1.- Lassen Sie sich von einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt betreuen und beraten.

Dies ist der wohl beste Ratschlag, den wir Ihnen im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie geben können. Bitte denken Sie daran, ein von Ihnen beauftragter Anwalt ist lediglich auf die Wahrung IHER PERSÖNLICHEN INTERESSEN bedacht, muss nicht zwischen beiden Parteien vermitteln und ist nicht nur an einem schnellen Abschluss interessiert. Daher prüft  der von Ihnen beauftragte Anwalt alle notwendigen Punkte der Immobilie IN IHREM INTERESSE im Vorfeld des Erwerbs und räumt Ihnen die möglichen Stolperfallen aus dem Weg.

Wenn Sie diesen Ratschlag befolgen brauchen Sie de facto den Rest des Artikels nicht zu Ende zu lesen.

 

2.- Grundbuch

Bevor Sie jedweden Vertrag in Bezug auf den Erwerb einer Immobilie unterzeichnen, sollten Sie einen zertifizierten Grundbuchauszug vorliegen und geprüft haben. Diesen bekommen Sie vom zuständigen Grundbuchamt eine Übersetzung in Englische ist gegen Aufpreis zu bekommen). Sie sollten bei der Prüfung besonders folgende Punkte im Auge haben:

 

  • Die Ihnen als Eigentümer vorgestellte(n) Person(en) sind auch als solche im Grundbuch eingetragen
  • Die Ihnen gegebenen Informationen über die Immobilie stimmen mit der Beschreibung im Grundbuch überein
  • Es gibt keine eingetragenen Lasten und Belastungen (wie Hypotheken, Steueraussenstände etc.)
  • Es gibt keine eingetragenen Mietverhältnisse
  • Die Immobilie ist nicht Teil eines sozialen Wohnungsbauprojekts

 

Bitte beachten Sie, dass das Grundbuch keine endgültigen Angaben über Grundstücksgrenzen und Quadratmeterzahlen macht.

 

Nach dem Kauf der Immobilie ist unbedingt zu gewährleisten, dass Sie als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden. Diese Umschreibung dauert erfahrungsgemäss zwischen 30 und 60 Tage. Bitte veranlassen Sie die Umschreibung so schnell wie möglich nach der Unterzeichnung der Kaufurkunde. Normalerweise sendet der Notar aber eine Kopie der Urkunde direkt an das zuständige Grundbuchamt (ähnlich einer Auflassungsvormerkung).

 

3.- Kataster

Das Kataster gibt einige nützliche Informationen über die Immobilie, allerdings bekommt man auch hier keine endgültigen Angaben über Grundstücksgrenzen und Quadratmeterzahlen. Primär dient das Kataster der spanischen Steuerbehörde für die Besteuerung der Immobilie.

 

4.- Bauliche Situation der Immobilie

Zu prüfen ist, ob alle notwendigen Lizenzen zur Erstellung der Immobilie in den Zustand, in dem sie sich bei Kauf befindet, vorhanden sind. Das ist besonders wichtig beim Erwerb neuer Immobilien oder wenn Sie direkt vom Bauträger kaufen.  Die entsprechenden Informationen bekommt man vom zuständigen Rathaus.

Besondere Vorsicht ist ausserdem geboten beim Kauf von Immobilien in ländlichen Gebieten, auf sog. „suelos rústicos“. Diese „suelos rústicos“ sind eigentlich landwirtschaftlichen Nutzzwecken vorbehalten, daher müssen bei Immobilien die zu Wohnzwecken genutzt werden die entsprechenden Lizenzen vom Rathaus und dem Inselrat geprüft werden.

Andernfalls kann es nach dem Erwerb der Immobilie zu bösen Überraschungen kommen.

 

5.- Das spanische Küstengesetz

Beabsichtigen Sie, eine Immobilie in unmittelbarer Nähe zur Küste zu kaufen, so ist hier besondere Vorsicht geboten und darauf zu achten, dass die Immobilie nicht von dem spanischen Küstengesetz von 1988 betroffen ist und insbesondere nicht in der darin festgelegten Zone des öffentlichen Küstengebiets (10 m) liegt.

 

6.- Kauf nach Plan

Sollten Sie eine noch nicht fertig gestellte Immobilie anhand eines Bauplans direkt vom Bauträger erwerben, so ist darauf zu achten, dass dieser die gesetzlich vorgeschriebene Haftpflichtversicherung (im Volksmund „seguro decenal“) abgeschlossen hat, die für mögliche strukturelle Fehler an der Immobilie haftet. Die entsprechende Versicherungspolice ist Ihnen mit allen anderen Unterlagen der Immobilie zu übergeben.

Ausserdem muss der Bauträger eine Versicherung vorweisen können, der Ihre Anzahlungen, die Sie je nach Baufortschritt leisten, absichert.

Es ist darauf zu achten, dass diese auf die von Ihnen zu kaufende Einheit ausgestellt ist und nicht das gesamte Gebäude in seiner Einheit betrifft.  Ausserdem müssen Ihre Anzahlungen auf ein gesondertes Konto eingehen und dürfen ausschliesslich zum Fortschritt des Baus Ihrer Einheit genutzt werden.

Die Bauabnahme ist schliesslich zu unterzeichnen vom verantwortlichen Architekten zu unterzeichnen und entsprechend im Grundbuch einzutragen.

 

7.- Gesetzliche Bestimmungen für Eigentümergemeinschaften

Kaufen Sie eine Einheit innerhalb einer Eigentümergemeinschaft, so sollten im Vorfeld die Statuten der Eigentümergemeinschaft (nicht immer vorhanden) eingesehen werden. Diese gebe u.a. Aufschluss über interne Normen und Verhaltensregeln oder über Nutzungsrechte. So vermeiden Sie im Vorfeld Probleme mit dem Nachbarn.

 

8.- Steuern

Die zu zahlenden Steuern variieren je nachdem ob Sie eine Immobilie zum Erstbezug direkt vom Bauträger oder eine Immobilie aus zweiter Hand erwerben.

Bei neuen Immobilien ist die Mehrwertsteuer (10%) an den Verkäufer zu zahlen und zwar im selben Moment, in dem auch der Kaufpreis gezahlt wird. Ausserdem fällt die sog. Stempelsteuer (impuestos sobre actos juridicos documentados) in Höhe von 1,2% an, ebenfalls vom Käufer auf den in der Kaufurkunde erscheinenden Preis zu zahlen.

Handelt es sich bei der zu erwerbenden Immobilie um eine bereits gebrauchte Immobilie, so wird dieser Erwerb mit Grunderwerbsteuer belegt (zwischen 8 und 10%). Diese Steuer geht an die Finanzbehörde der jeweiligen autonomen Region und ist innerhalb der ersten 30 Tage nach Beurkundung zu zahlen.

 

9.- Prozess des Immobilienerwerbs

Normalerweise wird im Vorfeld der eigentlichen Beurkundung ein privatrechtlicher Kaufoptionsvertrag geschlossen (dieser sollte von einem Anwalt verfasst werden). In diesem Moment wird üblicherweise  eine Anzahlung in Höhe von 10% des Kaufpreises fällig.

Nach Ablauf einer individuell zu vereinbarenden Frist von ca. 2-3 Monaten erfolgt dann die Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde, zeitgleich ist der Rest des Kaufpreises zu zahlen und findet die Übergabe der Immobilie statt.