La Ley 12/2023 de Derecho a Vivienda Digna, entre otras modificaciones, introdujo el concepto de Gran Tenedor.

¿Qué es un Gran Tenedor?

Aquella persona física o jurídica que es titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial.

<< k) Gran tenedor: a los efectos de lo establecido en esta ley, la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa. >>

Ser gran tenedor tenía dos grandes implicaciones generales:

• Limitaciones en el precio de los nuevos contratos de alquiler en zonas tensionadas.
  
• El cumplimiento de dos requisitos para la interposición de demandas de desahucio y las subastas de bienes inmuebles:
  
  – Probar si el demandado se encuentra o no en situación de vulnerabilidad (habiendo acudido al menos a los servicios competentes en materia de vivienda o asistencia social y no haber obtenido respuesta en un plazo de dos meses).
  
  – Haberse sometido a un procedimiento de conciliación o intermediación o haberlo solicitado a los servicios competentes sin haber recibido respuesta en un plazo de dos meses desde la solicitud.

¿Por qué se presentó un recurso de inconstitucionalidad contra estos requisitos?

Poco después de publicarse la ley, 136 diputados del Congreso presentaron un recurso de inconstitucionalidad contra multitud de sus preceptos, entre ellos los que establecían dichos requisitos para la admisión de demandas y ejecución de subastas.

El Tribunal Constitucional resolvió el recurso el pasado mes de enero, anulando esos requisitos desde el 28 de febrero de 2025, día en que la sentencia fue publicada. El Alto Tribunal entiende que tales exigencias suponen trabas excesivas para iniciar un proceso judicial, pudiéndose lograr la protección de las personas y hogares afectados por medio de otros mecanismos que informan de inmediato a los demandados sobre la posibilidad de acudir a las administraciones competentes y permiten que el juzgado comunique de oficio la existencia del procedimiento, verificando así su vulnerabilidad y presentando propuestas de alternativa de vivienda y de medidas de atención inmediata.

¿Cómo se garantiza ahora la protección a personas en situación de vulnerabilidad?

Se mantiene prevista y regulada la actuación de oficio del Juzgado, que informa al demandado acerca de la posibilidad de acudir a las Administraciones Públicas competentes (autonómicas y locales) en materia de vivienda, asistencia social y atención inmediata. Asimismo, el juzgado comunica a dichas administraciones inmediatamente la existencia del procedimiento para que se verifique la situación de vulnerabilidad y, en caso de confirmarse, se proponga una alternativa de vivienda digna en alquiler social y medidas de atención inmediata, además de posibles ayudas y subvenciones.

Artículo 441.5 LEC

«En los supuestos correspondientes, siempre que el inmueble objeto de la controversia constituya la vivienda habitual de la parte demandada, se informará a esta de la posibilidad de acudir a las Administraciones Públicas competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata. La información deberá comprender los datos exactos de identificación de dichas Administraciones y el modo de tomar contacto con ellas, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad de la parte demandada.

Sin perjuicio de lo anterior, se comunicará inmediatamente y de oficio por el juzgado la existencia del procedimiento a dichas Administraciones, a fin de que puedan verificar la situación de vulnerabilidad y, de existir esta, presentar propuesta de alternativa de vivienda digna en alquiler social y medidas de atención inmediata, así como informar de posibles ayudas y subvenciones.
En caso de confirmarse la vulnerabilidad, se notificará al órgano judicial a la mayor brevedad y en todo caso en el plazo máximo de diez días.

Cuando la parte actora sea gran tenedora y hubiera presentado junto con la demanda documento acreditativo de la vulnerabilidad de la parte demandada, se hará constar esta circunstancia en la comunicación a dichas Administraciones para que, en el mismo plazo, realicen directamente la propuesta de medidas de atención inmediata, ayudas y subvenciones.

Recibida dicha comunicación o transcurrido el plazo, el órgano judicial dará traslado a las partes para que en el plazo de cinco días puedan instar lo que a su derecho convenga, suspendiendo la fecha prevista para la vista o para el lanzamiento de ser necesaria tal suspensión por la inmediatez de las fechas.»

¿Qué situación tienen ahora los grandes tenedores?

Actualmente, grandes tenedores se encuentran equiparados a quienes no lo son a la hora de interponer demandas de desahucio o instar la ejecución y subasta judicial, sin deber asumir ninguna carga probatoria sobre la vulnerabilidad de los demandados ni someterse a intermediaciones previas. Corresponde al juzgado, de oficio, llevar a cabo las actuaciones destinadas a detectar y atender posibles situaciones de vulnerabilidad de la parte demandada.