En este post efectuaremos una primera aproximación básica a las medidas relativas a los arrendamientos urbanos contenidas en el RD 11/2020 de 31 de marzo, por el cual se adoptan medidas urgentes para hacer frente al COVID-19.

La norma sólo afecta los arrendamientos de vivienda habitual sujetos a la LAU 29/1994 y deja fuera los arrendamientos para uso distinto (locales de negocio…)

 

I.- DURACIÓN DE LOS CONTRATOS

.- Se aplicará a los contratos de arrendamiento que de acuerdo con su contrato y la ley, finalicen dentro le período de declaración de estado de alarma y hasta dos meses desde la finalización del mismo.

.- La prórroga será de hasta un máximo de 6 meses.

.- La prórroga no es automática, necesita la previa solicitud del arrendatario.

.- El arrendador está obligado a aceptarla.

.- Los términos y condiciones durante la prórroga serán los mismos que los pactados en el contrato.

 

II.- RENTA

Hemos de distinguir

II.1.- ARRENDADORES QUE SEAN EMPRESAS, ENTIDADES PÚBLICAS O GRANDES TENEDORES*

*Gran tenedor: es considerado gran tenedor, la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500m2

.- En caso de que no haya acuerdo entre arrendador y arrendatario sobre aplazamiento o condonación total o parcial de la renta, el arrendatario puede solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario.

.- El arrendador ha de contestar en el plazo de 7 días laborales, con una de estas dos decisiones:

a.- Una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y dependiendo de la situación de vulnerabilidad del arrendatario por causa del COVID-19, hasta un máximo de 4 meses.

b.- Una moratoria en el pago de la renta que afectará al período de la declaración del estado de alarma y dependiendo de la situación de vulnerabilidad del arrendatario por causa del COVID-19, hasta un máximo de 4 meses. El pago de las rentas aplazadas se realizará de forma fraccionada en los 3 años siguientes, sin intereses ni penalizaciones.

 

II.2.- ARRENDADORES PERSONAS FÍSICAS

Se establecen unas ayudas de financiación para los arrendatarios. Proceso:

.- El inquilino tiene que solicitar al arrendador un aplazamiento temporal y extraordinario.

.- El arrendador tiene 7 días laborales para contestar.

.- Si el arrendador no acepta ninguna propuesta y el arrendatario se encuentra en situación de vulnerabilidad, podrá solicitar ayuda financiera a una entidad bancaria.

.- Condiciones de las ayudas:

a.- Las ayudas serán solo para el pago de las rentas y hasta un máximo de 6 mensualidades.

b.- El plazo para devolver las ayudas de financiación será de hasta 6 años, prorrogable excepcionalmente hasta 4 años más.

c.- Las ayudas financieras no devengarán ningún tipo de gasto e intereses

 

III.- SUSPENSIÓN DE LOS PROCEDIMIENTOS DE DESHAUCIO Y LANZAMIENTOS

.- Una vez levantado el estado de alarma, en la tramitación de los procedimientos de deshaucio, en caso que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad sobrevenida a consecuencia del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional, se iniciará una suspensión extraordinaria del lanzamiento. Si no estuviere señalado, se suspenderá el plazo o la celebración de la vista, hasta que los servicios sociales competentes adopten las medidas que estimen oportunas, por un período máximo de 6 meses desde la entrada en vigor del RD 11/2020.

.- En caso que el arrendador también se encuentre en situación de vulnerabilidad, los servicios sociales competentes deberán tomarlo en consideración para fijar la duración de la suspensión extraordinaria y en la definición de las medidas de protección social a adoptar.

 

IV.- CONCEPTO DE VULNERABILIDAD

El artículo 5 establece la definición de vulnerabilidad y el artículo 6 la acreditación de las condiciones subjetivas. Los reproducimos a continuación:

Artículo 5. Definición de la situación de vulnerabilidad económica a efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual.

  1. Los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 requerirán la concurrencia conjunta, a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, de los siguientes requisitos:
  2. a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
  3. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
  4. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.

iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.

  1. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
  2. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM*.
  3. b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.
  4. A los efectos de lo previsto en este artículo se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.
  5. No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.

Artículo 6. Acreditación de las condiciones subjetivas.

  1. La concurrencia de las circunstancias a que se refiere el artículo 5 se acreditará por la persona arrendataria ante la persona arrendadora mediante la presentación de los siguientes documentos:
  2. a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
  3. b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
  4. c) Número de personas que habitan en la vivienda habitual:
  5. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
  6. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

iii. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

  1. d) Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
  2. e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.
  3. Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos en las letra a) a d) del apartado anterior, podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado

*IPREM Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. Al 2020 es de 537,84€ mensuales, 6.454,03€ anual (12 pagas), 7.519,59€ (14 pagas).

 

V.- ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA (LOCALES DE NEGOCIO…)

El RD 11/2020 no entra a regular ningún aspecto de este tipo de arriendos. Sin embargo, resulta obvio que el COVID-19 también afecta a estos alquileres. De hecho en la práctica se está produciendo una renegociación entre las partes, para o bien aplazar el pago de las rentas o bien para condonar temporalmente todo o parte de la renta.

En estos supuestos resulta del todo aconsejable documentar esta novación contractual en documento firmado por ambas partes. Para el arrendatario porque así consigue seguridad jurídica. Y para el arrendador, ya que con ello podrá evitar tributar por unas rentas que no cobrará. Nos remitimos por su claridad al post de la firma ATICO JURÍDICO.