Se acaba de publicar la Sentencia dictada el 28 de julio de 2025 por la Audiencia Nacional, Sala de lo Contencioso, recurso nº 636/2021, que considera que es contrario al Derecho de la UE y al artículo 63 TFUE (libre circulación de capitales) limitar la posibilidad de deducir los gastos necesarios para la obtención de los ingresos del arrendamiento del inmueble a residentes de la UE o del EEE, sin aceptar que también alcance a las declaraciones de los no residentes de terceros países.

La Sentencia no es “mía”, no deriva de un asunto en que haya intervenido, por lo que en primer lugar quiero felicitar de todo corazón al compañero que la ha conseguido.

La Sentencia no se pronuncia sobre la discriminación que supone que los extracomunitarios tengan que aplicar un tipo de gravamen del 24% frente al tipo del 19% que pueden aplicar los residentes en UE y Espacio Económico Europeo.

En cualquier caso, es público y notorio que llevo muchos años luchando contra esa absurda e injusta discriminación que vienen sufriendo los extracomunitarios que alquilan sus inmuebles en España, por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), y tengo un asunto muy avanzado ante la Audiencia Nacional, que en pocos meses se tendrá que pronunciar también sobre la posibilidad de aplicar el tipo del 19% y, también, sobre la posibilidad de aplicar todos los no residentes la reducción del 60% (actualmente 50%) por el arrendamiento de viviendas, prevista en IRPF y no en el IRNR.

De hecho, como estábamos a la espera de estos pronunciamientos favorables de la Audiencia Nacional contra la discriminación de extracomunitarios, el pasado 24/3/2025 publicamos en nuestro blog un post “NO RESIDENTES CON INMUEBLES ALQUILADOS EN ESPAÑA: ES MOMENTO DE SOLICITAR LA DEVOLUCIÓN DE INGRESOS INDEBIDOS”, animando a todos los afectados a solicitar la devolución antes de que les prescriba el derecho, poniendo a su disposición de forma gratuita un sencillo modelo para hacerlo.

Muchísimas personas nos solicitaron el Modelo y están solicitando la rectificación de sus autoliquidaciones del IRNR y la devolución de ingresos indebidos, y no cabe duda de que la reciente Sentencia de la Audiencia Nacional de 28 de julio de 2025 les ha allanado el camino para conseguirlo.

Es posible que la Abogacía del Estado decida interponer recurso de casación contra esa Sentencia, pero confiamos en que el Supremo terminará igualmente rechazando de plano la discriminación de extracomunitarios, tan claramente contraria al Derecho de la UE.

Por otra parte, queda todavía más claro que no tiene sentido alguno la creación de un “Impuesto Complementario Estatal sobre la Transmisión de Inmuebles a no residentes en la Unión Europea” ¡con un tipo de gravamen del 100%! que se incluye en la Proposición de Ley presentada el pasado 22 de mayo de 2025 por el Grupo Parlamentario Socialista.

NUESTRA LUCHA CONTRA ESA DISCRIMINACIÓN

Llevo años denunciando la absurda e injusta discriminación que sufren las personas no residentes, españoles o extranjeros, con inmuebles alquilados en España al tributar por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).

Todos los no residentes que alquilan viviendas en España están discriminados porque en sus declaraciones del IRNR no se les permite aplicar importantes reducciones que sí pueden aplicar en el IRPF las personas físicas residentes (del 60% hasta 2023 y del 50% al 90% desde 2024).

Los no residentes extracomunitarios están brutalmente discriminados respecto de los residentes en la UE o en el Espacio Económico Europeo porque éstos pueden descontar todo tipo de gastos relacionados directamente con el inmueble y pagar el IRNR sobre el rendimiento neto aplicando un tipo del 19% mientras que los extracomunitarios deben tributar sobre los ingresos brutos, sin poder descontar ningún gasto, y aplicando un tipo del 24%.

En 2018 denunciamos ante la CE la discriminación de extracomunitarios, y la CE nos vino a reconocer que podía suponer una restricción a la libre circulación de capitales del artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la UE (que prohíbe todas las restricciones a los movimientos de capitales no solo entre Estados miembros sino también entre Estados miembros y terceros países), pero la CE no quiso iniciar procedimiento de infracción contra España al considerar, de forma muy cuestionable, que con base en el artículo 64 TFUE España podía mantener la discriminación de extracomunitario porque ya existía antes de 1994. Lo expliqué todo en mi post del 4/6/2021 titulado “Salvar al soldado extracomunitario que alquila inmuebles en España. La Comisión Europea no lo pone fácil”.

Llevé entonces la batalla a los Tribunales españoles, que por la primacía y efecto directo del Derecho UE pueden inaplicar una normativa que lo vulnere o bien pueden plantear cuestión prejudicial ante el TJUE, y actualmente tenemos un asunto muy avanzado en la Audiencia Nacional, ya pendiente de votación y fallo, en el que hemos solicitado para un extracomunitario (residente en Andorra) que tiene alquiladas viviendas en España la rectificación de sus autoliquidaciones por el IRNR y la devolución de ingresos indebidos. Solicitamos la deducción de todos los gastos derivados del inmueble y la aplicación del tipo del 19%, tal y como se permite a los arrendadores comunitarios.

También solicitamos la reducción del 60% sobre el rendimiento neto por alquiler de viviendas que se permitía a los residentes en IRPF, con los argumentos que expliqué en mi post del 23/3/2021 titulado “España sigue discriminando a No Residentes con inmuebles alquilados, ignorando la jurisprudencia comunitaria”.

La Comisión Europea inició en marzo 2019 un procedimiento de infracción contra España, con número de infracción INFR(2018)4085, por no permitir a los arrendadores no residentes comunitarios la reducción del 60% de los ingresos netos obtenidos por el alquiler de VIVIENDAS que sí disfrutaban en el IRPF las personas físicas residentes, y que estuvo vigente hasta el 31/12/2023.

Según la web de la Comisión Europea dicho procedimiento está todavía en curso, sin que haya constancia de que haya pasado a la siguiente fase con la emisión de un dictamen motivado:

Es por ello que el pasado 19/3/2025 presentamos denuncia ante la Comisión Europea informando que el legislador español, lejos de eliminar la discriminación cuestionada por la CE en marzo de 2019, la ha incrementado considerablemente, ya que el artículo 23.2 de la Ley del IRPF en la redacción vigente desde 1/1/2024 (introducida por la Ley 12/2023, de 24 de mayo) ha establecido que las reducciones aplicables por personas físicas residentes en IRPF pueden llegar hasta el 90% en determinados supuestos de arrendamiento de viviendas. En fecha 24/3/2025 hemos recibido acuse de recibo de dicha denuncia, que la CE ha registrado con el número CPLT(2025)00421.

La reciente Sentencia de la Audiencia Nacional de 28/7/2025, y la que esperamos en breve que se pronunciará también sobre la posibilidad de aplicar en IRNR el tipo del 19% los extracomunitarios y la reducción del 60%-50% por arrendamiento de viviendas, serán el principio del fin de la discriminación.

Palma, 18 de agosto de 2025

Alejandro del Campo Zafra

Abogado y asesor fiscal