Die steuerliche Behandlung der Vermietung zu touristischen Zwecken verwundert nicht wenige Personen, die sich dazu entscheiden, ihre Immobilie an Urlauber zu vermieten.

Tatsächlich wenden sich tagtäglich Personen mit den entsprechenden Fragen an unsere Kanzlei und sind dann sehr erstaunt, wenn sie über die Komplexität des Themas erfahren.

Wir werden versuchen, im Folgenden etwas Licht ins Dunkel eines Aspektes zu bringen, der auf den ersten Blick sehr einfach erscheint, bei genauerer Betrachtung aber sehr viel Verwirrung stiftet.

Man stelle sich folgende Situation vor: der Eigentümer einer Immobilie auf Mallorca vermietet diese mit Hilfe eines Online- Portals, welches sich um die Vermittlung von Mietern kümmert. Für diese Vermittlungstätigkeit stellt dieses Online – Portal eine Rechnung ohne Mehrwertsteuer aus. Doch diese Vermittlungstätigkeit ist keineswegs mehrwertsteuerfrei- vielmehr muss der Vermieter die spanische Mehrwertsteuer in Höhe von 21% an das spanische Finanzamt abführen. Erschwerend kommt noch hinzu, dass der Mieter diese gezahlte Mehrwertsteuer

Zugrunde liegt dieser kurios anmutenden Situation die Tatsache, dass all diejenigen Personen, die als Eigentümer eine Immobilie vermieten, gemäss des Mehrwertsteuergesetztes per se als gewerbetreibende Personen angesehen werden. Das bedeutet, dass diese gewerbetreibende Person verpflichtet ist, Leistungen an seine Klienten mit Mehrwertsteuer in Rechnung zu stellen, hat aber auf der anderen Seite die Möglichkeit, die Mehrwertsteuer, die er selber mit Rechnungen, die er an seine Leistungsträger gezahlt hat, gegenzurechnen.

Auf der anderen Seite jedoch legt das Gesetz zur Mehrwertsteuer auch fest, dass Vermietungen mehrwertsteuerfrei sind, sofern der Vermieter keine dem Hotelgewerbe eigenen Serviceleistungen anbietet (täglicher Bettwäschewechsel, Verpflegung etc.) sondern sich lediglich darauf beschränkt, die eigentliche Immobilie zu vermieten.

Dieser Vermieter also stellt die Miete ohne Mehrwertsteuer in Rechnung (da er keine weiteren Serviceleistungen anbietet). Wenn er aber keine Mehrwertsteuer einnimmt, verliert er auf der anderen Seite die Möglichkeit, die Mehrwertsteuer, die er auf der anderen Seite an seine Leistungsträger (Gärtner, Gestoria, Anwalt, Strom etc.) zu zahlen hat abzusetzen.

Gemäss den allgemeinen Richtlinien zur Mehrwertbesteuerung ist diese dort zu zahlen, wo die Leistung erbracht worden ist, in diesem Fall in Spanien- dort wo sich die Ferienimmobilie befindet. Die Tatsache, dass die Vermieter einer Ferienimmobilie per se als gewerbetreibende Person angesehen werden, hat zur Folge, dass die ausländischen Firmen ihre Rechnungen an den Eigentümer der Immobilie auf Mallorca zunächst einmal mit Mehrwertsteuer ausstellen müssten. Der Einfachheit halber wir die ausländische Firma aber in der Praxis die Rechnung ohne Mehrwertsteuer ausstellen, in der Annahme, dass der Empfänger der Rechnung die entsprechende in Spanien zu zahlende Mehrwertsteuer auch tatsächlich hier in Spanien abführt.

Dieses so genannte „Reverse Charge“- Verfahren soll dem ausländische Rechnungssteller (in diesem Fall die Internetplattform, die dem Immobilienbesitzer die Feriengäste vermittelt) ersparen, Mehrwertsteuererklärungen an ein ihm fremdes Finanzamt (hier Spanien) wenden zu müssen, auf der anderen Seite wird dem spanischen Fiskus jede Gefahr genommen, die Steueransprüche im Ausland vollstrecken lassen zu müssen.

Folgendes Vorgehen ist in unserem konkreten Fall angezeigt:

1. Der Vermieter erhält eine Rechnung vom Online- Vermittler OHNE Mwst. und mit Verweis auf das „Reverse Charge“- Verfahren.
2. Zum Ende eines Quartals hat der Vermieter nun eine Mehrwertsteuererklärung abzugeben (Formular 303 oder 309) , in der der Vermieter 21% auf alle die in Punkt 1) erwähnten Rechnungen zu erklären und an das spanische Finanzamt abzuführen.
3. Abzugeben ist ausserdem eine informative Erklärung über innergemeinschaftliche Transaktionen (Formular 349) oder/oder über Transaktionen mit Nicht- EU- Mitgliedsstaaten (Formular 347).

Für den Vermieter gestaltet sich die Vermietung der Ferienimmobilie also nicht ganz so einfach wie es zunächst scheinen mag. Zu berücksichtigen sind eine Vielzahl steuerlicher und formaler Aspekte.

In einem weiteren Post werden wir auf einen weiteren Aspekt in diesem Zusammenhang eingehen: die Erteilung der international gültigen Umsatzsteueridentifikationsnummer für Unternehmer