El tema fiscal del alquiler turístico no deja de sorprender a todo aquel que decide alquilar una casa. En el despacho recibimos muchas consultas al respecto, y la reacción de muchos clientes es de perplejidad al ver cómo se pueden complicar las cosas en una operación que ellos creen muy sencilla.

Con este post queremos alertar a todos aquellos propietarios que alquilan alguna vivienda vacacional y reciben facturas sin IVA de empresas extranjeras para su intermediación por vía electrónica, es decir, por el servicio de poner en contacto arrendador y arrendatario mediante este canal. La sorpresa acontece cuando reciben su factura sin IVA, y posteriormente deben liquidar en Hacienda sin tener la posibilidad de deducirlo.

El punto de partida de todo, es que la normativa del IVA considera empresario a todos los efectos al propietario que alquila un inmueble. Esto implica que, en determinados casos, este debe recaudar el IVA de sus clientes, y además, podría disfrutar del derecho de recuperar el IVA que paga a sus proveedores. Ahora bien, por otra parte, la Ley del IVA declara exentos (no se cobrará IVA, no se convierte en recaudador del Impuesto) los alquileres cuyo propietario no ofrece servicios propios de la industria hotelera (servir merienda, servicio de lavandería, cambio diario de ropa de cama, servir bebidas,…), es decir, se limita a poner el inmueble a disposición de sus clientes, confeccionando las entradas y salidas. El hecho de declarar exentas estas operaciones no quiere decir que no estén dentro del ámbito de la Ley del IVA. Paralelamente este hecho nos hace perder la posibilidad de deducir el IVA que hemos pagado por otros servicios (consumos, reparaciones, limpiezas,…). Al no recaudar IVA, perdemos el derecho de recuperar el IVA pagado.

El hecho de ser considerados empresarios en el ámbito del IVA, provoca que las empresas extranjeras que nos facturan sus servicios de intermediación electrónica, apliquen las reglas generales de localización de prestaciones de servicios previstos en la Ley del IVA, las cuales determinan que dicha prestación de servicios se entiende realizada en el territorio del destinatario, es decir, en el territorio del propietario del inmueble. Entonces según la normativa prevista, el IVA correspondiente a estos servicios no nos lo cobraran estas empresas extranjeras, tal como haría una empresa interior, sino que nos lo tendremos que auto-repercutir y liquidar en Hacienda directamente nosotros; además en algunos casos, deberemos cumplir alguna otra obligación formal. Como ya hemos dicho, en su caso, perderemos la posibilidad de deducirlo, es decir, el IVA no pagado al proveedor del servicio lo ingresaremos nosotros a Hacienda y no lo podremos recuperar per la vía de la deducción.

Esta sería la manera de proceder en estos tipos de operaciones:

  • Recibimos la factura de nuestro proveedor de servicios de intermediación sin IVA en el cual nos avisa de que se aplicará la inversión del sujeto pasivo.
  • Cuando llega el trimestre tenemos que presentar el modelo 309 o 303 (auto-liquidaciones del IVA) según el caso, ingresando el 21% sobre el total del importe de todas las facturas del trimestre recibidas correspondientes a este tipo de operaciones.
  • Presentar, en su caso, el modelo 349 (declaración informativa de operaciones intracomunitarias) para las operaciones con empresas que tienen su sede en la Unión Europea, o bien el modelo 347 para las operaciones con empresas que no tienen su sede en la UE.

Como se puede ver, una obligación formal que creemos no tener que cumplir por el hecho de realizar sólo operaciones exentas de IVA, resulta que podemos vernos obligados a pagar a Hacienda un IVA no previsto, además de tener que cumplir con algunas obligaciones formales añadidas.

En otro post trataremos otro caballo de batalla para el arrendador: cómo obtener el Número Fiscal Intracomunitario (ROI), el cual nos acredita como empresarios ante nuestros proveedores de servicios de la Unión Europea.

Palma, 15 de febrero de 2017

Rafel Payeras Cifre 
Economista-Assessor fiscal

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