S’acosten canvis molt importants per a la fiscalitat immobiliària, i també per als pactes successoris (en aquells territoris espanyols amb Dret Civil propi que permeti la seva formalització, com és el cas de Galícia, Balears, Catalunya, etc.).

Aquests canvis estan prevists a l’AVANTPROJECTE DE LLEI DE MESURES DE PREVENCIÓ I LLUITA CONTRA EL FRAU FISCAL, DE TRANSPOSICIÓ DE LES DIRECTIVES (UE) 2016/1164, I DE LA MODIFICACIÓ DE DIVERSES NORMES TRIBUTÀRIES, sotmès a informació pública el passat 23/10/2018.

Vaig tenir ocasió de parlar de tot això el passat 25/10/2018 a la meva ponència sobre FISCALITAT PRÀCTICA IMMOBILIÀRIA a les XXIV Jornades Tributàries i Empresarials de Balears organitzades pel COTME, destacant dos temes:

1.-Modificació normativa VALORACIÓ IMMOBLES en Impost Transmissions, Impost Successions i Donacions, i Impost Patrimoni.

2.-Modificació normativa IRPF CÀLCUL GUANYS PATRIMONIALS en la transmissió de bens adquirits amb PACTES SUCCESSORIS.

1.- CANVIS A LA VALORACIÓ FISCAL D’IMMOBLES

Vaig comentar a la meva ponència que la Sentència del Tribunal Suprem de 23/5/2018 (hi ha una altra Sentència de la mateixa data, i dues més de 5/6/2018), ha suposat una REVOLUCIÓ, en rebutjar que les Hisendes autonòmiques puguin comprovar el “VALOR REAL” dels immobles limitant-se a aplicar coeficients sobre valores cadastrals.

Per exemple, amb base en aquesta Sentència del Tribunal Suprem (i en una Resolució TEAC de 17/5/2018) el TEAR de BALEARS ha tombat el mètode que l’Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) dugui aplicant 15 anys per a les comprovacions del valor d’immobles (amb dictàmens de perits que es limiten a aplicar unes Instruccions publicades anualment que valoren els immobles, separant el valor del terreny que es fixa multiplicant el valor cadastral terreny x 2, i el valor de la construcció que es fixa en funció de preus mitjans del Col.legi d’Arquitectes)

El TEAR de Balears ha dictat Resolucions de 31/7/2018, de 26/9/2018, etc. que exigeixen a l’ATIB que motivi més i millor les seves comprovacions.

Veure el meu post de 10/8/2018, en el qual anim a impugnar qualsevol liquidació basada en aquest tipus de comprovacions de les Hisendes Autonòmiques que apliquen coeficients sobre valors cadastrals, reservant sempre el dret a promoure taxació pericial contradictòria, per no haver de pagar o avalar.

Amb aquestes Sentències del Tribunal Suprem que rebutgen aquest tipus de comprovacions, i amb altres Sentències que exigeixen la visita als immobles pels perits de l’Administració, actualment a les Comunitats Autònomes se’ls ha posat molt complicat seguir amb les seves comprovacions de valors d’immobles, massives, fàcils (sense visita del perit) i automàtiques, per aix poder exigir més Impost de Transmissions i més Impost de Successions i Donacions.

El problema és que el legislador, en nom de la seguretat jurídica (o més aviat en nom de la “seguretat recaptatòria”), s’ho vol tornar a posar fàcil, amb el VALOR DE REFERÈNCIA DE MERCAT (VRM), que es va introduir mitjançant la Disposició final 20 de la Llei de Pressupostos Generals de l’Estat per a 2018. Aquesta disposició va modificar la Llei del Cadastre Immobiliari perquè la descripció cadastral dels immobles inclogui aquest VRM a més del Valor Cadastral. Conscients que el valor cadastral té poca flexibilitat, ja que es fixa cada molt d’any, el Cadastre estimarà per a cada immoble la seva VRM, amb base a preus comunicats per fedataris contrastats amb altres fonts.

Idò bé, l’AVANT PROJECTE DE LLEI comentat suposa el següent pas, modificant la normativa de l’ITP i AJD, de l’Impost de Successions i Donacions (ISD) i de l’Impost del Patrimoni:

-En els impostos a on ara la base imposable és el “VALOR REAL” (ITP-AJD, ISD) es parlarà de “VALOR”, i es considerarà que el valor dels béns i drets és el seu valor de mercat. El valor de mercat serè el preu més probable pel qual es podria vendre un bé entre parts independents, i en el cas d’IMMOBLES ES PRESUMIRÀ, llevat de prova en contra, que VALOR DE MERCAT = VRM publicat pel Cadastre.

AIXÒ SÍ, si el valor declarat és superior al Valor Mercat, aquest valor declarat serà la Base Imposable.

En definitiva, sembla clar que el legislador ho vol tornar a posar fàcil a les Comunitats Autònomes, després que els Tribunals tombin els seus sistemes massius i fàcils de comprovació.

-Pel que fa a l’Impost del Patrimoni, també es preveu modificar la seva normativa perquè com a valor dels immobles es prengui el major de 4: el cadastral, el preu o valor d’adquisició, el comprovat per l’Administració a efectes d’altres tributs, i el nou VALOR DE REFERÈNCIA DE MERCAT publicat pel Cadastre. Aquesta norma pot suposar un fort increment de l’Impost del Patrimoni per a moltes persones que vénen declarant els immobles pel seu valor cadastral, perquè el seu valor històric d’adquisició és inferior.

-I també han de tenir por els futurs valors de referència de mercat els venedors d’immobles, ja que amb base a l’article 35.2 de la Llei de l’IRPF si venen per sota del VALOR DE MERCAT Hisenda estatal els podria calcular el guany patrimonial prenent a aquests efectes el VRM i exigir-los un major IRPF, tal com explic en el meu post de 2/10/2018.

2.- CANVIS A L’IRPF I PACTES SUCCESSORIS

En el meu post de 14/9/2017 coment les importants avantatges fiscals dels pactes successoris que es poden formalitzar en determinats territoris espanyols amb Dret Civil propi (Galícia, Balears, Catalunya, País Basc, etc.)

Idò bé, a l’AVANTPROJECTE DE LLEI comentat es modifica la normativa de l’IRPF (article 36 Llei IRPF) de la mateixa forma en què ses va fer al País Basc, on per evitar abusos la normativa de l’IRPF ve a establir el següent:

>un pare que va adquirir un immoble per exemple per 200.000€ pot transmetre-ho a un fill amb pacte successori pel seu valor real actual de 500.000€, sense que el pare hagi de tributar sobre aquesta diferència/guany,

>el fill tendrà un valor d’adquisició de 500.000€ per a calcular el seu guany si en el futur transmet aquest immoble, llevat que ho transmeti abans de la mort de pare (per exemple per 550.000€) i en aquest cas haurà de calcular el seu guany a l’IRPF agafant la data i el valor d’adquisició del pare, i tributarà per la diferència 550.000-200.000.

És a dir, segons l’AVANTPROJECTE es podran seguir donant per exemple immobles o un altre tipus de bens sense que el donant hagi de declarar guanys patrimonials al seu IRPF (no s’exigeix la mort física per a que no hagi guany a l’IRPF), però segons l’Exposició de Motius es modifica l’article 36 Llei IRPF “amb la finalitat que l’adquirent d’un bé mitjançant un contracte o pacte successori es subrogui en el valor i data d’adquisició que tenia l’esmentat bé en el causant, sempre que el mateix es transmeti abans de la mort d’aquest darrer. D’aquesta manera s’impedeix una actualització dels valors i dates d’adquisició de l’element adquirit que provocaria una menor tributació que si el bé s’hagués transmès directament a un tercer pel titular original”.

En concret, l’article 36 quedaria redactat de la següent manera:

« Artículo 36. Transmisiones a título lucrativo.

Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.

No obstante, en las adquisiciones lucrativas por causa de muerte derivadas de contratos o pactos sucesorios con efectos de presente, el beneficiario de los mismos que transmitiera antes del fallecimiento del causante los bienes adquiridos se subrogará en la posición de este, respecto al valor y fecha de adquisición de aquellos, cuando este valor fuera inferior al previsto en el párrafo anterior.

Em consta que s’han fet, i se segueixen fent, moltíssimes operacions de transmissions d’immobles amb pacte successori i posterior venda pel donatari, sense guanys a l’IRPF o amb guanys reduïts.

i és segur que la Hisenda estatal s’ha plantejat revisar-les per a regularitzar possibles fraus, tot ique al meu entendre ho té complicat, excepte en supòsits molt flagrants (si els doblers obtinguts amb la venda torna de qualque manera al donant, tot o en part, o si el donant ja tenia abans aparaulada o inclús tancada la posterior venda, etc.).

i la millor prova que Hisenda té complicat qüestionar aquestes operacions, encara que puguin semblar especulatives (amb vendes a curt termini) és que el Govern ha posat fil a l’agulla i preten modificar la normativa d’IRPF.

Aquesta modificació pot donar lloc a situacions injustes, com a per exemple si el fill que va rebre un immoble dels seus pares amb un pacte successori que pot tenir una gran transcendència per ell (per exemple, renuncia a la seva legítima en l’apartació gallega o en la definició mallorquina) es veu en la necessitat de vendre-ho després de diversos anys però abans de la mort dels donants, i li resulta un elevat IRPF a pagar.

Amb tot, es planteja la qüestió de QUAN ENTRARÀ EN VIGOR AQUEST CANVI NORMATIU A L’IRPF s’aprovarà amb efectes retroactius? Es pot formalitzar a 2018 o 2019 vendes d’immobles adquirits en virtut de pacte successori prenent com a valor d’adquisició a l’IRPF el declarat per a la donació i no el valor d’adquisició del donant?.

La veritat és que a l’AVANTPROJECTE DE LLEI no figura cap disposició transitòria relativa a aquest canvi normatiu a l’IRPF. A l’article 3 de l’Avantprojecte s’estableix que “se introducen las siguientes modificaciones en la Ley del IRPF”, però sense indicar a partir de quina data o exercici, i a la disposició final quarta simplement s’indica que “la presente Ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el BOE”.

És de suposar que a aquest Avantprojecte encara li queda un llarg camí per a convertir-se en Llei, suposant que a curt o mitjà termini es puguin aconseguir majories parlamentàries suficients, per la qual cosa al meu entendre aquest canvi a l’IRPF relatiu als pactes successoris no afectarà a vendes formalitzades en 2018 (si s’aprovés en 2019 suposaria una retroactivitat absoluta) i podria no afectar a vendes formalitzades en 2019, llevat que s’aprovés per exemple a finals de 2019 però establint-se expressament efectes retroactius per exemple a l’1 de gener d’aquest exercici (no és habitual aquest tipus de retroactivitat en grau mitjà o impròpia a l’IRPF, però podria resultar admissible amb la doctrina del Tribunal Constitucional).

En qualsevol cas, seria oportú advertir qualsevol persona que vulgui transmetre un immoble adquirit en virtut de pacte successori d’aquest possible canvi normatiu que li podria suposar acabar tributant  a l’IRPF de la mateixa manera que s’hauria tributat venent el donant.

Palma de Mallorca, 29 octubre 2018

Alejandro del Campo Zafra

Advocat i assessor fiscal

Et convid a utilitzar el comentaris per a deixar la teva opinió en aquest article. Si t’ha agradat aquesta publicació i no vols perdre’t cap altra, segueix-me mitjançant Twitter (@alejandrocampo), subscripció per email, ….. Gràcies!