Després de la sentència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea de 16 de juliol de 2020 que entre altres qüestions prejudicials (una d’elles plantejada pel Jutjat de 1ª Instància núm. 17 de Palma el 12.03.19), analitzava els efectes de la nul.litat de la clàusula que estipula les despeses bancàries i la cancel.lació de la hipoteca, es varen produir lectures diferentes sobre les seves conseqüències.
En una rapidíssima sentència de 24 de juliol de 2020, el Tribunal Suprem, ha interpretat l’abast de la sentència del TJUE pel que fa a les despeses bancàries. I el que ha fet, ha estat ratificar la seva jurisprudència sobre el tema, establerta en sentències núm. 44, 46, 47 , 48 i 49/2019, de 23 de febrer.
Analitzem cada una d’aquestes despeses:
1.- IMPOST D’ACTES JURÍDICS DOCUMENTATS
És la despesa més considerable. Des del Reial Decret-Llei 17/2018, el subjecte passiu de l’impost en el supòsit de constitució d’hipoteca és el prestador (banc), per la qual cosa a les hipoteques que s’hagin celebrat amb posterioritat a l’entrada en vigor de l’esmentat Reial Decret, aquest impost haurà estat abonat per l’entitat financera.
Per a les hipoteques constituïdes amb anterioritat a aquesta data, la sentència del Tribunal Suprem de 24.07.20 entén que el principal subjecte passiu obligat al pagament d’aquest tribut és el prestatari (consumidor).
2.- DESPESES NOTARIALS
El Tribunal Suprem entén que com sigui que la normativa notarial no ho determina, “és raonable distribuir per meitat el pagament de les despeses que genera el seu atorgament”.
El mateix criteri aplica a les escriptures de modificació del préstec hipotecari.
Pel que fa a l’escriptura de cancel.lació de la hipoteca, entén que li correspon al prestatari, ja que és l’interessat en l’alliberament d’aquest gravamen.
Les còpies notarials el s’abonarà qui les demani.
3.- DESPESES DEL REGISTRE DE LA PROPIETAT
Aquí el Tribunal Suprem estima que qui ho ha de pagar és el banc prestador, ja que la garantia hipotecària s’inscriu a favor del banc.
4.- DESPESES DE GESTORIA
Sobre les despeses de la gestoria encarregada de la tramitació del pagament de l’impost i de la inscripció registral, la sentència del Tribunal Suprem de 26.10.2020 estableix que es poden reclamar les despeses de gestoria per a la tramitació de l’escriptura davant el registre de la propietat i la liquidació de l’impost. En aquesta sentència rectifica l’anterior criteri jurisprudencial per tal d’adaptar-se a la sentència del TJUE de 16 de juliol de 2020.
5.- DESPESES DE TAXACIÓ
El Tribunal Suprem en cap de les sentències esmentades (núm. 44, 46, 47 , 48 i 49/2019, de 23 de febrer) ha tengut l’ocasió de pronunciar-se. Serà necessari acudir com a guia d’interpretació a la doctrina menor de les audiències provincials.
L’Audiència Provincial de les Illes Balears s’hi pronuncià en sentència núm. 153/2020 de 5 de març. L’Audiència considera que essent el beneficiari del préstec el consumidor i que l’oferiment de la garantia real és un requisit legal imprescindible per a l’obtenció del préstec hipotecari, correspon al consumidor acreditar la suficiència de la garantia oferida a l’entitat financera i per tant ho ha de pagar el consumidor. Així mateix sembla introduir com a excepció el supòsit que al consumidor pugui acreditar que no se li hagi permès triar el taxador.
S’haurà d’esperar l’evolució de la jurisprudència en funció de l’esmentada sentència del TJUE de 16 de juliol de 2020.
CONCLUSIÓ
Es poden reclamar les despeses registrals, les de gestoria i el 50% de les notarials. A Balears l’Audiència Provincial entén que les de taxació no es poden reclamar tampoc.
Deixa un comentari