1.- KOSTEN UND STEUERN BEIM ERWERB EINER IMMOBILIE AUF DEN BALEAREN
a) Der VERKÄUFER ist KEIN UNTERNEHMER und KEINE GESELLSCHAFT ist:
Der Käufer hat an das balearische Finanzamt die Grunderwerbssteuer (ITP) abzuführen, welche zwischen 7% und 10% des WERTES der Immobilie beträgt.
Auf unserer Internetseite www.consultingdms.com finden Sie ein Tool zur Berechnung der Grunderwerbsteuer für die Balearen
Abgesehen von der o. g. Grunderwerbsteuer kommen ausserdem an Kaufnebenkosten für Notar, Grundbuch, Abwicklung der Kaufurkunde und eventuell den Anwalt hinzu, welche sich insgesamt zwischen 0,5% und 1% des Kaufpreises bewegen.
Falls die Immobilie durch ein Hypothekendarlehen fremdfinanziert wird, ist ausserdem mit weiteren Kosten in Höhe ca. 1,75% des finanzierten Betrages zu rechnen.
b) Der VERKÄUFER ist EIN UNTERNEHMER oder eine GESELLSCHAFT und es handelt sich um einen NEUBAU (oder eine Komplettrenovierung) :
Dieser Fall unterliegt der Mehrwertsteuer, welche der Käufer an den Verkäufer zu zahlen hat und zwar zu folgenden Prozentsätzen:
- 10% Mwst., wenn es sich um einen bezugsfertigen Neubau handelt (derzeit 4% Mwst., wenn es sich um Wohneinheiten handelt, welche bis 31.12.2012 übertragen werden)
- 21% Mwst., wenn ein Grundstück oder Geschäftslokal, etc übertragen wird.
Ausserdem hat der Käufer in diesem Fall zusätzlich an das balearische Finanzamt die Steuer auf notariell beurkundete Rechtsgeschäfte (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, kurz: AJD) zu zahlen, welche im Volksmund auch Stempelsteuer genannt wird. Diese liegt bei 1% des Wertes der zu übertragenden Immobilie.
Wie in Fall a) beschrieben, kommen ausserdem weitere Kosten für Notar, Grundbuch, Abwicklung der Urkunde und ggf. den Anwalt hinzu, welche bei zwischen 0,5% und 1% des Kaufpreises liegen, wird ein Hypothekendarlehen aufgenommen erhöhen sich die Kosten entsprechend.
c) Der VERKÄUFER ist ein UNTERNEHMER oder eine Gesellschaft und eine bereits gebrauchte Immobilie soll übertragen werden (Wohnung, Haus, Geschäftslokal, Hotel, etc.):
Diese Transaktion ist grundsätzlich nicht mehrwertsteuer- und stempelsteuerpflichtig. Zu zahlen ist vielmehr die Grunderwerbssteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, kurz: ITP), welche zwischen 7% und 10%, je nach Wert der Immobilie, liegt.
Sollte der Käufer ebenfalls ein Unternehmer sein (z B. eine spanische SL) und die zu kaufende Immobilie zur Ausübung der Geschäftstätigkeit dienen, (zB ein Geschäftslokal zur Vermietung oder ein Hotel zum Betrieb oder Vermietung), besteht prinzipiell die Möglichkeit, die Transaktion als mehrwertsteuerpflichtig abzuwickeln mit dem Vorteil, dass der Käufer diese später vom Finanzamt zurückfordern kann, was bei der Grunderwerbsteuer und bei der Stempelsteuer nicht möglich ist.
d) Der VERKÄUFER hält die IMMOBILIE über eine GESELLSCHAFT:
In diesem Fall kommt es hin und wieder vor, dass der Käufer die Gesellschaft mitsamt der Immobilie übernimmt statt die Immobilie direkt zu kaufen. Nicht-residente Verkäufer versuchen dadurch einen steuerlichen Vorteil zu erwirken (der Gewinn aus dem Verkauf ist unter Umständen nicht einmal in Spanien zu versteuern) und die Käufer sparen unter gewissen Umständen die Steuer für den Kauf der Immobilie, insbesondere dann, (im wenn mehrere Käufer die Gesellschaft erwerben und keiner der Käufer mehr als 50% der Gesellschaftsanteile erwirbt).
Dabei ist zu beachten, dass eine solche Transaktion grosse juristische und steuerrechtliche Risken birgt, daher ist es absolut erforderlich, die Transaktion zuvor von einem Rechtsanwalt mit Spezialisierung auf Immobilienrecht und einem Steuerberater prüfen zu lassen.
2.- STEUERN, DIE SICH FÜR NICHT RESIDENTEN AUS DEM BESITZ UND DER NUTZUNG EINER IMMOBILIE AUF DEN BALEAREN ERGEBEN
GRUNDSTEUER (IBI)
Es handelt sich dabei um eine Steuer, welche jährlich an die entsprechende Gemeinde zu zahlen ist und bei ca. 0,4% bis 1,1% des KATASTERWERTS der Immobilie liegt. Im Normalfall beträgt der Katasterwert nicht mehr als die Hälfte des Marktwertes.
VERMÖGENSTEUER
Die Vermögensteuer wurde im Jahre 2008 ausgesetzt, dann aber ursprünglich nur für die Jahre 2011 und 2012 wieder reaktiviert, inzwischen gibt es jedoch einen im Amtsblatt veröffentlichten Gesetzesentwurf, der vorsieht, die Erhebung der Vermögenssteuer auch auf das Jahr 2013 auszudehnen. Natürliche nicht residente Personen müssen diese Steuer jährlich zahlen (wobei der Steuersatz zwischen 0,2% und 2,5% liegt) und zwar für sich in Spanien befindliche Güter und dingliche Rechte, unter Anwendung eines Freibetrages von 700.000,- EUR und unter Berücksichtigung der entsprechenden Doppelbesteuerungsabkommen.
Beispiel nach dem Doppelbesteuerungsabkommen Spanien – Deutschland:
Natürliche Personen mit Wohnsitz in Deutschland, welche eine Immobilie mit einem Wert von mehr als 700.000,- EUR in Spanien besitzen, müssen in Spanien Vermögensteuer für die Jahre 2011 und 2012 zahlen, wobei der Saldo am Stichtag 31.12. eines eventuell für den Erwerb aufgenommenen Hypothekendarlehen in Abzug gebracht werden kann. Hingegen muss nach dem derzeit gültigen Doppelbesteuerungsabkommen die Vermögensteuer nicht bezahlt werden, wenn die Immobilie von einer deutschen oder spanischen Gesellschaft gehalten wird. Mit Inkrafttreten des NEUEN Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Spanien und Deutschland am 1.1.2013 müssten auch Personen mit Wohnsitz in Deutschland, welche ihre Immobilie über eine Gesellschaft besitzen, die Vermögensteuer bezahlen und zwar für Fall, dass sich Spanien dazu entschliesst, die Vermögensteuer auch über das Jahr 2012 hinaus noch beizubehalten.
JÄHRLICHE EINKOMMENSTEUER FÜR NICHT RESIDENTEN
Diese Steuer ist zu zahlen, wenn die Immobilie direkt von einer natürlichen Person erworben worden ist, welche ihren Wohnsitz nicht in Spanien hat (Nicht-Resident).In dem Fall dass die Immobilie für den Eigengebrauch genutzt wird, ist ein fiktives Einkommen von 1,1% des Katasterwertes zu Grunde zu legen, von welchem dann 24,75% an Einkommensteuer zu leisten sind.
Wird die Immobilie vermietet, so fallen 24,75% Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen an, wobei Personen mit Wohnsitz in der Europäischen Union die notwendigen Kosten für den Unterhalt der Immobilie in Abzug bringen können und der o.g. Steuersatz von 24,75% auf die Nettomieteinnahmen zu zahlen ist.
Wurde die Immobilie durch eine nicht in Spanien ansässige Gesellschaft erworben und vermietet, so müssen die Mieteinnahmen ebenfalls mit 24,75% versteuert werden, wird die Immobilie den Gesellschaftern zur Eigennutzung überlassen, so werden ebenfalls die Steuer in der selben Höhe auf die marktübliche Miete fällig.
STEUER AUF IMMOBILIEN WELCHE VON AUSLÄNDISCHEN GESELLSCHAFTEN GEHALTEN WERDEN
Diese Steuer kommt zur Anwendung, wenn die Immobilie von einer ausländischen Gesellschaft erworben wurde. Obligatorisch ist eine jährliche Steuererklärung abzugeben, der Steuersatz beträgt 3% des Katasterwerts der Immobilie.
Die Gesellschaft ist von der Steuer befreit, wenn sie ihren Sitz in einem Staat hat, mit dem Spanien ein Doppelbesteuerungsabkommen unterzeichnet hat, in welchem auch der gegenseitige Austausch von Information festgelegt ist (z.B. Deutschland). Ausserdem muss die Personen, die Eigentümer der Gesellschaft ist, ihren Wohnsitz in dem Staat haben, mit dem Spanien das entsprechende Doppelbesteuerungsabkommen unterzeichnet hat.
Auf unserer Internetseite www.consultingdms.com finden Sie ein Tool zur Berechnung der Einkommensteuer auf den Veräusserungsgewinn für die Balearen für die Jahre 2010, 2011 und 2012
KÖRPERSCHAFTSTEUER
Wurde die Immobilie über eine spanische Gesellschaft erworben, ist diese der spanischen Körperschaftsteuer unterworfen, welche grundsätzlich 30% auf die Einnahmen aus Vermietung oder Nutzung der Immobilie beträgt, oder auf den marktüblichen Mietzins, wenn die Immobilie an mit der Gesellschaft in Zusammenhang stehende Personen überlassen wird (z.B. Gesellschafter, Geschäftsführer etc.). Bei einem Verkauf der Immobilie sind 30% des Immobilienwerts an Körperschaftsteuer zu bezahlen.
3.- STEUERN BEI EINER ENTGELTLICHEN ÜBERTRAGUNG EINER IMMOBILIE IN SPANIEN DURCH EINEN NICHT RESIDENTEN
DIREKTVERKAUF DER IMMOBILIE
EINKOMMENSTEUER FÜR NICHT RESIDENTEN
Wenn eine natürliche nicht residente Person oder eine ausländische Gesellschaft ohne permanentes spanisches Geschäftslokal eine Immobilie verkauft, ist ein aus der Veräusserung resultierender Gewinn mit 21% zu versteuern. Der Käufer ist verpflichtet, 3% des an den Verkäufer zu zahlenden Kaufpreises einzubehalten und binnen eines Monats an das spanische Finanzamt abzuführen (Formular 211) und zwar als Akontozahlung auf die vom Verkäufer zu leistende Steuer.
Innerhalb einer Frist von 4 Monaten nach Verkauf der Immobilie muss dann der Verkäufer seinerseits eine Steuererklärung (Formular 210) abgeben und darin seinen Gewinn oder Verlust dem Finanzamt anzeigen. Dementsprechend werden dann die geleisteten Akontozahlungen ganz oder teilweise zurückerstattet oder eine Nachzahlung notwendig.
Jene Nicht-Residenten, welche diese Steuererklärung nicht rechtzeitig einreichen, jedoch auf Grund eines hohen erzielten Verkaufsgewinns über die Anzahlung von 3% hinaus steuerpflichtig sind, müssen damit rechnen, dass das spanische Finanzamt Zinsen und Strafzahlungen erhebt und diese Zahlungen auch in den Heimatländern mit Amtshilfe der dortigen Behörden vollstreckt, notfalls mit entsprechenden Pfändungen (besonders mit Deutschland ist dies gängige Praxis da zwischen beiden Ländern ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht welches diese Möglichkeit ausdrücklich vorsieht.)
Hat ein ausländischer Verkäufer seinen Steuerwohnsitz in Spanien hat, so kann er den oben beschriebenen Einbehalt der 3% des Kaufpreises verhindern, indem er beim spanischen Finanzamt rechtzeitig ein entsprechendes Dokument beantragt, aus dem hervorgeht, dass er in Spanien voll einkommensteuerpflichtig ist (Certificado de Residencia Fiscal, zu beantragen mit dem Formular 02 beim zuständigen Finanzamt). Wird dieses dem Notar und Käufer rechtszeitig vorgelegt, so ist der Käufer von seiner Pflicht entbinden, die 3% auf den Kaufpreis einzubehalten und an das Finanzamt abzuführen.
Wird eine städtische Immobilie zwischen dem 12.05.2012 und 31.12.2012 erworben, so sind 50% eines späteren Gewinns bei Wiederverkauf der Immobilie steuerfrei.
KÖRPERSCHAFTSTEUER
Verkauft eine spanischen Gesellschaft, an der ein Nicht-Resident beteiligt ist, eine Immobilie, so ist ein eventueller Veräusserungsgewinn mit 30% zu versteuern. Löst der Nicht Resident darauf hin die Gesellschaft auf mit der Absicht, den Erlös ins Ausland zu transferieren, so muss ein sich aus der Auflösung der Gesellschaft ergebender Gewinn nochmals versteuert werden.
Liegt der Steuerwohnsitz in Deutschland, so wäre er für diesen weiteren Gewinn nach dem derzeit gültigen Doppelbesteuerungsabkommen in Deutschland steuerpflichtig, nicht aber in Spanien. Nach dem neuen Doppelbesteuerungsabkommen, welches 2013 in Kraft tritt, besteht die Steuerpflicht dann in Spanien.
Wird eine städtische Immobilie zwischen dem 12.05.2012 und 31.12.2012 erworben, so sind 50% eines späteren Gewinns bei Wiederverkauf der Immobilie steuerfrei.
GEMEINDLICHE WERTZUWACHSSTEUER
Beim Verkauf einer städtischen Immobilie hat der Verkäufer an die betreffende Gemeinde die gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalia Municipal) zu entrichten, deren Betrag sich nach dem Katasterwert und nach der Anzahl der Jahre richtet, in denen der Verkäufer Eigentümer der Immobilie war. Je höher der Katasterwert und je höher die Anzahl der Jahre, desto höher fällt die Steuer aus.
Auf unserer Internetseite www.consultingdms.com finden Sie ein Tool zur Berechnung der gemeindlichen Wertzuwachssteuer für die wichtigsten Gemeinden der Balearen
INDIREKTER VERKAUF DER IMMOBILIE
EINKOMMENSTEUER FÜR NICHT RESIDENTEN
Wird nicht die Immobilie direkt, sondern eine diese Immobilie haltende spanische oder ausländische Gesellschaft veräussert, so ist zumindest nach spanischer Gesetzgebung der Veräusserungsgewinn in Spanien zu versteuern.
Da jedoch die bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen Vorrang vor der nationalen Gesetzgebung haben, müssen z.B. in Deutschland voll einkommensteuerpflichtige Verkäufer den Gewinn nur in Deutschland versteuern und nicht in Spanien. Dies ändert sich jedoch ab dem 01.01.2013 durch das Inkrafttreten des neuen Doppelbesteuerungsabkommens, nach dem dann in dem oben beschriebenen Fall die Gewinne in Spanien zu versteuern sind.
4.- STEUER BEI DER ÜBERTRAGUNG EINER SPANIENIMMOBILIE IM ERBSCHAFTSFALL
ERBSCHAFTSSTEUER
Bei der Vererbung von sich in Spanien befindlichen Gütern (Immobilien, Geldbeträge, Gesellschaften, etc.) ist die Erbschaftssteuer an die staatliche spanische Finanzbehörde zu zahlen, wenn entweder der Erblasser oder die Erben nicht resident in Spanien sind. Die Erbschaftssteuersätze liegen derzeit zwischen 7,65% und 34% des realen Wertes der Güter, wenn es sich bei den Erben um direkte Familienangehörige (Kinder, Enkelkinder etc) oder Ehegatten handelt.
Bei weitem höhere Erbschaftssteuerbeträge fallen an, wenn die Erben nicht direkte Familienangehörige sind (z.B. Geschwister, Neffen oder Nichten etc. oder nicht verwandte Personen).
Haben jedoch sowohl Erblasser als auch Erben ihren Steuerwohnsitz auf den Balearen, so ist, kommt in diesem Fall der Erbschaftssteuersatz der Balearen zur Anwendung, welcher derzeit bei max. 1% liegt, sofern es sich um direkte Familienangehörige (Kinder, Enkelkinder) handelt.
Dies bedeutet eine klare Diskriminierung von Nicht-Residenten, was die Europäische Kommission veranlasst hat, beim Europäischen Gerichtshof Klage gegen Spanien einzureichen ((AZ: C- 127/12).
Es ist daher mittelfristig zu erwarten, dass die entsprechenden nationalen Bestimmungen geändert werden, sodass die Erbschaftssteuersätze von Nicht Residenten bei Vererbung zwischen engen Familienangehörigen in Zukunft weniger hoch ausfallen werden.
Um die hohe Erbschaftssteuer zu vermeiden kauft so mancher Nicht-Resident die Immobilie über eine ausländische Gesellschaft (z.B. deutsche GmbH) oder über spanische
Gesellschaften, welche ihrerseits wiederum von ausländischen Gesellschaften gehalten werden.
Eine weitere Möglichkeit, diese Steuer zu reduzieren, liegt darin, die Immobilie beim Erwerb über ein Hypothekendarlehen fremd zu finanzieren, da die Schulden bei der Berechnung der Erbschaftssteuer abgezogen werden können.
WERTZUWACHSSTEUER (PLUSVALIA MUNICIPAL)
Der Erbe einer spanischen städtischen Immobilie muss ausserdem die gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalia Municipal) an das zuständige Rathaus zahlen.
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