En efecte, si vens un immoble i pagues l’IRPF sobre el corresponent guany que has obtingut (o no pagues res perquè hagis venut amb pèrdua) et pot venir després la Hisenda estatal (AEAT) i dir-te que ets un “BENEIT FISCAL”, que has venut massa barat perquè per a ells el valor real era superior al preu que vas aconseguir cobrar, però que aquest és el teu problema i has de calcular i pagar l’IRPF com si haguessis venut per aquest suposat valor real.

LA HISENDA ESTATAL EXIGINT MÉS IRPF ALS VENEDORS “BENEITS FISCALS”

Bé, no et diuen que ets “beneit”. El que et diuen és que segons l’article 35.2 de la Llei de l’IRPF per calcular el teu guany s’agafa el preu que efectivament vares cobrar, “sempre que no resulti inferior al normal del mercat, en el qual preval aquest”. Et notifiquen la seva valoració i et diuen que has de pagar més IRPF, i que si no estàs d’acord amb aquesta valoració i no vols pagar has d’iniciar un procediment de taxació pericial contradictòria (cercar advocat/assessor, un pèrit que et faci una valoració, etc.).

Per mostra, un cas absolutament real, pel qui acab d’iniciar aquest procediment:

Un senyor que havia comprat un immoble per uns 500.000 euros i el va vendre el 2014 per uns 900.000 euros. No va cobrar ni un cèntim més, i de fet el comprador va demanar una hipoteca per finançar l’adquisició i la corresponent taxació hipotecària va fixar un valor de 925.000 euros. Doncs bé, aquesta persona va pagar l’IRPF sobre el benefici real que havia obtingut (400.000 Euros), però uns anys després ha vingut l’AEAT i li ha notificat que segons l’arquitecte d’Hisenda el valor real en el moment de la venda era de 1.800. 000 Euros, i que ha de pagar IRPF sobre un benefici de 1.300.000 euros (1.800.000-500,000). Increïble, però cert. Vaja, que Hisenda li exigeix pagar més IRPF per ser “beneit”.

LA HISENDA AUTONÒMICA EXIGINT MÉS IMPOST TRANSMISSIONS (ITP) ALS COMPRADORS “ESPABILATS FISCALS”

Estem molt més acostumats que siguin les Hisendes Autonòmiques les que comprovin els valors declarats a les compravendes per exigir més Impost sobre Transmissions Patrimonials als compradors, normalment amb valoracions realitzades de forma massiva i molt qüestionables, gairebé sempre sense visita del pèrit a l’immoble. Recentment el Tribunal Suprem (Sentències de 23/5/18) ha tombat el sistema emprat per algunes comunitats autònomes que es limitaven a aplicar coeficients sobre els valors cadastrals.
Atenc a moltes persones que em juren i perjuren que van comprar un immoble, per exemple per 300.000 Euros, i que no van pagar ni un cèntim més, ni a A ni en B ni en C, de manera que lògicament es va declarar i va pagar l’ITP 8 % sobre aquest valor, però uns anys després la Hisenda Balear fa una comprovació, considerant que el valor real són 400.000 euros i exigeix l’ITP sobre la diferència. Hisenda els ve a dir “enhorabona, pel que sembla Vostè ha comprat una ganga, però l’Impost m’ho ha de pagar sobre el valor real perquè així ho estableix la Llei de l’ITP”.
Afortunadament el TEAR de Balears acaba de tombar aquest sistema de comprovacions de valors de la Hisenda Balear (amb Resolució que em van notificar el passat mes d’agost), perquè en part es basa en aplicar coeficients (x 2) sobre el valor cadastral. I altres tribunals han anat tombant diferents mètodes emprats per altres comunitats autònomes.
Curiosament amb base en algunes sentències del Tribunal Suprem (de 2015.01.15, de 2015.12.21, de 2013.12.09) si la Hisenda autonòmica li comprova el valor a aquell comprador que va pagar 300.000 euros pel seu immoble fixant un valor de 400.000 euros i exigint-li l’ITP (8%) sobre aquest valor comprovat, quan aquest comprador vengui per exemple per 500.000 Euros, podria plantejar-se prendre com a valor d’adquisició aquests 400.000 Euros i pagar IRPF (del 19 al 23% ) sobre un guany de 100.000 Euros. És a dir, d’haver pagat aquest 8% ITP li permetrà estalviar-se fins el 23% en IRPF.

LA HISENDA ESTATAL APROFITANT-SE DELS VALORS DE LA HISENDA AUTONÒMICA PER A CASTIGAR ALS “BENEITS FISCALS”

I ara ve el més increïble, també un cas real com la vida mateixa (encara que modific lleugerament els números per una qüestió de confidencialitat, i per a una major claredat):

-Un venedor A va vendre un immoble per 100.000 Euros a un comprador B.

-B va pagar l’ITP 8% a la Hisenda autonòmica sobre 100.000 Euros (8.000 Euros),

-A va presentar l’any següent la corresponent declaració d’IRPF i com havia adquirit l’immoble per 75.000 Euros va declarar un guany de 25.000 Euros i va pagar l’IRPF aprox. 21% sobre aquest guany (5.250 Euros).

-Un parell d’anys després la Hisenda autonòmica li va notificar al comprador B un valor comprovat de 150.000 Euros i li va exigir uns altres 4.000 Euros per l’ITP (8%).

–Poc després la Hisenda estatal va notificar una liquidació IRPF al venedor A i li diu que li consta que la Hisenda autonòmica ha fixat un valor de 150.000 euros per a aquest immoble, que ha venut massa barat, per la qual cosa ha de pagar més IRPF, aprox. un 21% sobre aquesta major guany. Li expliquen que segons Jurisprudència del Tribunal Suprem aquest valor real fixat per la Hisenda autonòmica a l’efecte de l’ITP li val també a la Hisenda estatal per calcular l’IRPF (que no pot fixar un altre, pel principi d’unicitat) i que ha de pagar més IRPF , per beneit.

Increïble, però cert.

AQUEST CÀSTIG FISCAL ALS VENEDORS “BENEITS FISCALS” ÉS ABSOLUTAMENT ABSURD.

Està passant, i s’ha de lluitar per a evitar que aquestes pràctiques es generalitzin.

Certament sempre es podrà lluitar contra aquestes liquidacions d’IRPF mitjançant taxacions pericials contradictòries (TPC) que suspendran l’obligació de pagar (amb les despeses que comporten d’advocat / assessor, perit, i amb el risc que el tercer perit independent que hagi de decidir el tema confirmi al venedor que va ser “beneit”), però si la valoració d’Hisenda és incorrecta (com ho solen ser les autonòmiques) i s’impugna per això, al·legant falta de motivació, però sense sol·licitar taxació pericial contradictòria, alertau perquè no es suspendrà l’obligació de pagar l’IRPF (fins i tot encara que el contribuent es reservi el dret a promoure la TPC).

És evident que qualsevol persona que posa a la venda un immoble intenta normalment aconseguir el major preu possible.

Malgrat el que ve a dir alguna Sentència del nostre Tribunal Suprem no té gaire sentit que un comprador al que la Hisenda Autonòmica li comprovi el valor (i li demani per exemple 8% ITP) pugui tenir en compte aquest major valor comprovat per calcular una menor guany i pagar menys IRPF 23%.
Però menys sentit té que un venedor que ha venut pel que ha pogut se li pugui exigir més IRPF sobre un guany que realment no ha obtingut, per ser “beneit”, perquè segons Hisenda ha venut barat.
Una altra cosa seria si per les circumstàncies de la concreta operació té l’Administració alguna pista que el preu és simulat (per exemple en una operació entre familiars o persones vinculades) o fals.
En aquest sentit, cal assenyalar la recent Sentència del Tribunal Suprem 1248/2018 de 2018/07/17 que per acreditar que s’ha produït una pèrdua en la venda de l’immoble i que no procedeix per tant el pagament de Plusvàlua Municipal (amb base a la STC de 2017.05.11) considera que els valors consignats en les escriptures públiques constitueixen un sòlid i ordinari principi de prova “llevat que fossin simulats”, o “que els preus inicial o final són mentideres o falses o no es corresponen amb la realitat del que ha passat”.
Amb tot, és evident que l’article 35 de la Llei de l’IRPF, esmentat més amunt, és una norma que la Hisenda estatal ha d’aplicar per perseguir possible fraus, però NO per castigar venedors “beneits”.

Palma de Mallorca, 2 octubre 2018

Alejandro del Campo Zafra

Advocat i assessor fiscal

Et convido a utilitzar els comentaris per a deixar la teva opinió en aquest article. Si t’ha agradat aquesta publicació i no vols perdre’t cap altre, segueix-me pel Twitter (@alejandrocampo), suscripció per email, ….. ¡Gràcies!