El nuevo Valor de Referencia del Catastro o, como digo yo, del Desastre, tendrá una descomunal incidencia en la fiscalidad inmobiliaria. Afectará al Impuesto Sucesiones y Donaciones, al Impuesto Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, al Impuesto Patrimonio, al IRPF, al Impuesto Renta No Residentes, a la Plusvalía Municipal ….
ÍNDICE
0.-COMENTARIO CRÍTICO SOBRE EL VRC Y SU FACTOR DE MINORACIÓN 0,9
1.-EL VRC COMO BASE IMPONIBLE DEL IMPUESTO SUCESIONES Y DONACIONES
1.1.-ESTRATEGIAS CON VALORES A DECLARAR PARA HERENCIAS Y PACTOS SUCESORIOS, EN FUNCIÓN DEL VRC
1.2.- POSIBLES PROBLEMAS DE LOS VRC CON PARTICIONES HEREDITARIAS Y EXCESOS DE ADJUDICACIÓN
2.-EL VRC COMO BASE IMPONIBLE DEL IMPUESTO TRANSMISIONES Y ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS
2.1-EL VRC COMO BASE IMPONIBLE DEL IMPUESTO TRANSMISIONES PATRIMONIALES ONEROSAS
2.2.-EL VRC COMO BASE IMPONIBLE DEL IMPUESTO SOBRE OPERACIONES SOCIETARIAS
Principio del formulario
2.3.-EL VRC COMO BASE IMPONIBLE DEL IMPUESTO ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS
3.-EL VRC Y EL IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO
4.-EL VRC Y EL IMPUESTO SOBRE LA RENTA (IRPF – IRNR)
4.1.-INCIDENCIA DEL VRC PARA UN TRANSMITENTE EN IRPF – IRNR
4.1.1.-TRANMISIÓN ONEROSA SUJETA A TRANSMISIONES PATRIMONIALES
4.1.2.-TRANMISIÓN GRATUITA, MEDIANTE DONACIÓN SIN PACTO SUCESORIO
4.2.-INCIDENCIA DEL VRC PARA UN ADQUIRENTE EN IRPF – IRNR
4.2.1.-ADQUISICIÓN ONEROSA SUJETA A TRANSMISIONES PATRIMONIALES
4.2.2.-ADQUISICIÓN GRATUITA SUJETA A IMPUESTO SUCESIONES Y DONACIONES
5.-EL VALOR DE REFERENCIA CATASTRO Y LA PLUSVALÍA MUNICIPAL
5.1.-LAS PLUSVALÍAS DESDE 10/11/2021, CON RDLEY 26/2021
5.2.1.-SISTEMA OBJETIVO DE CÁLCULO DE LA BASE IMPONIBLE
5.2.2.-SISTEMA CALCULO INCREMENTO REAL
5.2.2.1.-NO SUJECIÓN SI SE PRUEBA INEXISTENCIA INCREMENTO
5.2.2.2.-POSIBILIDAD DE TRIBUTAR SOBRE EL INCREMENTO REAL SI ES INFERIOR AL CALCULADO CON EL SISTEMA OBJETIVO
5.2.2.3.-FORMA DE ACREDITAR LA INEXISTENCIA DE INCREMENTO, O DE INCREMENTO INFERIOR
5.2.2.4.-PRECAUCIONES EN CÁLCULO Y RETENCIÓN DE PLUSVALÍA A VENDEDORES NO RESIDENTES
¿QUÉ ES EL VALOR DE REFERENCIA DEL DESASTRE, DIGO DEL CATASTRO?
El art. 14.8 de la Ley antifraude 11/2021 modifica la disposición final tercera de la Ley del Catastro Inmobiliaria:
«Disposición final tercera. Valor de referencia.
La Dirección General del Catastro determinará de forma objetiva y con el límite del valor de mercado, a partir de los datos obrantes en el Catastro, el valor de referencia, resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas.
A este efecto, incluirá las conclusiones del análisis de los citados precios en un informe anual del mercado inmobiliario, y en un mapa de valores que contendrá la delimitación de ámbitos territoriales homogéneos de valoración, a los que asignará módulos de valor medio de los productos inmobiliarios representativos. El citado mapa se publicará en la sede electrónica de la Dirección General del Catastro.
Con el fin de que el valor de referencia de los inmuebles no supere el valor de mercado se fijará, mediante orden de la Ministra de Hacienda, un factor de minoración al mercado (*) para los bienes de una misma clase.
Con periodicidad anual, la Dirección General del Catastro aprobará, mediante resolución, los elementos precisos para la determinación del valor de referencia de cada inmueble por aplicación de los citados módulos de valor medio y de los factores de minoración correspondientes, en la forma en la que reglamentariamente se determine.
Esta resolución se publicará por edicto en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro antes del 30 de octubre del año anterior a aquel en que deba surtir efecto, previo trámite de audiencia colectiva. A este efecto, se publicará un edicto en el «Boletín Oficial del Estado» en el que se anunciará la apertura del mencionado trámite por un periodo de diez días, durante el cual los interesados podrán presentar las alegaciones y pruebas que estimen convenientes.
La citada resolución será recurrible en vía económico-administrativa, o potestativamente mediante recurso de reposición, por los interesados y en el plazo de un mes desde su publicación, sin que la interposición de la reclamación suspenda su ejecución.
En los 20 primeros días del mes de diciembre, la Dirección General del Catastro publicará en el »Boletín Oficial del Estado» anuncio informativo para general conocimiento de los valores de referencia de cada inmueble, que, al no tener condición de datos de carácter personal, podrán ser consultados de forma permanente a través de la Sede Electrónica del Catastro.»
(*) La Orden Ministerial HFP/1104/2021, de 7 de octubre, fija el factor de minoración en 0,9.
DE MOMENTO, PARA 2022 SE HAN FIJADO, Y SE PUEDEN CONSULTAR A TRAVÉS DEL CATASTRO DESDE 1/1/2022, VALORES DE REFERENCIA ÚNICAMENTE PARA INMUEBLES DE CARÁCTER RESIDENCIAL, GARAJES y DETERMINADAS FINCAS RÚSTICAS SIN CONSTRUCCIÓN (con cultivos representativos), a través del siguiente enlace:
https://www1.sedecatastro.gob.es/Accesos/SECAccvr.aspx
Para los inmuebles en que el Catastro no haya fijado Valor de Referencia habrá que seguir con el sistema anterior y se podrán autoliquidar los impuestos con base en los valores declarados en las escrituras, y las Haciendas Autonómicas podrán comprobarlos para fijar un posible valor de mercado si es superior.
Es de suponer que seguirán operativos los programas o herramientas de las diferentes Haciendas Autonómicas para determinar valores “orientativos” de los inmuebles (ahora solo para aquellos inmuebles sin VRC), a los efectos de evitar comprobaciones si se escrituran y declaran valores superiores a esos valores.
0.-COMENTARIO CRÍTICO SOBRE VRC Y SU FACTOR MINORACIÓN 0,9
En mi opinión, fijar un factor de minoración de 0,9 sobre el valor de mercado que fije el Catastro para todos los inmuebles de forma masiva sin atender a todas las concretas características de cada uno (estado de conservación, vistas, etc.) va a suponer que en un gran número de supuestos el Valor de Referencia del Catastro quedará muy por encima del verdadero valor de mercado del concreto inmueble, incrementándose los impuestos que gravan su transmisión por compraventa, herencia, donación, etc.
Hay que tener en cuenta que para fijar el VALOR CATASTRAL, que sirve de base a determinados impuestos (IBI, Plusvalía Municipal, Impuesto Patrimonio …) el Catastro también debe buscar el valor de mercado y, para asegurarse de que el valor catastral no supera ese valor de mercado el artículo 23.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario establece que mediante una Orden del Ministerio de Hacienda se fijará un COEFICIENTE DE REFERENCIA AL MERCADO para los bienes de una misma clase. Ese CRM se fijó mediante la Orden de 14 de octubre de 1998 sobre aprobación del módulo de valor M y del coeficiente RM y sobre modificación de Ponencias de valores, estableciéndose en 0,50. Tal coeficiente 0,5 persigue garantizar el límite establecido en el artículo 23.2 del Texto Refundido del Catastro inmobiliario, que el valor catastral no supere nunca el valor de mercado.
Y aun así, con ese 0,5 en un elevado número de supuestos el valor catastral llega a superar el valor de mercado.
Pues bien, la nueva Ley antifraude modifica la disposición final tercera de la Ley del Catastro Inmobiliario, y viene a decir lo mismo, que para fijar el nuevo VALOR DE REFERENCIA DEL CATASTRO, que ahora servirá de base de los impuestos patrimoniales (transmisiones, sucesiones y donaciones), el Catastro también debe buscar el valor de mercado y asegurarse de que el valor de referencia no supera este valor aplicando un factor de minoración al mercado, que la ORDEN fija en 0,9, solo un 10% por debajo del supuesto valor real o de mercado de los inmuebles.
Así por ejemplo, si para el Catastro un inmueble tiene un valor real o de mercado de 100.000 Euros, actualmente se fijaría un valor catastral de 50.000 (0,5) y un valor de referencia de 90.000 (0,9), DIGAMOS QUE ES UN INCREMENTO DE BASE IMPONIBLE, aunque para diferentes impuestos, de un 80%.
Lo dicho, fijar ese factor de 0,9 tan próximo al supuesto valor de mercado que de forma masiva determinará el Catastro, provocará que en un gran número de supuestos se tengan que pagar impuestos patrimoniales muy por encima del valor declarado en las escrituras públicas.
NO TIENE SENTIDO FIJAR ESE COEFICIENTE TAN AJUSTADO PORQUE EN LOS IMPUESTOS PATRIMONIALES EL LEGISLADOR SE HA CURADO EN SALUD Y SEÑALA QUE SI ESCRITURAS UN VALOR SUPERIOR AL VALOR DE REFERENCIA DEL CATASTRO DEBES TRIBUTAR SOBRE AQUEL MAYOR VALOR Y NO SOBRE EL VALOR DE REFERENCIA.
De hecho, en el Informe evacuado por el Consejo de Estado sobre el anteproyecto Ley antifraude se indicaba: “La objetivación del sistema de valoración pretendida conduce a priorizar el valor de referencia, sin que la afirmación de que el valor declarado por el contribuyente es expresivo de mayor capacidad económica justifique la alteración de ese carácter preferente (y solo para el supuesto de que sea superior)”.
Por eso, sería más prudente fijar un factor de minoración más pronunciado, por ejemplo de 0,75 o 0,80, que sería la forma de asegurarse que en la inmensa mayoría de los supuestos no se fija un Valor de Referencia que sea superior al de mercado, con la tranquilidad para el Fisco de que si el contribuyente compra el inmueble por un valor superior al de referencia va a tener que pagar el ITP sobre ese mayor valor.
Así por ejemplo, si un concreto inmueble tiene un valor real de 100.000 Euros que será el precio real de la compraventa, pero el Catastro calcula un valor de mercado de 130.000 por las razones que sea (por ejemplo porque está en mal estado de conservación), si se fija un 0,9 = 117.000 Euros de valor referencia sobre el que tendrá que tributar el comprador. Si se fijara un 0,75 = 97.500 Euros de valor de referencia, pero el contribuyente pagará sobre el precio o valor real, sobre 100.000 Euros
1.-EL VRC COMO BASE IMPONIBLE DEL IMPUESTO SUCESIONES Y DONACIONES
El art. 4.1 de la Ley antifraude modifica el artículo 9 LISD (BASE IMPONIBLE ISD):
“2. A efectos de este impuesto ….. se considerará valor de los bienes y derechos su valor de mercado. No obstante, si el valor declarado por los interesados es superior al valor de mercado, esa magnitud se tomará como base imponible.
Se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas.
3. En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto.
No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados es superior a su valor de referencia, se tomará aquel como base imponible.
Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados o el valor de mercado.
4. El valor de referencia solo se podrá impugnar cuando se recurra la liquidación que en su caso realice la Administración Tributaria o con ocasión de la solicitud de rectificación de la autoliquidación, conforme a los procedimientos regulados en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria…….”
Es decir, SE PRODUCE UNA BRUTAL INVERSIÓN DE LA CARGA DE LA PRUEBA.
Hasta el 31/12/2021 los contribuyentes podían tributar por una herencia sobre los valores declarados, y si la correspondiente Hacienda autonómica (o la estatal en herencias con no residentes) consideraba que tales valores eran inferiores al valor real o de mercado de los inmuebles podía efectuar una comprobación de valores para exigir un mayor impuesto, pero los Tribunales, y en particular el Tribunal Supremo, se lo habían puesto MUY complicado a las Haciendas autonómicas al exigirles comprobaciones motivadas, singularizadas y con visita del perito al inmueble, rechazando comprobaciones basadas en aplicar coeficientes sobre valores catastrales, etc.
Pues bien, el legislador decidió con la Ley antifraude 11/2021, y a partir del 1/1/2022, volver a ponérselo fácil a la Comunidades Autónomas, invirtiendo la carga de la prueba, imponiendo como base imponible en el ISD (y veremos también que en ITP y AJD) el Valor de Referencia de los inmuebles fijado por el Catastro, o el valor declarado solo si es superior. Los contribuyentes ahora deben tributar como mínimo sobre el Valor de Referencia, y si consideran que es excesivo, que supera el valor de mercado, deben primero pagar, presentando y pagando la correspondiente autoliquidación, y a continuación pueden solicitar la rectificación de la misma y la devolución de ingresos indebidos, probando que el Valor de Referencia del Catastro es excesivo.
El contribuyente podría impugnar el valor de referencia denunciando que se ha basado en datos erróneos del inmueble (tipología, superficie, localización …), que se ha aplicado incorrectamente la normativa que regula el valor de referencia, o simplemente que el Valor de Referencia es superior al de mercado, mejor mediante informe de perito, acreditando, si es el caso, un mal estado de conservación, etc.
SE PODRÍA SANCIONAR AL CONTRIBUYENTE que autoliquide su Impuesto Sucesiones / Donaciones con un valor inferior al VRC, o al declarado si es superior.
1.1.-ESTRATEGIAS CON VALORES A DECLARAR PARA HERENCIAS Y PACTOS SUCESORIOS, EN FUNCIÓN DEL VRC
Tras Ley antifraude la base imponible del Impuesto Sucesiones y Donaciones será ese VRC (desde 2022), o el declarado si es superior.
Si ese VRC es excesivo, superior al valor de mercado, la Ley ISD prevé vías para su impugnación (hay que pagar primero).
En herencias “caras”, con un Impuesto Sucesiones elevado, porque no sean entre familiares directos, la aplicación del VRC para los inmuebles puede ser demoledora, elevando brutalmente el Impuesto Sucesiones a pagar, al no poder aplicar ya los valores más reducidos que en ocasiones resultaban del programa de la ATIB. En tales caso, valdrá la pena impugnar a posteriori el VRC para tratar de acreditar un valor de mercado inferior y así recuperar el impuesto de sucesiones pagado de más, y evitar que ese elevado VRC quede de forma permanente como base imponible en las declaraciones futuras del Impuesto Patrimonio.
En todo caso, en herencias “baratas” (entre familiares directos) puede interesar declarar un valor alto para los inmuebles (incluso superior al VRC), porque eso puede ahorrar impuestos en el futuro:
-más gasto de amortización si se alquilan (STS 15/9/2021)
-menos ganancia en IRPF al transmitir (si fue herencia en vida, esperar 5 años o fallecimiento)
-menos Plusvalía Municipal al transmitir (con nueva opción de tributar sobre incremento real, según escrituras)
En todo caso, hay que tener mucho cuidado con esos valores elevados declarados para los inmuebles porque pueden dar lugar a cuotas elevadas por Impuesto Patrimonio en los años siguientes.
Tampoco se puede “abusar”, declarando en una herencia “barata” un valor MUY superior al VRC y MUY superior al valor real o de mercado del inmueble en cuestión, de cada a vender en el futuro sin ganancia a efectos de IRPF (incluso generando una gran pérdida patrimonial a compensar con otras ganancias) y a efectos de Plusvalía Municipal, pues la Administración Tributaria podrá cuestionar ese valor desproporcionado y rebajarlo si le perjudica.
Desde luego, sí que será muy defendible declarar un valor superior en un 10% al VRC, declarar el valor que resulte de dividir por 0,9 el VRC, ya que se supone que para determinar ese VRC el Catastro ha buscado el valor de mercado del concreto inmueble y lo ha multiplicado por el factor de minoración del 0,9. Si ahora tomamos el VRC y lo dividimos por 0,9 se supone que obtendremos un valor de mercado más que defendible. Por ejemplo, si tenemos un VRC de 300.000, y lo dividimos por 0,9 = 333.333 Euros.
1.2.- POSIBLES PROBLEMAS DE LOS VRC CON PARTICIONES HEREDITARIAS Y EXCESOS DE ADJUDICACIÓN
Si en una herencia a favor de dos hermanos hay dos inmuebles que tienen un valor real o de mercado similar, de por ejemplo 400.000 Euros cada uno, pero uno de los inmuebles tiene un Valor de Referencia de 375.000 y otro de 450.000 Euros.
Lo más sencillo, si cada hermano quiere adjudicarse un inmueble, sería igualar “por arriba”, fijando para los dos un valor de 450.000 Euros, pagando el Impuesto Sucesiones que resulte de la suma de ambos valores.
Pero, ¿Podrían aceptar la herencia adjudicándose cada hermano un inmueble declarando en la escritura un valor de 400.000 Euros para cada inmueble, de modo que ambos reciben por herencia el mismo valor, sin excesos de adjudicación, y luego en el impreso del Impuesto Sucesiones reflejar como base imponible 400.000 para inmueble (porque es mayor que su valor referencia de 375.000) y 450.000 para el otro inmueble (su valor de referencia), de modo que resulte una base imponible total de 850.000, y que cada hermano pague el Impuesto Sucesiones sobre 425.000? ¿Se produciría exceso de adjudicación en tal caso, con riesgo de que la Hacienda autonómica liquide Impuesto donaciones por donación entre hermanos?.
Está por ver cual será el criterio de las Haciendas Autonómicas al respecto pero, en mi opinión, se puede defender que si no resultan excesos de adjudicación de los valores DECLARADOS para los inmuebles en la correspondiente escritura, no podrían liquidar exceso de adjudicación y exigir Impuesto Donaciones por mayores valores que resulten de una comprobación de valores o de la aplicación obligada del Valor de Referencia.
2.-EL VALOR REFERENCIA CATASTRO COMO BASE IMPONIBLE DEL IMPUESTO TRANSMISIONES Y ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS
2.1-EL VALOR REFERENCIA CATASTRO COMO BASE IMPONIBLE DEL IMPUESTO TRANSMISIONES PATRIMONIALES ONEROSAS
El art. 6 de la Ley antifraude modifica el artículo 10 Ley ITP y AJD (BASE IMPONIBLE TPO):
«1. La base imponible está constituida por el valor del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda. Únicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el valor de los bienes, pero no las deudas aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca.
A efectos de este impuesto, salvo que resulte de aplicación alguna de las reglas contenidas en los apartados siguientes de este artículo o en los artículos siguientes, se considerará valor de los bienes y derechos su valor de mercado. No obstante, si el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o ambos son superiores al valor de mercado, la mayor de esas magnitudes se tomará como base imponible.
Se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas.
2. En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto.
No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes.
Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado.
3. El valor de referencia solo se podrá impugnar cuando se recurra la liquidación que en su caso realice la Administración Tributaria o con ocasión de la solicitud de rectificación de la autoliquidación, conforme a los procedimientos regulados en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Cuando los obligados tributarios consideren que la determinación del valor de referencia ha perjudicado sus intereses legítimos, podrán solicitar la rectificación de la autoliquidación impugnando dicho valor de referencia.
4. Cuando los obligados tributarios soliciten una rectificación de autoliquidación por estimar que la determinación del valor de referencia perjudica a sus intereses legítimos o cuando interpongan un recurso de reposición contra la liquidación que en su caso se le practique, impugnando dicho valor de referencia, la Administración Tributaria resolverá previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que ratifique o corrija el citado valor, a la vista de la documentación aportada.
La Dirección General del Catastro emitirá informe …
En consecuencia, SE PODRÍA SANCIONAR AL CONTRIBUYENTE que autoliquide su Impuesto ITP/OS/AJD con un valor inferior al VRC, o al declarado si es superior.
Eso podría suceder por ejemplo cuando en una compraventa el precio acordado y escriturado son 300.000 Euros, y el VRC son 340.000 Euros, y el comprador decide autoliquidar pagando TPO 8% sobre 300.000 Euros. La ATIB podría exigir la diferencia con intereses de demora, e iniciar expediente sancionador.
2.2.-EL VALOR REFERENCIA CATASTRO COMO BASE IMPONIBLE DEL IMPUESTO SOBRE OPERACIONES SOCIETARIAS
Es indudable que el VRC (o declarado superior) se tendrá que tomar como valor de los inmuebles en una operación de por ejemplo disolución o reducción de capital con entrega de inmuebles, sujeta y no exenta al Impuesto Operaciones Societarias al 1%, ya que el artículo 25 de la Ley ITP-AJD se remite, para la determinación de la base imponible de dicho impuesto, al artículo 10 de la Ley ITP-AJD que ha sido modificado por la Ley antifraude con la imposición del VRC para los inmuebles.
2.3.-EL VALOR REFERENCIA CATASTRO COMO BASE IMPONIBLE DEL IMPUESTO ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS
Más dudas plantea la aplicación del VRC en el Impuesto AJD, ya que el artículo 30 de la Ley ITP-AJD establece que la base será “el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa”.
Sin embargo, el artículo 30.1 in fine se remite al artículo 10: “Cuando la base imponible se determine en función del valor de bienes inmuebles, el valor de estos no podrá ser inferior al determinado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido”.
Y el artículo 46, modificado por la Ley antifraude y referido a la comprobación de valores, dentro de las Disposiciones Comunes, establece que “La Administración podrá comprobar el valor de los bienes y derechos transmitidos o, en su caso, de la operación societaria o del acto jurídico documentado, salvo que, en el caso de inmuebles, la base imponible sea su valor de referencia o magnitud superior, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido”.
En consecuencia, la Administración Tributaria (Preguntas Frecuentes web Catastro) ha interpretado que “en el supuesto de sujeción al ITP y AJD en la modalidad de actos jurídicos de las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto inmuebles, cuando la base imponible se determine en función del valor de los mismos, éste no podrá ser inferior a su valor de referencia”.
Así pues, habrá actos jurídicos documentados en que se tendrá que tener en cuenta el VRC como por ejemplo una extinción de condominio con inmuebles, pero habrá otros, como por ejemplo una obra nueva, en la que la base imponible será el coste material de construcción y no se tendrá en cuenta el VRC.
3.-EL VALOR DE REFERENCIA CATASTRO Y EL IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO
El art. 6 de la Ley antifraude modifica el artículo 10.1 de la Ley 19/1991 del Impuesto Patrimonio (BASE IMPONIBLE IP) para establecer que los bienes inmuebles urbanos o rústicos se computarán: “Por el mayor valor de los tres siguientes: El valor catastral, el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición.»
Se puede ver que la norma no hace referencia expresa al VRC, pero la Administración Tributaria (Preguntas Frecuentes web Catastro) ha interpretado dicho precepto en el sentido de que solo cuando el valor de referencia haya sido base imponible en el tributo que grave la adquisición de un inmueble, éste se tomará en cuenta para aplicar la regla de determinación de la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio al que en su caso, se esté sujeto. Por tanto, el valor de referencia sólo podrá afectar al Impuesto sobre el Patrimonio en lo que se refiera a inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero de 2022, en ningún caso al patrimonio preexistente.
Con todo, al formalizar una escritura de herencia o de pacto sucesorio a partir del 1/1/2022 habrá que declarar como mínimo el VRC, o un valor superior, pero siempre teniendo en cuenta que tales valores se tendrán en cuenta para las futuras declaraciones del Impuesto Patrimonio del adquirente si incurre en la obligación de declarar.
En algunos casos podría ocurrir que en herencias “baratas”, con Impuesto Sucesiones muy reducido, haya inmuebles con un VRC elevado, superior al valor de mercado, y que valga la pena impugnar ese VRC no tanto por el posible ahorro o devolución a conseguir del Impuesto Sucesiones, como para evitar que ese VRC quede firme y genere mayores cuotas por Impuesto Patrimonio en los años siguientes.
4.-EL VALOR DE REFERENCIA CATASTRO Y EL IRPF y el IRNR (Impuesto Renta No Residentes)
Aunque NO se ha modificado la normativa del IRPF ni del IRNR con la introducción del Valor de Referencia, lo cierto es que puede tener incidencia en el CALCULO DE GANANCIAS PATRIMONIALES SUJETAS AL IRPF o IRNR por transmisión de inmuebles, por la remisión que la normativa del IRPF hace a la normativa del Impuesto Sucesiones y Donaciones, y por la remisión que a su vez hace la normativa del IRNR (artículo 24.4 LIRNR) a la normativa del IRPF.
Desde luego, la retención del 3% que debe descontarse a los VENDEDORES NO RESIDENTES, a cuenta de su IRNR, en virtud de lo establecido en el artículo 25.2 LIRNR, deberá calcularse y practicarse sobre la “contraprestación acordada”, sobre el precio pactado, sin tener en cuenta el Valor de Referencia del concreto inmueble.
4.1.-INCIDENCIA DEL VRC PARA UN TRANSMITENTE EN IRPF / IRNR
4.1.1.-TRANMISIÓN ONEROSA SUJETA A TRANSMISIONES PATRIMONIALES ONEROSAS
Si por ejemplo se vende por 200.000 Euros un inmueble con un VRC de 250.000:
-el adquirente deberá pagar ITP sobre 250.000,
-pero el vendedor puede calcular su ganancia patrimonial en IRPF tomando como valor de transmisión el precio real escriturado de 200.000. La Hacienda estatal podrá comprobar con base en el artículo 35.2 Ley IRPF si ese precio está por debajo del valor de mercado, para imponerle éste, pero lo que no podrá hacer la AEAT de forma automática es calcular la ganancia para el vendedor tomando el VRC.
4.1.2.-TRANMISIÓN GRATUITA, MEDIANTE DONACIÓN SIN PACTO SUCESORIO
-El donatario tendrá pagar el Impuesto Donaciones tomando el VRC del inmueble
-El donante, para calcular su ganancia en IRPF, deberá tomar también ese VRC como valor de transmisión, por la remisión que el artículo 36 Ley IRPF hace a los valores que resulten de la aplicación de las normas del ISD, sin que puedan exceder del valor de mercado.
Así pues, en donación “normal” de inmuebles (sin los pactos sucesorios que se pueden formalizar en determinados territorios, como Galicia, Baleares, etc.), que suponga ganancia sujeta a IRPF, el VRC puede hacer mucho daño, y la LIRPF no prevé vías para su impugnación. Por ejemplo, en CCAA como Madrid y Andalucía, si un padre dona un inmueble a un hijo, éste prácticamente no pagará Impuesto Donaciones pues se le aplicará una bonificación del 99%, pero al donante se le puede producir una ganancia patrimonial sujeta al IRPF (del 19 al 26%) por la diferencia entre el valor de adquisición y de transmisión. Hasta el 31/12/2021 se podía plantear formalizar la donación por un valor “reducido”, aceptado por la Hacienda autonómica, si eso no suponía una elevada ganancia patrimonial. En las donaciones de inmuebles formalizadas a partir del 1/1/2022, para el cálculo de la ganancia en IRPF del donante se tomará como valor de transmisión el Valor de Referencia, seguramente superior a los mínimos que venían aceptando las Haciendas Autonómicas, generando mayores ganancias que desincentivarán tales transmisiones.
4.2.-INCIDENCIA DEL VRC PARA UN ADQUIRENTE EN IRPF / IRNR PARA CÁLCULO FUTURA GANANCIA
4.2.1.-ADQUISICIÓN ONEROSA SUJETA A TRANSMISIONES PATRIMONIALES ONEROSAS
Así por ejemplo, la persona que compró por 200.000 Euros un inmueble, pero que tuvo que pagar el ITP sobre un VRC de 250.000, cuando venda ese inmueble en el futuro, para el cálculo de su ganancia en IRPF no podrá tomar como valor de adquisición ese VRC sobre el que tributó, sino que tendrá que tomar el precio pagado, el importe real satisfecho (200.000).
Por ello, cuando un comprador se vea obligado a pagar ITP sobre un VRC sensiblemente superior al precio escriturado, el valdrá la pena luchar e impugnar el VRC, acreditando que el valor de mercado era inferior, para tratar de recuperar lo pagado de más en ITP (ya que no le servirá para pagar menos IRPF en el futuro), y también para que no quede fijado ese VRC como valor a incluir para ese inmueble en sus declaraciones futuras por Impuesto Patrimonio.
4.2.2.-ADQUISICIÓN GRATUITA SUJETA A IMPUESTO SUCESIONES Y DONACIONES
Al vender, para calcular la ganancia en IRPF, el adquirente podrá tomar como valor de adquisición el Valor de Referencia que declaró en su momento a efectos del ISD (o el declarado superior al VRC, aunque sin pasarse porque la AEAT lo podría cuestionar si se declaró un valor superior al de mercado).
5.-EL VALOR DE REFERENCIA CATASTRO Y LA PLUSVALÍA MUNICIPAL
El VRC también puede jugar, y mucho, en el cálculo de las Plusvalías Municipales, como se verá a continuación.
5.1.-LAS PLUSVALÍAS DESDE 10/11/2021, CON RDLEY 26/2021
El RDLey 26/2021, de 8 noviembre, introduce modificaciones en el TRLRHL para adaptar el Impuesto a las exigencias constitucionales. Esta nueva regulación se aprueba sin carácter retroactivo y, por tanto, sólo aplicable a obligaciones devengadas a partir de su entrada en vigor, es decir, a partir del 10 de noviembre de 2021.
Se ofrecen DOS SISTEMAS de cálculo de la base imponible, y el sujeto pasivo podrá optar por el más favorable.
Sobre la base imponible se aplicará el tipo de gravamen fijado por cada Ayuntamiento, que no puede exceder del 30%.
Sigue vigente el artículo 108.4 LHL que establece que las ordenanzas fiscales podrán regular una bonificación de hasta el 95% de la cuota íntegra en transmisiones de terrenos a título lucrativo por causa de muerte a favor de los descendientes y adoptados, los cónyuges y los ascendientes y adoptantes.
5.2.1.-SISTEMA OBJETIVO DE CÁLCULO DE LA BASE IMPONIBLE (“A BULTO”)
La base imponible será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los Ayuntamientos, que en ningún caso podrán exceder de los máximos establecidos en el nuevo artículo 107.4 LHL (en función del número de años desde la adquisición).
Los coeficientes serán actualizados anualmente por norma de rango legal (podrá llevarse a cabo, por ejemplo, en la LPGE).
A los solos efectos de este impuesto, los Ayuntamientos podrán corregir hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización.
Como novedad, se gravan las plusvalías generadas en menos de un año. A estos efectos, cuando el periodo de generación sea inferior al año, el coeficiente anual se prorratea teniendo en cuenta meses completos.
COMPARATIVA DE BASES IMPONIBLES, CON VIEJA Y NUEVA PLUSVALÍA, para un inmueble con VALOR CATASTRAL TERRENO = 100,00
5.2.2.-SISTEMA CALCULO INCREMENTO REAL DEL VALOR DEL TERRENO
Con la nueva normativa:
-no se paga Plusvalía si se acredita que no se ha producido incremento de valor del terreno,
-y si ha existido incremento, pero se acredita que es inferior al calculado con el sistema objetivo (aplicando coeficientes), se puede pagar Plusvalía sobre ese incremento “real”.
5.2.2.1.-NO SUJECIÓN SI SE PRUEBA INEXISTENCIA INCREMENTO VALOR DEL TERRENO
El artículo 104.5 LHL establece un supuesto de no sujeción, si el interesado acredita que no se ha producido un incremento de valor. El interesado deberá declarar la transmisión y probar la inexistencia de incremento de valor aportando los títulos que documenten la transmisión y la adquisición.
5.2.2.2.-POSIBILIDAD DE TRIBUTAR SOBRE EL INCREMENTO REAL SI ES INFERIOR AL CALCULADO CON EL SISTEMA OBJETIVO
En los supuestos en los que el interesado acredite (aportando los títulos) que el incremento de valor real es inferior al calculado conforme a la regla objetiva de cálculo de la base imponible, se tomará como base imponible aquel.
5.2.2.3.-FORMA DE ACREDITAR LA INEXISTENCIA DE INCREMENTO, O DE INCREMENTO INFERIOR AL CALCULADO CON EL SISTEMA OBJETIVO
Se deberán aportar los títulos y comparar los valores de transmisión y de adquisición del TERRENO, tomando el mayor de los siguientes valores (sin computar los gastos o tributos que graven dichas operaciones):
-el que conste en el título que documente la operación
-o el comprobado, en su caso, por la Administración tributaria (Ayuntamiento)
Y si la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo (herencia, donación, pacto sucesorio) se tomará el mayor de:
-el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (que desde 1/1/2022 será como mínimo el Valor Referencia Catastro)
-o el comprobado, en su caso, por la Administración tributaria (Ayuntamiento)
Cuando se trate de la transmisión de un inmueble en el que haya suelo y construcción, se tomará como valor de adquisición y de transmisión del terreno la parte proporcional que represente en el momento del devengo el valor catastral del suelo con respecto al valor catastral total. Tal proporción se aplicará tanto al valor de transmisión como, en su caso, al de adquisición.
Los valores declarados por el interesado o sujeto pasivo, así como los referidos cálculos, pueden ser objeto de comprobación por parte de los Ayuntamientos.
RESULTA INCOMPRENSIBLE QUE EL LEGISLADOR LES HAYA AHORRADO A LAS COMUNIDADES TENER QUE REALIZAR COMPROBACIONES DEL VALOR DE INMUEBLES PARA EXIGIR SUS IMPUESTOS (ISD, ITP-AJD), ESTABLECIENDO COMO BASE IMPONIBLE EL VALOR DE REFERENCIA FIJADO POR EL CATASTRO, Y QUE AHORA LES PASE ESE “MARRÓN” A LOS AYUNTAMIENTOS PARA TRATAR DE EXIGIR MAYORES PLUSVALÍAS MUNICIPALES. Lo cierto es que los Ayuntamientos carecen de medios y personal técnico para hacer comprobaciones del valor de inmuebles que cumplan con las duras exigencias del Tribunal Supremo, y en mi opinión terminarán comprobando valores usando el Valor de Referencia, incluso en operaciones onerosas, tomando directamente ese Valor de Referencia, o incluso el Valor de Referencia dividido por 0,9 para dar con un supuesto valor de mercado del concreto inmueble. Desde luego esa forma de actuar sería más que cuestionable, y se podría impugnar con muy buenos argumentos.
EJEMPLO: Se transmite el 30/1/2022 una vivienda en Palma por un precio de 300.000€, siendo su valor catastral total de 170.000 y su valor catastral del terreno de 68.000 (40%). La vivienda se había adquirido por donación con pacto sucesorio (definición) hace cuatro años, declarándose un valor de 290.000€.
La Plusvalía a pagar se calcularía como sigue:
-Cálculo Base Imponible con sistema objetivo= valor catastral terreno 68.000 x coeficiente 0,17 (4 años) = 11.560€
-Calculo Base Imponible con incremento real:
Valor transmisión terreno = 300.000 x 40% = 120.000
Valor adquisición terreno = 290.000 x 40% = 116.000
Incremento “real” = 120.000 – 116.000= 4.000€
El vendedor, aportando la escritura de venta y la escritura de definición, podrá pagar la Plusvalía al Ayuntamiento de Palma aplicando el tipo de gravamen (18%) sobre la menor de las bases, sobre el incremento “real” del terreno = 4.000 x 18% = 720€.
NOTA: Como se puede observar, los valores declarados para los inmuebles en donaciones, herencias y pactos sucesorios (que desde 2022 no pueden ser inferiores al Valor Referencia Catastro), también pueden afectar, positiva o negativamente, al cálculo de las plusvalías municipales. Por ello, en herencias y pactos sucesorios entre familiares directos, en que se puede pagar poco por Impuesto Sucesiones, en muchas ocasiones puede interesar declarar para los inmuebles valores superiores a los Valores de Referencia (si son bajos), de cada a poder vender en el futuro con una menor Plusvalía Municipal y con un menor IRPF (si se adquirió con pacto sucesorio habrá que esperar 5 años o al fallecimiento del donante para pagar menos IRPF). En cualquier caso habrá que tener en cuenta la incidencia en el IMPUESTO PATRIMONIO del adquirente, teniendo en cuenta que Baleares tiene establecidos unos tipo de gravamen muy elevados por dicho Impuesto, a partir del mínimo exento de 700.000€.
5.2.2.4.-PRECAUCIONES EN CÁLCULO Y RETENCIÓN DE PLUSVALÍA A VENDEDORES NO RESIDENTES
Sigue plenamente vigente el artículo 106.2 LHL que establece que en las transmisiones onerosas de inmuebles por personas no residentes, el adquirente tiene la consideración de “sujeto pasivo sustituto del contribuyente”, y el Ayuntamiento le puede exigir la plusvalía si no se paga por el vendedor.
En consecuencia, lo prudente para el comprador sería retener, para pagar directamente al Ayuntamiento, el importe de la plusvalía calculada con el sistema objetivo (con los coeficientes máximos establecidos por RDLey 26/2021 o con los coeficientes inferiores una vez aprobados por el Ayuntamiento, aplicando sobre tal base imponible el correspondiente tipo de gravamen establecido por ese Ayuntamiento), como serían 2.080,80 Euros en aquel ejemplo (11.560 Euros x tipo 18%)
Y en el supuesto de que el vendedor manifieste, y acredite con escrituras, que no ha obtenido incremento o que ha obtenido un incremento real inferior al calculado con el sistema objetivo, se podría acordar entre ambas partes autoliquidar o declarar la Plusvalía sin pagar o pagando la menor cuota que corresponda al incremento real (serían 720 Euros en aquel ejemplo = 4.000 Euros x tipo 18%), quedando en depósito la diferencia retenida de más (1.360 Euros en aquel ejemplo) durante un plazo de 4 o 5 años, condicionado a que el Ayuntamiento no compruebe los valores declarados y exija esa diferencia.
Palma de Mallorca, 11 de enero de 2022
Alejandro del Campo Zafra
Abogado y asesor fiscal
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[…] EL VALOR DE REFERENCIA DEL CATASTRO: MANUAL DE USO …. Y ABUSO – Consulting DMS – B… […]
Hola,
Siempre se habla si se adquiere un inmueble por valor inferior al valor de referencia, ¿Pero que pasa si es alreves?
Es decir, se compra un inmueble por un valor de 300.000€, pero el valor de referencia es de 175.000€, ¿Se podria pagar itp sobre el valor de referencia? o como debe ser sobre el valor mayor, en este caso el de compraventa?
En caso de declarar por el valor de referencia, podria reclamar la diferencia? habria sanción ¿De cuanto?
Gracias
El siguiente articulo indica que:
Artículo 46.
1. La Administración podrá comprobar el valor de los bienes y derechos transmitidos o, en su caso, de la operación societaria o del acto jurídico documentado, salvo que, en el caso de inmuebles, la base imponible sea su valor de referencia o magnitud superior, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido.
Hola Martín:
El valor de referencia es la base imponible mínima. Si compras por un precio superior debes pagar el Impuesto Transmisiones sobre ese precio superior, ya que de lo contrario te exigirán la diferencia (más intereses) y te sancionarán.
Saludos
Alejandro del Campo
Hola,
Estoy comprando un immueble por 235.000€ con valor de referencia en el catastro de 293.400€.
Mi duda es si sobre ese valor de referencia se debe aplicar o no el factor de minoración 0,9 y por tanto provisionar sobre un importe de 264.060€.
Desde el banco me obligan a provisionar por el total de los 29.400€ (10%, Cataluña) porque opinan que ese valor de referencia ya está actualizado a 2022 y no ha lugar a la minorizacion.
Gracias por vuestra ayuda.
Hola David
Ese valor de referencia por importe de 293.400 Euros ya tiene aplicado el factor de minoración del 0,9, lo que quiere decir que para el Catastro el inmueble que tú vas a comprar por 235.000 tiene un valor de mercado de 326.000 Euros (x0,9=293.400), un 39% superior al precio que habéis pactado entre partes independientes. El problema es que con la Ley en la mano debes pagar el Impuesto Transmisiones (10%) sobre ese valor de referencia fijado por el Catastro, y pagar 29.340 Euros, en lugar de los 23.500 Euros que corresponderían sobre el precio pactado. Son casi 6000 Euros a pagar de más, y es normal que el Banco que te concede el préstamo hipotecario quiera que provisiones y pagues el impuesto sobre el valor de referencia porque pagar de menos supondría una carga, una afección fiscal sobre el inmueble, que iría delante de su hipoteca, y la Hacienda Autonómica te podría sancionar.
Si estás convencido de que el valor de mercado del inmueble que compras está en torno a los 235.000 Euros que has pactado, que no estás comprando un auténtico «chollo», no te queda otra que pagar primero, y luego presentar una solicitud de rectificación de tu autoliquidación y devolución de ingresos indebidos aportando sólidas pruebas (mejor una buena pericial) de que el valor de mercado son, poco más o menos, los 235.000 Euros que habéis pactado entre partes independientes, poniendo de manifiesto posibles errores que haya cometido el catastro por ejemplo en superficies, etc.
Cada vez estoy viendo más «abusos» por aplicación del valor de referencia del Catastro, por lo que estoy convencido de que este sistema objetivo (que obliga a pagar primero, para protestar después) terminará siendo declarado inconstitucional. Eso llevará muchos años, pero mientras …. toca luchar.
Saludos
Alejandro del Campo
Muchísimas gracias por tu respuesta, Alejandro.
El notario nos ha aconsejado que hagamos constar en la escritura que pagamos «por imperativo legal» y que no estamos de acuerdo con esa valoración para que conste en una futura reclamación.
Pensamos aportar fotos del estado del interior del piso y facturas de las reformas que llevaremos a cabo (>30.000), y sobre todo, y si lo conseguimos por parte de las inmobiliarias, el historial de precios del piso mientras ha estado a la venta. para demostrar que su precio de mercado no es para nada el que el catastro indica, pues salió a la venta a 299.000€ y en el periodo de un año en que lo hemos ido monitorizando, ha ido bajando en ofertas publicadas en todas las plataformas online de ventas de pisos, hasta un valor un poco superior al que hemos acordado con los propietarios.
Creo que no hay mejor prueba del valor de mercado de un piso que su historial en el mercado durante un año, aunque desconozco si será aceptada como tal o no.
De cualquier manera, gracias por su ayuda de nuevo. Esperemos que alguien ponga un poco de sentido común y arregle este desaguisado del valor de referencia que tantos perjuicios causa.
Un saludo.
David.
Hola,
Muchísimas gracias por el magnífico artículo. Tengo una pregunta, mi expareja y yo (ambos somos no residentes) compramos al 50% un piso en cataluña. Ahora quiero quedarme yo con el piso y haremos una extinción de condominio. Me quedaría también con el resto de hipoteca a pagar que son 100.000€. Hemos acordado una contraprestación de 40.000€ que le daré yo a él que es muy inferior al VRC que son 250.000€. El valor de adquisición fueron 215000€. A qué valor tendría que hacer el 3% de retención? Muchísimas gracias
Este artículo es excelente para guiarnos a darle un valor a nuestra casa. Muchos dudan a la hora de vender de qué precio poner, puesto que, el valor por el que la compraron se ha podido ver alterado a lo largo de los años. Una información muy completa. Mil gracias por compartir.
Hola Alejandro,
Primero que nada quisiera darte las gracias por compartir tus conocimientos, llevo varios días estudiando el asunto y no he encontrado nada que lo aborde con tanta claridad. Quisiera pedir tu opinión en relación a la posibilidad solicitar un aplazamiento del pago y un fraccionamiento de la deuda (cumpliendo los requisitos que marca la ATAIB para ello) para impugnar el valor sin tener que desembolsar las «cantidades indebidas» de sopetón.También quería preguntarte que vía consideras la más adecuada para ello, la solicitud de rectificación o recurrir.
Saludos y muchas gracias de nuevo,
Oscar Delgado García
Abogado
Muchas gracias Oscar!!!
La vía más prudente y adecuada es autoliquidar el Impuesto correspondiente aplicando el valor de referencia si es superior al escriturado, pagando lo que corresponda a la Hacienda autonómica o bien solicitando aplazamiento/fraccionamiento de la deuda tributaria que resulte, y después solicitar rectificación de autoliquidación, acreditando que ese valor de referencia incumple la ley por ser superior al valor de mercado, para de esa manera conseguir devolución de lo que se haya pagado de más, o no llegar a pagar de más si se ha conseguido el aplazamiento.
Saludos
Alejandro del Campo
Muchísimas gracias Alejandro por el artículo. Es estupendo y me ha aclarado todo lo que no habían hecho horas de investigación.
Estoy calculando el impuesto de sucesiones y el Impuesto sobre el Incremento del valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía) que debería pagar mi hijo en caso de yo fallecer.
Tengo al 50% dos propiedades con mi ex-marido, A una en la que habitamos mi hijo y yo, y B, otra.
Resulta que ayer obtuve del Catastro del Ayuntamiento donde resido los siguientes certificados:
1. De motivación del cálculo del valor de referencia del inmueble A -residencia-,
2. De motivación del cálculo del valor de referencia del inmueble B y
3. Certificado catastral telemático: certificado de bienes del titular
Resulta que en el certificado tercero, el valor del suelo que se me adjudica por cada bien es netamente inferior al que figura en los del VCR, incluso aplicando el 0,90 de corrección.
De hecho las valoraciones, VCR 2022, están netamente sobre-evaluadas, al tratarse además ambos pisos de terceros en inmuebles sin ascensor.
¿Sería incorrecto utilizar como justificante en la liquidación del impuesto los datos que me asigna el propio catastro?
Muchísimas gracias por adelantado.
Un cordial saludo y de nuevo gracias por el artículo.
Hola Isa
No entiendo bien tu pregunta, pero lo que está claro es que para el Impuesto Sucesiones no se puede autoliquidar sin tomar como mínimo el Valor de Referencia (y si supera el valor de mercado se puede plantear a posteriori solicitar devolución de lo pagado de más acreditando esa sobrevaloración), y para la Plusvalía Municipal para hacer el cálculo por el sistema objetivo, a bulto, lo que se toma es el valor catastral del terreno. Para el cálculo por el sistema real, según escrituras, sí que se tomaría el valor de referencia total como valor de transmisión mínimo.
Saludos
Alejandro del Campo
hola buenos dias magnifico resumen ,sobre la aplicacion de los impuestos , con ejemplos claros y concisos
queria plantearles la siguiente duda ,.caso real .en marzo 2020 se heredo una vivenda ,y se liquido e limpuesto de plusvalia ,aplicando los coeficientes que marcaba el ayuntamiento .,.pero se pidio la bonificacion del 95 %por ser vienda habtual delos fallecidos. (dicha bonificacin queda condicionada por 3 años a no vender la propiedad ,
finalmente se decide vender la propiedad en 2022 sin haber cumplido los 3 años ,
si no se hubiera declarado inconstitucional la antigua forma de calcular las bases dela plusvalia ,ahora habria que pagar dicgho 95 %mas los intereses de demora .
la pregunta es pueden cobrarme hoy ,calculando con la antigua forma de calculo ….? habiendose declado incostitucional ?
y pueden cobrarme hoy con la nueva formula ,cuando la fecha de devengo es anterior ?alaentrada en vigor de dicha formula de calculo ?
en definitiva agradeceria sus observaciones profesionales al respecto…
un saludo
Hola Juan Carlos
Muy interesante lo que planteas. Yo pienso que ahora el Ayuntamiento NO te puede exigir la bonificación de la que disfrutaste
¿Te lo han exigido?
Saludos
Alejandro del Campo
hola alejandro gracias por contestar …te esplico en su dia enviamos una comunicacion al ayuntamiento declarando la venta del immueble y pidiendo que nos dijeran que les debemos ,pues no habia posibilidad de hacer autoliquidacion ,de esa bonificacion ,,pues no existe ya la base de calculo ,…..vamos que le pusimos la patata en su tejado …
a posterior he recibido una comunicacion un tanto extraña …(y no certificada)diciendonos que al ayuntamiento le consta que hemos hecho una venta ,y que, podriamos deberle algo ,pero sin especificar …y diciendonos que podemos ir presencialmente por hacienda ….(me da a mi …que lo hacen asi para que no quede rastro ….pues si como pienso , me reclamasen lo que debo concretamente por escrito y certificadamente ,(como deberia ser si debiera algo )quedarian en evidencia
hou mismo hemos contestado que nos aclaren de que hablan ….y hemos enviado la documentacion de haber presentado las dos declaraciones ,la plusvalia de esta ultima venta que ,a sido con perdidas y con la nueva formula da 0 a pagar
y la comunicacion que enviamos en su dia para que nos dijeran que «les debemos de ese supuesto 95% que deberiamos pagar ahora y nos indiquen como calcularlo o que nos hagan ellos la liquidacion ….
no se si me explico con claridad …en realidad confluyen dos plusvalias, cuando vendo la vivienda heredada
,.(la generada en la propia venta) .y la aplazada por la herencia y bonificacion.de vivienda habitual
ahora incluso me estoy planteando el reclamarles yo a ellos ese 5 % que me cobraron ,cuando liquide la plusvalia por la herencia ,pues en teoria todavia no esta cerrado (yo diria mas bien que estamos ante un aplazamiento) …con lo cual no deberia afectarme la norma de no retroactividad,ala hora de reclamar la plusvalia ,que puso el constitucional….
no se, que te parece ? vamos bien ?
Buenos días, antes de exponer mi pregunta, agradecerle la claridad en la exposición y los ejemplos utilizados.
En breve pasaremos a ser no residentes fiscales en España. Para facilitar la gestión fiscal futura, estamos valorando constituir una sociedad donde integrar nuestros activos inmobiliarios.
Nuestra vivienda habitual la adquirimos en 2004, en plena burbuja inmobiliaria, por un valor de 800.000€. A fecha de hoy su VRC es de 493.721€. Utilizando el coeficiente de minoración, tendríamos que el «valor de mercado» estimado por la Administración Tributaria (AT) es de 493.721 / 0,9 = 548.579€.
Mi pregunta es respecto a como tenemos que valorar en escrituras esta aportación no dineraria. Si seguimos la valoración que realiza la AT de este inmueble, deberíamos dar ese valor o aproximado, por ejemplo redondeando a 550.000€, en la escritura de constitución de la sociedad. Entendemos que esto debe ser así para evitar posibles consecuencias de sobrevaloración de la aportación no dineraria y consecuencias penales para los administradores (nosotros).
Si utilizamos esta valoración, entendemos que :
1. Para el impuesto de Operaciones Societarias utilizaríamos el VRC como base imponible. No deberíamos hacer ningún pago por estar exentas las aportaciones de capital.
2. Para el impuesto de Plusvalía, el valor de transmisión (550.000€) es superior al de adquisición en 2004 y por ello no habría incremento en el valor de los terrenos, y la plusvalía sería también cero.
3. Para el impuesto de IRPF, la ganancia patrimonial sería la diferencia entre el valor de adquisición y el mayor entre el valor nominal de las participaciones y el valor de mercado. Que en nuestro caso coincide en el VRC aumentado por el valor de minorización, y que es de 550.000€. Por lo que tendríamos una perdida patrimonial de 250.000€ a integrar en nuestra próxima declaración de IRPF.
Es correcto nuestro planteamiento ?
Un saludo y muchas gracias anticipadas por su respuesta