1.- ASESORARTE CON UN ABOGADO

Este es el consejo más sencillo e importante. Si lo sigues, todo lo que viene a continuación resulta innecesario.

 

2.- REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Debes solicitar una “certificación” de la finca en el Registro de la Propiedad. Cuidado, no es lo mismo una certificación que una “nota informativa”, más barata, pero que sólo tiene carácter informativo, es decir, puede contener inexactitudes.

Con la certificación, podrás comprobar:

.- Quien es el propietario

.- Las cargas de la finca (hipotecas, servidumbres de vistas, de caminos…-, embargos…) 

.- Que no hay arrendadores registrados (los no registrados no tienen protección)

.- Si la vivienda es de protección oficial (tienen importantes obligaciones y limitaciones)

Atención: el Registro de la Propiedad no certifica ni los límites de la finca, ni los metros cuadrados.

Asegúrate que una vez hecha la compraventa, la finca queda registrada a tu nombre. Este proceso puede durar entre 30-60 días. Es conveniente inscribir la finca tan pronto como sea posible para tener la protección del Registro ante terceros. El notario puede enviar vía electrónica la escritura pública de compraventa enseguida que se firme, por tanto conviene pedírselo.

 

3.- CATASTRO.

El catastro puede darte información útil sobre su valor a efectos de los impuestos (IBI, Plusvalías, Impuesto de Patrimonio…), pero su principal objetivo es ser un registro para la recaudación de impuestos.

Por tanto, ten en cuenta que el catastro tampoco no certifica ni los límites ni los metros cuadrados de la finca.

 

4.- URBANISMO.

.- Has de comprobar que las licencias están en orden y que la finca es una construcción legal. Esto resulta especialmente relevante cuando se compra sobre planos o directamente del promotor. El ayuntamiento te puede informar sobre si la finca o edificio tiene todas las licencias y los permisos y te puede dar una cédula urbanística.

.- Ve con cuidado si tienes que comprar una finca en suelo rústico. En principio es suelo reservado para uso agrícola, por lo que debes tomar precauciones adicionales consultando al correspondiente Ayuntamiento y Consell para asegurarte que tiene los permisos y licencias pertinentes para uso residencial. No son pocas las sorpresas desagradables y muy graves, que se dan en compradores poco prudentes.

 

5.- LEY DE COSTAS

Si has de comprar una finca o vivienda junto al mar, debes consultar la Demarcación de Costas y pedir una certificación donde conste que la propiedad no está afectada per la Ley de Costas de 1988, especialmente si se encuentra dentro del denominado dominio público marítimo (10m)

 

6.- COMPRAVENTA SOBRE PLANOS

Has de asegurarte que el promotor tiene contratado el seguro de responsabilidad civil (también conocido como responsabilidad decenal), para cubrir posibles defectos estructurales del edificio. Este seguro debe incluirse dentro del libro del edificio que te ha de entregar.

Por otro lado, el promotor debe tener contratada también un seguro para garantizar tus pagos a cuenta de la compraventa (ley 57/1968). Debes comprobar que esta garantía es individual y no una colectiva parar cubrir el conjunto de la promoción. Asimismo debes comprobar que tus pagos parciales van a una cuenta específica, que solamente puede ser usada para la construcción de tu promoción concreta.

Confirma que la vivienda que compres el final de obra esté firmado por arquitecto director y esté inscrita en el Registro de la Propiedad.

 

7.- COMUNIDADES DE PROPIETARIOS (PISOS)

Si lo que compras es un piso que forma parte de una finca (técnicamente denominada Comunidad de Propietarios), es aconsejable comprobar antes los estatutos de la misma y las normas o reglamentos internos (no todas las comunidades los tienen), para evitar futuras sorpresas con tus vecinos. Estas normas internas o estatutos pueden regular aspectos como usos de las piscinas, terrazas…

 

8.- IMPUESTOS

Los impuestos que has de pagar, dependerán de si estas comprando una casa nueva directamente del promotor o bien es una vivienda de segunda mano.

Si compras una casa o un piso nuevo, has de pagar el IVA (10%) al vendedor, en el mismo momento que pagues el precio de la vivienda. El comprador también ha de pagar el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), que es el 1,2% del precio de venta escriturado.

Si compras una casa o piso de segunda mano, en este caso no se paga IVA sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales –ITP- (entre el 8% y el 10%). Este impuesto se ha de pagar a la Hacienda de la Comunidad Autónoma dentro de los 30 días siguientes a la compra.

 

9.- PROCESO DE COMPRAVENTA

El proceso normal para comprar una casa es la firma de un contrato de opción (un contrato privado redactado por un abogado), pagando una cantidad a cuenta (normalmente el 10% del precio) y después de un período de dos o tres meses se formaliza la compraventa en escritura pública ante notario.

 

Fuente: gov.uk y elaboración propia