Antes del próximo 20 de enero de 2026 los no residentes que en 2025 haya tenido inmuebles alquilados en España deberán presentar, por cada inmueble, la declaración del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (Modelo 210).

Los no residentes comunitarios (residentes en algún país de la UE o del EEE) deben tributar al 19% sobre el rendimiento neto. Es decir, podrán descontar de los alquileres cobrados todo tipo de gastos relacionados con el inmueble, tales como amortización, IBI, reparaciones, gastos de comunidad, intereses de préstamos invertidos en su adquisición, seguros, etc. No podrán aplicar la reducción del 50% establecida con carácter general en la Ley del IRPF (antes 60%) para personas físicas residentes en España que alquilen inmuebles destinados a vivienda

Sin embargo, la normativa vigente establece que los no residentes extracomunitarios deben tributar en el IRNR al 24% sobre los ingresos brutos, sin poder descontar gastos derivados del inmueble, ni aplicar reducción alguna.

Como ya destacamos en nuestro post de 26/12/2017, esas diferencias de tributación entre arrendadores no residentes comunitarios y extracomunitarios son BRUTALES, y también las diferencias entre arrendadores no residentes de viviendas y arrendadores personas físicas residentes que en el IRPF pueden descontar gastos y aplicar aquella importante reducción cuando alquilan viviendas para uso permanente.

EL PRINCIPIO DEL FIN DE ESA DISCRIMINACIÓN

Pues bien, la importante Sentencia de la Audiencia Nacional, Sala de lo Contencioso-Administrativo, de 28 de julio de 2025 (Recurso 636/2021), ha llegado a la conclusión de que los no residentes extracomunitarios pueden deducir los gastos necesarios para la obtención de los ingresos del arrendamiento de inmuebles, ya que rechazar tal posibilidad resultaría contrario al Derecho de la UE y al artículo 63 del TFUE (libre circulación de capitales).

Comentamos esa importante Sentencia en nuestro post de 18/8/2025, y explicamos que en breve la Audiencia Nacional se pronunciará también, en un asunto de nuestro despacho DMS Legal, sobre si los extracomunitarios pueden o no aplicar el tipo del 19% del IRNR previsto para comunitarios, así como las reducciones previstas en el IRPF para el arrendamiento de viviendas. La Comisión Europea tiene iniciado un procedimiento de infracción contra España, también impulsado por nuestro despacho, por no permitir aplicar esas reducciones a los arrendadores no residentes, y se pronunciará en breve al respecto.

Es por eso que desde mediados del 2025 nuestro despacho DMS Legal está animando a los arrendadores extracomunitarios a solicitar la rectificación de sus autoliquidaciones Modelos 210 presentadas en 2021 y 2022 y la devolución de ingresos indebidos, antes de que les prescriba el derecho por el transcurso de más de 4 años. A tales efectos ofrecemos de forma gratuita un modelo de escrito para formalizar esa solicitud, solicitando no solo la deducción de gastos, sino también la aplicación del tipo 19% IRNR y la reducción por arrendamiento de vivienda. Ver nuestro post de 24/3/2025.

En todo caso, es importante señalar que la Sentencia de la Audiencia Nacional de 28 de julio de 2025 NO es firme, porque nos consta que la abogacía del Estado ha preparado recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que tendrá la última palabra. Seguramente el Tribunal Supremo admitirá a trámite ese recurso y se pronunciará definitivamente en algo más de un año. Sin duda el Supremo considerará que la discriminación de extracomunitarios al no poder deducir gastos supone una restricción a la libre circulación de capitales que vulnera el artículo 63 TFUE, y lo que tendrá que decidir es si España puede mantenerla de conformidad con lo establecido en el artículo 64 TFUE, por ser anterior a 1994. Ver al respecto nuestro post de 4/6/2021.

Mientras tanto, los arrendadores extracomunitarios tendrán que tomar una importante decisión, ANTES DEL 20/1/2026.

DECLARACIONES IRNR 2025 A PRESENTAR HASTA 20/1/2026 ¿CON O SIN DEDUCCIÓN DE GASTOS?

La opción “PRUDENTE” de los arrendadores extracomunitarios sería aplicar la normativa vigente y seguir tributando al 24% sobre los alquileres brutos, sin descontar gastos, presentando antes del 20/1/2026 un Modelo 210 (IRNR) por cada inmueble que haya estado alquilado en 2025.

De esa manera se elimina todo riesgo de que Hacienda en el futuro, pueda exigir un mayor IRNR, con intereses de demora e incluso con sanción.

Si el Tribunal Supremo se pronuncia definitivamente, seguramente a finales del 2026 o principios del 2027, permitiendo deducir gastos a los arrendadores extracomunitarios, los que hayan declarado de forma prudente podrán solicitar la rectificación de sus autoliquidaciones Modelo 210 y la devolución de ingresos indebidos, con intereses de demora (al 4,0625% anual).

Podrán incluso solicitar la aplicación del tipo reducido del 19% y la reducción por arrendamiento de viviendas, si la Audiencia Nacional y la Comisión Europea se pronuncian al respecto de forma favorable.

Otra opción “VALIENTE” sería que los arrendadores extracomunitarios, con base en la Sentencia de la Audiencia Nacional de 28/7/2025, declaren sus alquileres del 2025 (hasta el 20/1/2026) tributando al 24% sobre el rendimiento neto, descontando gastos.

Para ello tendrían que “engañar” al programa web de la Agencia Tributaria ya que al cumplimentar el correspondiente Modelo 210 (IRNR), al indicar que se reside en un país extracomunitario, lleva automáticamente a introducir sólo ingresos brutos, sin ofrecer la posibilidad de declarar y descontar gastos. Tendrían que consignar directamente en la casilla 05 (rendimientos íntegros) el rendimiento neto, ya descontados los gastos que tengan plenamente justificados, y confiar en que el Supremo en poco más de un año validará esa opción y tumbará definitivamente esa absurda e injusta discriminación. En tal caso, esos contribuyentes se podrán plantear incluso solicitar la aplicación del tipo reducido del 19% y la reducción por arrendamiento de viviendas.

En caso contrario, si el Supremo no permite la deducción de gastos, esos contribuyentes tendrían que plantearse presentar autoliquidaciones complementarias y pagar la diferencia hasta el 24% sobre los alquileres brutos con un reducido recargo y/o intereses de demora.

RIESGO DE SANCIONES

Parece poco probable, pero si Hacienda comprobara autoliquidaciones presentadas por arrendadores extracomunitarios que se hayan descontado gastos antes de que se pronuncie el Supremo de forma definitiva, podría exigir esa diferencia más intereses, e imponer una sanción en torno al 50%.

En tal caso, se trataría de impugnarlo y ganar tiempo a la espera de la decisión del Supremo, pero en nuestra opinión las posibilidades de conseguir una anulación de la sanción serían muy elevadas, incluso si esa decisión del Supremo es desfavorable y contraria a la deducción de gastos.

En efecto, ya explicamos en nuestro post de 11/5/2020 que existen sólidos y numerosos argumentos para impugnar con éxito una posible sanción, que han sido confirmados por la reciente Sentencia de la Audiencia Nacional de 28/7/2025 y por la Jurisprudencia del TJUE citada en la misma, en particular la reciente Sentencia TJUE de 12/10/2023 cuya importancia ya destaqué en la siguiente noticia publicada por el diario Expansión el 18/10/2023:

También son importantes en ese sentido las recientes Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de octubre de 2025 (recurso 4701/2023) y de 3 de noviembre de 2025 (recurso 7626/2023) en las que precisamente con base en el Derecho de la UE y en la prohibición de la restricción a la libre circulación de capitales, se declara inaplicable la norma del Impuesto sobre el Patrimonio que discrimina a todos los no residentes al no permitirles aplicar el límite conjunto de la cuota IRPF e IP.

Se podría, en definitiva, impugnar esas posibles sanciones por falta de culpabilidad, por descontarse gastos con base en una interpretación razonable de la normativa que ha sido respaldada por la Audiencia Nacional con base en sólida y reiterada Jurisprudencia del TJUE.

En cualquier caso, desde DMS Legal quedamos a disposición de todos aquellos arrendadores no residentes, comunitarios y extracomunitarios, que tengan cualquier duda a la hora de cumplimentar el modelo 210 del ejercicio 2025, así como de quienes deseen valorar la posibilidad de reclamar. Pueden contactarnos sin compromiso en el correo electrónico: adelcampoj@dmslegal.org

En Palma de Mallorca, a 5 de enero de 2026.

Alejandro del Campo Jiménez Alejandro del Campo Zafra

Abogados y asesores fiscales en DMS Legal Intelligence SLP