ÉS NECESSARI QUE EL CÒNJUGE NO TITULAR MANIFESTI A L’ESCRIPTURA PÚBLICA EL CONSENTIMENT PER A CONSTITUIR UNA HIPOTECA?
EL NOU 4.3 DE LA COMPILACIÓ DE DRET CIVIL BALEAR (REFORMA LLEI 7/2017)

La llei 7/2017 de 3 d’agost ha operat una important reforma pel que fa al règim econòmic matrimonial de caràcter subsidiari en el dret civil balear.

Efectivament, el legislador amb la intenció de protegir la unitat familiar davant els deutes del cònjuge titular únic de l’habitatge familiar (exposició de motius de la llei), ha reformat l’apartat tercer de l’article quart de la Compilació, que ara té aquest text:

  1. Per disposar dels drets sobre l’habitatge habitual i els mobles d’ús ordinari de la família, encara que aquests drets pertanyin a un sol dels cònjuges, es requereix el consentiment de tots dos o, si s’escau, autorització judicial.

Les disposicions dels drets assenyalats en el paràgraf anterior realitzades sense el consentiment de l’altre cònjuge o l’autorització judicial ferma són anul·lables, a instància d’aquell, durant el termini de quatre anys comptadors des de la inscripció en el Registre de la Propietat o des que el cònjuge perjudicat hagi conegut l’acte en qüestió.

La manifestació errònia o falsa de qui fa la disposició sobre el caràcter de l’habitatge no perjudica l’adquirent de bona fe, sens perjudici del que determini la legislació hipotecària.

Aquesta novetat legislativa ha duit als operadors jurídics a exigir el consentiment dels dos cònjuges quan es disposa dels drets de l’habitatge habitual de la família, encara que sols un dels cònjuges en sigui titular.

Ara bé, això ha generat algunes situacions de una certa tensió quan hi ha hagut una separació matrimonial i aquesta encara no s’ha formalitzada. En aquestes circumstàncies un dels dos cònjuges sol necessitar un nou habitatge i no poques vegades opta per la compra, per a la qual sovint ha de sol.licitar un préstec hipotecari.

Doncs bé, no resulta infreqüent, ans el contrari que el banc i/o el notari, exigesqui el consentiment exprés del cònjuge no comprador per a l’atorgament de la hipoteca. I aquest consentiment pot no resultar fàcil d’obtenir en un context de disputa matrimonial.

En aquests supòsits, és necessari el consentiment del cònjuge?

L’apartat tercer de l’article quart de la Compilació, coincideix l’article 1.320 del Codi civil (aquest precepte es troba dins el capítol I de les disposicions generals del títol III del règim econòmic matrimonial de Codi civil), tret d’un apartat relatiu al règim d’anul.labilitat.

Article 1320

Per disposar dels drets sobre l’habitatge habitual i els mobles d’ús ordinari de la família, encara que aquests drets pertanyin a un sol dels cònjuges, es requereix el consentiment de tots dos o, si s’escau, autorització judicial.

La manifestació errònia o falsa de qui fa la disposició sobre el caràcter de l’habitatge no perjudica l’adquirent de bona fe.

Essent que no hi ha encara jurisprudència del Tribunal de Justícia de les Illes Balears (art. 1.3.6ª de la Compilació), la doctrina, la jurisprudència i molt significativament les resolucions de la Direcció General dels Registres i Notariat, seran una guia d’interpretació bàsica. Guia d’interpretació que sols podrà ser usada si no és contrària als principis generals del dret civil balear.

Doncs bé, el catedràtic de Dret Civil, el Sr. Juan José Marín ha publicat recentment un article a propòsit d’una resolució de la Direcció General dels Registres i Notariat de 9 d’octubre de 2018 que al nostre entendre, resulta molt interessant pel que fa al nou dret civil balear derivat de la reforma de la llei 7/2017. Efectivament, el supòsit és la constitució d’una hipoteca sobre l’habitatge habitual per persona casada en règim matrimonial de separació de bens, sense el consentiment del seu espòs. En aquest cas la senyora era propietària privativa de l’immoble que s’hipotecava, el qual era la seva residència habitual, si bé manifestà que no era l’habitatge conjugal, tot afegint que el seu espòs, per raons mèdiques, tenia la residència habitual en un altre municipi.

El registrador de la propietat va suspendre la inscripció al.legant la necessària concurrència del cònjuge de la hipotecant. Interposat recurs pel notari, la Direcció General de Registres i Notariat, el va estimà. Reproduïm els fonaments de dret 4, 5 i 6 per la seva rellevància:

  1. Con la finalidad de evitar que ingresen en el Registro actos impugnables y, a la vez, con la de contribuir a la realización de los fines pretendidos con la norma sustantiva, el artículo 91 del Reglamento Hipotecario exige -para la inscripción del acto dispositivo que recaiga sobre un inmueble apto para vivienda y en el que no concurra el consentimiento o la autorización prescritos en el artículo 1320 del Código Civil- bien la justificación de que el inmueble no tiene el carácter de vivienda habitual de la familia, bien que el disponente lo manifieste así.

Del juego de todos los preceptos anteriormente relacionados resulta que, en los actos de disposición que realice uno de los esposos por sí solo sobre una vivienda de su titularidad, es necesario que el cónyuge disponente manifieste en la escritura que tal vivienda no constituye la vivienda habitual de la familia (salvo que se justifique fehacientemente de otro modo que la vivienda transmitida no es la habitual de la familia), pues, de lo contrario, es obligado que medie el consentimiento de su consorte, o la pertinente autorización judicial supletoria.

  1. El citado artículo 1320 del Código Civil implica un límite a la libertad de disposición del cónyuge que es titular exclusivo de la vivienda familiar, cualquiera que haya sido el título de adquisición y el régimen económico matrimonial que rija en el matrimonio, que se justifica por la protección de los intereses familiares que la legislación considera superiores a los individuales de cada cónyuge. De esta forma, se pretende evitar las consecuencias de la arbitrariedad o mala voluntad de quien ostenta la propiedad exclusiva, exigiendo el consentimiento de ambos cónyuges o, en su caso, autorización judicial, para que sea válida su enajenación o la constitución de hipoteca sobre tales bienes.

Como ya señaló la Resolución de 7 de diciembre de 2007, la conformidad prestada por el cónyuge no titular a la disposición de la vivienda por exigirlo el artículo 1320 del Código Civil, sustancialmente no es sino un simple asentimiento que se presenta como una declaración de voluntad de conformidad con el negocio jurídico ajeno, es decir concluido por otro, por la que un cónyuge concede su aprobación a un acto en el que no es parte.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 2010, citada en muchas otras, entre ellas recientemente la de 6 de marzo de 2015, recogió esta tesis señalando lo siguiente: «la jurisprudencia ha interpretado el art. 1320 CC como una norma de protección de la vivienda familiar (SSTS de 3 enero 1990 y 31 diciembre 1994). La doctrina, a su vez, considera que con dicho artículo se pretende conseguir la protección de la vivienda, y por ello se protege a uno de los cónyuges contra las iniciativas unilaterales del otro; alguna parte de la doctrina señala que en el fondo de la norma se encuentra el principio de igualdad, que se proyecta en un doble sentido: en el consenso para la elección de la vivienda y en el control de ambos cónyuges para su conservación. El consentimiento se exige para aquellos casos en que el acto de disposición implica la eliminación directa del bien del patrimonio de su propietario, así como aquellos negocios jurídicos, como la hipoteca, que llevan consigo posibilidades de que el bien en cuestión desaparezca de dicho patrimonio, por la ejecución en caso de impago de la deuda garantizada con el derecho real. El consentimiento constituye una medida de control, que se presenta como «declaración de voluntad de conformidad con el negocio jurídico ajeno –es decir, concluido por otro– por la que un cónyuge tolera o concede su aprobación a un acto en el que no es parte», siendo requisito de validez del acto de disposición, ya que su ausencia determina la anulabilidad del negocio jurídico en cuestión».

  1. Debe tenerse en cuenta que no todo acto de disposición sobre la vivienda familiar exige el consentimiento del otro cónyuge. Se requiere que el acto de disposición afecte a la vivienda habitual. Con este adjetivo, la Ley realiza una fundamental exclusión en la que conviene reparar. El adjetivo «habitual» y el adverbio «habitualmente» aparecen en distintos preceptos del Código Civil (así, artículos 9, 10, 24, 40, 1320, 1321, 1406 y 1955) y del Código de Comercio (artículos 1, 3 y 4). «Habitual» no equivale a «permanente» pero denota un alto grado de continuación temporal. En el Código Civil, la expresión «vivienda habitual» se utiliza para referirse a aquella vivienda en la que una persona tenga su residencia (artículo 1406.4.º). Pero la falta en nuestra legislación civil de un concepto de vivienda habitual de la familia tiene como consecuencia práctica que la cuestión se suscite más de una vez en contiendas judiciales que versan sobre la aplicación del artículo 1320. Por ello, para evaluar si se da cumplimiento a esta norma legal de régimen primario y a la del artículo 91 del Reglamento Hipotecario, debe analizarse cada caso concreto. Y es que, en la sociedad actual hay familias que tienen varias residencias y las ocupan alternativamente durante el año, en períodos más o menos largos; en otras ocasiones, uno de los miembros de la pareja, o ambos, pasan largas temporadas fuera del hogar familiar, frecuentemente por motivos de trabajo; pero también puede faltar la cohabitación en un solo hogar familiar por algún motivo de salud que implique el necesario ingreso de un cónyuge en algún centro médico o de cuidados especiales; e incluso no es descartable la existencia de relaciones conyugales a distancia, con domicilios que se mantienen separados (en cuanto a la posibilidad de que un matrimonio carezca de una vivienda familiar, este Centro Directivo ya ha señalado en distintas ocasiones -vid. Resolución de 10 de noviembre de 1987- que el domicilio de un cónyuge puede ser compatible con la instalación de la vivienda habitual de la familia en otro inmueble). Sin olvidar, tampoco, que las normas fiscales atienden a un criterio temporal cuantitativo (días al año de ocupación) para la determinación de la condición habitual de la vivienda, si bien tales criterios cuantitativos no han de ser necesariamente válidos y adecuados en materia civil. En este sentido, se ha defendido que la solución más conveniente sería considerar como vivienda familiar el objeto del domicilio conyugal, entendiendo como tal el centro de las relaciones familiares y sociales del matrimonio, con especial atención al lugar donde residen habitualmente los hijos menores, si los hay.

Por ello el artículo 91 del Reglamento Hipotecario, habida cuenta de la dificultad calificadora respecto de esa circunstancia de hecho –ser o no vivienda habitual familiar– en virtud de la limitación de los medios que en tal cometido puede utilizar el Registrador (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), exige la manifestación negativa para acceder a la inscripción, sin perjuicio –como antes se ha expresado– de que pueda justificarse fehacientemente de otro modo que la vivienda transmitida no es la habitual de la familia. Con esta manifestación se obtiene garantía suficiente, a los solos efectos de practicar la inscripción, de la no concurrencia de aquella circunstancia y de la consiguiente validez del acto dispositivo unilateral.

L’article 91.1 del Reglament Hipotecari estableix:

  1. Cuando la Ley aplicable exija el consentimiento de ambos cónyuges para disponer de derechos sobre la vivienda habitual de la familia, será necesario para la inscripción de actos dispositivos sobre una vivienda perteneciente a uno sólo de los cónyuges que el disponente manifieste en la escritura que la vivienda no tiene aquel carácter.

En definitiva, hem d’entendre que d’acord amb la resolució esmentada de la Direcció General dels Registres i Notariats, serà suficient la manifestació expressa del cònjuge disposant que l’habitatge no és l’habitatge habitual de la família, per a la seva inscripció al registre de la propietat.

Això no lleva que si la manifestació del cònjuge disposant és errònia o falsa, el cònjuge no titular pugui exercir els seus drets contra el cònjuge disposant i fins i tot contra el tercer adquirent si aquest no ha actuat de bona fe.

Miquel Àngel Mas.
Article d’opinió per a la Revista Misser de l’ Il·lustre Col·legi d’Advocats de les Illes Balears (ICAIB).