El 8 y 9 de mayo 2025 tuvo lugar el Foro Inmobiliario de Baleares INMOSAPIENS, en el Auditorium de Palma, organizado por el Colegio y Asociación de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Baleares.

Los abogados de DMS Legal Alejandro del Campo Zafra y su hijo Alejandro del Campo Jiménez tuvieron el honor de intervenir como ponentes para analizar NOVEDADES EN FISCALIDAD INMOBIALIARIA Y SUCESORIA y ofrecer CONSEJOS PRÁCTICOS en esa materia.

Reproducimos a continuación el contenido de su ponencia conjunta, en la que, tras exponer cómo se ha ido incrementando exponencialmente en los últimos años la presión fiscal sobre el mercado inmobiliario, explicaron CÓMO METER GOLES LEGALES A HACIENDA (evitando o reduciendo la tributación en determinadas transacciones inmobiliarias) y cómo evitar encajar goles “ilegales” de la Administración Tributaria.

LA PRESIÓN ASFIXIANTE DEL FISCO, DE TODOS SUS “JUGADORES”

COMUNIDADES AUTÓNOMAS

No han dejado de incrementar los tipos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, que grava las compraventas entre particulares o de edificaciones de segunda mano. La Ley estatal establece un tipo del 6% pero algunas CCAA lo han ido incrementado hasta el 8%, 9%, 10% … En Baleares se aplica una escala que va del 8% (los primeros 400.000€) hasta el 13% (a partir de 2.000.000€).

Algunas CCAA establecen tipos reducidos TPO para determinados colectivos (jóvenes, discapacitados, familias numerosas), para compra de vivienda habitual, etc. pero con requisitos y límites (letra pequeña) que en muchos casos los hacen inaplicables. Así por ejemplo, en Baleares se prevén tipos reducidos del 4%, del 2%, e incluso del 0%, pero con un límite en el precio de la vivienda adquirida de 270.151€ que, dados los precios que se manejan en las islas, dejan en “fuera de juego” a la mayoría de potenciales compradores.

Igualmente han ido incrementando los tipos del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados que grava la formalización en escritura pública de declaraciones de obra nueva, de división horizontal, extinciones de condominio, compraventas de inmuebles sujetas a IVA, etc.. La Ley estatal establece un tipo del 0,5%, y las CCAA lo han ido incrementando ese tipo general hasta el 0,75%, 1%, 1,2%, 1,5% …

Además, resulta que en los últimos años las CCAA han tratado de recaudar más con comprobaciones muy cuestionables de los valores declarados para los inmuebles (con escasa o nula motivación, sin visita del perito de la Administración, aplicando coeficientes sobre valores catastrales, etc.), y cuando el Tribunal Supremo puso fin a esos abusos, anulando esos goles, el legislador decidió cambiar las reglas del juego e introdujo el Valor de Referencia del Desastre, digo Catastro, como base imponible mínima en esos impuestos.

Por continuar con la imposición indirecta, comentar una importante novedad, aunque referida al IVA, que no está cedido a las CCAA. El IVA grava las compraventas cuando el vendedor es empresario, por ejemplo promotor que vende una edificación que ha construido o rehabilitado. El tipogeneral del IVA es el 21% (compra locales, oficinas, aparcamientos …), pero se aplica tipo reducido 10% IVA en compra de viviendas y hasta 2 parkings adquiridos conjuntamente (4% IVA si es vivienda VPO). Pues bien, hasta fechas recientes para poder aplicar sin problemas el IVA 10% la vivienda tenía que ser edificación apta para su utilización como tal, finalizada y con la correspondiente licencia de primera ocupación o cédula habitabilidad, ya de que lo contrario se debía aplicar IVA 21%. El Tribunal Supremo en Sentencia de 28/1/2025 ha señalado que será suficiente para aplicar IVA 10% que la vivienda esté terminada (final de obra) aunque esté pendiente de esos trámites formales, administrativos.

AYUNTAMIENTOS

Han sido implacables exigiendo sus Plusvalías Municipales en las transmisiones de inmuebles urbanos, antes siempre a bulto, con método objetivo, incluso cuando se vendía con pérdida. Tras la Sentencia del Tribunal Constitucional del 2021 se introdujo también el método del incremento real calculando el incremento o pérdida en función de los valores o precios declarados para la adquisición y la transmisión, pero muchos Ayuntamientos para no perder recaudación han incrementado los tipos de gravamen, y desde 2020 se han ido incrementando los coeficientes aplicables en el método objetivo

Además, algún Ayuntamiento (Calviá) ha decidido ignorar pérdidas o menores incrementos acreditados con escrituras comprobando al alza el valor declarado en la transmisión de los inmuebles, con tasaciones absolutamente cuestionables y que vulneran de forma flagrante la jurisprudencia del Supremo.

HACIENDA ESTATAL

En los últimos años este “jugador” no ha dejado de golear, con el IMPUESTO SOBRE LA RENTA, calculando mayores ganancias patrimoniales en la transmisión de inmuebles, incluso del todo ficticias, y aplicando mayores tipos de gravamen:

-A partir de 2015 se eliminaron los coeficientes con los que se actualizaba, en función de la inflación, el valor adquisición de los inmuebles para calcular la ganancia derivada de su transmisión, lo que lleva a tributar sobre ganancias nominales o ficticias, incluso sobre pérdidas. Ese gol fue validado por el Tribunal Constitucional, en Sentencia de 6/6/2023.

-Se han ido eliminando los llamados coeficientes de abatimiento con los que se llegó a no tributar sobre ganancias generadas en más de 10 o 20 años. Se mantienen de forma transitoria para la transmisión de inmuebles adquiridos antes de 1994 pero el “descuento” se va reduciendo con el transcurso del tiempo y, en todo caso, desde 2015 solo se aplica tal descuento hasta un precio máximo de venta de 400.000€.

-Se han ido incrementando los tipos aplicables sobre las ganancias patrimoniales en el IRPF(vendedores residentes) y desde 2025 se aplica una tarifa progresiva con tipos del 19% hasta el 30% (19% hasta 6000, 21% los siguientes 44.000, 23% los siguientes 150.000, 27% los siguientes 100.000 y 30% a partir de 300.000 por persona), mientras que en el Impuesto Renta No Residentes IRNR (vendedores no residentes, comunitarios o extracomunitarios) se aplica un tipo fijo del 19%.

Así por ejemplo, sobre una ganancia de 300.000€ derivada de la transmisión de un inmueble una persona no residente pagaría 57.000 por IRNR (19%) y un residente pagaría 71.880 por IRPF (un 26,11% más); y sobre una ganancia 1.000.000€ una persona no residente pagaría 190.000 por IRNR (19%) y un residente pagaría 281.880 por IRPF (un 48,36% más). Resulta inexplicable o injustificable esa brutal diferencia de tributación, y en mi opinión es inconstitucional.

-Hay que descontar las amortizaciones del valor de adquisición de inmuebles que han sido alquilados, para calcular la ganancia derivada de su transmisión. Es algo que hasta hace pocos años Hacienda no revisaba, pero ahora sí, exigiendo cada vez más información en las declaraciones de IRPF. Ese gol que marcaste, descontando en IRPF un 3% sobre el valor de la construcción como gasto de amortización cada año que alquilaste una edificación (y te supuso un ahorro reducido si se trataba de una vivienda, quizás del 14-15% por cada 100 euros descontados de amortización, por la reducción del 60% aplicable sobre el rendimiento neto, 50% actualmente), tras la venta del inmueble Hacienda te lanza una contra y te mete un gran gol, calculándote una mayor ganancia patrimonial (te puede suponer pagar hasta 30% por cada 100 que descontaste).

CÓMO METER GOLES LEGALES AL FISCO, Y EVITAR ENCAJAR GOLES “ILEGALES”

Con todo ese panorama que se acaba de exponer, veremos a continuación algunas jugadas ensayadas para reducir la tributación en una transacción inmobiliaria. Es evidente que reducir los costes fiscales, para comprador y/o vendedor, puede facilitar mucho el cierre de las operaciones a los APIS.

En cualquier caso, hay que tener mucho cuidado porque la Administración Tributaria se rige por el principio IN DUBIO TE ARREO. Si la jugada no es muy clara te pueden anular el gol y sacarte tarjeta roja, en forma de imposición de sanción y exigencia de intereses de demora.

*GOL A LA HACIENDA ESTATAL CON LA ELECCIÓN DE LA QUE VAYA A SER NUESTRA VIVIENDA HABITUAL

Concepto de VIVIENDA HABITUAL (Disposición Adicional 23 Ley IRPF y artículo 41 bis Reglamento IRPF):

*Se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

*No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.

*Se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.

La edificación que verdaderamente sea nuestra VH (en pleno dominio, en todo o en parte) tiene importantísimas ventajas fiscales:

*NO imputación renta inmobiliaria en IRPF o IRNR para edificaciones de uso propio (esa renta ficticia del 1,1% o 2% sobre el valor catastral puede hacer mucho daño en IRPF o IRNR, de hecho se puede llegar a pagar más que por alquilar si se trata de viviendas)

*Exención en Impuesto Patrimonio hasta 300.000 por persona

*Exención en venta por mayores de 65 años (art. 33.4.b) Ley IRPF)

*Exención por reinversión en otra VH, en España o en extranjero (art .38 Ley IRPF)

Para aplicar esos importantes beneficios fiscales Hacienda controla, cada vez más y mejor, que se trata de VH, que se ha vivido más de 3 años (o menos, pero con causa más que justificada) siendo titular del pleno dominio, de todo o parte (no cuenta el tiempo viviendo como inquilino, o en precario, o como simple titular de usufructo o nuda propiedad).

Cuando se ha llegado a vivir más de 3 años en una vivienda se convierte en VH y si dejas de vivir en la misma se seguirá considerando VH sólo durante 2 años más para poder aplicar exención en la venta. Incluso se puede llegar a alquilar la vivienda durante ese tiempo máximo (Consulta Vinculante V1352-24 de 7/6/2024).

En caso de separación o divorcio se seguirá considerando VH y aplicable la exención también para el cónyuge que dejó de residir en la misma incluso más de 2 años, si se mantuvo como VH del otro cónyuge (Sentencia del Tribunal Supremo de 5/5/2023).

SE PUEDE METER UN GOLAZO, NO TRIBUTANDO SOBRE LA GANANCIA PATRIMONIAL OBTENIDA CON LA VENTA DE LA VIVIENDA HABITUAL (sea de 300.000€, 1M o 3M, no hay límite) SI PUEDES APLICAR ALGUNA DE AQUELLAS EXENCIONES, PERO HACIENDA LO VA A REVISAR A FONDO CON EL VAR.

No es suficiente con estar empadronado y con declarar esa vivienda en IRPF como vivienda habitual en los años anteriores.

El Fisco va a comprobar si alquilaste o no, porque si alquilas (aunque sea un par de meses en verano como alquiler turístico) deja de ser VH y tienes que volver a residir otros 3 años.

Van a comprobar el consumo eléctrico en esa vivienda de los años anteriores, con la información que reciben de las compañías suministradores, para ver si es un consumo “normal” de una vivienda que se habita todo el año o no lo es, y pueden exigir todo tipo de pruebas, como las del siguiente requerimiento:

Pues bien, aunque realmente estemos vendiendo la que ha sido nuestra vivienda habitual, hay que tener en cuenta algunas reglas MUY IMPORTANTES, para que no anulen el gol (la exención por reinversión, o por mayor de 65 años) por FUERA DE JUEGO:

EXENCIÓN POR VENTA VH POR MAYORES DE 65 AÑOS

-Sólo está prevista en el IRPF, por lo que sería un grave error vender por ejemplo la VH a principios del 2025 siendo mayor de 65 años y marcharse rápidamente a vivir al extranjero terminando ese año como NO residente fiscal en España, ya que se tendría que tributar sobre la ganancia al 19%.

-Es válido venir a España pasando a ser residente fiscal aquí y vender la que fue tu VH en extranjero aplicando la exención, si no han pasado 2 años desde que dejaste de vivir en aquella vivienda.

EXENCIÓN POR REINVERSIÓN EN VIVIENDA HABITUAL

-Si se reinvierte el importe total obtenido con la venta de la VH en la adquisición de otra VH en el plazo de 2 años desde la venta, o incluso en los dos años anteriores, la exención es total. Si se reinvierte menos se aplica la exención de forma proporcional, si por ejemplo solo se reinvierte un 70% tocará tributar sobre el 30% de la ganancia obtenida.

-Es válido el importe reinvertido en construcción de nueva VH en el plazo de 2 años, siempre que se finalice la misma en el plazo de 4 años.

-Se computa como importe reinvertido en nueva VH en los dos años posteriores o anteriores a la venta de la anterior, también el dinero obtenido con préstamo y no solo el procedente directamente de la venta.

-La reciente Resolución TEAC de 31/3/2025 considera que la exención por reinversión es un derecho y no una opción tributaria, por lo que también puede ser aplicada por los “despistados” que no la aplicaron en la declaración de IRPF del año en que vendieron.

-Es válido vender tu VH en España un año en que seas residente fiscal en España y aplicar la exención por reinvertir en el plazo de 2 años en vivienda habitual en el extranjero

-Es válido venir a España pasando a ser residente fiscal aquí y vender la que fue tu VH en extranjero aplicando la exención, si no han pasado 2 años desde que dejaste de vivir en aquella vivienda, y reinvirtiendo en ese plazo en otra VH en España

-Es válido marcharse de España y vender la que fue tu VH cuando eres no residente, aplicando en IRNR la exención por reinversión en otra VH en el extranjero antes de 2 años, pero solo si te has ido a UE o EEE.

*GOL A LA HACIENDA AUTONOMICA PELEANDO CONTRA VALORES DE REFERENCIA EXCESIVOS, O CONTRA COMPROBACIONES DE VALORES

Desde 2022 el Catastro fija para determinados inmuebles (viviendas, aparcamientos, rústicas) los Valores de Referencia, que constituyen la base imponible mínima del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, así como del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Esos Valores de Referencia se fijan cada año en función de los datos de los inmuebles obrantes en el Catastro y de los precios que van comunicando los notarios en las compraventas inmobiliarias en que intervienen. Legalmente no pueden superar el valor de mercado de los inmuebles (a tales efectos se supone que el Catastro determina su valor de mercado y los rebaja un 10% aplicando un factor de minoración x 0,9), pero lo cierto es que para algunos inmuebles se fijan valores excesivos, muy superiores a los de mercado, que suponen una especie de carga fiscal sobre el inmueble, ya que resultará más caro comprarlo, o heredarlo (en herencias no bonificadas).

Sería más bien un gol que les pueden meter las Haciendas Autonómicas exigiendo mayores impuestos con base en Valores de Referencia excesivos, superiores a los de mercado, a los precios pactados entre partes independientes. Y hay que evitar encajarlos.

Así, por ejemplo, para un inmueble comprado por 300.000€ con un valor de referencia de 350.000€ el comprador deberá pagar en Baleares el 8% de TPO sobre ese mayor valor, y le puede interesar impugnar ese valor y solicitar la devolución de ingresos indebidos (solicitando la rectificación de su autoliquidación en el plazo de 4 años), ya que al vender en el futuro ese mayor valor no sirve para reducir su ganancia, no se computa como mayor valor de adquisición.

Los mayores valores de referencia no se imponen a los vendedores para calcular su ganancia por vender en el IRPF.

En algunos supuestos se pueden tomar medidas preventivas para rebajar valores de referencia de inmuebles antes de su transmisión, instando al Catastro para que corrija claros errores en superficies, en estado de conservación, etc.

En transmisiones con valor de referencia excesivo tocará en principio pagar sobre el mismo, para luego impugnarlo. En 2022 cuando entraron en juego los valores de referencia yo traté de impugnarlos con reglas más jurídicas (alegando falta de motivación, aportando tasaciones para acreditar que el valor de mercado era muy inferior, posible inconstitucionalidad, etc.) pero con el tiempo he descubierto que es mucho más eficaz impugnarlos con reglas más técnicas, las del propio Catastro, colaborando con técnicos especializados:

– para denunciar errores o falta de optimización de los datos catastrales,

-para acreditar estados de vida del inmueble, antigüedad, calidad o conservación distintos de los considerados por el Catastro,

-para acreditar singularidades del inmueble con respecto al Producto Inmobiliario Representativo que provocan desproporción, etc.

Con tales reglas hemos impugnado con éxito valores excesivos, evitando goles escandalosos, recuperando mucho dinero para nuestros clientes.

Para aquellos INMUEBLES SIN VALOR DE REFERENCIA (locales, oficinas, determinadas viviendas, etc.) las Haciendas Autonómicas pueden hacer comprobaciones de valor para exigir mayores impuestos, pero deben respetar las exigencias del Tribunal Supremo (motivación, visita del perito o justificando muy bien la innecesariedad de la visita, etc.). Además, contra esas comprobaciones se puede pelear sin tener que pagar antes, simplemente reservándonos el derecho a instar tasación pericial contradictoria.

En todo caso, en Sentencia de 4/12/2024 el Tribunal Supremo ha validado que se pueda comprobar el valor declarado en una compraventa de un inmueble sin valor de referencia aplicando de forma automática el valor de la tasación hipotecaria del préstamo que se formaliza a continuación. Cuidado pues si compras por 300.000€ un inmueble sin valor de referencia, con una hipoteca en que se tase ese bien en 330.000€, pues la Hacienda Autonómica podrá exigir el TPO sobre ese mayor valor.

En cualquier caso, en algunos supuestos puede ser conveniente no impugnar esas comprobaciones de valores de las Haciendas Autonómicas porque el Supremo consideró que los mayores valores comprobados (por los que por ejemplo la Hacienda Balear te puede exigir del 8 al 13%) se pueden tomar como valores de adquisición para calcular la ganancia patrimonial al vender (de modo que pueden suponer ahorros del 19 al 30%).

*GOL A LA HACIENDA ESTATAL (AEAT – IRPF) ACREDITANDO COSTES DE CONSTRUCCIÓN O DE MEJORAS EN VIVIENDAS Y TODO TIPO DE INMUEBLES

*Es habitual, al vender un inmueble que hemos construido o ampliado hace muchos años, que NO conservemos facturas u otros justificantes que acrediten ese coste para calcular la ganancia patrimonial derivada de su transmisión.

En reciente Resolución el Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) ha dejado claro que NO es suficiente con el valor declarado en una escritura de obra nueva/antigua o de ampliación de obra. No por pagar Baleares el Impuesto AJD al 1,5% sobre un valor declarado eso te sirve automáticamente para aumentar valor adquisición y reducir ganancia y ahorrarte del 19 al 30% en IRPF, o el 19% si eres no residente.

Más vale guardar facturas y todo tipo de justificantes de pago.

El Tribunal Superior de Justicia de las Islas Baleares en su Sentencia 527/2017, de 30 de noviembre de 2017, Sala de lo Contencioso Administrativo (Rec. n.º 452/2016) llegó a afirmar:

“Para computar la ganancia que supuso en el ejercicio 2011 la transmisión de ese inmueble, es preciso conocer el valor de adquisición de ese bien, que en este caso se identifica con el coste de la edificación levantada. No basta pues, ni con la declaración formal de aquellos efectuada en la escritura pública de modificación de obra nueva, ni con una certificación de un técnico que valore dicha vivienda ni tampoco con el valor catastral que esta tiene. Resulta incomprensible que quien ha edificado una vivienda de las características de la de autos, carezca por completo de la más mínima prueba justificativa del coste que le supuso esa edificación. Y la falta de dicha prueba ha de perjudicar a esa parte, que no consigue demostrar el importe que abonó para edificar esa vivienda unifamiliar ….”

Lo que no vale según los Tribunales (Audiencia Nacional, e incluso el TEAC) es que para una casa construida Hacienda tome un valor o coste de 0,00€, como si pudiera crecer en el terreno como una seta. Los Tribunales vienen considerando que Hacienda tiene que “colaborar” con el contribuyente comprobando si en su base de datos constan imputaciones de los contratistas que en su día intervinieron en la obra, haciéndoles requerimientos, etc.

*En cuanto a REFORMAS O MEJORAS en inmuebles, es una vergüenza lo que está ocurriendo. Al realizarlas toca pagar el IVA al 10% o al 21% pero luego el Fisco te dice que te comas con patatas esas facturas con su IVA correspondiente, que no puedes deducirlas:

-Si esas obras las haces en inmueble arrendado y tratas de descontarlas como gasto de reparación y conservación (con límite ingresos, pero pudiendo deducirlas en 4-5 años) te dirán que en conjunto son una mejora y que solo puedes deducirlas como amortización, solo un 3% cada año.

-Si esas obras las haces en inmueble que luego vendes y quieres sumarlas al valor de adquisición para computar una menor ganancia Hacienda las revisará factura a factura, y no en conjunto, y te dirá que se trata de simples obras de reparación que NO puedes computar. Estamos peleando en los Tribunales para un no residente que compró un inmueble por 1.000.000€ y en pocos años efectuó reformas por importe de 500.000€ que Hacienda ha considerado simples gastos de reparación no computables para calcular su ganancia al vender. Lo mismo ha ocurrido con un matrimonio, también no residente que compró por 1.000.000€ y gasto otros 900.000€ en reformas.

Por eso, en función de si queremos deducirlas como gastos de reparación de un inmueble arrendado o bien como mejora para reducir la ganancia derivada de la venta, es importantísimo el concepto que se indica en las diferentes facturas. Así, por ejemplo, veamos diferentes conceptos y cómo los suele calificar el Fisco:

REPARACIONES

• Sustitución del cuadro antiguo de electricidad
• Sustitución de ventanas antiguas
• Sustitución de tuberías antiguas y de grifería
• Alicatado y soldado del cuarto de baño y cocina
• Sustitución del parqué desgastado y la colocación de nuevo rodapié
• Reparación de puertas
• Pintura
• Retirada de escombros a vertedero
• Limpieza final de la oficina
• Colocación de tarima flotante en toda la vivienda
• Remodelación completa de cuartos de baño y cocina
• Eliminación del gotelé

MEJORAS

• Instalación de calefacción
• Ascensor
• Puertas de seguridad
• Instalación de un sistema de descalcificación
• Instalación de suelo radiante
• Instalación de riego automático

Si realizamos una mejora que pueda reducir en el futuro la ganancia patrimonial derivada de la venta, conviene disponer de licencias de obra “mayor”, e incluso pedir informes periciales tras las obras que acrediten y expliquen la mejora, ya que se trata de acreditar que con las reformas se ha conseguido un aumento de la capacidad productiva del inmueble, un alargamiento de su vida útil, un aumento constatable del precio de venta o del importe de la renta o alquiler …

*GOL “PÓSTUMO”, ACERTANDO CON LOS VALORES A DECLARAR PARA LOS INMUEBLES EN HERENCIAS

Acertar puede ahorrar mucho dinero. Hay una frase con mucho sentido en el mercado inmobiliario: NO COMPRES DE QUIEN COMPRÓ, COMPRA DE QUIEN HEREDÓ, QUE NO SABE LO QUE COSTÓ.

Una persona que vende un inmueble que le ha caído del cielo, que pagará poco o nada de impuestos por heredar y por vender, sin duda aceptará un precio más razonable. Quien compró tendrá en cuenta lo que le costó, los impuestos a pagar (IRPF, Plusvalía) y querrá ganar.

Hay dos tipos de herencias, baratas y caras

*EN HERENCIAS BARATAS, entre familiares directos, lo correcto y lo conveniente es declarar valores reales o de mercado para los inmuebles heredados, si vas a pagar poco o nada por Impuesto Sucesiones con las bonificaciones que han ido aprobando las diferentes CCAA, porque eso tiene importantísimas ventajas:

-mayor amortización deducible en IRPF al alquilar (mayor valor de adquisición es mayor valor de construcción sobre la que calcular un 3% de amortización como gasto de deducible)

-evitar o reducir ganancia patrimonial en IRPF o IRNR al vender

-evitar o reducir Plusvalía Municipal al vender, al calcularla con escrituras, con método de incremento real, y no a bulto

-valores elevados ya no perjudican tanto en Impuesto Patrimonio en CCAA que hayan rebajado dicho impuesto, con bonificaciones (como Madrid o Andalucía) o incrementando el mínimo exento (como Baleares, con mínimo exento 3M desde 2024).

IMPORTANTE: Si el inmueble se adquiere con una herencia en vida (donaciones con pacto sucesorio que se pueden formalizar en determinados territorios, como Baleares, Galicia, etc.) la Ley del IRPF establece desde julio 2021 que, si el inmueble se vende antes del fallecimiento del donante o de 5 años, para calcular la ganancia en IRPF o IRNR no se podrá tomar como valor de adquisición el mayor valor declarado para la herencia en vida, y se tendrá que tomar el valor de adquisición del donante.

En las HERENCIAS BARATAS puede ser un gran error quedarse cortos con los valores declarados para los inmuebles, y eso está ocurriendo con frecuencia. LO MEJOR SI NO TIENES CLARO CUAL PUEDE SER EL VALOR REAL O DE MERCADO ES PEDIR UNA BUENA TASACIÓN, PREGUNTAR A INMOBILIARIAS, ETC.

No hay que seguir el típico consejo de calcular el valor multiplicando x 2, u otro coeficiente, el valor catastral, ni quedarnos con esos valores mínimos que nos pueda calcular la Hacienda autonómica.

En Baleares, en las herencias entre familiares directos se calcula el Impuesto Sucesiones aplicando una tarifa reducida progresiva, con el 1% hasta 700.000€, y desde julio 2023 se aplica además una bonificación del 100% pero con la condición de que para los inmuebles que tengan valor de referencia se declare ese valor incrementado como máximo un 20%. Pues bien, en un gran número de supuestos ocurre que por ejemplo se hereda un inmueble con un valor de referencia de 300.000 pero con un valor de mercado de 500.000. La normativa balear establece que declarando para el inmueble heredado un valor de 360.000 (300.000+20%) no se pagará Impuesto Sucesiones, pero normalmente convendrá declarar el valor de mercado de 500.000 aunque se tenga que pagar 1% Impuesto Sucesiones.

En Baleares, también puede resultar conveniente solicitar tasación si se heredan inmuebles sin valores de referencia (solar, local, determinadas viviendas, etc.) para evitar declarar valores superiores a los de mercado, porque en tal caso la Hacienda Balear también podría negar la aplicación de las nuevas bonificaciones (del 100% entre familiares directos, o del 50% o 25% entre colaterales de 2º y 3º grado)

En cualquier caso, SI TE HAS QUEDADO CORTO con el valor declarado para un inmueble heredado y eso te va a suponer una elevada ganancia patrimonial si lo quieres vender, y han pasado menos de 4 años desde la herencia, puede existir una solución. Se podría plantear formalizar una escritura rectificando y elevando aquel valor declarado, mejor con base en una buena tasación referida a la fecha de fallecimiento, y presentando y pagando una declaración complementaria del Impuesto Sucesiones. Pagando por ejemplo un 1% de Impuesto Sucesiones se podría conseguir un ahorro del 19% al 30% en IRPF.

*EN HERENCIAS CARAS, entre familiares más lejanos o incluso extraños, pueden resultar cuotas muy elevadas por Impuesto Sucesiones, por lo que puede interesar declarar el menor valor posible para los inmuebles, siempre con el mínimo del valor de referencia para los que tengan fijado dicho valor.

*GOL A LA AEAT: DEJANDO DE SER RESIDENTE FISCAL EN ESPAÑA PARA VENDER INMUEBLE

Si vas a vender un inmueble en España que NO ha sido tu VH con una elevada ganancia patrimonial, te puedes plantear dejar de ser residente fiscal en España el año en que vendas (y mejor algún año más) para poder pagar IRNR al 19% y no IRPF hasta el 30%.

De la misma manera, si eres residente fiscal en España y vas a vender un inmueble en el extranjero, con elevada ganancia, y en el otro país no tienes que pagar Impuesto Renta (por ejemplo, en Alemania o Italia, que tienen coeficientes de abatimiento), quizás te valga la pena dejar de ser residente en España antes de vender (y quedarte allí algún año más) para evitar tener que pagar 19-30% IRPF.

En todo caso, no es tan fácil dejar de ser residente fiscal en España cuando el Fisco te tiene fichado como tal. Con la Ley española puedes ser considerado residente fiscal en España por permanecer aquí más de 183 días y/o por tener en España el centro de intereses económicos. Si el Fisco español te sigue considerando residencia por cualquier de esos criterios, para poder defender residencia fiscal únicamente en el otro Estado hay que conseguir que las autoridades fiscales del mismo la certifiquen, y que aplicando las reglas de desempate previstas en el artículo 4 del correspondiente Convenio de Doble Imposición no gane España.

*GOL A AEAT Y A LA HACIENDA AUTONÓMICA: VENDER INMUEBLES IMPUTANDO PARTE DEL PRECIO A MUEBLES

Ha sido habitual en los últimos años vender un inmueble por 1.500.000 y repartir el precio 1.350.000 para el inmueble y 150.000 para venta de muebles, adjuntando en escritura inventario con fotos:

*para reducir TPO del comprador (paga el 4% sobre los muebles en lugar de 8-13%), aunque eso le puede suponer problema para venta futura del inmueble, menos valor de adquisición para calcular su ganancia.

*para evitar el IRNR al vendedor no residente sobre el precio de los muebles, ya que con los Convenios D.I. la ganancia o pérdida por venta de muebles no tributa en España

Se puede hacer, pero la venta de muebles debe ser rigurosamente cierta, sin hinchar artificialmente el valor de los muebles transmitidos, y hay que documentarlo todo MUY BIEN (adjuntando a la escritura de compraventa inventario de muebles con fotos, conservando el vendedor las facturas de adquisición de los muebles transmitidos, etc.) ya que la Hacienda Estatal lo está cuestionando, ver por ejemplo Resoluciones TEAC 25/9/2023 y 23/2/2023.

Palma, 11 de mayo de 2025.

Alejandro del Campo Zafra y Alejandro del Campo Jiménez

Abogados y asesores fiscales

DMS LEGAL INTELLIGENCE