Derzeit ist es für die allermeisten Nicht-Residenten ratsam, eine Immobilie in Spanien als natürliche Person und nicht über eine spanische Gesellschaft (sociedad limitada/ S.L.) zu kaufen.

Im Falle eines Verkaufs würde dann auf einen eventuell erzielten Veräusserungsgewinn die Einkommensteuer für Nicht-Residenden in Höhe von 19%  zu zahlen sein. Im Vergleich dazu würden 25% Steuern auf den Gewinn anfallen, wenn die Immobilie von einer spanischen Gesellschaft verkauft wird.

Nichts desto trotz kann es aus steuerlichen Gesichtspunkten durchaus vorteilhaft sein, den Kauf einer hochpreisigen Immobilie ganz oder zu einem grossen Teil mit einem Kreditinstitut fremd zu finanzieren, auch wenn der Käufer eigentlich über genügend liquide Mittel verfügt.

Eine durch eine Hypothek abgesicherte Fremdfinanzierung hatte folgende steuerliche Vorteile:

VERMÖGENSTEUER

Nicht-Residenten, die zum Stichtag 31.12. eine Immobilie in Spanien ihr Eigen nennen, sind vermögenssteuerpflichtig, sofern der Anteil der Person an der Immobilie den Freibetrag von 700.000 € übersteigt . Auf den Betrag, den der Wert der Immobilie (oder bei mehreren Eigentümern der Anteil eines jeden) über diesem Freibetrag liegt, sind Steuern in Höhe von 0,2% bis 2,5% zu zahlen.

Jedoch sagt Artikel 9.4 des Gesetzes zur Vermögensteuer, dass Nicht-Residenten  “Darlehen, die in Zusammenhang mit Erwerb der Immobilie stehen bei der Feststellung der Bemessungsgrundlage der Vermögensteuer geltend machen können. Das bedeutet, dass der aktuelle Saldo eines Hypothekendarlehns von dem Betrag des Gesamtvermögens abzuziehen ist, sofern dieses im Zuge der Anschaffung der Immobile aufgenommen wurde und nicht erst nachträglich, zu einem Zeitpunkt, zu dem die Immobilie bereits erworben und der Kaufpreis geflossen war.

Beispiel 1)

Ein deutsches Ehepaar erwirbt Ende des Jahres 2017 eine Immobilie auf Mallorca zu dem Preis von 2.800.000 € ohne diesen Kaufpreis fremd zu finanzieren. Im Zuge der Vermögensteuererklärung für das Jahr 2017 müsste jeder Ehepartner ein Vermögen von 1.400.000 € angeben, könnte davon 700.000 € als Freibetrag in Abzug bringen so dass jeder Ehepartner noch jeweils die verbleibenden 700.000 € zu versteuern hat. Zu zahlen wären in diesem  Fall pro Ehepartner 2.790 Euros im Mai/ Juni 2018.

Wenn dieses gleiche Ehepaar den Kauf des Hauses zu 50% fremd finanziert, so muss jeder Ehepartner lediglich 700.000€ (1.400.000 an Eigentumsanteil abzüglich des 50%-igen Anteils an dem Hypothekendarlehn) versteuern. Nach Abzug des Freibetrages würde also demzufolge keine Steuer anfallen.

Beispiel 2)

Ein deutsches Ehepaar erwirbt Ende des Jahres 2015 eine Immobilie auf Mallorca zu dem Preis von 5.000.000 € ohne diesen Kaufpreis fremd zu finanzieren. Im Zuge der Vermögensteuererklärung für das Jahr 2017 müsste jeder Ehepartner ein Vermögen von 2.500.000 € angeben, könnte davon 700.000 € als Freibetrag in Abzug bringen so dass jeder Ehepartner noch jeweils die verbleibenden 1.800.000 € zu versteuern hat. Zu zahlen wären in diesem Fall pro Ehepartner 14.500 Euros im Mai/ Juni 2018.

Wenn dieses gleiche Ehepaar den Kauf des Hauses zu 50% fremd finanziert, so muss jeder Ehepartner lediglich 1.250.000€ (2.500.000 € an Eigentumsanteil abzüglich des 50%-igen Anteils an dem Hypothekendarlehn) versteuern. Nach Abzug des Freibetrages in Höhe von 700.000 €  würde also noch ein Vermögen in Höhe von 550.000 € zu versteuern sein. Somit würde ein zu zahlender Steuerbetrag von 1.900 € pro Person anfallen.

Die Zentralregierung hat beschlossen, die Vermögensteuer auch für das Jahr 2017 noch zu erheben. Das Jahr 2018 hat zu Freude aller Beteiligten ohne die Verpflichtung zur Zahlung der Vermögensteuer begonnen- allerdings ist davon auszugehen, dass die Erhebung der Vermögensteuer auch für 2018 noch vor Ablauf des Jahres beschlossen wird.

ERBSCHAFTS- UND SCHENKUNGSSTEUER

Erbschaften zwischen Nicht-Residenten von auf den Balearen gelegenen Immobilien werden von der staatlichen Finanzbehörde mit Steuersätzen zwischen 7,65% und 34% bei direkten Verwandten und mit noch weitaus höheren Steuersätzen bei Erbschaften zwischen entfernten Verwandten oder Fremden besteuert. Zur Berechnung der zu zahlenden Steuer kann vom Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Todes des Erblassers dessen eventuell in Spanien vorhandenen Schulden, z.B. der Saldo eines Hypothekendarlehns, abgezogen werden.

In jedem Fall kommen Nicht-Residenten nach dem Urteil des Europäischen Gerichtshofes vom 3/9/2014 (welches Spanien dazu verpflichtete, die Ungleichbehandlung von Residenten und Nicht-Residenten bei der Besteuerung von Erbschaften zu beenden) in den Genuss der Erbschaftssteuersätze derjenigen Autonomen Region Spaniens, zu der eine nachweisbare Verbindung besteht. Für die Balearen z.B. hiesse das, dass die Erbschaft einer sich hier befindlichen Immobilie bei direkten Verwandten lediglich mit 1 % (bei einer Erbmasso pro Erben von bis zu 700.000 €) zu versteuern wäre.

Ab einer Erbmasse pro Erben von mehr als 700.000 € kommt dann zur Berechnung der zu zahlenden Erbschaftssteuer eine Steuertabelle mit progressiven Steuersätzen von 8 %, 11 % 15 % und 20 % zum Tragen. Daher dürfte in diesen Fällen die Fremd- Finanzierung eines Immobilienerwerbs im hohen Preissegment  durchaus ratsam sein.

 

In jedem Fall ist es für diejenigen Personen, die ihren Steuerwohnsitz ausserhalb der EU oder des EWR (Schweiz, USA etc.) haben weiterhin interessant, den Erwerb einer Immobilie fremd zu finanzieren, da diese Personen auch bei Erbschaften zwischen direkten Verwandten weiterhin die hohen Erbschaftssteuersätze von 7,65% bis 34% zu zahlen haben. Wir haben diese weiterhin bestehende Diskriminierung von Steuerresidenten ausserhalb der EU und des EWR aber bereits vor das Oberste Finanzgericht gebracht.

Ausserdem dürfte die Fremdfinanzierung interessant sein im Hinblick auf zukünftige Erbschaften zwischen entfernten Verwandten und nicht Verwandten da diese in jedem Fall mit hohen Steuersätzen von 68% oder mehr besteuert werden.

EINKOMMENSTEUER FÜR NICHT -RESIDENTEN

Diejenigen Eigentümer einer Immobilie in Spanien mit einem Steuerwohnsitz in der EU oder dem EWR, die sich dazu entschlossen haben, Ihre Immobilie zu vermieten, müssen auf den Nettoertrag eine Einkommensteuer für Nicht-Residenten in Höhe von 19 % zahlen.

Steuerresidenten in der EU oder im EWR können von den Bruttomieteinnahmen alle Kosten in Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie in Abzug bringen (in Proportion zum Vermietungszeitraum): Abschreibung, Grundsteuer, Müllabfuhr, Beiträge Eigentümergemeinschaft, Ausgaben für Reparatur und Instandhaltung, Zinsen für die Finanzierung des Erwerbs etc.Das bedeutet, dass so bis zu 19% der Zinsen für Fremdfinanzierung gespart werden können.

Natürlich ist nicht von der Hand zu weisen, dass die Fremdfinanzierung mit der entsprechenden Hypothek ebenfalls Kosten mit sich bringt (Wertgutachten, Gebühren für das finanzierende Kreditinstitut, Notar und Grundbuch, Steuern, etc), die sich ca. auf 2 % des Finanzierungsbetrages belaufen.

Darüber hinaus werden für das Darlehen die entsprechenden jährlichen Zinsen zu zahlen sein. Allerdings können Nicht-Residenten sicherlich gute Rendite für das Geld bekommen, welches ihnen zwar zur Verfügung stand, für den Erwerb der Immobilie aber nicht verwandt wurde. Es ist sogar durchaus denkbar, dass man für diese Anlage einen höheren Ertrag erzielt als das Hypothekendarlehn kostet, und wenn sie sich entscheiden , dieses Geld in Spanien anzulegen, müssen die entsprechenden Doppelbesteuerungsabkommen (Deutschland, Großbritannien, etc.) berücksichtigt werden. Demnach sind Geldanlagen (Bankkonten, Investmentfonds, Investmentfonds etc.) von Nicht-Residenten in Spanien nicht zu versteuern.

Palma, Oktober 2017

Alejandro del Campo Zafra

Abogado y asesor fiscal