¿Qué es un alodio?
Un alodio o laudemio (su nombre técnico jurídico) es un derecho real de origen feudal, regulado en el artículo 63 de la Compilación del Derecho Civil Balear. Originariamente los propietarios de grandes latifundios lo establecieron, dividiendo sus tierras y dando el dominio útil a los payeses que las cultivaban. Este contrato se denominaba enfiteusis. El señor se reservaba el dominio directo que implicaba importantes derechos (una renta periódica, el derecho de tanteo y retracto, reversión mortis causa…). Entre estos derechos ha perdurado el alodio o laudemio que supone el pago de un % del valor de la finca al señor propietario del dominio directo, cuando ésta se transmite.
Hoy en día se trata de un derecho sin ningún sentido social y económico, una momia del derecho civil balear.
¿Qué se paga?
Un laudemio y dos tercios de laudemio del valor de la finca.
Pero y ¿qué es un laudemio?
El laudemio es la cantidad determinada en un % del valor de la finca, que se ha de pagar cuando se transmite la propiedad por parte del propietario útil, pactada en la constitución del alodio (enfiteusis) entre el señor directo y el señor útil.
Y ¿dónde podremos encontrar esta cantidad?
En la escritura de constitución, pero como quiera que será muy difícil de localizar por ser muy antigua o porque no existe, deberemos consultar el registro de la propiedad.
¿Qué pasa si en el registro de la propiedad no consta ningún pacto sobre el laudemio?
En este caso el laudemio consistirá en el uno por ciento del valor de la finca, por lo que lo más habitual es que el alodio sea del 1,66 € del valor de la finca.
¿Se computan las edificaciones construidas en la finca?
No, desde 1985 en que se promulgó una ley autonómica, solamente se tiene en cuenta el valor de la finca sin computar las edificaciones y mejoras introducidas con posterioridad a la constitución del alodio.
Prescripción
Los alodios prescriben a los cinco años desde que se produce una transmisión de la finca y el titular del alodio no lo reclama o no se paga el laudemio (art. 60 de la compilación del derecho civil balear).
Pero, además, y para arrinconar esta anacrónica institución jurídica, en 2010 se promulgó una ley que establece que los titulares de los alodios deberán comunicar al registro de la propiedad, en el plazo de cinco años desde la promulgación de la ley, su titularidad. En caso contrario, el derecho prescribe.
Se ha de valorar que muchas inscripciones son muy antiguas y de difícil actualización para los titulares actuales (la reconstrucción de la cadena de transmisiones por sucesiones, a menudo no resulta fácil ni económica), por lo que muchos de estos derechos acabaran prescritos.
¿Cómo puede redimirse (suprimir) el alodio?
Hay dos mecanismos:
a.-Interponiendo una demanda judicial de redención de alodios contra los titulares de dicho derecho que consten en el registro. A menudo no se han actualizado las anotaciones registrales de los alodios, por lo que las notificaciones se realizan por edictos y los juicios normalmente terminan realizándose en rebeldía. En este caso se ha de consignar el importe del alodio en el Juzgado.
b.-En el supuesto que haya prescrito (lo que no es infrecuente), promoviendo un expediente de liberación de gravámenes. La ventaja de este segundo supuesto es que no se ha de consignar el alodio en el Juzgado.
¿Cuál es el valor de la finca?
La ley no determina cual es el valor de la finca, por lo que puede ser discutible en el caso de pleito contencioso. Cuando se interpone una demanda de redención se ha de consignar el alodio, por tanto debe valorarse la finca. Generalmente se pone un valor bajo que suele ser el catastral. Ahora bien, cabe la posibilidad de que el titular del alodio se persone en el procedimiento y discuta el valor aportando una pericial (se trata de una posibilidad bien real –nuestra firma puede dar testimonio de ello-) y finalmente será el juez quien determine el valor de la finca y por tanto, lo que se ha de abonar en concepto de alodio.
¿Qué puede costar todo?
Se han de computar los honorarios de letrado, la tasa judicial, el procurador y el alodio mismo en caso de que se opte por la redención.
¿Vale la pena redimir el alodio?
Hoy en día y considerando el tema de la prescripción y de que no haya derecho de tanteo y retracto, es muy discutible si vale la pena redimir (suprimir el alodio consignando la suma a pagar). En todo caso si a uno se le reclama (cosa que ocurre ya que existen abogados especializados en este tipo de búsqueda y reclamaciones), se paga y ya está (es un decir, ya que resulta difícil de digerir tener que pagar un derecho feudal!).
Deja un comentario