El Tribunal de Justícia de la Unió Europea (STJUE de 20 de setembre de 2017) i el Tribunal Suprem (STS 608/2017, de 15 de novembre de 2017) han declarat que les hipoteques multidivisa comercialitzades sense transparència són abusives. Així doncs, si s’evidencia en judici que a la fase precontractual i contractual es va ometre la informació necessària perquè el consumidor comprengués el funcionament d’aquest tipus de préstec hipotecari, s’obtendrà una sentència que decreti la nul·litat parcial amb la conseqüent esmena dels efectes perniciosos del clausulat multidivisa.

Què és una hipoteca multidivisa?

Aquesta modalitat de préstec hipotecari permet pagar les quotes de la hipoteca en una divisa diferent a l’euro. D’altra banda, habitualment implica tenir com a índex de referència el Líbor (em lloc de l’Euribor), que estarà associat a una divisa diferent a l’euro –ien, dòlar, franc suís, etc.-. Finalment, cal referir que aquest tipus de préstec té una alta variabilitat en el cost final del préstec i en la quantia de les quotes perquè està sotmès al mercat de divises,.

Quina és la solució per als consumidors afectats per aquest producte?

Malauradament, és pràctica habitual de les entitats bancàries que van comercialitzar aquest producte no arribar a cap tipus d’acord; no obstant, des de DMS CONSULTING recomanem fer una reclamació fefaent i prèvia a la reclamació judicial, amb la finalitat d’esgotar qualsevol possibilitat d’aconseguir una solució amistosa, en la qual ha de sol·licitar-se l’eliminació del clausulat multidivisa des de l’inici del préstec.
Com existeix una alta probabilitat de no obtenir resposta a l’esmenada petició, caldrà analitzar les circumstàncies de cada cas i valorar les probabilitats d’èxit abans d’interposar demanda, doncs la Sentència del Tribunal Suprem de 15 de novembre de 2017 no ha declarat la nul·litat de totes les hipoteques multidivisa, sinó la nul·litat parcial d’una d’elles.

• La Sala ha dictaminat que la “hipoteca multidivisa” no és un instrument financer derivat, però sí un producte complex, estant obligades les entitats financeres a complir les obligacions d’informació que estableixen les normes de transparència bancària i les de protecció de consumidors i usuaris, si el prestatari té la consideració de consumidor.
• A més, el clausulat multidivisa està sormès al control de transparència previst en la Directiva 93/13, de 5 d’abril de 1993, sobre les clàusules abusives en els contractes celebrats amb consumidors.

En definitiva, el Tribunal Suprem ha recollit la doctrina del Tribunal de Justícia de la Unió Europea, que estableix no només que és necessari que les clàusules estiguin redactades de forma clara i comprensible, sinó que a més el consumidor ha de tenir un coneixement real de les mateixes i que li permeti preveure i comprendre les seves conseqüències econòmiques.

Reclamació individual o col·lectiva?

Com existeix un risc elevat que una demanda col·lectiva sigui desestimada, desaconsellem optar per aquesta alternativa i advoquem per instar una demanda individual amb un tractament personal i diferenciat, en la qual han de ponderar-se totes les circumstàncies concurrents (perfil del client, condicions de la hipoteca…).

Com puc calcular el perjudici que se m’ha ocasionat?

En primer lloc, cal quantificar la diferència entre l’import total de les amortitzacions ja satisfetes i el de les hipotètiques amortitzacions que s’haguessin abonat amb la subscripció d’un préstec convencional en euros. I en segon terme, s’ha de determinar la diferència entre els interessos efectivament abonats i els que s’haguessin satisfet en un préstec referenciat a l’Euribor.

Igualment, s’ha de procedir a comparar quin és el capital pendent d’amortització al moment actual i l’estimació de quin hagués estat aquest capital pendent si s’hagués tractat de préstec convencional en euros; la qual cosa possiblement revelarà que malgrat s’hagin pagat quotes durant anys, el capital pendent no només no ha minvat, sinó que s’ha incrementat considerablement.

La Sentència de l’Audiència Provincial de Barcelona núm. 507, de 27 de novembre de 2015 resulta molt exemplificadora sobre els perjudicis causats a un consumidor que va subscriure en 2007 dos préstecs hipotecaris amb clàusula multidivisa en iens, un per import de 274.550.412 (1.657.700 euros) i un altre de 72.875.307 (440.000 euros). Dos anys després, quan va voler cancel·lar un dels préstecs després de la venda d’un immoble, es va adonar que hauria de pagar 135.000,00.-€ de més per cancel·lar el seu deute, és a dir, després de dos anys de satisfer quotes no només no havia amortitzat absolutament gens del capital, sinó que va veure incrementat el seu deute en 135.000,00.-€. L’Audiència Provincial va decretar la nul·litat parcial del préstec, concretament del seu clausulat multidivisa.

Què puc aconseguir amb la reclamació?

El Tribunal Suprem ha declarat parcialment nul·les aquestes hipoteques quan hi hagi hagut falta de transparència, la qual cosa implica que hauran de refer-se els càlculs de quotes, interessos…com si el préstec hagués estat en euros des de la data de la seva subscripció. I el resultat serà que el banc haurà de retornar al deutor hipotecat aquests 40.000, 50.000 o 60.000 euros cobrats de més.

Quin termini tenc per reclamar?

L’acció judicial contra l’entitat bancària no es troba sotmesa a termini de caducitat o prescripció algun perquè es tracta d’ un supòsit de nul·litat per falta de transparència i informació; sent possible reclamar qualsevol hipoteca multidivisa, incloses les que s’han cancel·lat i les que s’han executat.

No obstant això l’anterior, resulta recomanable iniciar les accions pertinents al més aviat possible perquè el consumidor es pugui beneficiar dels efectes de la nul·litat del clausulat multidivisa. Imagini’s que vol o necessita vendre el seu habitatge hipotecat i es troba que el preu de mercat no resulta suficient per satisfer el capital pendent d’amortització perquè aquest resulta fins a 100.000.-€ superior al capital inicial, si espera a veure’s en aquesta situació abans d’adoptar alguna mesura, sàpiga que poden transcórrer anys fins que obtengui sentència judicial ferma.

Quin seria el pitjor escenari?

A DMS CONSULTING minimitzem el risc de fracàs, en la mesura que únicament iniciem aquells processos en els quals existeix una alta expectativa d’èxit. A més, existeixen nombroses sentències d’Audiències Provincials en les quals s’ha fallat a favor del consumidor. No obstant, si la demanda fos desestimada, ha de saber que existeix una alta probabilitat que sigui condemnat al pagament de les costes de la part contrària, les quals podem quantificar prèviament de forma aproximada perquè valori correctament el risc assumit.

Si obtenc una sentència favorable, quan trigaré a cobrar?

Per poder exigir a l’entitat bancària el compliment de la sentència, cal que aquesta sigui ferma, és a dir, que no càpiga recurs algun contra la mateixa i llavors el banc disposarà de vint dies hàbils per donar compliment de forma voluntària a la resolució judicial i si no ho fes, podrà instar-se l’execució per exigir aquest compliment.

Quins documents necessit?

• Documents lliurats pel banc abans de la contractació
• Còpia de l’escriptura de préstec
• En cas d’haver sol·licitat el préstec per a l’adquisició d’un habitatge, còpia de l’escriptura de compravenda
• Si viu a l’habitatge hipotecat, certificats d’empadronament on consti que l’habitatge adquirit és el seu domicili habitual
• Vida laboral dels prestataris
• Liquidacions informatives emeses per l’entitat bancària, que serviran de base per a l’elaboració del dictamen pericial
• Comunicacions amb el banc sobre aquesta qüestió
• Poder para plets a favor dels lletrats i procuradors que li representaran
• Si ho precisa, el podem assistir i fins i tot gestionar l’obtenció d’aquesta documentació.