El pasado 28 de noviembre se publicaron en el Boletín Oficial del Estado las tres Leyes que configuran la importante reforma fiscal que entrará en vigor el 1 enero 2015, con modificaciones relevantes de los principales impuestos (IRPF, Impuesto Sociedades, IVA):
-Ley 26/2014, de 27 de noviembre, por la que se modifican la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes …..
-Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades.
-Ley 28/2014, de 27 de noviembre, por la que se modifican la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido …..
Pues bien, aunque la Ley 26/2014 introduce una importante rebaja de los tipos de gravamen aplicables en el IRPF, lo cierto es que puede incrementar la tributación por venta de viviendas, por lo que resulta esencial conocer todas las exenciones aplicables en estos supuestos, para poder acogerse cumpliendo todos los requisitos y formalidades, pues cualquier mínimo error puede salir muy caro.
ÍNDICE:
1.-SE APLICARÁN MENORES TIPOS, PERO HACIENDA CALCULARÁ MAYORES GANANCIAS
2.-EXENCIONES APLICABLES POR LA TRANSMISIÓN DE VIVIENDA HABITUAL
2.1.-EXENCIÓN POR REINVERSION EN VIVIENDA HABITUAL
2.2.-EXENCIÓN POR REINVERSIÓN DE VIVIENDA HABITUAL SIENDO NO RESIDENTE
2.3.-EXENCIÓN POR la transmisión de su vivienda habitual por mayores 65 años
2.4.-EXENCIÓN POR DACIÓN EN PAGO O EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE VIVIENDA HABITUAL
3.-EXENCIONES APLICABLES POR LA TRANSMISIÓN DE OTROS INMUEBLES
3.1.-NUEVA EXENCIÓN GANANCIAS MAYORES 65 AÑOS POR REINVERSIÓN EN RENTA VITALICIA
3.2.-EXENCIÓN 50% GANANCIA TRANSMISIÓN INMUEBLES ADQUIRIDOS DEL 12/5/12 AL 31/12/12
1.-SE APLICARÁN MENORES TIPOS, PERO HACIENDA CALCULARÁ MAYORES GANANCIAS
Por las ganancias derivadas de la venta de inmuebles en 2014 los particulares pagan por IRPF del 21 al 27% (hasta 52% si se obtienen en menos de un año). En 2015 pagarán del 20% al 24%, y a partir 2016 del 19% al 23%.
El problema es que esos menores tipos se aplicarán sobre mayores ganancias, pues a partir 2015 se eliminan dos incentivos que podían reducir de forma muy importante esas plusvalías:
-los coeficientes de actualización, que incrementaban el valor de adquisición según inflación
-los coeficientes de abatimiento que reducían ganancias por venta de bienes adquiridos antes 31/12/1994, aunque se mantendrán para ventas a partir 2015 pero sólo hasta llegar a un valor máximo de transmisión de 400.000€.
ACTUALIZACIÓN 2/11/2015: Para determinar el IRPF o Impuesto Renta No Residentes derivado de la transmisión de un inmueble en 2015 hemos desarrollando una herramienta Excel que se puede descargara a través del siguiente enlace: https://db.tt/mn1fTKxs
2.-EXENCIONES APLICABLES POR LA TRANSMISIÓN DE VIVIENDA HABITUAL
La transmisión de la vivienda habitual siempre ha tenido un tratamiento fiscal muy favorable, que se mantiene con la reforma fiscal, e incluso se introducen algunas mejoras.
A efectos del IRPF se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años (art. 54 Reglamento IRPF) y, para poder disfrutar de los beneficios fiscales que se comentarán a continuación, Hacienda exige que se tenga el pleno dominio (total o parcial) y no sólo usufructo o nuda propiedad.
En determinados supuestos se sigue considerando vivienda habitual aunque no se llegue a residir durante 3 años (fallecimiento, matrimonio, traslado laboral, etc.).
Se asimilarán a viviendas las plazas de garaje adquiridas en el mismo acto, con el máximo de dos.
2.1.-EXENCIÓN POR REINVERSION EN VIVIENDA HABITUAL
En virtud de lo establecido en los artículos 38 Ley IRPF y 41 Reglamento IRPF seguirán sin tributar las ganancias patrimoniales obtenidas por la venta o transmisión onerosa (ej. permuta) de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión (descontando el saldo pendiente del préstamo con el que se financió) se reinvierta en la adquisición (o rehabilitación) de una nueva vivienda habitual.
Si la reinversión es parcial sólo quedará exenta la parte proporcional de la ganancia obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.
MUY IMPORTANTE, para no perder la exención:
-La reinversión deberá efectuarse en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión (contados de fecha a fecha), y si se reinvierte en construcción (que se equipara a adquisición) ésta debe estar finalizada dentro de ese plazo.
-Si se vende un año y la reinversión se realizará al año siguiente o al otro, es obligatorio reflejar la ganancia en la declaración de IRPF del año en que se venda y hacer constar la intención de reinvertir para no tener que tributar. Así por ejemplo, si un contribuyente vendió su vivienda habitual en 2013 por 250.000€ con una ganancia de 110.449,91€, y en ese año todavía no ha reinvertido el importe obtenido, para no tributar en su declaración IRPF 2013 deberá reflejar la ganancia en la página 10 y asumir el compromiso de reinversión cumplimentando las siguientes casillas de la página 11:
Una Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central de 18/12/2008 para unificación de criterio y una Sentencia del Tribunal Superior Justicia de Cataluña de 8/3/2012 consideran que no se pierde la exención por incumplir ese requisito formal, si se cumplen todas las demás condiciones. Señaló el TEAC en aquella Resolución que es razonable entender que la falta de inclusión en la declaración de la ganancia patrimonial “pueda ser reveladora de la intención de elegir la exención por reinversión y, si se cumplen, obviamente, la totalidad de los requisitos de esta figura, aceptar su aplicación. Ello sin perjuicio, como es obvio, de que se pueda considerarcomo constitutiva de infracción tributaria la falta de incorporación al modelo de declaración de información que es requerida por él, en particular si, cuando en el ejercicio de la venta aun no se ha realizado la reinversión, no se informa de la intención de reinvertir en el plazo legalmente disponible para ello”.
En todo caso, es muy conveniente cumplir también con ese requisito formal porque una reciente Sentencia del TJS Valencia de 18/7/2014 ha fallado en sentido totalmente contrario.
-También se puede aplicar la exención cuando primero compramos la nueva vivienda habitual y, después, dentro del plazo de 2 años, vendemos la anterior reinvirtiendo lo obtenido en el pago de la nueva. Según Hacienda la exención sólo se puede aplicar en ese caso si el precio de la nueva había quedado aplazado o financiado con préstamo. Es decir, si una persona compra y paga en su totalidad (con sus ahorros) la nueva vivienda habitual, cuando dentro de los 2 años siguientes consiga vender su vivienda anterior ya no podrá aplicar la exención. Sin embargo, esto cambiará gracias a una reciente Resolución del TEAC de 11/9/2014 para unificación de criterio que vincula a la Administración Tributaria y que permite disfrutar de la exención aun cuando la nueva vivienda haya sido pagada con fondos propios.
En concreto, dicha Resolución del TEAC termina fijando el siguiente criterio: “Para determinar la exención de las ganancias patrimoniales puestas de manifiesto en la transmisión de un vivienda habitual, cuando la nueva vivienda habitual se adquirió en los dos años anteriores a la transmisión de aquélla, no es preciso que los fondos obtenidos por la transmisión de la primera vivienda habitual sean directa, material y específicamente los mismos que los empleados para satisfacer el pago de la nueva, por lo que no debe distinguirse entre que el importe invertido en la nueva vivienda estuviese a disposición del obligado tributario con anterioridad a la transmisión de la antigua o hubiese sido obtenido por causa de esa transmisión”.
-La vivienda que se venda debe tener la consideración de vivienda habitual (por haberse habitado durante 3 años siendo titular del pleno dominio, total o parcial, durante todo ese tiempo) y, aunque se deje de habitar, se mantiene esa condición durante 2 años. Obviamente, la nueva vivienda en que se reinvierta también debe llegar a tener la condición de habitual y habitarse durante 3 años, salvo que concurran determinadas causas justificadas que lo impidan.
2.2.-EXENCIÓN POR REINVERSIÓN DE VIVIENDA HABITUAL SIENDO NO RESIDENTE
A partir 2015, y para favorecer la libre circulación de personas dentro de la UE, también se tendrá el mismo beneficio fiscal (aunque en el Impuesto Renta No Residentes) si primero se deja de ser residente en España y se vende después (ya como no residente) la que fue vivienda habitual en España dentro de los dos años anteriores (reinvirtiéndose el importe obtenido en nueva vivienda habitual en extranjero).
2.3.-EXENCIÓN POR la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años
Los mayores de 65 años no tributan sobre la ganancia obtenida por la transmisión de su vivienda habitual, tanto si la transmisión es onerosa (venta, permuta, cesión a cambio renta vitalicia, etc.) como si es lucrativa (donación).
Al igual que con la exención por reinversión, se entiende que el mayor de 65 años está transmitiendo su vivienda habitual cuando esa edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o lo haya sido hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.
Es decir, un anciano se puede trasladar a vivir a casa de un hijo o a una residencia y dispondrá desde ese momento de un plazo de 2 años para vender la que era su vivienda habitual sin tener que tributar sobre la ganancia.
2.4.-EXENCIÓN POR DACIÓN EN PAGO O EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE VIVIENDA HABITUAL
Las personas que pierdan su vivienda habitual por no poder pagar la hipoteca (por ejecución hipotecaria o dación en pago) no tendrán que pagar ni Plusvalía Municipal ni tampoco Impuesto Renta si resulta ganancia (diferencia entre precio compra y valor por el que entregan la vivienda).
En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.
Esta medida, introducida con Real Decreto Ley 8/2014 publicado en BOE 5/7/14, tiene efectos retroactivos desde 1 enero 2014 y para años anteriores no prescritos.
3.-EXENCIONES APLICABLES POR LA TRANSMISIÓN DE OTROS INMUEBLES
3.1.-NUEVA EXENCIÓN GANANCIAS MAYORES 65 AÑOS POR REINVERIÓN EN RENTA VITALICIA
A partir de 1 enero 2015 no tributarán las ganancias patrimoniales obtenidas por mayores de 65 años derivadas de la transmisión otros elementos patrimoniales que no sean vivienda habitual (por ej. otros inmuebles, acciones, fondos de inversión, etc.) siempre que el importe obtenido se reinvierta en 6 meses en una renta vitalicia asegurada a su favor (hasta un máximo de 240.000€).
3.2.-EXENCIÓN 50% GANANCIA TRANSMISIÓN INMUEBLES ADQUIRIDOS DEL 12/5/12 AL 31/12/12
Las personas que adquirieron inmuebles urbanos (viviendas, aparcamientos, oficinas, locales, solares, etc.) de forma onerosa, desde el 12 mayo hasta el 31 diciembre 2012, sólo tributarán sobre el 50% de la ganancia que puedan obtener cuando los transmitan.
Este novedoso incentivo fiscal, introducido por el Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, es compatible con la exención por reinversión en vivienda habitual, cuando la reinversión no sea total y haya que tributar sobre una parte de la ganancia.
Este artículo se publicó en la Revista Inmueble de diciembre 2014-enero 2015. Se puede acceder al pdf a través del siguiente enlace: Revista Inmueble exenciones IRPF venta viviendas
Palma de Mallorca, 15 diciembre 2014
Alejandro del Campo Zafra
Abogado y asesor fiscal
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Buenas tardes
Quisiera saber si hay algun beneficio o no en firmar antes o despues de cara a hacienda la compra de la nueva vivienda fiscalmente hablando. Yo he vendido en el mes de marzo 2015 y tengo previsto comprar en Julio 2015
Hola Nieves:
Si lo que vendes es tu vivienda habitual (que lo haya sido los últimos 3 años) y el importe obtenido lo reinviertes después (en el plazo de 2 años) en la compra de una nueva vivienda habitual, la ganancia patrimonial obtenida por la venta de aquella quedará exenta en IRPF. También se puede hacer al revés (primero comprar la nueva y después vender la anterior, como explico en el post, aunque es algo más arriesgado.
Saludos,
Alejandro del Campo
Hola, si yo compro el piso y plaza de garage ¿puedo hacer la reinversion por el piso y la plaza de garage?
Gracias,
Esteban
Hola Esteban:
Se considera vivienda habitual un piso y hasta dos plazas de garaje que compres conjuntamente, por lo que si has vendido una anterior vivienda habitual con ganancia y reinviertes el importe obtenido en la compra de un piso con garaje que se vaya a convertir en tu nueva vivienda habitual, aquella ganancia quedaría exenta.
Saludos,
Alejandro del Campo
Excelente comentario. Gracias
Hola Alejandro.
me estuviste dando clases de irpf no se si te acordaras. Fue fantastico
Queria preguntarte.
Mi mujer vende vivienda habitual yo vendo mi vivienda no habitual.
la venta del piso de mi mujer sera el mismo día de compra del nuevo inmueble.
Caso de mi mujer para acogerse a la exencion por reinversion podemos solicitar prestamos hipotecario ( ya que desconocemos la cantidad exacta) del nuevo piso por el total y amortizar posteriormentemi mujer su parte una vez que sepamos el liquido?
Muchas gracias,
el piso se escriturara al 50%
Hola Guillermo:
Tu mujer no tributará por la ganancia derivada de la venta de vivienda habitual si reinvierte el importe obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual (o en la adquisición de la mitad de la misma) tanto si invierte directamente el dinero obtenido como si primero financia la compra de la mitad de la nueva con un préstamo y luego amortiza su parte del préstamo con el dinero obtenido con la venta. En todo caso, si la reinversión es parcial sólo quedará exenta la parte proporcional, es decir si reinvierte sólo un 80% del importe obtenido tendrá que tributar sobre el 20% de la ganancia obtenida.
Saludos
Alejandro del Campo
Hola Alejandro.
Me encanta tu blog es muy interesante y nos enseña mucho, mi duda es la siguiente soy de Palma de Mallorca, y mis hijos también son mallorquines, pero tengo una hija casada con un chico alemán y lleva 17 años residiendo en Alemania, como vienen mucho a Mallorca, le quiero hacer donación de un pisito cuyo valor catastral es de 60000 €. tiene que pagar el impuesto por donación en España al ser residente fiscal en Alemania o no tiene que pagar nada ,gracias y espero tu respuesta.
Antonia
Hola Antonia:
Por esa donación se pueden devengar tres impuestos diferentes:
-tu hija tendría que pagar Impuesto Donaciones ante la Hacienda Estatal, por ser no residente, pero podría aplicar normativa balear y pagar un 7% (o incluso un 1% en determinado supuesto),
-tu hija también tendría que pagar Plusvalía Municipal al Ayuntamiento,
-tú podrías tener una ganancia que tributaría en tu próxima declaración de IRPF por la diferencia entre el valor real del piso donado y el valor por el que lo adquiriste.
Ponte en contacto con nosotros (adelcampo@consultingdms.com) si quieres que te ayudemos a calcular esos impuestos y tomar una decisión.
Saludos
Alejandro del Campo
Mi padre mayor de 80 años quiere vender su vivienda habitual. Fue comprada en 1970. Estaria exenta de Irpf por ser mayor de 65 años?
Hola Alejandro:
Al ser tu padre mayor de 65 años, si vende la vivienda que haya sido su vivienda habitual al menos en los últimos tres años, quedará exenta la posible ganancia patrimonial que obtenga con esa transmisión.
Saludos
Alejandro del Campo
Un buen articulo, ya que aclara perfectamente lo referente al IRPF en la venta de vivienda habitual.
Yo tengo la siguiente duda:
Dispongo de un piso en una comunidad en la cual no resido que voy a vender y otro que es mi vivienda habitual.
El importe de ambos lo deseo reinvertir en una nueva vivienda habitual.
En ese caso, ¿solo está exento de tributación mi vivienda habitual o puedo hacer valer otra normativa para evitar tener que pagar IRPF por la venta de la vivienda que tengo en otra comunidad?
Gracias de antemano por vuestra ayuda.
Hola Mariano:
La ganancia derivada de la transmisión de ese otro piso que no es tu vivienda habitual no quedará exenta de tributación en IRPF, hagas lo que hagas con el importe obtenido, aunque lo inviertas en financiar en parte la adquisición de una nueva vivienda habitual.
Saludos
Alejandro del Campo
[…] https://www.consultingdms.com/derecho-fiscal/exenciones-en-el-irpf-por-venta-viviendas/ […]
Hola Alejandro
Vendi mi piso en el 2014 y quisiera saber si hay alguna forma de que pueda comprar mi nueva vivienda en una promoción de viviendas en construccion cuya entrega es para el primer trimestre de 2017 , cuando mi plazo de dos años para reinvertir finaliza en Diciembre de 2016. Me han dicho que es imposible ya que tengo que tenerlo escriturado y haber recibido la entrega de llaves en diciembre de 2016
Muchas gracias
Saludos
Hola:
Efectivamente lo ideal sería tener la nueva vivienda finalizada, comprada y escriturada antes de los dos años desde la venta de la anterior, para acogerse sin problemas a la exención por reinversión, pero he visto alguna Sentencia que permite acogerse a la misma si has reinvertido (pagado) antes de los dos años, aunque no se haya formalizado la adquisición.
Saludos
Alejandro del Campo
Hola Señor del Campo,
En primer lugar quisiera darle las gracias por haber publicado en su pagina esta excelente información sobre la venta de viviendas.
Habiendo dicho esto, en mi caso tengo unas dudas que espero ud. me podria aclarar.
Soy dueño de un adosado en Mallorca, comprado en octubre del 1993. Vivo y trabajo en Suecia pero dicho adosado en Mallorca es mi unica vivienda en España.
Como ahora estoy casado y ademas tengo dos hijos el adosado se nos ha hecho muy pequeño. Por lo tanto llevamos unos años buscando una vivienda mas adecuada para nuestras nececidades. Hace unos meses por fin hemos logrado comprar una vivenda mas grande, tambien en Mallorca.
La idea principal era de vender el adosado y, en un segundo momento, reinvertir la ganancia comprando una vivienda mas grande. Esto no ha sido posible debido a que encontramos la «vivienda nueva» antes de haber encontrado un comprador para el adosado.
He descargado el BOE Núm 281 pero no estoy seguro de la interpretaccion del mismo en mi caso concreto.
Para recapitular, soy no residente, dueño de una vivienda en Mallorca desde el 1993. Ahora he «reinvertido la ganancia», hasta el dia de hoy hipotetica y por lo tanto no realizada, de la venta de mi adosado comprando otra vivienda, tambien en Mallorca, que por cierto sera nuestra unica vivienda en España.
Lo que me/le pregunto es si la informacion del BOE Núm 281 solo es aplicable en casos de personas que han sido residentes en España y dueños de una vivienda y que en segundo momento venden y se mudan a otro pais, por ejemplo Suecia, o si tambien es aplicable en mi caso?
Osea se puede considerar que reuno los requisitos para poder beneficiarme de la informacion del BOE Núm 281?
Saludos cordiales de Estocolmo,
Nicolaus
Hola Nicolaus:
Si no has sido residente fiscal en España entonces por definición no has tenido vivienda habitual en España, por lo que no te puedes acoger a ninguna exención por reinversión.
Saludos
Alejandro del Campo
hola, quiero vender un piso que poseo en Palma de Mallorca por herencia-donación de mi padre, tiene un valor en escritura de 500.000 pesetas del año 1990 y esta registrado a mi nombre. ¿ cuanto debería pagar en impuestos a Hacienda?
Hola Francisco:
Para hacer un cálculo correcto necesitaríamos disponer de copia de la escritura/s de herencia/donación y conocer el precio por que te planteas vender, y también si te resulta aplicable alguna de las exenciones de las que hablo en este artículo.
En todo caso, en este blog tenemos la siguiente herramienta para realizar ese cálculo: https://www.consultingdms.com/calculo-impuesto-renta-por-ganancia-venta-o-donacion-inmueble-en-2016-o-2015/
Saludos,
Alejandro del Campo
Buenas tardes, mis padres quieren vender su piso que es su vivienda habitual desde hace 30 años, mi padre tiene 67 años jubilado y mi madre 64 años, tiene que pagar impuesto ??
gracias
Hola Toñi:
Tu padre no tendría que pagar IRPF sobre su mitad de la ganancia al tener más de 65 años y vender su vivienda habitual.
Tu madre tendría que pagar IRPF sobre la otra mitad si vende con 64 años. Puedes calcular el IRPF con la siguiente herramienta de nuestro blog:
https://www.consultingdms.com/calculo-impuesto-renta-por-ganancia-venta-o-donacion-inmueble-en-2016-o-2015/
Saludos
Alejandro del Campo
Buenas tardes¡
He leido y me ha parecido muy interesante y aclaratorio su articulo.
Quisiera plantearle la siguiente duda:
En la transmisión de mi vivienda habitual, en 2011 se obtuve una ganancia de 40.000 € y me quedo un importe liquido de 50.000 euros tras amortización del préstamo de la misma. Compre nueva vivienda habitual por importe de 120.000 (incluido gastos). Solicite prestamo por importe de 100.000 €.
En mi declaración estime que la ganancia exenta por reinversion era del 100%
La AEAT, en declaración «paralela», interpreta que la exención corresponde solo al 40% de la ganancia pues estima que solo reinverti 20000, de los 50000 disponibles.
Teniendo en cuenta que contaba tanto con el importe de 50000 excedente de la venta, como el importe del préstamo (100000) ¿Tiene facultad la AEAT, para decidir que fondos utilice para la compra de la nueva?
La AEAT, interpreta que el importe usado fue del préstamo y no de la venta, lo que entiendo es un modo abusivo de interpretarlo con el animo exclusivo de incrementar la tributacion.
¿Estoy en lo cierto?
Le agradecería enormemente su opinión
Graciasl
Hola:
Efectivamente me parece una interpretación de la Agencia Tributaria más que cuestionable. Pienso que vale la pena impugnar esa «paralela».
Hay buenos argumentos para anularla.
Saludos
Alejandro del Campo
Tengo 74 años y en Noviembre de 2015 vendí mi vivienda habitual. Entiendo que según la ley 26/2014 , por ser mayor de 65 años estoy exento de tributar por las ganancias patrimoniales . Estoy en lo correcto ?
Correcto si lo que vendiste había sido tu vivienda habitual al menos en los últimos 3 años y lo puedes acreditar.
Saludos,
Alejandro del Campo
Buenas noches.Mi mádre,tiene 81 años,ha vendido su vivienda habitual y esta viviendo en mi casa.Quisiera saber si esta obligada a reinvertir lo que a percibido por ella.Tengo muchas dudas,pórque hay quien me dice que tiene dos años para reinvertirlo y hay quien me dice que no esta obligada.La vivienda se ha vendido por 123.000 euros.Múchas gracias.
Hola Juana:
Si tu madre, mayor de 65 años, ha vendido la que ha sido su vivienda habitual hasta el momento de la venta, o hasta dos años antes de la venta, entonces no tendrá que pagar IRPF sobre la ganancia obtenida, y sin que esté obligada a reinvertir el dinero obtenido.
Saludos
Alejandro del Campo
En tu artículo comentas que «Una Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central de 18/12/2008 para unificación de criterio y una Sentencia del Tribunal Superior Justicia de Cataluña de 8/3/2012 consideran que no se pierde la exención por incumplir ese requisito formal, si se cumplen todas las demás condiciones».
Serias tan amable de indicarme dónde puedo encontrar la sentencia del Tribunal Superior Justicia de Cataluña que citas.
Muchas gracias
Me respondo a mí mismo:
Roj: STSJ CAT 2126/2012 – ECLI: ES:TSJCAT:2012:2126
Id Cendoj: 08019330012012100231
Órgano: Tribunal Superior de Justicia. Sala de lo Contencioso
Sede: Barcelona
Sección: 1
Fecha: 08/03/2012
Nº de Recurso: 1207/2008
Nº de Resolución: 270/2012
Procedimiento: Recurso ordinario (Ley 1998)
Ponente: MARIA PILAR GALINDO MORELL
Tipo de Resolución: Sentencia
TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CATALUÑA
SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
SECCIÓN PRIMERA
RECURSO ORDINARIO (LEY 1998) 1207/2008
Partes: Rosana
C/ T.E.A.R.C.
S E N T E N C I A Nº 270
¿Se puede disfrutar de la exención por transmisión de vivienda habitual mayor de 65 más de una vez?
Tengo 2 inmuebles (ciudad/playa). 1 de ellos vivienda habitual. Dono esta vivienda habitual y aplico exención, y paso a vivir en la que queda.
¿Podré aplicarme la misma exención en el futuro si la vendo o dono?
¿Tendrán que pasar 3 años para considerarse habitual además de los otros requisitos?
Entiendo que para que esto funcionase, en el caso de la primera tendría que donar el pleno dominio y no quedarme con el usufructo.
Hola Eduardo:
Por la segunda vivienda también podrás aplicar la exención si la conviertes en vivienda habitual viviendo allí mas de tres años, y teniendo más de 65 años.
Por la anterior también tendrías exención si viviste allí más de tres años, incluso aunque donaras nuda propiedad.
Saludos
Alejandro del Campo
Muchas gracias por la respuesta. Pero si me quedo el usufructo de la primera (actual vivienda habitual), ¿no podrían entonces poner pegas a que la segunda se considere habitual?
¿O tener el usufructo de una vivienda no implica necesariamente residir de manera habitual en ella?
Si dono el pleno dominio de la actual vivienda habitual, al no quedar otra más que la segunda, es más fácil que no pongan pegas para considerarla habitual ¿no? Aunque por tu respuesta entiendo que hasta que no pasen los 3 años por mucho que efectivamente viva allí, no la van a considerar habitual ¿aunque lo declare en la renta como tal, me empadrone, viva, etc?
Todo esto es para aprovechar la vigente bonificación del 99% en Murcia en las donaciones a Grupo III, pensando en mi sobrino. No tengo hijos. (Que puede no estar ya vigente dentro de 3 años). ¿Los 3 años son completos, de fecha a fecha?
Por cierto, enhorabuena por las sentencias, recientes y pasadas. Te sigo y un familiar pudo aprovechar el cambio en el ISD para no residentes extracomunitarios (Suiza) y recuperamos todo y con intereses de una donación. Gracias.
Buenas noches¡¡¡
Yo compre en agosto del año 2012 una vivienda(vivienda habitual ) y en enero del 2021 la vendi¡¡ según e visto que las viviendas compradas en ese año estan exentas del 50% de la ganancia¡¡ es verdad??? Y eso como se debe de solicitar??? O directamente ya deben de hacer dicho descuento???
Correcto, Francisco!!!
No tienes que solicitar esa exención del 50% de la ganancia, la puedes aplicar directamente al confeccionar la declaración de IRPF del 2021.
Saludos
Alejandro del Campo
Asique directamente yo tendría que ponerlo directamente con el 50% de deduccion no??? Yo la compre a un banco y se la vendi a un comprador(ni familiar ni cónyuge) asique no habría ningún inconvenientes no??? Otra pregunta….resulta que necesito las escrituras y yo no tengo nada¡¡ las puedo solicitar en la notaría donde se firmó la compra??? Aunque ya la saca no sea mía??? O como lo puedo hacer?? Muchas gracias Alejandro del campo por la ayda
Hola,
Gracias de antemano por el asesoramiento que creo que me va a dar …
Pero no paro de leer en las páginas de la AEAT, en foros e incluso llamado al teléfono de la AEAT y todo es controversia.
A ver si es tan amable de poderme asesorar en mi situación …
– El año pasado, 2021, y como consecuencia de un divorcio («me obliga la otra parte a vender el piso vivienda habitual»), redondearé cifras para que se entienda mejor …
– Para el calculo de la Ganancia Patrimonial:
— Valor venta 250.000
— Gastos Transmisión: 5000
– Valor Compra: 140.000
-Gastos Adquisión: 5000
Cuando se venció el piso, existía una carga de una hipoteca por 60.000€ (que se incluye en la Escritura de Compra-Venta).
He leído, que la cancelación del préstamo hipotecario: si es en el momento de la COMPRA-VENTA (incluso en casos en que se había saldado 3 días antes, no puedo deducirme la famosa cantidad del 15%, con total de 9.050, por INVERSION EN VIVIENDA HABITUAL). -Hecho ridículo ya que entonces podría pactar con el comprador que me diese parte del dinero por anticipado o ejercer parte de la «picaresca española» …
Cosa que veo injusto, porque Hacienda indica que en el momento de la COMPRA-VENTA, tu vivienda habitual deja de serlo en ese mismo instante. (Curioso, porque si no lo entrego sin esa carga hipoteca, tampoco puedo venderlo!!! Es «Vivienda Habitual» sólo cuando a ellos les interesa … (si el comprador no paga, la vivienda habitual sigue siendo mía, no?).
Por otra parte, y recapacitando, MI INCREMENTO PATRIMONIAL, sería el que se calcula normalmente, pero, este ah sido DECREMENTADO al tener que pagar lo que queda de Hipoteca, no?
Puedo poner como gasto y por tanto, DECREMENTO PATRIMONIAL la cantidad pagada de lo que quedaba de Hipoteca?
Perdón por ampliar tanto mi exposición (tanto a usted como a los lectores), supongo que tanta avalancha de información leída y sin resolver por nadie me hace ser tan explicito (y más siendo en mis circunstancias donde tengo que pagar más de 5 dígitos, pendiente de juicio por incapacidad laboral y no poder trabajar ni tener ningún ingreso).
Gracias de antemano por todo y felicitaciones por su gran trabajo ayudando.
Un Saludo
Buenos días
Resulta complicado contestarte por aquí, por escrito.
Si te interesa puedes contratar una consulta conmigo para aclarar esas cuestiones que planteas, llamando al 971722101 y preguntando por María Antonia.
Saludos
Alejandro del Campo
Buenas
Mi padre tiene casi 70 anos y quiere vender un apartamnto en la playa (Segunda residencia)
La diferencia entre el precio adquision y venta (102.000 euros) le han dicho que tiene que declararlo en el IRPF el ano que viene y annadir ese importe a su pension annual (unos 12.000 euros)
A grosso modo si le saliera un importe total de ingresos de 114.000 euros solo por estos dos conceptos en el total del anno (ignorando las deducciones por minimo familiar, etc) deberia pagar 45% de estos ingresos? Digo 45% porque este seria el tramo que le corresponderia por ese total de ingresos (en este caso seria 51.000 euros a pagar!?? – que es 45% de 114.000 euros-)
El dinero no lo reinviertiria ni nada, es para pagar la residencia.
Hay algo que se pudiera hacer para no pagar esa cantidad?
Muchasimas gracias por adelantado
Maravisollo blog
Hola María
No te preocupes porque esa ganancia derivada de la venta (102.000) NO se suma a sus rentas «normales» (pensión), ya que una y otra renta tributan por separado, con tarifas diferentes.
Por esa una ganancia de 102.000 Euros el IRPF a pagar estaría en torno a los 22.000 Euros, e incluso podría ser menos si el inmueble que vende lo había adquirido mucho antes de 1.994.
Saludos
Alejandro del Campo