/2023 desde 18/7/2023, y modificada por Ley 11/2023 desde 26/11/2023 y por Ley 12/2023 desde 1/1/2024.

Art. 14 quater del Decreto Legislativo 1/2014, de Baleares

REQUISITOS:

*Adquirente sea joven menor 30 años, o persona con discapacidad igual o superior al 33 %

*Se adquiera vivienda habitual (según IRPF) y que sea la primera, respecto de la que adquiera al menos un 50% en plena propiedad

*Adquiriente debe tener su residencia habitual en Balears durante al menos los tres años inmediatamente anteriores

*Adquirente no puede ser titular o cotitular en un porcentaje igual o superior al 50 % de ningún otro derecho de propiedad plena o de uso o disfrute respecto de ninguna otra vivienda.

*Valor real o declarado del inmueble:

-hasta 28/2/2026 igual o inferior a 270.151,20 €,

–a partir de 1/3/2026 igual o inferior a 270.151,20 € en Menorca, a 307.089 € en Mallorca y a 378.212 € en Ibiza y Formentera (aunque a partir de 270.151,20 se tributará al 8%).

*Base imponible total por IRPF no superior a 52.800 euros en tributación individual o 84.480 euros en tributación conjunta

*Adquiriente debe haber contratado con una entidad financiera un préstamo con garantía hipotecaria por un importe igual o superior al 60 % del valor de tasación de la vivienda.

4.2.4.-REQUISITOS AJD 1,2% (en lugar 1,5%) para compra VIVIENDA NUEVA sujeta a IVA

De acuerdo con lo establecido en el artículo 17 Decreto Legislativo 1/2014, si se trata de compra de vivienda NUEVA sujeta a IVA 10%, se podrá aplicar un tipo AJD del 1,2% en lugar del tipo general 1,5%, cumpliendo los siguientes REQUISITOS:

*constituir la primera vivienda del adquirente, con el carácter de vivienda habitual,

*Valor real o declarado del inmueble:

-hasta 28/2/2026 igual o inferior a 270.151,20 €,

–a partir de 1/3/2026 igual o inferior a 270.151,20 € en Menorca, a 307.089 € en Mallorca y a 378.212 € en Ibiza y Formentera (aunque a partir de 270.151,20 se tributará al 1,5% AJD).

*adquirente adquiera, en un porcentaje igual o superior al 50 %, la plena propiedad o el derecho de uso o disfrute de la vivienda

*y, además, no sea titular o cotitular en un porcentaje igual o superior al 50 % de ningún otro derecho de propiedad plena o de uso o disfrute respecto de ninguna otra vivienda

5.- FISCALIDAD DEL VENDEDOR en función de su residencia fiscal

*Solicitar residencia fiscal del vendedor, la actual o la que pueda tener el año en que termine vendiendo (si piensa mudarse).

Si es español se presume que es residente, pero si es extranjero se presume lo contrario y si vende como residente (quizás para acogerse a exención VH) y no quiere soportar retención 3% (a ingresar con Modelo 211) que consiga y aporte certificado residencia fiscal en España. En ocasiones Hacienda pone pegas para emitirlo, y exige pruebas de residencia continuada en España.

En todo caso, si en alguna operación se termina reteniendo 3% a un residente (porque no consigue a tiempo el certificado de residencia fiscal, o era no residente al vender pero termina el año siendo residente), también lo podrá descontar en su declaración IRPF (no con un Modelo 210)

*Solicitar título anterior de adquisición (copia escritura compra, herencia, etc.) y gastos e impuestos pagados:

-para determinar posible tributación por la venta en IRPF-IRNR.

-para determinar, cuando se venden varias fincas en la misma escritura, el precio de venta correspondiente a cada una de forma coherente (respetando el mínimo del valor de referencia), y evitando que los vendedores no residentes tengan pérdidas por la venta de determinada finca que no podrán compensar con ganancias por la venta de otras fincas.

-para determinar posible tributación por la venta en Plusvalía Municipal (en su cálculo por método objetivo es esencial conocer los años completos que ha sido propietario el vendedor, y en su cálculo por método de incremento real es esencial conocer los valores de adquisición por si se trata de venta en pérdida o con ganancia muy reducida, y así pagar menos que con método objetivo).

-para analizar el peligro de posibles afecciones fiscales (si se ha tributado bien por una herencia, o pagado bien el TPO en la compra sobre el VRC, o se ha perdido un beneficio fiscal en TPO o en IRPF por vender antes de 3 años …)

*Solicitar si el inmueble ha estado arrendado en los últimos años, ya que la amortización (deducida o que pudiste deducir) minora el valor de adquisición, y da lugar a una mayor ganancia patrimonial al vender

*Solicitar si se han realizado MEJORAS o INVERSIONES que puedan incrementar el valor de adquisición y reducir la ganancia. OJO, porque Hacienda tiene un criterio muy restrictivo y muchas veces no acepta la deducción de obras de mejora de varios cientos de miles de euros, considerando que son simples obras de reparación y conservación si no se han solicitado licencias de obra mayor.

*Si se vende un INMUEBLE CONSTRUIDO POR EL VENDEDOR, para calcular su ganancia es muy importante que conserve facturas y todo tipo de pruebas para acreditar el coste de la construcción, porque Hacienda también es muy estricta y siempre barre para casa si no conservas pruebas, aunque hayan pasado muchos años desde la construcción. NO le basta a Hacienda con el valor que declares en la escritura de obra nueva (no por declarar que la casa te ha costado 700.000 euros y pagues el Impuesto AJD al 1,5% eso te sirve como valor de construcción para calcular la ganancia), aunque si en la obra nueva declaras un valor muy reducido te toman la palabra ….

*Si se VENDEN MUEBLES, por la ventaja de menor TPO a pagar por el comprador (4%, en lugar de 8-13%) y menos ganancia a declarar por vendedor no residente (que con los Convenios de Doble Imposición no tributan en España por la venta de muebles), CUIDADO porque la Hacienda Estatal está exigiendo pruebas de que realmente se han vendido muebles (no solo fotos e inventario, sino también facturas de compra de esos muebles, si ha declarado su venta en el país de residencia, etc.), y de lo contrario se considera mayor valor de venta del inmueble

5.1.-FISCALIDAD VENDEDOR PERSONA FÍSICA RESIDENTE FISCAL EN ESPAÑA

-El inconveniente es la tributación en IRPF de las ganancias con aplicación de tipos elevados, del 19 al 30% en IRPF:

-La gran ventaja es poder aplicar determinadas EXENCIONES POR VENTA DE VIVIENDA HABITUAL (por mayores de 65 años o por reinversión en otra VH, en España o en extranjero).

OJO, porque Hacienda está comprobando a fondo todas las operaciones en las que se aplica la exención por venta de VH (se tiene que haber vivido de forma continuada en principio 3 años, no basta con estar empadronado, no se tiene que haber alquilado la vivienda durante esos años, ni siquiera por días o semanas en verano, tiene que haber consumo regular eléctrico y demás suministros, etc. etc.).

OJO, cuando una vivienda ha llegado a ser VH por haber vivido durante 3 años, si dejas de vivir allí (por ejemplo, porque un anciano ingresa en una residencia se va a vivir con sus hijos) durante dos años más se sigue considerando que vendes VH. En tal caso, si un API está gestionando esa venta puede ser vital vender en ese plazo para asegurar la exención.

-Plusvalía Municipal (la menor de método objetivo o método incremento real), a cargo de vendedor y en principio el comprador no tiene por qué retener su importe para el pago al Ayuntamiento (salvo que sea extranjero y no aporte certificado residencia fiscal en España)

5.2.-FISCALIDAD VENDEDOR NO RESIDENTE FISCAL EN ESPAÑA

-Gran ventaja tributar por IRNR al tipo fijo 19% (sea comunitario o extracomunitario)

Ejemplo diferencias tributación vendedores residentes (IRPF) y no residentes (IRNR):

*De hecho, si eres residente y vendes la que no es VH con elevada ganancia te puede interesar dejar de ser residente en España (fijar residencia en país que no cobre por ganancia española) para vender como no residente y pagar solo 19%

*Si dejas España y fijas tu residencia en país UE o EEE y vendes como no residente la que fue tu VH en España, y no han pasado más de 2 años desde que dejaste esa vivienda, podrás aplicar en IRNR la exención por reinversión en otra VH que compres en ese otro país.

*Retención 3% obligatoria (a ingresar en 1 mes con Modelo 211), que supone afección fiscal (por la menor de 3% o IRNR a pagar), y luego hay que presentar Modelo 210 en 4 meses desde la venta, que resultará a devolver o a pagar. OJO, si te vas sin pagar, con la asistencia en materia de recaudación entre diferentes países

*Plusvalía Municipal (la menor de método objetivo o método incremento real)

HAY QUE RETENER PLUSVALÍA A VENDEDOR NO RESIDENTE calculada con método objetivo (aunque con método real resulté nada o menos a pagar), pues comprador es SUSTITUTO DEL CONTRIBUYENTE y el Ayuntamiento se la puede exigir (ej. CALVIÁ comprueba valores de venta declarados en escrituras si le parecen bajos).

El Ayuntamiento NO se olvidará de la Plusvalía, ya que hay CIERRE REGISTRAL si no se paga o declara.

5.3-TRIBUTACIÓN VENDEDOR EN VENTA DE INMUEBLES HEREDADOS

“NO COMPRES DE QUIEN COMPRÓ, COMPRA DE QUIEN HEREDÓ QUE NO SABE LO QUE LE COSTÓ”

*Si tenemos a la venta un inmueble adquirido por herencia por fallecimiento, o por donación con pacto sucesorio, puede ser una oportunidad para que el vendedor pueda vender sin pagar IRPF – IRNR, lo cual siempre facilita las ventas.

Efectivamente, desde hace muchos años en Baleares en las herencias entre familiares directos se puede (y conviene) heredar declarando para los inmuebles su valor real y pagar poco o nada por Impuesto Sucesiones, y eso permite luego vender por el mismo precio sin ganancias en IRPF – IRNR.

OJO, puede ocurrir que en una herencia reciente (que no han pasado más de 4 años) veamos que los herederos se han quedado cortos con el valor declarado para el inmueble. Por ejemplo, declararon 360.000 euros para una vivienda (porque optaron por declarar VRC 300.000+20% para no tener que pagar Impuesto Sucesiones), que ahora pueden vender por 600.000 euros. En tal caso, se pueden plantear rectificar el valor declarado (en escritura, y con base en una buena tasación referida a fecha fallecimiento) y presentar y pagar autoliquidación complementaria del Impuesto Sucesiones (1% hasta 700.000), para ahorrarse muchísimo dinero en IRPF – IRNR.

OJO, si el inmueble se adquirió con una herencia en vida (donación con pacto sucesorio) tiene que haber fallecido el donante o haber transcurrido 5 años para que el valor declarado sirva como valor de adquisición al calcular la ganancia patrimonial derivada de la venta. De lo contrario, si se vende antes, la ganancia se calculará con la fecha y valor de adquisición que tenía el donante, y eso podría suponer un buen palo.

OJO, si vemos que el inmueble a la venta se adquirió con una herencia “cara”, de un tío, primo, familiar lejano o extraño, el Impuesto Sucesiones a pagar puede ser MUY elevado, y sería conveniente comprobar el valor declarado para los inmuebles en esa herencia (para comprobar si han declarado como mínimo los valores de referencia, y por si han declarado valores ridículos para inmuebles sin valor de referencia), ya que el posible Impuesto Sucesiones pagado de menos supone una afección fiscal que Hacienda podría exigir al comprador (si el heredero vendedor luego resulta insolvente/fallido)

6.-AFECCIONES FISCALES Y POSIBLES TRIBUTOS IMPAGADOS (IBI)

6.1-AFECCIONES FISCALES QUE CONSTAN EN REGISTRO DE LA PROPIEDAD

No está de más comprobar las típicas afecciones fiscales que figuran en las notas registrales por ITP-AJD o por Impuesto Sucesiones y Donaciones, si se han producido transmisiones del inmueble en los últimos 4-5 años (compraventas, herencias, etc.), solicitando copia de las escrituras y de los impuestos autoliquidados y pagados, para comprobar si son correctos.

Por ejemplo, se puede comprobar:

-si en una compraventa anterior el comprador no pagó el TPO que tocaba porque declaró por debajo del valor de referencia, o porque de manera indebida aplicó un TPO reducido del 0%, 2%, 4% condicionado a que fuera vivienda habitual y ha vendido antes de 3 años, o ha alquilado;

-si el heredero de una herencia cara declaró para el inmueble un valor ridículo o por debajo del valor de referencia, pagando mucho menos por Impuesto Sucesiones.

También conviene solicitar en ventas anteriores de no residentes copia del Modelo 211 (retención del 3%) ya que también supone afección fiscal.

En todo caso, esas afecciones suponen responsabilidad subsidiaria del nuevo comprador del inmueble, es decir Hacienda sólo le podrá exigir el pago en el supuesto de que resulte insolvente o fallido el deudor principal.

Una reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de abril de 2026 (recurso 210/2024) ha venido a señalar que si la nota de afección fiscal estaba vigente en el momento en que el actual titular adquirió el inmueble, se le podrá derivar la responsabilidad aunque en el momento de la derivación la nota hubiese caducado por el transcurso de 5 años. Señala elSupremoquequien adquiere con la afección inscrita y vigente no queda amparado por la fe pública registral en ese aspecto, y sucede en la carga en los términos del art. 79 LGT.

6.2-IBIs IMPAGADOS: HIPOTECA LEGAL TÁCITA Y AFECCIÓN FISCAL

Legalmente el IBI debe pagarlo quien sea propietario a 1 de enero de cada año, fecha de devengo de ese impuesto en virtud de lo establecido en el artículo 75 de la Ley de Hacienda Locales.

Sin embargo, una Sentencia del Tribunal Supremo de 15/6/2016 estableció una doctrina que legitima el prorrateo de cuotas en una compraventa en que las partes no habían pactada nado sobre la repercusión de cuotas del IBI.

En consecuencia, el vendedor podrá exigir al comprador la parte proporcional del IBI que haya pagado o vaya a pagar, según el momento en que se formalice la venta, salvo que pacten otra forma de pagar el IBI en la escritura de compraventa.

Legalmente el IBI también supone una afección fiscal, que aparece regulada en los artículos 43.1.d) y 79.1 de la Ley General Tributaria, que establecen que serán responsables subsidiarios de la deuda tributaria los adquirentes de bienes afectos por ley al pago de la deuda tributaria, quienes responderán por derivación de la acción tributaria si la deuda no se paga. El IBI encaja en este supuesto, ya que en virtud de lo establecido en el artículo 64 de la Ley de Haciendas Locales:

“Artículo 64. Afección real en la transmisión …..

1. En los supuestos de cambio, por cualquier causa, en la titularidad de los derechos que constituyen el hecho imponible de este impuesto (IBI), los bienes inmuebles objeto de dichos derechos quedarán afectos al pago de la totalidad de la cuota tributaria, en régimen de responsabilidad subsidiaria, en los términos previstos en la Ley General Tributaria. A estos efectos, los notarios solicitarán información y advertirán expresamente a los comparecientes en los documentos que autoricen sobre las deudas pendientes por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles asociadas al inmueble que se transmite, …… sobre la afección de los bienes al pago de la cuota tributaria ….”

En todo caso, el Ayuntamiento podría exigir al comprador la deuda de IBI del año de la adquisición y la del año anterior sin necesidad de declarar fallido al anterior propietario, en virtud de la hipoteca legal tácita prevista en el artículo 78.1 Ley General Tributaria. En cambio, para exigirle la deuda correspondiente a los periodos restantes no prescritos, el Ayuntamiento debería iniciar un procedimiento de derivación de responsabilidad tras declarar fallido al deudor principal.

En definitiva, un nuevo comprador debe asegurarse de que están pagados los IBIs de los últimos 4-5 años.

Palma, 29 de abril de 2026

Alejandro del Campo Zafra

Abogado y asesor fiscal

DMS LEGAL INTELLIGENCE