En este post comentaremos los 20 puntos imprescindibles a tener en cuenta cuando se realiza una compraventa de un inmueble. Empezaremos por el tema del registro de la propiedad y del urbanismo que sin lugar a dudas resulta muy chocante.
1.- URBANISMO
1.2. REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y CATASTRO. LA PARADOJA
¡Cuidado! El hecho de que una casa esté inscrita en el Registro de la Propiedad no quiere decir que sea legal. Así es posible y legal que una construcción esté inscrita en el registro de la propiedad, pero sea parcial o totalmente ilegal. Efectivamente el artículo 52, b del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio establece que con una certificación técnica (arquitecto…) que certifique que la obra es anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción que hubiera podido incurrir el constructor, puede inscribirse en el Registro de la Propiedad la referida edificación. Son las denominadas declaraciones de obra nueva antigua. Es paradójico y choca con la imagen que un organismo oficial como el registro de la propiedad, ofrece al consumidor.
Pero no solo el Registro de la Propiedad puede ofrecer esta imagen de legalidad distorsionada, también el Catastro. El Catastro no tiene por objeto determinar la legalidad o no de las construcciones. Al Catastro lo único que le importa son los metros cuadrados edificados para el cálculo del Impuesto de Bienes Inmuebles, sean estos metros cuadrados legales o no.
Por tanto, podemos encontrarnos con una casa que inscrita en el registro de la propiedad y en el Catastro sea parcial o totalmente ilegal, con las gravísimas consecuencias que puedan conllevar para el futuro propietario (imposibilidad de obtener licencias de reforma, prohibición de obtener la contratación de servicios de suministros de energía eléctrica, gas agua, saneamiento…).
Cabe apuntar que un certificado municipal de inexistencia de expedientes de infracción urbanística no es suficiente ya que solamente acredita si hay expedientes de infracción urbanística abiertos o no, pero no si la edificación es legal.
Es importante señalar que el hecho de que un edificio tenga cédula de habitabilidadno garantiza que la edificación sea legal (según la disposición adicional novena de la Ley 12/2017 de Urbanismo de las Islas Baleares)
Resulta imprescindible realizar una auditoría urbanística por parte de un experto en la materia para poder analizar la legalidad urbanística de la finca.
Mucha precaución si se compra una finca en suelo rústico. En principio, es un suelo reservado para uso agrícola, por lo que se deben tomar precauciones adicionales consultando con el Ayuntamientoy el Consell Insularrespectivos para asegurarse de que se tienen los permisos y licencias pertinentes para uso residencial. No son pocas las sorpresas desagradables y muy graves que se presentan en compradores poco precavidos.
I.2.- URBANISMO. CUIDADO EL VENDEDOR, TAMBIÉN.
El Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, establece una obligación para el vendedor que sin duda deben ser tenidas en consideración en el momento de la compraventa:
Artículo 27. Transmisión de fincas y deberes urbanísticos.
….
2. En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título:
a) La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.
b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 7.
3. La infracción de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil.
Por consiguiente, para evitar graves problemas futuros (indemnizaciones e incluso rescisión de la compraventa) será necesario que el vendedor haga constar las edificaciones fuera de ordenación. Y cabe indicar determinadas ilegalidades urbanísticas (incluso menores) pueden calificar toda una vivienda como fuera de ordenación. Por consiguiente, será altamente recomendable tener en cuenta esta obligación e incluso encargar un informe urbanístico a un arquitecto al objeto de identificar dichas edificaciones y en su caso hacerlo constar en el contrato de compraventa.
2.- REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Debes solicitar una “certificación” de la finca en el Registro de la Propiedad. Cuidado, no es lo mismo una certificación que una “nota informativa”, más barata y rápida, pero que sólo tiene carácter informativo, es decir, puede contener inexactitudes. Inexactitudes que en este campo pueden ser muy relevantes (por ejemplo, una carga…)
Con la certificación, podrás comprobar:
.- Quien es el propietario
.- Las cargas de la finca (hipotecas, servidumbres -de vistas, de caminos…-, embargos…)
.- Que no hay arrendadores registrados (los no registrados no tienen protección)
.- Si la vivienda es de protección oficial (tienen importantes obligaciones y limitaciones)
Atención: el Registro de la Propiedad no certifica ni los límites de la finca, ni los metros cuadrados, salvo que esté coordinado con el catastro (en este caso debe constar en el registro esta circunstancia).
Asegúrate que, una vez hecha la compraventa, la finca queda registrada a tu nombre. Este proceso puede tardar entre 30-60 días. Es conveniente inscribir la finca tan pronto como sea posible para tener la protección del Registro ante terceros. El notario puede enviar vía electrónica la escritura pública de compraventa enseguida que se firme, por tanto, conviene pedírselo.
3.- CATASTRO
El catastro puede darte información útil sobre su valor a efectos de los impuestos (IBI, Plusvalías, Impuesto de Patrimonio…), pero su principal objetivo es ser un registro para la recaudación de impuestos.
Por tanto, ten en cuenta que el catastro tampoco certifica ni los límites ni los metros cuadrados de la finca.
Sin embargo, si es importante comprobar el uso principal que tiene atribuido, ya que si no coincide con el real puede haber problemas para cambiarlo. Por ejemplo, si consta un piso como local, para cambiarlo puede ser necesario, entre otras cosas, una licencia de cambio de uso. Hay que tener presente las excepciones y especial regularización introducidas por el decreto Ley 6/2023 de octubre de medidas urgentes en materia de vivienda por el Govern Balear.
4.- LEY DE COSTAS
.Si has de comprar una finca o vivienda al lado del mar, debes consultar la Demarcación de Costas y obtener un certificado donde conste que la propiedad no está afectada por la Ley de Costas de 1988, especialmente si está dentro del denominado dominio público marítima (10m).
5.- AUTORIZACIÓN MILITAR
Si el comprador es una persona que no pertenece a la Unión Europea, necesitará la pertinente autorización del Ministerio de Defensa, con carácter previo para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa de inmuebles, así como la construcción de obras o construcciones sobre bienes inmuebles, situados en las Islas Baleares que tengan la calificación de rústico o urbanizable, por parte de personas físicas y jurídicas extranjeras -o españolas sujetas a control extranjero- que sean nacionales de estados que no formen parte de la Unión Europea, del Espacio Económico Europeo.
En lo referente a la Confederación Suiza tampoco será necesario para las personas físicas; sin embargo, para las personas jurídicas la interpretación mayoritaria a la doctrina es que es necesario, aunque hay resoluciones del Ministerio de Defensa en sentido contrario.
En relación a las personas físicas nacionales del Reino Unido de Gran Bretaña e Irlanda del Norte, que fueran residentes en el momento de la salida de la Unión Europea (31.12.20) y continúen residiendo en algunos estados de la Unión Europea después de la salida, estarán exentos de pedir autorización previa del Ministerio de Defensa. Los demás ciudadanos del Reino Unido de Gran Bretaña e Irlanda del Norte que no cumplan estos requisitos, sí necesitaran esta autorización.
En caso de compraventa por parte de un ciudadano que no necesite autorización del Ministerio de Defensa, pero que esté casado en régimen de comunidad o gananciales, con otra ciudadana que sí necesite autorización, ésta será necesaria aunque compre solamente a nombre suyo.
6.- DOCUMENTACIÓN
Debe pedirse la siguiente documentación:
a.- Cédula de habitabilidad
b.- Certificado de eficiencia energética
c.- Si es un piso en comunidad de propietarios dos certificados:
- uno de estar al corriente del pago de gastos
- y otro que no se haya aprobado ningún acuerdo de derramas extraordinarias. Este certificado es importante y debe ser independiente del otro, ya que podría ocurrir que se haya acordado una derrama extraordinaria con anterioridad a la compraventa, pero que el su abono debiera materializarse con fechas posteriores
d.- Últimos cuatro recibos de IBI y residuos sólidos
7.- AFECCIONES FISCALES
Atención con las afecciones fiscales que aparezcan en el Registro de la Propiedad. Estas afecciones fiscales implican que en caso de comprobación de las liquidaciones fiscales en los 4 años posteriores (la prescripción es a los 4 años) que supongan que ha de abonarse más de lo que se ha pagado, o en caso de que el sujeto pasivo no lo pague, la propiedad responderá por estas deudas fiscales.
8.- COMPRAVENTA FINCA RÚSTICA
Debe tenerse en cuenta la existencia del derecho de retracto por parte de los vecinos. Nos remitimos a nuestro post.
9.- RETRACTO DEL INQUILINO
En caso de compraventa de una vivienda alquilada, es aconsejable comprobar si el inquilino ha renunciado al derecho de retracto en el contrato de arrendamiento.
10.- COMPRAVENTA LOCAL COMERCIAL
Debe estudiarse por parte de un ingeniero si la actividad que se quiera desarrollar en el local está permitida por las normas urbanísticas y por tanto podrá obtenerse una licencia de actividad y si se han de hacer obras de adecuación y estas son factibles.
11.- VENTA DE LA VIVIENDA FAMILIAR
Cuando la vivienda que se vende es la familiar, aunque el titular sea únicamente el cónyuge que vende y esté casados en régimen económico de separación de bienes, será necesario el consentimiento del cónyuge no titular (art. 4.3 de la Compilación de derecho civil de las Illes Balears). Nos remitimos a este post.
12.- COORDINACÓN CATASTRO
Se debe comprobar si las fincas colindantes están coordinadas con el catastro y si es así si invaden la finca que se quiere comprar. Efectivamente si éste es el caso, la delimitación será la que esté fijada en la georeferenciación del registro-catastro, que puede suponer una delimitación diferente de la realidad física y que no ha sido discutida por el propietario-vendedor. Así podría darse el caso de que uno acabe comprando menos de lo que parece por la realidad física (paredes, lindes…)
13.- ALQUILER TURÍSTICO
Si también es objeto de transmisión, la actividad de comercialización turística, es necesario comprobar que está inscrita en el Registro de empresas, actividades y Establecimientos turísticos del Consell de Mallorca, y que ha tenido actividad los últimos tres años.
El vendedor debe asegurarse que se produce el cambio de titularidad de la actividad de comercialización para evitar cualquier tipo de responsabilidad futura.
14.- SEGURO DE RESPONSABILIDAD DECENNAL
Las viviendas de nueva construcción deben contratar este seguro para cubrir posibles defectos estructurales del edificio.
Sin embargo, no es necesario en caso de autopromoción. El problema será cuando este autopromotor quiera vender y no hayan pasado 10 años desde el final de obra del ayuntamiento. En este caso será necesario la expresa exención del comprador y acreditar que el vendedor haya vivido en él (certificado de empadronamiento, acta notarial de notoriedad…).
15.- CONTRACTO DE MEDIACIÓN CON LA AGENCIA INMOBILIARIA
Como previa, debe indicarse una obviedad. El contrato de mediación con una inmobiliaria tiene por objeto la mediación, es decir, poner en contacto un comprador y un vendedor y que se materialice la compraventa. Sin embargo, no tiene por finalidad el asesoramiento legal de la compraventa ni por el comprador, ni por el vendedor. Es importante resaltarlo porque si existe un problema con la compraventa con posterioridad, ya sea por parte del comprador o del vendedor, la agencia inmobiliaria no responderá; es más, es muy probable que en el contrato estándar incluya una cláusula de exención de cualquier responsabilidad en este sentido.
Por lo que, se debe ir con especial cuidado con estos contratos. En especial es importante determinar si tiene o no carácter de exclusividad. Por otro lado esaconsejable introducir la obligación de informar del resultado de las visitas y remisión por el interesado de la visita efectuada (evitando con ello reclamaciones espureas en caso de que haya más de una agencia inmobiliaria comercializando la venta)
Un punto importante es el momento de devengo de los honorarios de la agencia inmobiliaria. Como sea que la práctica actual es la firma de contrato privados de compraventa con cláusula de arras (denominados popularmente como contrato de arras) y no opción de compraventa (debido a sus consecuencias fiscales), si no se es muy preciso en la redacción puede que el devengo de los honorarios se produzca a la firma de estos contratos de compraventa privados, cuando solo ha cobrado normalmente el 10% del precio. Por lo tanto se ha de regular expresamente que los honorarios solo se cobraran una vez firmada la escritura notarial de compraventa.
16.- VICIOS OCULTOS
En las compraventas de viviendas de segunda mano, el vendedor responde por los vicios ocultos durante seis meses (art. 1.484 y ss del Código civil), lo que debe tenerse en cuenta per si se quiere modificar este régimen en el contrato de compraventa.
17.- COMPRAVENTA SOBRE PLANOS
Debes asegurarte que el promotor tiene contratado el seguro de responsabilidad civil (también conocida como responsabilidad decenal), para cubrir posibles defectos estructurales del edificio. Este seguro debe estar incluido dentro del libro del edificio que el promotor debe entregarte a ti.
Por otra parte, el promotor debe tener contractado también un seguro para garantizar tus pagos a cuenta de la compraventa. Tienes que comprobar que esta garantía es individual y no una colectiva para cubrir el conjunto de la promoción. Asimismo, tienes que asegurarte que tus pagos parciales van a una cuenta específica, que solo puede usarse para la construcción de tu concreta promoción.
Confirma que la vivienda que compras tiene el final de obra firmado por el arquitecto director y está inscrita en el Registro de la Propiedad.
18.- COMUNIDADES DE PROPIETARIOS (PISOS)
Si lo que compras es un piso que forma parte de una finca (técnicamente denominada Comunidad de Propietarios), es aconsejable examinar los estatutos de la misma y las normas o reglamentos internos (no todas las comunidades tienen), para evitar futuras sorpresas con tus vecinos. Estas normas internas o estatutos pueden regular aspectos como usos de las piscinas, terrazas…
Especialmente relevante es examinar si autoriza el uso de viviendas como alquiler turístico.
19.- FISCALIDAD
Los impuestos que debes pagar, dependerán de si estás comprando una casa nueva directamente del promotor o bien es una vivienda de segunda mano.
Si compras una casa o un piso nuevo, debes pagar el IVA (10%) al vendedor, al mismo tiempo que pagas el precio de la vivienda. El comprador también debe pagar el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), que es el 1,5% (para Baleares) del precio de venta escriturado.
Si compras una casa o piso de segunda mano, en este caso no pagas IVA sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales –ITP- (entre el 8% y el 10%). Este impuesto debe pagarse a la Hacienda de la Comunidad Autónoma dentro de los 30 días siguientes a la compra.
20.- CUIDADO CON LOS CONTRATOS DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA. PROCESO DE COMPRAVENTA
El proceso normal para comprar una casa es la firma de un contrato de compraventa con una cláusula de arras (un contrato privado redactado por un abogado), pagando una cantidad a cuenta (normalmente el 10% del precio) y después de un período de dos o tres meses, se formaliza la compraventa con escritura pública ante notario.
¡Atención! . Cuidado con los denominados contratos de opción de compraventa por su impacto fiscal. Efectivamente se considera que la concesión de un contrato de opción de compraventa y la transmisión posterior con la escritura de compraventa pública ante notario, son dos operaciones distintas. Esto implica la existencia de una base imponible propia en cada caso. Así se tributará por ITP por la suma entregada como opción (o en caso de que no conste en el contrato la suma o sea menor, el 5% de la base aplicable al contrato de compraventa) y otra vez por ITP por la totalidad del precio de compraventa en el momento de la escritura pública. Así por ejemplo en el caso de una opción de compraventa por importe de 400.000€ donde se entregan 40.000€ en concepto de prima, se tributaría por ITP por estos 40.000€ y cuando se hiciera la escritura pública de compraventa se tributaría por ITP por 400.000€.
Para evitar este impacto fiscal, es aconsejable la celebración de un contrato de compraventa de arras (contrato de arras como es conocido). Sin embargo, hay que ir con precaución con este contrato ya que constituye un título, por lo que debe evitarse la traditio (entrega de llaves y/o posesión) hasta el cobro del total importe de la venta, ya que en caso contrario se habrá producido la compraventa y el vendedor solo será titular de un derecho de crédito. Se trata de un contrato jurídicamente complejo que necesita asesoramiento jurídico especializado.
Buenos dias Alejandro
Estamos comprando( mi marido y yo) un piso en Valencia junto con mi hija . Nosotros somos residentes y mi hija es no residente, vive en Berlin. Va a ser la vivienda habitual de mi marido y mía, mi hija continua viviendo en Berlin. Ella tendrá el 30% del piso y nosotros el 70%. Hemos pedido un préstamo hipotecario a nombre de los tres y el banco lo ha concedido. Estamos próximos a firmar. Tengo entendido que podíamos comprar el piso con ella de hecho a los bancos que hemos ido ninguno a puesto objeción .
Mi pregunta es como Hacienda miraría esto si : como una residencia habitual en su totalidad, como segunda residencia en su totalidad o solo el 30% de lo que le corresponde a mi hija como segunda residencia y en base a esto se pagaría el impuesto de segunda residencia
Por otro lado, estamos poniendo en metálico el 75% del piso ya que mi hija se comprometió a pagar la cuota de la hipoteca. Pero el préstamo hipotecario está a nombre de lo tres. Puede mirar esto hacienda como una donación para mi hija?
Agradezco mucho su respuesta.