ADIÓS A LA PRÓRROGA LEGAL DE CINCO AÑOS PARA LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA SOMETIDOS AL TÍTULO II DE LA LAU 1994

El pasado 7 de septiembre de 2012, se publicó en el Boletín Oficial de las Cortes Generales el Proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, el cual, siguiendo las reformas ya realizadas en el ámbito procesal relativo a los desahucios, dice tener como objetivo la incentivación y flexibilización del arriendo de viviendas. Sin lugar a dudas, uno de los principales cambios que supondrá la aprobación del citado proyecto de ley afectará a la duración de los arrendamientos de vivienda (exceptuándose los arriendos de viviendas suntuosas, de temporada… que se rigen por la voluntad de las partes), tanto de aquellos celebrados tras la entrada en vigor de la reforma legal, como de aquellos otros preexistentes en los que ambas partes decidieran de mutuo acuerdo someterse al nuevo régimen legal (respecto a este último inciso, la Disposición derogatoria única del Proyecto de Ley contempla esta posibilidad).

La prórroga forzosa del art. 9 de la LAU.
En efecto, con la vigente LAU 1994, en aquellos supuestos en los que las partes hubieran pactado una duración inferior a los cinco años, el arrendatario puede acogerse a las prórrogas anuales que le permitirán prolongar el arriendo hasta un máximo de cinco años, circunstancia que ha venido creando no pocas reticencias a la gran mayoría de arrendadores. Pues bien, con la reforma legal proyectada se prevé que para los futuros contratos cuya duración sea inferior a tres años, esta prórroga anual obligatoria para el arrendador y facultativa para el inquilino será de tres años. Se reduce pues la prórroga obligatoria de cinco a tres años.

La excepción a la prórroga forzosa.
Asimismo, a diferencia de lo previsto en el régimen jurídico actual, aumentan las facilidades para que los propietarios puedan recuperar la posesión del inmueble evitando la prórroga forzosa en caso de necesitarlo como vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado por consanguinidad o por adopción o para su ex cónyuge en caso de existir sentencia de separación, divorcio o nulidad; por cuanto ya no será preciso incluir en el contrato tal circunstancia (situación de necesidad que en numerosas ocasiones surge mientras está vigente el arriendo y tras su suscripción).

No obstante, a los efectos de salvaguardar los intereses y derechos del arrendatario habrá que notificar la existencia de dicha necesidad con al menos dos meses de antelación a la fecha de expiración del contrato o de cualquiera de sus posteriores prórrogas anuales, así como también procederse a la efectiva ocupación del inmueble por quien lo necesitara en el término de tres meses so pena de que el arrendatario pueda exigir una indemnización y la restitución de la posesión.

La prórroga del artículo 10 de la LAU.
¿Qué sucederá cuando el contrato llegue a su finalización una vez transcurrido un mínimo de tres años y ninguna de las partes haya notificado a la otra con al menos un mes de antelación su voluntad de no renovarlo? En relación a la citada cuestión cabe decir que a diferencia de lo contemplado en el vigente artículo 10 de la LAU (actualmente, la falta de notificación de la voluntad de no renovar, conlleva una serie de prórrogas anuales hasta un máximo de tres facultativas para el inquilino y preceptivas para el arrendador) habrá una única prórroga obligatoria de un año para ambas partes.

Entendemos que todo ello es sin perjuicio de que en el contrato se hubiera previsto de forma expresa la no aplicación de la prórroga del artículo 10 de la LAU, pues existe numerosa doctrina (y también algunas sentencias) que admiten como perfectamente posible y conforme a la legalidad que en el contrato, o posteriormente, ambos contratantes excluyan la aplicación de dicha prórroga.

La tácita reconducción
El proyecto de ley, al igual que la LAU 1994, no regula expresamente qué sucede con el arrendamiento tras la finalización de la prórroga del artículo 10 de la LAU (o la del art. 9 si en el contrato o posteriormente se excluyó por ambas partes la prórroga del art. 10 de la misma ley). Así pues, en tales casos, habrá que estar a los pactado en el contrato o, en su defecto, a lo previsto en el Código civil, el cual determina que una vez llegada la fecha de terminación del arriendo si el inquilino permaneciera en el disfrute del inmueble con la aquiescencia del arrendador al menos quince días, entonces éste se entenderá prorrogado por días si la renta fuera diaria, por meses si fuera mensual o por años si fuera anual, salvo que mediara un previo requerimiento –que debería hacerse de forma fehaciente si se quiere que produzca los efectos deseados- por parte del arrendador (Arts. 1.566 y 1.581 del Código Civil).

En definitiva, una de las más sustanciales novedades de la reforma es que prevé un recorte que puede considerarse importante de las ventajas que contiene la vigente LAU 1994 para los inquilinos, puesto que éstos verán reducida en un 40% la duración de su derecho de permanencia en la vivienda.

Maria Serra Ferragut
Abogado