In diesen Post geht es darum, einen ersten Interpretationsansatz der Massnahmen in Bezug auf die Vermietung von urbanem Wohnraum zu wagen, wie sie in dem kgl. Dekret RD 11/2020 vom 31. März über Hilfen in Zusammenhang mit der Pandemie festgelegt sind. Bei diesen Massnahmen geht es ausschliesslich um diejenigen Mietverhältnisse, die durch das Gesetz zur Vermietung urbanen Wohnraums (LAU 29/1994) geregelt sind, nicht davon betroffen sind geschäftliche Mietverhältnisse.

 

  1. DAUER DER MIETVERHÄLTNISSE

Folgende Massnahmen gelten für diejenigen Mietverhältnisse, die gemäss des entsprechenden Vertrages oder gemäss dem geltenden Gesetzt während des Alarmzustandes oder innerhalb der ersten zwei Monate nach Beendigung desselben, auslaufen.

  • Eine Verlängerung ist bis zu 6 Monaten möglich
  • Die Verlängerung ist nicht automatisch, sondern muss vom Mieter beantragt werden.
  • Der Vermieter ist verpflichtet, die Verlängerung zu gewähren.
  • Die Vertragsbedingungen für den Zeitraum der Verlängerung sind dieselben wie die des eigentlichen Mietvertrages

 

  1. Mietzahlung 

Hier ist zu unterscheiden:

  • VERMIETER SIND FIRMEN, ÖFFENTLICHE EINRICHTUNGEN ODER GROSSGRUNDBESITZER*

*Grossgrundbesitzer sind diejenigen natürlichen oder juristischen Personen, die mehr als 10 städtische Immobilien besitzen, ausgenommen davon sind Garagen, Lagerräume oder Wohnflächen von mehr als 1.500 m2.

  • Für den Fall, dass es keine einvernehmliche Lösung zwischen Mieter und Vermieter über die zeitlich begrenzte Aussetzung, Reduzierung oder Erlassung der Mietzahlung gibt, kann der Mieter schriftlich beantragen, dass Mietzahlung vorübergehend ausgesetzt wird.
  • Der Vermieter muss innerhalb von 7 Werktagen folgendermassen antworten:

 

  1. Reduzierung der Miete um 50 % für die Dauer des Alarmzustands und darüber hinaus unter Berücksichtigung der durch die Pandemie verursachten schwierigen Lage des Mieters um bis zu max. 4 Monaten über die Beendigung desselben hinaus.
  2. Zahlungsaufschub der Miete für die Dauer des Alarmzustands und darüber hinaus unter Berücksichtigung der durch die Pandemie verursachten schwierigen Lage des Mieters um bis zu max. 4 Monaten über die Beendigung desselben hinaus.

Die Zahlung der Mieten hat dann spätestens monatlich innerhalb der folgenden drei Jahre zu erfolgen, ohne das Zinsen anfallen.

 

  • VERMIETER SIND NATÜRLICHE PERSONEN

Folgende Massnahmen sind zu ergreifen:

  • Der Mieter hat an den Vermieter einen entsprechenden schriftlichen Antrag an den Vermieter zu stellen.
  • Der Vermieter muss auf diesen Antrag innerhalb von 7 Werktagen antworten
  • Sollte der Vermieter auf keinen der Vorschläge des Mieters eingehen, so hat der Mieter die Möglichkeit, bei einem Kreditinstitut einen Finanzierungsantrag zu stellen, sofern er sich in einer nachweislich und auf Grund der Pandemie hervorgerufenen schwierigen wirtschaftlichen Lage befindet.

 

Konditionen für die Finanzierung:

  1. Das Darlehen gilt auschliesslich für die Mietzahlungen und für eine maximale Dauer von 6 Monaten
  2. Die Rückzahlung hat innerhalb von 6 Jahren (mit einer Verlängerungsmöglichkeit von 4 weiteren Jahren) zu erfolgen.
  3. Es fallen keine Zinsen oder Gebühren an.

 

  1. AUSSETZUNG VON ZWANGSRÄUMUNGEN

Nach Beendigung des Alarmzustandes werden diejenigen Zwangsräumungen nicht vollstreckt, von denen diejenigen Personen betroffen sind, die sich wegen der Pandemie in einer wirtschaftlichen Notlage befinden und daher keinen alternativen Wohnraum finden. Sollte die Zwangsräumung noch nicht gerichtlich angeordnet sein, so wird die dazu notwendige Anhörung so lange bis zu maximal 6 Monaten ab Inkrafttreten der o.g. kgl. Dekrets vertagt, bis die zuständige Sozialbehörde die notwendigen Schritte eingeleitet hat.

Für den Fall, dass sich er Vermieter ebenfalls in einer wirtschaftlichen Notlage befindet, müssen die Sozialbehörde diese bei der Entscheidung über die Dauer der Aussetzung der Zwangsräumung und der Ergreifung der sozialen Massnahmen berücksichtigen.

 

  1. DEFINITION “WIRTSCHAFTLICHE NOTLAGE”

Hierzu gehören gemäss Artikel 5 des kgl. Gesetzesdekrets Personen, die aufgrund der Pandemie:

  • arbeitslos geworden sind
  • von einer temporären Aussetzung des Arbeitsverhältnisses oder einer Reduzierung der Arbeitszeit (sog. ERTE) betroffen sind
  • deren Einkommen sich signifikant reduziert hat und deren Einkommen pro Haushalt nicht mehr als das Dreifache des IPREM* beträgt (mit entsprechenden prozentualen Erhöhungen pro Kind, im Fall einer Behinderung etc).
  • dabei muss die Miete zusammen mit den Ausgaben für Strom, Wasser, Gas und Telekommunikation mehr als 35 % des Gesamteinkommens aller Mitglieder der Familie, die unter einem Dach leben, betragen.

 

Welche Nachweise müssen erbracht werden?

  • Bescheinigung des Arbeitsamts über den monatlichen Betrag des Arbeitslosengeldes
  • Zum Beleg über die im Haushalt lebenden Personen:
  • Stammbuch oder Bescheinigung über die eingetragene Lebenspartnerschaft
  • Meldebescheinigung aller im Haushalt lebenden Personen zum Datum des Antrags sowie 6 Monate vorher auf o.g. Zuschüsse und Hilfen
  • Bescheinigung der Behinderung, Erwerbsunfähigkeit oder teilweiser Erwerbsunfähigkeit
  • Zum Nachweis von (nicht- )vorhandenem Immobilieneigentum: Bescheinigung des Grundbuchs für alle Mitglieder des Haushalts
  • Eidesstattliche Versicherung des Antragsstellers, aus der hervorgeht, dass er die Voraussetzungen für die Bewilligung der ausserordentlichen Massnahmen im Sinne des o.g. Gesetzesdekrets erfüllt.

 

*IPREM 537,84 € / Monat, 6.454,03 € / Jahr (12 Zahlungen), 7.519,59€ / Jahr (14 Zahlungen).

 

  1. ANDERE NICHT ZU WOHNZWECKEN BESTIMMTE MIETVERHÄLNTISSE

Das hier besprochene Dekret regelt keinerlei Aspekte dieser Mietverhältnisse. Dabei ist es offensichtlich, dass der durch die Pandemie hervorgerufene Alarmzustand auch diese Mietverhältnisse beeinflusst. Somit bleibt den Mietern lediglich die Möglichkeit, die Aussetzung, Stundung oder den Erlass der Miete individuell mit dem Vermieter zu verhandeln.

In jedem Fall ist es unerlässlich, die getroffene Vereinbarung schriftlich festzuhalten. Das gibt zum einen dem Mieter Rechtssicherheit, zum anderen vermag es den Vermieter vor einer Zahlung von Einkommen-und /oder Mwst. schützen.

Für Rückfragen stehen Ihnen unsere Anwälte jederzeit gerne zur Verfügung.