Gefahren bei der Angleichung der Informationen über eine Immobilie im Katster und Grundbuch

In einem Fall, den ich kürzlich bearbeitet habe, erfuhr mein Mandant von einem Bekannten, dass sein kleines Gartenhäuschen auf einem Immobilienportal im Internet zum Verkauf angeboten wurde. Sein Nachbar hatte eine Angleichung seines Grundstücks und den Beschreibungen im Kataster und Grundbuch vorgenommen, und das Häuschen war nun Teil seines eingetragenen Eigentums.

Die Überraschung und die Empörung meines Klienten darüber waren natürlich groß und ich fürchte, dieser Zustand dauert noch an.

1.- MITTEILUNGEN DES GRUNDBUCHAMTES

Tatsache ist, dass in letzter Zeit viele Eigenheimbesitzer eine Benachrichtigung vom Grundbuchamt erhalten oder erhalten haben, in der sie über den „Beginn der Maßnahmen zur Angleichung der Beschreibung der Immobilie und der Georeferenzierung gemäß Artikel 199 des Hypothekengesetzes“ informiert werden. Die Georeferenzierung ist eine spezielle Vermessung der Liegenschaft, aus der dann eine lange Liste von Koordinaten der Eckpunkte der Grundstücksgrenzen hervorgeht. Dieser Bescheid über den Beginn dieser Maßnahmen ist oft schwer zu verstehen, (ich selbst war Zeuge einer seltsam anmutenden Szene im Grundbuchamt von Felanitx in dem der Beamte einem älteren Ehepaar zu erklären worum es sich bei diesem Bescheid handelte. Es gelang ihm kaum).

Seien Sie vorsichtig, wenn Sie eine Benachrichtigung mit diesem Inhalt erhalten. Es ist auf keinen Fall ratsam, diese zu ignorieren, denn Folgen von erheblicher Tragweite für Ihr Eigentum sind möglich, eventuell droht sogar der Verlust von Teilen Ihres Grundstücks.

2. GRUNDBUCHEINTRAGUNG MIT MÄNGELN

Das spanische Grundbuchsystem weist schwerwiegende Mängel auf, wenn es um die Identifizierung von Immobilien geht.

Allgemeinhin geht man davon aus, dass die im Grundbuch eingetragenen Rechte tatsächlich existieren und ihrem Inhaber in der durch die Eintragung bestimmten Weise gehören (Art. 38 des Hypothekengesetzes). Diese Vermutung gilt jedoch de facto nur für:

a. Das Bestehen des eingetragenen Rechts (Eigentum, Lasten und Belastungen wie Nießbrauch, Hypotheken etc.).

b. Die Inhaberschaft des im Grundbuch eingetragenen Rechts

Was das Bestehen des Rechts „in der durch die Eintragung bestimmten Form“ anbelangt, so widerspricht die Rechtsprechung mehrheitlich dieser Vermutung. Dies bedeutet im Prinzip (mit der unten erläuterten Ausnahme), dass weder für die im Eintrag beschriebene Größe noch für ihre Grenzen eine Vermutung der Richtigkeit besteht. Wie unschwer zu erkennen ist, führt dies zu großer Rechtsunsicherheit.

3. KOORDINIERUNG ZWISCHEN GRUNDBUCHAMT UND KATASTERAMT, GESETZ 13/2015 ZUR REFORM DES HYPOTHEKENRECHTS

Um diesen strukturellen Mangel zu beheben, wurde mit dem Gesetz 13/2015 das Hypothekenrecht reformiert und Koordinierungsmechanismen zwischen dem Grundbuchamt und dem Kataster eingeführt. Es sei darauf hingewiesen, dass das Grundbuch und das Kataster in der Vergangenheit – zur Überraschung und zum Erstaunen vieler Immobilieneigentümer- nicht aufeinander abgestimmt waren, so dass die Beschreibung und die Eigentumsverhältnisse in beiden Dateien nicht unbedingt übereinstimmten.

Seit 2015 ist eine Koordinierung beider Register obligatorisch, wenn eine Parzellierung, Flurbereinigung, Abtrennung, Teilung, Zusammenfassung oder Zusammenlegung, Zwangsenteignung oder Abgrenzung durchgeführt wird, aber auch die Möglichkeit der freiwilligen Koordinierung (gem. Artikel 199 des Hypothekengesetzes) ist gegeben.

Dies ist zweifellos bedeutend und wichtig denn sobald die grafische Abstimmung zwischen Register und Kataster erfolgt ist, wird davon ausgegangen, dass die beschriebene Immobilie die Lage und die geografische Abgrenzung hat, die in der grafischen Darstellung des Katasters zum Ausdruck kommt.

Mit der Koordinierung beider Register wird somit mehr Rechtssicherheit geschaffen. Bisher basierte die Abgrenzung des Grundstücks auf dem System von Mauern oder Grenzsteinen, die jederzeit verschoben werden können, auch wenn dies strafbar ist.

Wie bereits erwähnt, erfolgt diese Koordinierung jedoch nicht automatisch, sondern ist nur in bestimmten Fällen (wie oben beschrieben) zwingend vorgeschrieben, weshalb zu erwarten ist, dass es noch Jahrzehnte dauern wird, bis eine vollständige Koordinierung zwischen Grundbuch und Kataster erreicht ist.

Dennoch ist es möglich (und ratsam), diese freiwillige Koordinierung (Art. 9, b zweiter Absatz des Hypothekengesetzes) durch die Angleichung der Beschreibung und Georeferenzierung gemäß Artikel 199 des Hypothekengesetzes vorzunehmen.

Immobilienbesitzer erhalten somit diese Mitteilungen vom Grundbuchamt entweder aufgrund einer obligatorischen Vermessung eines angrenzenden Grundstücks oder weil der Nachbar diese neue Vermessung freiwillig angestoßen hat.

Und genau hier ist Vorsicht geboten, denn diese Mitteilungen können dazu führen, dass die neue Abgrenzung des Nachbargrundstücks das eigene Grundstück verändert oder sogar einen Teil des Grundstücks in Beschlag nimmt.

Das Gesetz räumt eine Frist von 20 Tagen ein, um gegen das Ergebnis der neuen Vermessung eines Nachbargrundstücks Einspruch einlegen zu können.

Nach Ablauf dieser Frist von 20 Tagen ist die Koordinierung jedoch abgeschlossen und es gilt die Vermutung der Richtigkeit der Lage des Grundstücks und der geografischen Abgrenzung, die in der grafischen Darstellung des Katasters zum Ausdruck kommt, auch wenn dies die Aneignung eines Teils des Grundstücks des Nachbarn bedeutet.

4. WIDERLEGBARE RICHTIGKEITSVERMUTUNG UND GUTGLÄUBIGE DRITTERWERBER

Die allgemeine juristische Auffassung geht dennoch davon aus, dass diese Richtigkeitsvermutung nicht unumstößlich ist, d. h. die Partei, die sich auf die Unrichtigkeit der neuen Beschreibung des Grundstücks und dessen Grenzen beruft, kann nach wie vor das Gegenteil belegen. Dies kann jedoch die Einreichung einer Klage notwendig machen und letztlich einen komplexen, langwierigen und kostspieligen Prozess nach sich ziehen. Aber nicht nur das: Wenn die grafisch koordinierte Immobilie in gutem Glauben an einen Dritten verkauft wird, kann man davon ausgehen, dass dieser Dritte durch das Erscheinungsbild des Grundbuchs gemäß Artikel 34 des Hypothekengesetzes geschützt ist.

Es wäre also denkbar, dass ein Eigentümer eines Grundstücks eine Änderung der Beschreibung und der Georeferenzvermessung gemäß Artikel 199 des Hypothekengesetzes vornimmt, was eine Aneignung eines Teils des benachbarten Grundstücks zur Folge hat. Der betroffene Nachbar wird hiervon durch eine Mitteilung des Grundbuchamtes in Kenntnis gesetzt, schenkt diesem Umstand aber keine Beachtung, legt somit keinen Einspruch ein, die Änderungen werden somit im Grundbuch eingetragen.  Wenn jetzt diese neu vermessene Immobilie an einen Dritten verkauft wird, der sich auf die Richtigkeit der Eintragung im Grundbuch verlässt, wäre er gegen einen späteren Versuch des Nachbarn, Einspruch gegen die neue Eintragung einzulegen, geschützt. In der Konsequenz wurden Teile des Grundstücks des nachlässigen Nachbarn somit enteignet.

Dies ist keineswegs ein konstruierter Fall, der in der Praxis nicht denkbar ist. Wie zu Beginn dieses Beitrags erwähnt, ist meinem Mandanten Ähnliches passiert, als er von einem Nachbarn erfuhr, dass sein Haus auf einem Immobilienportal im Internet zum Verkauf stand und ihm blieb nichts anderes übrig, als eine Feststellungsklage einzureichen, um das Eigentum an dem Haus und dem Grundstücksteil, welches er durch die Neuvermessung des Nachbargrundstücks verloren hatte, geltend zu machen. Dieser konkrete Fall nahm ein glückliches Ende mit einem positiven Urteil für meinen Mandanten, die Gerichtskosten waren von der Gegenseite zu tragen.

Wie aber oben beschrieben und abgesehen von den wirtschaftlichen, zeitlichen und persönlichen Kosten, die ein Prozess immer mit sich bringt, kann das Ergebnis auch durchaus anders ausfallen nämlich dann, wenn die neu vermessene Immobilie bereits an einen Dritten verkauft wurde. In diesem Fall dürfte es schwierig sein, die ursprünglichen Eigentumsansprüche geltend machen zu können.

5.- MODIFIZIERUNG DER EINTRAGUNGEN BEI NEUVERMESSUNGEN MIT EINER DIFFERENZ VON BIS ZU 10 % DER IM REGISTER EINGETRAGENEN FLÄCHE

Die Angelegenheit wird noch komplizierter, da das Gesetz die Möglichkeit vorsieht, auf das Berichtigungsverfahren wie oben beschrieben, also mit Benachrichtigung der angrenzenden Nachbarn, damit diese die Möglichkeit haben, Einspruch einzulegen, zu verzichten, wenn:

  1. der eizutragende Größenunterschied nicht mehr als fünf Prozent der im Grundbuch eingetragenen Fläche beträgtoder
  1. der eizutragende Größenunterschied nicht mehr als zehn Prozent der im Grundbuch eingetragenen Fläche beträgt und eine Bescheinigung des Katasters über die entsprechende grafische und beschreibende Darstellung des Grundstücks vorgelegt wird

In diesen Fällen ist es nicht erforderlich, die angrenzenden Parteien vorher zu benachrichtigen, damit sie Einspruch einlegen kann. Der Grundbuchbeamte hat dann die Möglichkeit, nach Durchführung der im Gesetz vorgesehenen Prüfungen die Änderungen zu genehmigen und einzutragen, was dann dem betroffenen Nachbarn lediglich in einem begründeten Beschluss zur Kenntnisnahme mitgeteilt wird.

6.- UNSER RAT

Auf der Grundlage der obigen Ausführungen würden wir folgendes empfehlen:

  1. Wenn Sie eine Mitteilung des Grundbuchamtes erhalten, sollten Sie ihr die gebührende Bedeutung beimessen. Die Internetseite des Grundbuchamts verfügt über ein sehr nützliches Instrument, mit dem eine erste Prüfung vorgenommen werden kann und ersichtlich ist, ob unser Grundstück von der Neuvermessung des Nachbargrundstücks beeinträchtigt ist oder nicht. Es handelt sich dabei um eine Bildgebung  https://geoportal.registradores.org/ mit dem Sie sehen können, welche Liegenschaften bereits koordiniert sind (in grün) und welche noch koordiniert werden (in rot). Das benachbarte Grundstück, welches sich im Koordinierungsprozess befindet und welcher Grundlage der erhaltenen Benachrichtigung ist, sollte in Rot dargestellt werden. In der Benachrichtigung selbst wird ein link angegeben, über den die grafische Darstellung abgerufen werden kann.
  2. Wenn Sie der Meinung sind, dass die grafische Darstellung dann eine Aneignung eines Teils Ihres Grundstücks durch den Nachbarn darstellt, oder jedweden anderen Zweifel haben, raten wir Ihnen, einen Rechtsanwalt und einen Topographen zu konsultieren, um dann entscheiden zu können, ob ein Einspruch notwendig ist.
  3. Besondere Obacht ist geboten bei nicht hier lebenden Eigentümern. Hier ist es ratsam, einerseits dem Grundbuchamt eine Adresse mitzuteilen, unter der Benachrichtigungen verlässlich zugestellt werden können, und andererseits einem Anwalt Ihres Vertrauens eine Vollmacht zu erteilen, die es ermöglicht, dann auch bei Abwesenheit des Eigentümers den entsprechenden Einspruch innerhalb der Frist von 20 Tagen einreichen zu können.
  4. Abschließend raten wir den Grundstückseigentümern, die Koordinierung zwischen dem Register und dem Kataster selbst vorzunehmen, denn auch wenn dies mit Kosten verbunden ist, werden sie mehr Rechtssicherheit in Bezug auf ihre Grundstücksgrenzen haben, was immer wiederkehrende und erbitterte Streitigkeiten mit den Nachbarn vermeiden kann.