En aquest post feim una primera i bàsica aproximació a les mesures relatives als arrendaments urbans contingudes en el RD 11/2020 de 31 de març, pel qual s’adopten mesures urgents per fer front al COVID-19

La norma sols afecta als arrendaments d’habitatge habitual subjectes a la LAU 29/94, deixant fora els arrendaments per a ús distint (locals de negoci…)

 

I.- DURADA DELS CONTRACTES: PRÓRROGA OBLIGATÒRIA

.- S’aplicarà als contractes, que d’acord amb el contracte i la llei, acabin dins el període de declaració d’estat d’alarma i fins a dos mesos des de la finalització del mateix.

.- La pròrroga serà fina a un període màxim de 6 mesos.

.- No és automàtica, necessita la prèvia sol.licitud de l’arrendatari

.- L’arrendador està obligat a acceptar-la

.- Les condicions i termes durant la pròrroga seran les mateixes que les pactades al contracte.

 

II.- RENDA

Hem de distingir:

II.1.- ARRENDADORS QUE SIGUIN EMPRESES, ENTITATS PÚBLIQUES O GRAN TENIDORS*

* Gran Tenidor: es considerat gran tenidor, la persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 immobles urbans, excloent garatges i trasters, o una superfície construïda de més de 1.500m2.

.- En cas que no hagi acord entre arrendador i arrendatari sobre ajornament o condonació total o parcial de la renda, l’arrendatari pot demanar-li un ajornament temporal i extraordinari.

.- L’arrendador li ha de contestar en el termini de 7 dies laborals, amb una d’aquestes dues decisions:

a.- Una reducció del 50% de la renda durant el temps que duri l’estat d’alarma i depenent de la situació de vulnerabilitat de l’arrendatari per causa del COVID-19, fins a un màxim de 4 mesos.

b.- Un moratòria en el pagament de la renda que afectarà al període de la declaració de l’estat d’alarma i depenent de la situació de vulnerabilitat de l’arrendatari per causa del COVID-19, fins a un màxim de 4 mesos. El pagament de les rendes ajornades es realitzarà de forma fraccionada en els 3 anys següents, sense interessos ni penalitzacions.

 

II.2.- ARRENDADORS PERSONES FÍSIQUES

S’estableixen unes ajudes de finançament pels arrendataris. Procés:

.- L’arrendatari ha de sol.licitar a l’arrendador un ajornament temporal i extraordinari

.- L’arrendador té 7 dies laborals per a contestar

.- Si l’arrendador no accepta cap proposta i l’arrendatari es trobi en situació de vulnerabilitat, podrà demanar ajuda financera a una entitat bancària

.- Condicions de les ajudes:

a.- Les ajudes seran sols per a pagament de les rendes i fins a un màxim de sis mensualitats.

b.- El termini per a retornar l’ajudes de finançament serà de fins a 6 anys, prorrogable excepcionalment fins a 4 anys més

c.- Les ajudes financeres no meritaran cap tipus de despesa, ni interès.

 

III.- SUSPENSIÓ DELS PROCEDIMENTS DE DESNONAMENTS I LLANÇAMENTS

.- Una vegada aixecat l’estat d’alarma, en la tramitació dels procediments de desnonament, en cas que l’arrendatari es trobi en una situació de vulnerabilitat sobrevinguda com a conseqüència del COVID-19, que l’impossibiliti de trobar una alternativa d’habitatge, s’iniciarà una suspensió extraordinària del llançament. Si no estàs senyalat, se suspendrà el termini o la celebració de la vista, fins que els serveis socials competents adoptin les mesures que estimin oportunes, per un període màxim de sis mesos des d’entrada en vigor del RD 11/2020

.- En cas que l’arrendador també es trobi en situació de vulnerabilitat, els serveis socials competents ho hauran de tenir en compte a l’hora de fixar la durada de la suspensió extraordinària i en la definició de les mesures de protecció social a adoptar.

 

IV.- CONCEPTE DE VULNERABILITAT

L’article 5 estableix la definició de vulnerabilitat i l’article 6, l’acreditació de les condicions subjectives. Els reproduïm a continuació:

Artículo 5. Definición de la situación de vulnerabilidad económica a efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual.

  1. Los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 requerirán la concurrencia conjunta, a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, de los siguientes requisitos:
  2. a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
  3. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
  4. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.

iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.

  1. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
  2. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM*.
  3. b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.
  4. A los efectos de lo previsto en este artículo se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.
  5. No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.

Artículo 6. Acreditación de las condiciones subjetivas.

  1. La concurrencia de las circunstancias a que se refiere el artículo 5 se acreditará por la persona arrendataria ante la persona arrendadora mediante la presentación de los siguientes documentos:
  2. a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
  3. b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
  4. c) Número de personas que habitan en la vivienda habitual:
  5. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
  6. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

iii. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

  1. d) Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
  2. e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.
  3. Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos en las letra a) a d) del apartado anterior, podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado

*IPREM Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. Al 2020 és de 537,84€ mensuals, 6.454,03€ anual (12 pagues), 7.519,59€ (14 pagues).

 

V.- ARRENDAMENTS PER A ÚS DISTINT D’HABITATGE (LOCALS DE NEGOCI…)

El RD 11/2020 no entra a regular cap aspecte d’aquests tipus d’arrendament. Això no obstant, resulta obvi que el COVID-19 també afectarà aquests lloguers. De fet, en la pràctica s’està produint una renegociació entre les parts, per o bé ajornar el pagament de les rendes o bé condonar temporalment part o tota la renda.

En aquests supòsit, resulta del tot aconsellable documentar aquesta novació contractual en document signat per ambdues parts. Per a l’arrendatari perquè així té seguretat jurídica. I per l’arrendador, perquè podrà evitar tributar per unes rendes que no rebi. Per la seva claredat ens remetem en aquest post de la firma ATICO JURIDICO.

 

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