cepo con euro

Què és un alou?
Un alou o lluïsme (el seu nom tècnic jurídic) és un dret real d’origen feudal, regulat a l’article 63 de la Compilació de Dret Civil Balear. Originàriament els propietaris de grans latifundis els establiren (ho dividiren) i donaren el domini útil als pagesos que els conraven. Aquest contracte és denominava emfiteusi. El senyor es reservava el domini directe que implicava importants drets (una renda periòdica, el dret de tempteig i retracte, reversió mortis causa…). Entre aquests drets ha perviscut l’alou o lluïsme que suposa el pagament d’un % del valor de la finca al senyor propietari del domini directe, quan aquesta es transmet.
Avui dia es tracta d’un dret sense cap sentit social i econòmic, una mòmia del dret civil balear.

Què se paga?
Un lluïsme i dos terços de lluïsme del valor de la finca.
Però i què és un lluïsme?
El lluïsme és la quantitat determinada en % del valor de la finca, que s’ha de pagar quan es transmet la propietat per part del propietari útil, pactada en la constitució de l’alou (emfiteusi) entre el senyor directe i el senyor útil.
I a on podem trobar aquesta quantitat?
A l’escriptura de constitució, però com sigui que serà molt difícil de localitzar per ser molt antiga o perquè no existeix, haurem de consultar el registre de la propietat.
Què passa si al registre de la propietat no consta cap pacte sobre el llüïsme?
En aquest cas el lluïsme consistirà en l’ú per cent del valor de la finca, per la qual cosa el més habitual és que l’alou sigui 1,66% del valor de la finca.

Se computen les edificacions construïdes a la finca?
No, des de 1985 sols es té en compte el valor de la finca sense computar les edificacions i millores introduïdes amb posterioritat a la constitució de l’alou

Prescripció
Els alous prescriuen als 5 anys des que es produeix una transmissió de la finca i el titular de l’alou no el reclama o no se pagar el lluïsme (art. 60 de la compilació de dret civil balear).
Però a més a més i per tal d’anar arraconant aquesta anacrònica institució jurídica, el 2010 se promulgà una llei que estableix que els titulars d’alous hauran de comunicar al registre de la propietat, que els pertanyen en el termini de 5 anys des de la promulgació de la llei. Si no ho fan, el dret prescriu.
S’ha de valorar que moltes inscripcions són molt antigues i de difícil actualització pels titulars actuals (la reconstrucció de la cadena de transmissions per successions, tot sovint no resulta fàcil ni econòmica), per la qual cosa molts d’aquests drets acabaran prescrits.

Com es pot redimir (suprimir) l’alou?
Hi ha dos mecanismes:

a.-Interposant una demanda judicial de redempció d’alous contra els titulars del dret de l’alou que consten al registre. Com sigui que tot sovint no s’han actualitzat les anotacions registrals dels alous, les notificacions es fan per edictes i els judicis normalment acaben fent-se en rebeldia. En aquest cas s’ha de consignar al jutjat l’import de l’alou

b.- Pel supòsit que hagi prescrit (la qual cosa no és infreqüent), promoure un expedient d’alliberament de gravàmens. L’avantatge en aquest segon supòsit és que no s’ha de consignar l’alou al jutjat.

Quin és el valor de la finca?
La llei no determina quin és el valor de la finca, per la qual cosa potser discutible en cas de plet contenciós. Quan s’interposa una demanda s’ha de consignar l’alou, per la qual cosa s’ha de valorar la finca. El que se sol fer és posar un valor baix, generalment el cadastral. Ara bé, hi ha la possibilitat que el titular de l’alou es personi al procediment i discutesqui el valor tot aportant una pericial (es tracta d’una possibilitat ben real –la nostra firma n’és testimoni-) i finalment serà el jutge qui determini el valor de la finca i per tant el que s’ha de pagar en concepte d’alou.

Quin cost pot tenir tot plegat?
S’ha de computar el costos de l’advocat, la taxa, el procurador i l’alou mateix en el cas que s’opti per la redempció.

Val la pena redimir l’alou?
A dia d’avui i considerant el tema de la prescripció i que no hi ha dret de tempteig i retracte, és molt discutible si paga la pena redimir (suprimir l’alou consignant la suma a pagar). En tot cas si a un se li reclama (cosa que passa, de fet hi ha advocats especialitzats en aquest tipus de recerca i reclamacions), se paga i ja està (és un dir, ja que resulta de difícil païment, haver de pagar per un dret feudal!).

Aquesta publicació també està disponible en: Spanish