Das spanische Gesetz 12/2023 zum Recht auf menschenwürdiges Wohnen hat mehrere Änderungen eingeführt, darunter auch das Konzept des „Großen Vermieters“.

Was ist ein Großer Vermieter?

Ein „Großer Vermieter“ ist jede natürliche oder juristische Person, die mehr als zehn städtische Wohnimmobilien oder eine bebaute Fläche von mehr als 1.500 m² zu Wohnzwecken besitzt.

<< k) Gran tenedor: a los efectos de lo establecido en esta ley, la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa. >>

Anfangs hatte die Einstufung als Großer Vermieter zwei wesentliche Konsequenzen:

• Preisbeschränkungen für neue Mietverträge in „angespannten“ Wohngebieten.
  
• Zwei Voraussetzungen, die erfüllt sein mussten, bevor eine Räumungsklage (desahucio) eingereicht und bevor gerichtliche Versteigerungen von Immobilien durchgeführt werden konnten:
  
  – Nachweis, ob sich die beklagte Partei in einer Situation der Verwundbarkeit befindet oder nicht (etwa durch Kontaktaufnahme mit den zuständigen Wohn- oder Sozialbehörden und ohne Antwort innerhalb von zwei Monaten).
  
  – Durchführung oder Beantragung eines Schlichtungs- bzw. Vermittlungsverfahrens bei den zuständigen Behörden ohne eine Rückmeldung innerhalb von zwei Monaten nach Antragstellung.

Warum wurde eine Verfassungsbeschwerde gegen diese Anforderungen eingereicht?

Kurz nach der Veröffentlichung des Gesetzes reichten 136 Abgeordnete des spanischen Kongresses eine Verfassungsbeschwerde gegen zahlreiche Vorschriften ein, darunter auch diejenigen, die diese Voraussetzungen für die Zulassung von Räumungsklagen und für die Durchführung gerichtlicher Versteigerungen festlegten.

Im Januar entschied das spanische Verfassungsgericht über diese Beschwerde und erklärte die genannten Anforderungen ab dem 28. Februar 2025 – dem Tag der Urteilsveröffentlichung – für nichtig. Das Gericht befand, dass diese Bedingungen übermäßige Hürden für die Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens darstellten und der Schutz gefährdeter Personen und Haushalte auch auf andere Weise erreicht werden könne. Insbesondere verwies es auf Verfahren, die Beklagte sofort über die Möglichkeit informieren, sich an die zuständigen Behörden zu wenden, sowie darauf, dass das Gericht von Amts wegen jene Behörden über das Verfahren unterrichten kann, um Verwundbarkeit festzustellen und angemessene Wohnalternativen sowie Soforthilfe anzubieten.

Wie ist der Schutz für gefährdete Personen nun gewährleistet?

Der Schutz bleibt über ein vom Gericht automatisch (von Amts wegen) eingeleitetes Verfahren bestehen. Der Beklagte wird auf die Möglichkeit hingewiesen, sich an die zuständigen (regionalen und lokalen) Behörden in Wohnungs- und Sozialfragen sowie bei unmittelbaren Hilfsbedarfen zu wenden. Gleichzeitig benachrichtigt das Gericht diese Behörden unverzüglich über das anhängige Verfahren, damit sie eine mögliche Verwundbarkeit prüfen können. Ist der Beklagte tatsächlich gefährdet, müssen die Behörden unter anderem geeignete Sozialmietangebote, Soforthilfemaßnahmen sowie eventuelle finanzielle Unterstützungen oder Beihilfen anbieten.

Artikel 441.5 der spanischen Zivilprozessordnung (LEC)

«En los supuestos correspondientes, siempre que el inmueble objeto de la controversia constituya la vivienda habitual de la parte demandada, se informará a esta de la posibilidad de acudir a las Administraciones Públicas competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata. La información deberá comprender los datos exactos de identificación de dichas Administraciones y el modo de tomar contacto con ellas, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad de la parte demandada.

Sin perjuicio de lo anterior, se comunicará inmediatamente y de oficio por el juzgado la existencia del procedimiento a dichas Administraciones, a fin de que puedan verificar la situación de vulnerabilidad y, de existir esta, presentar propuesta de alternativa de vivienda digna en alquiler social y medidas de atención inmediata, así como informar de posibles ayudas y subvenciones.
En caso de confirmarse la vulnerabilidad, se notificará al órgano judicial a la mayor brevedad y en todo caso en el plazo máximo de diez días.

Cuando la parte actora sea gran tenedora y hubiera presentado junto con la demanda documento acreditativo de la vulnerabilidad de la parte demandada, se hará constar esta circunstancia en la comunicación a dichas Administraciones para que, en el mismo plazo, realicen directamente la propuesta de medidas de atención inmediata, ayudas y subvenciones.

Recibida dicha comunicación o transcurrido el plazo, el órgano judicial dará traslado a las partes para que en el plazo de cinco días puedan instar lo que a su derecho convenga, suspendiendo la fecha prevista para la vista o para el lanzamiento de ser necesaria tal suspensión por la inmediatez de las fechas.»

Wie ist die aktuelle Situation für Große Vermieter?

Derzeit sind Große Vermieter in Bezug auf die Einreichung von Räumungsklagen und die Durchführung gerichtlicher Versteigerungen den übrigen Vermietern gleichgestellt. Sie müssen keinen Nachweis über die Verwundbarkeit des Beklagten mehr erbringen und auch kein vorheriges Vermittlungsverfahren durchlaufen. Stattdessen obliegt es nun dem Gericht, von Amts wegen eine eventuelle Verwundbarkeit festzustellen und entsprechende Sozial- oder Wohnungsmaßnahmen zu veranlassen. So wird gewährleistet, dass bei einer gefährdeten Mieterin oder einem gefährdeten Mieter das Gericht umgehend die zuständigen Behörden einschaltet, um Schutz und Unterstützung zu bieten.