Además del IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES a pagar cada año al correspondiente Ayuntamiento, las personas físicas no residentes que sean propietarios de inmuebles en España deben estar muy atentos a otros dos impuestos a pagar a la Hacienda Estatal:
-Impuesto sobre la Renta,
-Impuesto sobre el Patrimonio, restablecido en España, en principio sólo para el 2011 y 2012
1.- IMPUESTO SOBRE LA RENTA
1.1.- INMUEBLES DE USO PROPIO (no alquilados)
Por cada inmueble de uso propio deben pagar cada año el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, calculando una renta imputada (ficticia) del 1,1% del valor catastral, y aplicando sobre dicha renta un tipo del 24% (*).
Si no se ha sido propietario todo el año, o durante parte del año el inmueble ha permanecido alquilado, esa renta imputada (1,1% del valor catastral) se reduce proporcionalmente al número de días en que el inmueble se ha usado o ha podido usarse por el propietario.
Así por ejemplo, por una vivienda con un valor catastral de 200.000 Euros que se ha disfrutado (o se ha podido disfrutar) durante todo el año, se tiene que declarar una renta imputada anual de 2.200 Euros (1,1% de 200.000) y pagar 528 Euros (24% de 2.200). Si por ejemplo esa vivienda no se ha podido disfrutar todo el año porque se vendió el 30 de septiembre, o porque se alquiló a partir de esa fecha, se tendría que calcular una renta imputada de unos 1.650 Euros (1,1% de 200.000 x 9 meses/12 meses) y pagar 396 Euros (24% de 1.650).
Si no existe valor catastral (como ocurre por ejemplo con inmuebles recién construidos) se toma en su lugar el 50% del mayor de los dos siguientes: valor de adquisición o valor comprobado por Hacienda.
En todo caso, por determinados inmuebles no se tiene que imputar esa renta: terrenos, inmuebles en construcción, etc.
En cuanto a los impresos y plazos para declarar y pagar dicho Impuesto:
-Se declara con el Modelo 210, debiendo presentar un Modelo 210 por cada inmueble generador de estas rentas inmobiliarias imputadas.
-Se puede declarar y pagar durante todo el año siguiente. Así por ejemplo, los Impuestos correspondientes al ejercicio 2010 se pueden pagar hasta el 31 de diciembre de 2011.
1.2.- INMUEBLES ALQUILADOS. NOVEDAD IMPORTANTE desde 1 enero 2010.
Hasta ahora, muchos no residentes que alquilaban sus inmuebles en España no declaraban los rendimientos obtenidos porque debían pagar el Impuesto sobre la Renta de No Residentes al 24% (*) sobre las rentas brutas (25% hasta el 31/12/2006), sin posibilidad de descontar gastos (aunque tuvieran pérdidas). Eso suponía una tributación muy elevada.
Pues bien, desde el 1 de enero 2010, los no residentes que tengan su residencia en otro estado la Unión Europea y que alquilen inmuebles en España, pueden pagar el Impuesto sobre la Renta (24%) sobre el rendimiento neto, y no sobre el alquiler bruto. Esas personas podrán ahora descontar todos los gastos derivados del inmueble (en proporción al período que el inmueble haya estado alquilado): amortización, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, tasa basuras, gastos comunidad, gastos de reparación y conservación, intereses de préstamos que hayan servido para la adquisición o mejora del inmueble, etc.
De esta manera, se reduce muchísimo la tributación para estos no residentes, que ahora estarán mucho más dispuestos a declararlos, sobre todo por el mayor control que va teniendo Hacienda sobre tales rentas.
Incluso, aquellos no residentes que alquilen por ejemplo locales de negocio y sus inquilinos les practiquen la correspondiente retención (24%) (*) a cuenta del Impuesto Renta No Residentes, al poder descontar gastos podrán presentar declaración solicitando la devolución de todo o de parte de la retención practicada.
En todo caso, los arrendadores que NO residan en la Unión Europea tendrán que seguir tributando al 24% (*) sobre las rentas brutas.
Si un inmueble ha estado alquilado parte del año y otra parte del año ha estado a disposición de su propietario, tendrán que declararse dos tipos de rentas: las rentas derivadas del alquiler (brutas o netas los residentes de la UE) y la renta imputada en función del tiempo de uso propio.
En cuanto a los impresos y plazos para declarar las rentas derivadas del alquiler:
-Se declara con el Modelo 210 agrupando las rentas (alquileres) devengados en el mismo trimestre natural, y si resulta a pagar debe presentarse la declaración dentro de los 20 primeros días de los meses de abril, julio, octubre y enero, en relación con las rentas devengadas en el trimestre natural anterior.
-Si la declaración Modelo 210 es con resultado a devolver (por ejemplo, por tratarse de un local alquilado en que el inquilino ha estado practicando una retención del 24% y al descontar gastos resulta una devolución), podrá presentarse a partir del 1 de febrero del año siguiente al de devengo de las rentas declaradas.
Es importante señalar que las personas que en el Modelo 210 deduzcan gastos de los alquileres por residir en otro Estado de la Unión Europea deberán presentar junto con esa declaración un Certificado de residencia fiscal en dicho Estado.
2.- IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO
Este impuesto ha sido restablecido en España, en principio sólo para 2011 y 2012, aunque sólo deberán pagar aquellas personas que tengan un inmueble (o una parte del mismo) con un valor superior a 700.000 Euros. Por encima de dicho valor se paga en función de una escala progresiva, del 0,2% al 2,5%.
Un matrimonio que sea propietario de un inmueble comprado por 1.200.000 Euros no tendrá que pagar el impuesto porque el valor correspondiente a cada persona es inferior a 700.000 Euros.
A efectos de este impuesto los inmuebles se deben valorar por el mayor de los 3 valores siguientes: valor catastral, precio o valor de adquisición, y valor comprobado por Hacienda. Se pueden descontar las deudas por préstamos invertidos en la adquisición del inmueble.
Los que sean propietarios de un inmueble a 31/12/2011 deberán pagar el Impuesto correspondiente a 2011 durante el 2012 (está por determinar el impreso a emplear y el plazo para pagar, aunque lo normal será que se pueda pagar como mínimo hasta el 30 junio 2012). Los propietarios a 31/12/2012 deberán pagar en 2013.
Palma, 22 diciembre 2011
Alejandro del Campo Zafra
Abogado-Asesor Fiscal
(*) En el Real Decreto Ley 20/2011 se establece que durante los ejercicios 2012 y 2013 el tipo de gravamen será del 24,75%, en lugar del 24%.
Hola Alejandro,
Muchas gracias por el post. Me surge una pregunta, he mirado el modelo 210 online para declarar el alquiler de mi piso en España como no residente pero no veo en qué apartado se declaran los gastos para que se deduzcan en la cantidad total a pagar. ¿Me podrías decir dónde se reflejan estos gastos?
Gracias!
Hola Natalia:
En el 210 tienes que indicar en el apartado «Renta Obtenida» que se trata de Rendimientos inmuebles arrendados (casilla 02, Tipo Renta), y más adelante, en el apartado Determinación Base Imponible podrás indicar los gastos deducibles en la casilla 07, 210 R Rendimientos). En todo caso, sólo puedes deducir esos gastos siendo no residente en España si residente en un país de la UE, y tendrías que aportar certificado residencia fiscal en dicho país.
Saludos,
Buenos dias Alejandro,
Felicidades por el articulo. Tengo una duda respecto a la novedad de la que hablas (deduccion de gastos para residentes en la UE). Comentas que es aplicable a partir del 1 de enero de 2010, sin embargo en la pagina de la AT se indica que le es a partir del 1 enero 2015.
Puedes indicarme de donde proviene la informacion de que se puede aplicar desde 2010?
Muchas gracias.
Marcos
Gracias Marcos:
La posible deducción de los gastos relacionados con los inmuebles por parte de los residentes en UE o EEE lo estableció la Ley 2/2010 de 2 de marzo de 2010 (por la que se trasponen determinadas Directivas en el ámbito de la imposición indirecta y se modifica la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes para adaptarla a la normativa comunitaria), pero con efectos desde 1 enero 2010 (ver al final su entrada en vigor).
Saludos,
Alejandro del Campo
Buenas tardes Alejandro y felicidades por el articulo y la labor divulgativa que llevas a cabo.
Mi hija residente en Londres desde hace cuatro años por motivos laborales, comprará, con firma ante notario el próximo día 7 de marzo, una vivienda que, como no viene a vivir aun aquí, destinará a alquiler.
Sino he entendido mal, deberá declarar trimestralmente mediante el Mod. 210, los ingresos por este alquiler però, no me queda claro si puede o no deducirse los gastos inherentes como son los intereses de la hipoteca que firmara, gastos de comunidad, tasas, etc
La segunda cosa que no me queda clara es que; deberá presentar declaración por el IRPF por este ingreso de alquiler, pues no tiene otro ingreso aquí en España y, en ese caso es un IRPF igual al de un residente o es un IRPF diferente.??
También hablas sobre que se ha recuperado, però para años anteriores al actual, el Impuesto sobre el Patrimonio de NO Residente. Me pregunto si para este año y quizás los sucesivos esta vigente este impuesto atendiendo a que la vivienda se ha comprado por 210.000 eur y está, por si es relevante, en Cataluña.
Por último, y permíteme abusar un poco, ella ha ido haciendo un ahorro que tiene en Londres però que va a enviar a una cuenta de NO residente en España para pagar parte de esta vivienda y, como hay libertad de movimiento de capitales entre países de la UE, no tenemos problemas pero, si le hacen, que lo harán seguro, acreditar la legalidad de esos ahorros por aquello de la Ley de Prevención de Capitales; como debe acreditarlo ?.
Obviamente ella esta inscrita en la Embajada Española en el Reino Unido y ha obtenido el Certificado de Residencia en la Embajada para poder aperturar la cuenta de NO residente.
Muchas gracias una vez mas
Hola Pere:
Si tu hija es residente en Reino Unido y tendrá una vivienda alquilada en España tendrá que declarar cada tres los alquileres, y podrá descontar todos los gastos derivados de ese inmueble. Sobre el beneficio tributará al 19% por el Impuesto Renta No Residentes (mediante el Modelo 210).
Los no residentes tributan por Impuesto Patrimonio sobre los inmuebles que tengan en España pero el mínimo exento estatal es de 700.000€, por lo que tu hija no tributará si sólo tiene vivienda con valor de 210.000 Euros. En Cataluña el mínimo exento es de 500.000, pero solo afecta a sus residentes.
No creo que tenga problemas para transferir dinero a España desde Reino Unido, a una cuenta de no residentes.
Saludos
Alejandro del Campo
Hola Alejandro,
Gracias por tu articulo! No es fácil encontrar toda esta información de forma clara. Tengo una pregunta, soy española de Barcelona pero resido en California, USA. Mi marido (americano) y yo nos estamos planteando comprar una vivienda en España ya que en unos años nos gustaría volver. La idea sería alquilarla mientras estamos en USA.
Al no residir en Europa, si lo he entendido bien, no podriamos descontar los gastos derivados del immueble, correcto? Entonces deberíamos pagar anualmente el IBI y beneficios del alquiler (19% ?)? Habría algún impuesto más (la vivienda costaría menos de 500000e)?
Muchas gracias!
Amalia
Hola Amalia:
Al no residir en la UE o en EEE entonces tendríais que pagar el IBI, y el Impuesto Renta No residentes, un 24% sobre el alquiler bruto cobrado, sin posibilidad de descontar ningún gasto.
Eso es lo que dice la Ley, que en mi opinión vulnera el Derecho UE por discriminar de una manera tan desproporcionada a los extracomunitarios (los residentes en UE pagan el 19% sobre el alquiler neto, descontando gastos), ya que el artículo 63 Tratado UE consagra la libre circulación de capitales no solo entre Estados miembros sino también entre Estados miembros y terceros Estados.
Saludos
Alejandro del Campo
Buenos días
Próximamente me voy a ir a vivir a Canadá y dejo en España una vivienda que tengo en alquiler. Ya me han comentado en hacienda de hacer el modelo 210 trimestralmente, donde declarar los ingresos del alquiler y no puedo deducir gastos. Actualmente sigo pagando hipoteca del piso y es más elevada que el alquiler que cobro, mi pregunta es:
¿El 24% se paga del rendimiento del piso (ingresos-hipoteca) o sobre el importe integro del alquiler?
Es decir actualmente el piso me genera pérdidas, tendré más pérdidas al pagar el 24% del total del alquiler o como no gano nada no tengo que pagar nada.
Muchas gracias
Hola Lorenzo:
Por absurdo e injusto que parezca tendrás que pagar un 24% sobre el alquiler bruto que cobres, aunque realmente tengas pérdidas.
En mi opinión es una normativa contraria al Derecho de la UE y algún afectado tendría que plantearse luchar contra la misma.
Saludos
Alejandro del Campo
Buenos días Alejandro,
Muchas gracias por tu estupendo artículo. Toda la información anterior se refiere sólo a particulares o también a sociedades?. Por ejemplo, una sociedad que cree un grupo inversor chileno en España para invertir en inmuebles y alquilarlos, como tributa?. La sociedad sería española pero el capital y socios serían chilenos. La norma general es 24% sin posibilidad de descontar gastos?.
Mil gracias!!
Hola Ignacio:
Si la inversión se realiza a través de una Sociedad española, tributará en España por el Impuesto sobre Sociedades al 25% sobre el beneficio obtenido, y por supuesto podrá descontar gastos y amortizaciones.
Saludos
Alejandro del Campo
Hola Alejandro,
Tengo entendido que cuando un no residente realiza la venta de un inmueble, el comprandor retiene un 3% del valor del inmueble, depositandolo en hacienda a cuenta del posible pago de impuestos por el beneficio de la transaccion.
Me pregunto:
Si no ha habido beneficio pero perdida, no esta uno obligado a presentar la declaracion del IRNR?
Si no se presenta la declaracion como proceder a la devolucion de la cantidad depositada a cuenta?
Parece ser que el periodo para presentar la declaracion despues de la venta de un inmueble es de 3 meses. Si ha transcurrido este plazo hasta cuando se puede recurrir fuera de plazo para solicitar la devolucion?
Muchas gracias,
Hola Ricardo:
Cuando un no residente vende un inmueble está obligado a presentar un Modelo 210 en el plazo de 4 meses desde la fecha de venta, declarando la ganancia o pérdida derivada de esa venta, pudiendo esa declaración resultar a pagar o a devolver (tras descontar la retención del 3% que el comprador tiene que practicar sobre el precio). Si se ha vendido con pérdida se podrá solicitar la devolución de toda la retención. Conviene hacerlo en ese plazo de 4 meses (para evitar sanciones formales por declarar fuera de plazo), pero habría 4 años más para hacerlo, antes de que prescriba el derecho.
Saludos
Alejandro del Campo
Hola, tengo una pregunta.
Somos cinco hermanos/as que heredamos una casa y propiedad en Galicia, mi hermana y yo vivimos en Arizona USA, quisiéramos alquilar la casa(vacacional), mis hermanos viven en Gerona, eventualmente queremos volver a Galicia, la dos hermanas residimos aquí en USA, que impuestos tendríamos que pagar.
Muchas gracias por vuestras respuestas.
Hola Angeles:
Las personas residentes en USA que alquilan inmuebles en España actualmente deben pagar un 24% sobre el alquiler bruto que les corresponda, sin posibilidad de descontar ningún gasto, y presentar declaraciones (Modelo 210) cada tres meses. Si volvéis a España tendríais que pagar sobre el alquiler neto (descontando gastos) el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) aplicable a residentes que tiene una tarifa progresiva en función de las rentas cobradas por esos alquileres, sueldos, etc.
Saludos
Alejandro del Campo
Hola Alejandro
Soy residente en Andorra y tengo un piso en Barcelona de cual tengo 50% propiedad. El otro 50% es de un residente Español que reside en Barcelona. Vamos a vender el piso.
Entiendo que tendré que pagar el 24% del beneficio y con una retencion del 3%. Sin embargo, me gustaria saber si puedo desgravar los costes de la compra/venta del piso para mi 50%, igual como un residente Español/UE? por ejemplo, la comissión de la agencia, notario, fees etc …
Gracias por su tiempo.
Hola Marc:
Tendrás que calcular la ganancia (descontado gastos e impuestos derivados tanto de la compra como de la venta) y pagar un 19% del Impuesto Renta No Residentes, calculado sobre dicha ganancia, mediante un Modelo 210 que debes presentar en el plazo de 4 meses desde la venta. De la cuota IRNR que resulte podrás descontar el 3% sobre el precio que te habrán retenido, por lo que ese Modelo 210 puede resultar a pagar o a devolver.
Saludos
Alejandro del Campo
Hola, Alejandro.
Gracias por el post.
Entonces si soy no residente de Union Europea, y estoy en medio de una negociación de adquirir una propiedad, a esternar, la que posteriormente alquilaría.
Como podría gestionarlo todo correctamente si no pretendo vivir en españa.
Tendría que venir cada trimestre a españa para realizar las declaraciones trimestrales?
Hola:
Si eres no residente en España (en la Unión Europea o fuera de la UE) entonces debes declarar cada tres meses el alquiler. No es necesario que vengas a España para presentar las declaraciones. Lo puedes hacer a través de un asesor fiscal.
Saludos,
Alejandro del campo
Hola Alejandro,
me queda claro que los no residentes que tengan una vivienda en España y la estén alquilando, tienen que presentar cada 3 meses el modelo 210. Pero, ¿hay que presentar también un modelo anual?¿Cual?
Muchas gracias,
Anna
Hola Anna:
Tienen que declarar cada 3 meses con Modelo 210, y no deben presentar ningún modelo anual.
Echa un vistazo al último post sobre este tema:
https://www.consultingdms.com/no-residentes-inmuebles-espana-hacienda-incumple-la-ley-no-se-lo-pone-facil/
Saludos
Alejandro del Campo
Hola soy un no residente que vive en Uk y estoy pensando vender mi casa en Canarias , No reside Nadir en ella ahora mismo. Tengo que pagar a Hacienda aunque esté vacía ? El 3% se descuenta del precio de la venta o de la ganancia y quien lo declara el comprador o vendedor. Me lo podías explicar un saludo
Hola Roberto:
Tienes que presentar una declaración Modelo 210 cada año tributando (al 19% por residir en UE) sobre una renta ficticia del 1,1% del valor catastral.
Además, al vender el inmueble tendrás que pagar un 19% sobre la ganancia que obtengas (mediante un Modelo 210 a presentar en el plazo de 4 meses desde la venta), aunque a cuenta de ese Impuesto Renta No Residentes (del 19% sobre la ganancia neta) el comprador te retendrá un 3% del precio total y el comprador debe ingresar ese importe en Hacienda mediante un Modelo 211 en el plazo de 1 meses desde la escritura, indicando que te lo ha retenido a ti.
Y luego tú al presentar el Modelo 210 te podrás descontar ese 3% y la declaración te saldrá a devolver (si no has tenido ganancia o has tenido una ganancia muy reducida) o a pagar (si has tenido una ganancia importante y el 19% sobre la ganancia supera el 3% del precio)
Saludos
Alejandro del Campo
Buenas, a ver si alquien me puede ayudar. Soy residente en Alemania y durante 2017 he tenido mi piso en España alquillado. Entiendo que debo declarar las ganacias y pagar en impuestos de IRPF (Modelo 210) el 19 %. También entiendo me puedo desgravar gastos (IBI, inmobiliaria, comunidad, seguros, etc) pero no me queda claro si me puedo desgravar: a) la depreciación (calculada como el 3 % del precio de compra menos el valor catrastral del suelo) y b) el 60 % de las ganacias resultantes porque el alquiler está destinado a la vivienda de otra persona. ¿Alguien sabe si también puedo hacer uso de (a) y (b) y en qué casillas del 210 debo aplicarlas? Gracias !
Hola Manuel:
Te puedes desgravar la amortización (el 3% del valor de la construcción, aunque si la calculas sobre el precio de compra tienes que restar el valor del suelo según la proporción que ese valor del suelo tenga en el recibo del IBI) pero no podrás descontar la reducción del 60% que establece el IRPF para los residentes en España que alquilan viviendas. Puede parecer una discriminación que no permitan a los no residentes aplicar esa reducción del 60% pero el Estado la justificaría diciendo que los residentes en UE pagan un tipo fijo del 19% mientras que los residente pueden llegar a tributar hasta el 40% o más, aplicando la tarifa progresiva del IRPF.
Saludos
Alejandro del Campo
Hola Alejandro,
gracias por el articulo.
yo resido en un pais asiático.
Está todo claro a la hora de pagar mis impuestos como no residente.
Pero estoy pensando en comprar otra casa. Los impuestos a pagar por la compra, son iguales al ser resdidente en españa que No residente?.
Gracias
Un saludo
Hola Emilio:
En efectos, los Impuestos a pagar por la compra de una vivienda (IVA si es nueva, o Impuesto Transmisiones Patrimoniales si es de segunda mano) son iguales tanto si el comprador es residente como si es no residente.
Saludos
Alejandro del Campo
buenas tardes desde hace 4 anos resido en UK y tengo mi vivienda en alquiler desde que me vine.
Por ignorancia no he hecho ningun tipo de declaracion. Ahora mi nuevo inquilino me pide la referencia catastral para hacer su declaracion, a partir de eses momento me he dado cuenta de que tenia que haber declarado .
Que me recomiendas que empieze en este tercer trimestre o me pueden pedir todo lo atrasado.
Muchas gracias.
Hola Luis:
Pienso que es conveniente que regularices y tributes por los alquileres cobrados durante los últimos años (al 19% sobre el rendimiento neto, que tras descontar gastos puede que no sea mucho). En todo caso te resultará complicado declarar trimestre a trimestre por lo que asumiendo algo de riesgo te puedes plantear declarar todo el rendimiento neto del 2017 mediante un Modelo 210 del 4º trimestre del 2017 (que debiste presentar en enero 2018), todo el 2016 mediante 210 del 4º trimestre 2016, todo el 2015 mediante 210 del 4º trimestre 2015, y así sucesivamente.
Saludos
Alejandro del Campo
Muchas gracias Alejandro por tu rapida respuesta.
Tengo una duda como aqui en UK estoy de alquiler, seria desgaragable el pago del mismo?
Un saludo.
Hola Alejandro,
No podrias crear un Recurso «En Grupo» para mitigar ante Hacienda Española esta discriminación que esta pasabdo en contra de los residentes extracomunitarios que alquilamos inmuebles en España?
Muchas Gracias,
M.L.