Vamos a analizar a continuación los tributos derivados de la tenencia o alquiler de los bienes inmuebles, por parte de personas físicas:
IRPF
RENDIMIENTOS DE CAPITAL INMOBILIARIO (ALQUILERES)
El legislador ha sido muy generoso y permite tributar sobre las rentas netas (ingresos – todo tipo de gastos y amortizaciones). Incluso cuando se trata de viviendas alquiladas permite reducir ese rendimiento neto en un 60% (hasta 2010 un 50%) o incluso un 100% cumpliendo el inquilino determinados requisitos (menor 30 y rentas> IPREM).
CONSEJO: No tiene sentido ocultar alquileres de viviendas (exentos de IVA):
-están cada vez más controlados por Hacienda (incluso ahora tendrá controlado el consumo eléctrico),
-si Hacienda detecta alquileres no declarados regularizará sin aplicar esas reducciones
-si no declaras el alquiler debes imputarte una renta inmobiliaria del 1,1% valor catastral
El alquiler de locales (con IVA) también está muy controlado, sobre todo a través de las retenciones que debe practicar el inquilino.
RENDIMIENTOS DE ACTIVIDADES ECONÓMICAS
ALQUILERES como actividad empresarial: requiere persona empleado y local afecto.
En el IVA ya veremos que cualquier arrendador es empresario, sin más requisitos.
Antes podía resultar muy conveniente montar esta mínima infraestructura empresarial para disfrutar de exención en Impuesto Patrimonio y una importante reducción en el Impuesto sobre Sucesiones.
Ahora ya no tiene tanto sentido, al tributar en Baleares al 1% las herencias entre familiares directos, y porque los alquileres de viviendas tienen aquellas importantes reducciones (60 o 100%) pero sólo como rendimientos del capital inmobiliario. Además, si se trata de inmuebles adquiridos hace mucho tiempo que se piensan vender a la posible ganancia se le podrán aplicar coeficientes reductores si son inmuebles no afectos a actividad económica.
IMPUTACIÓN DE RENTAS INMOBILIARIAS (INMUEBLES URBANOS)
Son rentas también cada vez más controladas por Hacienda, en base al Catastro, aunque éste tiene muchos fallos provocando requerimientos de Hacienda.
IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO (IP)
Se eliminó en España en 2008 y se restableció en principio sólo para 2011 y 2012, pero se ha prorrogado también para 2013 (por la Ley estatal 16/2012, de acompañamiento a la Ley 17/2012 de Presupuestos Generales Estado 2013).
Los residentes en Baleares no tributaron para 2011, porque Baleares estableció una bonificación del 100%. Sin embargo, esa bonificación ha sido eliminada por la Ley de Presupuestos de Baleares para 2013 y con efectos para 2012, de forma que las personas físicas residentes en Baleares con un patrimonio superior al mínimo exento (700.000 Euros), y sin contar el valor de la vivienda habitual hasta 300.000 Euros, tendrán que pagar Impuesto Patrimonio 2012 (de mayo a junio 2013) y 2013 (a mediados 2014).
IMPUESTO SOBRE LA RENTA NO RESIDENTES (IRNR)
Si el bien inmueble sito en territorio español pertenece a un no residente, los Convenios permiten que la Ley española someta a tributación:
-el uso propio (imputación rentas inmobiliarias 1,1% Valor Catastral x 24,75%.
-el alquiler x 24,75% (desde 1 enero 2010 se permite deducir gastos a residentes UE)
Si el no residente actúa desarrollando una actividad empresarial con inmuebles, como establecimiento permanente, x 30%.
IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES (IBI)
El IBI es un impuesto directo, objetivo, periódico, de carácter real que grava los bienes inmuebles. Es un impuesto municipal de exacción obligatoria, si bien cada Ayuntamiento puede establecer, dentro de ciertos márgenes, tipos, bonificaciones, etc.
El hecho imponible lo constituye la titularidad sobre los bienes inmuebles.
El sujeto pasivo del IBI será el usufructuario.
El IBI grava en sus distintas modalidades, tanto inmuebles urbanos, como rústicos, como de características especiales,
Para obtener la base liquidable a efectos de IBI ha de aplicarse a los nuevos valores catastrales un coeficiente reductor de 0,9 el primer año de la vigencia de la nueva valoración hasta llegar al 0,1, el noveno año, progresivamente. La función, es evidente, amortiguar los efectos económicos resultantes de nuevos procedimientos de valoración.
En sede de gestión señalar que es un tributo de cobro periódico por recibo por lo que se tiene que estar a lo que prevé el 102.3 de la LGT que establece la posibilidad de notificación colectiva mediante edictos, aunque la primera valoración de la base imponible y los aumentos que no provengan de revalorizaciones deberán notificarse, la competencia de ello corresponde a la Gerencia del Catastro, y no a la Administración tributaria local.
Y es que la gestión del IBI es compartida: mientras que la gestión censal corresponde al Catastro (Administración del Estado), la gestión tributaria (corresponde a la Administración municipal o a la Administración en que ésta, por comodidad, haya delegado).
Con independencia de las fechas de cobro establecidas por el Ayuntamiento el IBI se devenga a 1 de enero de cada año y, en principio, debe pagarlo quien sea propietario en esa fecha. En todo caso, hay una afección fiscal del inmueble al pago de este inmueble por lo que al comprador le conviene asegurarse de que se encuentra pagado.
Se dan discusiones a la hora de formalizar las compraventas sobre quién debe pagar el IBI de ese año. En principio debe pagarlo el vendedor, al ser propietario a 1 de enero, pero es cuestión de negociarlo.
Palma, 17 julio 2013
Alejandro del Campo Zafra
Abogado-Asesor Fiscal
www.consultingdms.com
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