In diesem Beitrag gehen wir auf die wesentlichen Punkte (20) ein, die beim Kauf und Verkauf einer Immobilie beachtet werden müssen. 

1.- Städtebauliche vorgaben

1.1 Grundbuch und Kataster – Ein Paradoxon 

ACHTUNG!  Die Tatsache, dass ein Haus im Grundbuch eingetragen ist, bedeutet nicht, dass es auch tatsächlich legal ist. Eine im Grundbuch eingetragene Immobilie kann sehr wohl ganz oder teilweise nicht den geltenden und anwendbaren städtebaulichen Vorgaben entsprechen, denn Artikel 52, b des Königlichen Dekrets 1093/1997 vom 4. Juli legt fest, dass auch nicht- legale Gebäude mit einer Bescheinigung (etwa durch einen Architekten), die bestätigt, dass diese Verstöße bereits verjährt sind, in das Grundbuch eingetragen werden kann. Dies sind die so genannten Neubauerklärungen alter Gebäude (span.“ Declaración de obra nueva antigia“). Paradoxer Weise steht dies im Widerspruch zu der allgemeinhin verbreiteten Auffassung von Sicherheit, die das Grundbuchamt als offizielle Behörde dem Verbraucher fälschlicherweise suggeriert. vermittelt.

Auch das Katasteramt vermittelt unter Umständen ein solch verzerrtes Bild der Realität, gibt es doch lediglich Informationen über mögliche Quadratmeterzahlen von Grundstück und Bebauung – einzig und allein zu dem Zweck der Ermittlung der zu zahlende Grundsteuer. 

Werden die Informationen im Grundbuch und im Kataster also im Vorfeld einer Immobilienübertragung nicht geprüft, so kann dies weitreichende Folgen für den künftigen Eigentümer haben: keine Baugenehmigung, keine Möglichkeit, Strom, Gas, Wasser und Abwasser anzumelden usw.).

Außerdem weisen wir darauf hin, dass auch die allheilversprechende Bescheinigung der Gemeinde über das Nichtvorhandensein eines städtebaulichen Vertragsverletzungsverfahrens nicht ausreicht, da diese eben nur aussagt, ob die Gemeinde bereits gegen eventuelle nicht regelkonforme Baumaßnahmen vorgeht, allerdings keinerlei Aussage über die Legalität der Immobilie macht. 

Gleiches gilt für die Wohnbarkeitsbescheinigung (span.“cedula de habitabilidad“). Auch diese lässt keine Rückschlüsse auf die Legalität der Immobilie zu (gemäß der neunten Zusatzbestimmung des Gesetzes 12/2017 über die Stadtplanung auf den Balearischen Inseln).

Somit ist es vor einem Immobilienerwerb unerlässlich, diese Immobilie von einem Fachmann auf Herz und Nieren prüfen zu lassen, um ein späteres böses Erwachen zu vermeiden. 

Noch erschwerte Bedingungen finden wir bei Immobilien, die nicht innerhalb der Städte und Dörfer, sondern auf sog. „suelos rústicos“, also auf ländlichen Grundstücken liegen. 

Im Prinzip handelt es sich hier um Grundstücke, die zur landwirtschaftlichen Nutzung dienen, weshalb bei einem geplanten Kauf dieser Immobilien zusätzliche Prüfungen bei der jeweiligen Gemeinde und dem Inselrat zwingend erforderlich sind, um sicherzustellen, dass die entsprechenden Genehmigungen und Lizenzen für die Nutzung als Wohnraum vorliegen. Andernfalls drohen unliebsame Konsequenzen.

1.2. Vorsicht ist auch für den Verkäufer geboten 

Das Königliche Gesetzesdekret 7/2015 vom 30. Oktober, legt eine Verpflichtung für den Verkäufer fest, die beim Verkauf zweifellos berücksichtigt werden muss:

Artikel 27. Übertragung von Grundstücken und städtebauliche Pflichten.

. …

2. Bei der Übertragung von Liegenschaften muss in der entsprechenden Eigentumsurkunde Folgendes festgehalten werden:

a) Die städtebauliche Situation des Grundstücks, wenn es nicht für eine private Nutzung oder Bebauung in Frage kommt, nicht bebaubar ist oder für den Bau von Wohnungen bestimmt ist, die einer öffentlichen Schutzregelung unterliegen, die es ermöglicht, den Höchstpreis für den Verkauf, die Vermietung oder andere Formen des Zugangs zu Wohnungen festzulegen.

b) Die gesetzlichen Pflichten und Verpflichtungen, die noch zu erfüllen sind, wenn das Grundstück Gegenstand einer der in Artikel 7 Absatz 1 genannten Maßnahmen ist.

3. Die Verletzung einer der Bestimmungen des vorstehenden Absatzes berechtigt den Erwerber, den Vertrag innerhalb einer Frist von vier Jahren zu kündigen und eine angemessene Entschädigung gemäß den zivilrechtlichen Bestimmungen zu verlangen.

Um schwerwiegende Probleme in der Zukunft zu vermeiden (Entschädigung und sogar Rückgängigmachung des Kaufvertrags), muss der Verkäufer also die Gebäude, die nicht legal sind, in der Urkunde erwähnen. Und es sei darauf hingewiesen, dass auch geringfügige städtebauliche Verstöße dazu führen können, dass eine ganze Liegenschaft als illegal eingestuft wird. Es ist daher sehr ratsam, dieser Verpflichtung Rechnung zu tragen und sogar ein städtebauliches Gutachten bei einem Architekten in Auftrag zu geben, um diese Gebäude zu identifizieren und gegebenenfalls in den Kaufvertrag aufzunehmen.

2.- Grundbuch

Erster Schritt bei einem geplanten Immobilienerwerb ist die Prüfung der Eintragung im Grundbuch.

Hierfür können zwei Dokumente beim Grundbuch eingeholt werden: zum einen der kostengünstige und sehr schnell zur Verfügung stehende Grundbuchauszug („nota registral“), der aber nur die allerwesentlichen Informationen enthält, oder das wesentlich aussagekräftigere, allerdings auch kostenintensivere Zertifikat („certificación registral“), welches Auskunft gibt über: 

  • Eigentumsverhältnisse
  • Lasten und Belastungen auf der Immobilie (Hypotheken, Dienstbarkeiten, Wegerechte, Pfändungen etc.)
  • Eingetragene Mietverhältnisse (diese geben dem Mieter einen besonderen Schutz) 
  • Status der Immobilie als Sozialer Wohnraum, in diesem Fall gelten besondere Regeln für die Veräußerung

Achtung: Das Grundbuchamt bestätigt weder die Grundstücksgrenzen noch die Quadratmeterzahl, es sei denn, die Grundbucheintragung ist mit dem Kataster abgestimmt (in diesem Fall muss dieser Umstand im Grundbuch vermerkt werden).

Stellen Sie sicher, dass die Immobilie nach dem Kauf auf Ihren Namen eingetragen wird. Dieser Vorgang kann zwischen 30 und 60 Tagen dauern. Es ist ratsam, die Umschreibung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch so schnell wie möglich nach dem Kauf zu veranlassen. Der Notar übermittelt i.d.R. die öffentliche Kaufurkunde auf elektronischem Wege (ähnlich der deutschen Auflassungsvormerkung), allerdings sollte man dies noch einmal explizit klären. Die elektronische Übermittlung der Urkunde durch den Notar ersetzt aber in keiner Weise die Einreichung des Originals beim entsprechenden Grundbuchamt. 

3.- Kataster

Das Kataster dient im Wesentlichen für die Erhebung insbesondere lokaler Steuern. 

Daher gibt das Kataster verlässliche Informationen weder über Grundstücksgrenzen noch über die tatsächlichen Quadratmeter des Grundstücks oder der Immobilie.

Wichtig jedoch ist zu prüfen, welche Nutzung der Immobilie im Kataster vorgesehen ist. Stimmt diese Information nicht mit der Realität überein, kann dies schnell zu Problemen führen, da eine Nutzungsänderung nicht selten nicht möglich ist, z.B. wenn es sich um ein Ladenlokal handelt, welches zu Wohnzwecken genutzt werden soll. Außerdem erfordert eine Nutzungsänderung oftmals zusätzliche Dokumente und behördliche Genehmigungen, welche mit hohen Zusatzkosten verbunden sein können. 

4.- Das sog. „Küstengesetz“

Liegt die zu erwerbende Immobilie nahe an der Küstenlinie ist besondere Vorsicht geboten. Es ist sicherzustellen, dass die Immobilie nicht von dem Küstengesetz von 1988 betroffen ist, insbesondere dann, wenn diese in der sog. Maritimen Zone (10 m ab Küstenlinie) liegt, andernfalls drohen Enteignung oder das Verbot jedweder Erhaltungs-, Instandsetzungs- oder anderweitiger Baumaßnahmen. 

5.- Genehmigung des Verteidigungsministeriums 

Handelt es sich bei dem Käufer einer auf einem ländlichen Grundstück gelegenen Immobilie um einen Bürger oder eine Institution eines Landes, welches nicht zur EU oder dem EWR gehört, muss VOR der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde oder Neubauerklärung eine Genehmigung des Verteidigungsministeriums eingeholt werden. 

Schweizer Staatsbürger sind von dieser Pflicht ausgenommen. Schweizer Institutionen dagegen müssen gemäß der einhelligen Meinung der hiesigen Juristen über diese Genehmigung verfügen, allerdings gibt’s es seitens des Verteidigungsministeriums hierzu neuerdings anderslautende Aussagen. 

Für natürliche Personen, die Staatsangehörige des Vereinigten Königreichs Großbritannien und Nordirland sind, die zum Zeitpunkt des Austritts von GB aus der Europäischen Union (31.12.20) ihren Wohnsitz in einigen Staaten der Europäischen Union hatten und sich auch weiterhin dort aufhalten, ist es nicht erforderlich, eine vorherige Genehmigung beim Verteidigungsministerium einzuholen. Die übrigen Bürger des Vereinigten Königreichs Großbritannien und Nordirland, die diese Voraussetzungen nicht erfüllen, benötigen diese Genehmigung jedoch.

Sollte ein Käufer gemäß den o.g. Regeln keine Genehmigung benötigen, aber in Gütergemeinschaft mit einer Person verheiratet sein, die eine solche Genehmigung zwingend nötig ist, so muss diese ebenfalls eingeholt werden, auch dann, wenn die genehmigungsbefreite Person alleiniger zukünftiger Eigentümer wird.

6.- Notwendige Dokumente

a.- Wohnbarkeitsbescheinigung 

b.- Energieausweis.

c.- Handelt es sich um eine Immobilie innerhalb einer Eigentümergemeinschaft 

  1. Bescheinigung, dass keine Zahlungen an die Eigentümergemeinschaft ausstehen
  2. Bescheinigung, dass keine Vereinbarung über außerordentliche Kosten getroffen wurde. Diese Bescheinigung ist wichtig und muss unabhängig von der erstgenannten eingeholt werden da es vorkommen kann, dass vor dem Kauf/Verkauf eine außerordentliche Zahlung vereinbart wurde, diese aber erst später erfolgen muss.

d.- Bescheinigung über die Zahlung der letzten Gemeindeabgaben (4 Jahre) 

7.- Vermerke über steuerliche Belastungen im Grundbuch

Achtung bei Vermerken über steuerliche Belastungen im Grundbuch. Sollte eine in den letzten 4 Jahren eingereichte Steuererklärung die Immobilie oder eine Übertragung derselben betreffend fehlerhaft eingereicht worden sein und ein höherer als der bisher gezahlte Steuerbetrag fällig sein, wäre der (neue) Eigentümer der Immobilie für diese Nachzahlung verantwortlich oder haftbar zu machen. 

8.- Kauf und Verkauf von Immobilien auf ländlichen Grundstücken  

Ein eventuelles Vorkaufsrecht der direkt angrenzenden Nachbarn und den Folgen bei Nichtbeachtung dieses Rechts sind zu beachten (s. hierzu unser Post zu diesem Thema).

9.- Rechte eines Mieters

Beim Kauf einer vermieteten Immobilie ist es ratsam zu prüfen, ob der Mieter im Mietvertrag auf sein Widerrufsrecht verzichtet hat.

10.- Kauf von Geschäftsräumen

Ein Ingenieur muss prüfen, ob die Tätigkeit, die in den Räumlichkeiten nach dem Kauf ausgeübt werden soll nach den städtebaulichen Vorschriften zulässig ist und somit eine Genehmigung für die Tätigkeit eingeholt werden kann. Eventuell müssen dann entsprechende Arbeiten an der Immobilie durchgeführt werden, um die Räumlichkeiten den gesetzlichen Vorgaben (Grösse, Ausstattung, Sicherheit etc.) anzupassen. 

11.- Verkauf des Familiendomizils

Wenn es sich bei der zu veräußernden Immobilie um das Familienheim handelt, ist die Zustimmung des Ehepartners einzuholen auch wenn dieser NICHT Miteigentümer ist und die Ehe in Gütertrennung geschlossen wurde.  (Art. 4.3 der Compilació de dret civil de les Illes Balears). 

12.- Vermessung der Nachbargrundstücke 

Es ist zu prüfen, ob eventuell die Nachbargrundstücke bereits vermessen und die Koordinaten im Grundbuch eingetragen wurden. In diesem Fall sind diese eingetragenen Koordinaten bindend, auch wenn diese nicht mit der Realität einhergehen. So kann es u.U. passieren, dass das Grundstück, welches man gekauft hat, tatsächlich kleiner ist als angenommen (und eventuell durch Mauern oder Zäune markiert). 

13.- Touristische Vermietung 

Wenn eine touristische Vermietungslizenz ebenfalls Gegenstand der Übertragung ist, muss geprüft werden, ob sie im Register für touristische Unternehmen, Aktivitäten und Einrichtungen des Consell de Mallorca eingetragen und in den letzten drei Jahren genutzt wurde. Andernfalls könnte die Lizenz eventuell nicht (mehr) gültig sein. 

Der Verkäufer muss dafür sorgen, dass der Eigentümerwechsel der Vermarktungsaktivität stattfindet, um jede zukünftige Haftung zu vermeiden.

14.- 10 Jahres- Versicherung für Baumängel 

Diese 10 Jahre gültige Versicherung ist bei Neubauten zwingend abzuschließen, damit eventuelle strukturelle Mängel an der Immobilie versichert sind.

Sollte die Immobilie für eigene Wohnzwecke gebaut sein, so ist diese Versicherung zunächst einmal nicht notwendig. Problematisch wird es jedoch dann, wenn die Immobilie vor Ablauf der 10 Jahresfrist verkauft werden soll.  In diesem Fall ist der ausdrückliche Verzicht des Käufers auf die Versicherung erforderlich sowie ein Nachweis, dass der Verkäufer dort tatsächlich gelebt hat.

15.- Vermarktung durch eine Immobilienagentur

Der an eine Immobilienagentur gegebene Verkaufsauftrag dient einzig und allein der Vermittlung, d.h. der Kontaktaufnahme zwischen Käufer und Verkäufer. Der Zweck der Vermittlung besteht jedoch nicht darin, eine Rechtsberatung in Bezug auf den Kauf/Verkauf zu leisten, weder für den Käufer noch für den Verkäufer. Es ist wichtig, darauf hinzuweisen, denn bei späteren Problemen haftet weder der Makler noch die Immobilienagentur, zumal viele Vermittlungsverträge eine derartige Haftung grundsätzliche ausschließen. 

Vorsicht ist außerdem geboten bei exklusiven Verkaufsaufträgen, da hierbei während der Laufzeit ein anderweitiger Verkauf (etwa durch einen anderen Makler oder ein Privatverkauf) eventuell nicht möglich ist. Bei nicht- exklusiven Verkaufsaufträgen ist es ratsam, die Immobilienagentur zu bitten, ein Feedback über die Besichtigung zu geben sowie selber ein Register zu führen, welche Klienten die Immobilie mit welcher Agentur besichtigt haben um somit eventuell aufkommende Forderungen mehrerer Agenturen auf Zahlung der Vermittlungskommission im Keim ersticken zu können.  

Ein wichtiger Punkt ist der vereinbarte Zeitpunkt der Zahlung der Vermittlungsgebühr. Da die gängige Praxis neuerdings darin besteht, private Kaufverträge mit Anzahlung zu schließen statt der bisher gängigen sog. Optionsverträge (die einen steuerlichen Nachteil bei Nichterfüllung bedeuten), ist es durchaus möglich, dass die Zahlung der Vermittlungsgebühr auf den kompletten Kaufpreis an den Makler u.U. schon zu leisten ist, wenn dieser privatrechtliche Kaufvertrag geschlossen wurde, obwohl erst die Anzahlung, normalerweise i. H. v. 10 %, gleistet worden ist. Es muss daher ausdrücklich geregelt werden, dass die Vermittlungsgebühr erst nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags und kompletter Zahlung des Kaufvertrages erhoben werden. 

16.- Versteckte Mängel

Beim Verkauf von Gebrauchtimmobilien haftet der Verkäufer sechs Monate lang für verborgene Mängel (Art. 1.484 ff. des spanischen Código Civil). Ein eventueller Haftungsausschluss im Kaufvertrag ist möglich.

17.- Kauf nach Plan

Der Bauträger muss eine Haftpflichtversicherung (auch Zehn-Jahres-Haftpflicht genannt) abgeschlossen haben, die eventuelle Baumängel am Gebäude abdeckt. Diese Versicherung muss in das Baubuch aufgenommen werden, welches der Bauträger bei Übergabe der Immobilie aushändigen muss.

Außerdem muss der Bauträger eine Versicherung abgeschlossen haben, die auf den Gesamtkaufpreis anzurechnende Teilzahlungen während der Bauphase absichert. Insbesondere bei Mehrfamilienhäusern ist darauf zu achten, dass diese Garantie für jede einzelne Wohneinheit separat gilt und nicht nur für die komplette Anlage.  Vergewissern sollte man sich auch, dass die Abschlagszahlungen auf ein spezielles Konto überwiesen werden, das nur für den Bau des speziellen Projekts verwendet werden darf.

Die Immobilie muss ferner über eine endgültige, vom leitenden Architekten unterzeichnete Baugenehmigung verfügen und im Grundbuch eingetragen sein.

18.- Eigentümergemeinschaften

Beim Kauf von Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus (technisch gesehen eine Eigentümergemeinschaft), ist es ratsam, die Statuten dieser Eigentümergemeinschaft und die internen Regeln oder Vorschriften (nicht alle Gemeinschaften haben solche) zu prüfen, um zukünftige Überraschungen mit den Nachbarn zu vermeiden. Diese internen Regeln oder Satzungen können Aspekte wie die Nutzung von Schwimmbädern, Terrassen, Haustiere usw. regeln.

Es ist besonders wichtig zu prüfen, ob sie die Nutzung von Wohnungen für touristische Vermietungen zulassen.

19. Steuern 

Die zu zahlenden Steuern hängen davon ab, ob ein neues Haus direkt vom Bauträger oder eine gebrauchte Immobilie gekauft wird.

Wird eine neue Immobilie erworben, so ist Mehrwertsteuer i. H. v. 10 % auf den Kaufpreis an den Verkäufer zu entrichten. Außerdem ist die sog. Stempelsteuer (Steuer auf beurkundete Rechtsgeschäfte // AJD), auf den Balearen i. H. v. 1,5 % auf den Kaufpreis, zu zahlen. 

Der Kauf einer gebrauchten Immobilie wird mit Grunderwerbsteuer (Impuestos sobre transmisiones // ITP zwischen 8 und 10 %) besteuert.  Diese Steuer muss innerhalb von 30 Tagen nach dem Kauf an die Finanzbehörde der jeweiligen autonomen Region gezahlt werden. 

20.- Vorsicht bei Kaufoptionsverträgen

Der normale Ablauf eines Hauskaufs ist der folgende:

  • Unterzeichnung eines privatrechtlichen, von einem Anwalt des Käufers aufgesetzten und von einem Anwalt des Verkäufers geprüften Kaufvertrags mit Anzahlung (normalerweise 10 % des Kaufpreises)
  • Notarielle Beurkundung des Kaufs innerhalb einer im privatrechtlichen Kaufvertrag vereinbarten Frist 

Vorsicht bei den so genannten Kaufoptionsverträgen. Diese haben u.U. unliebsame steuerlichen Auswirkungen. Es wird nämlich davon ausgegangen, dass die Einräumung eines Kaufoptionsvertrags und die anschließende Übertragung mit der öffentlichen Kaufurkunde vor einem Notar zwei verschiedene, jeweils getrennt voneinander zu besteuernde Rechtsgeschäfte sind. So wird der für die Einräumung der Option gezahlte Betrag (i. d. R. 10% des Kaufvertrags, oder, falls der Betrag im Vertrag nicht angegeben, 5 % der für den Kaufvertrag geltenden Bemessungsgrundlage) mit ITP besteuert. Kommt es dann tatsächlich zur Ausübung des Optionsrechts und der Kauf erfolgt erst bei Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde, so sind noch einmal Grunderwerbsteuer (ITP) auf den GESAMTEN Kaufpreis zu zahlen. Das bedeutet, das 10% des Kaufpreises doppelt besteuert werden. 

Um diese steuerlichen Auswirkungen zu vermeiden, ist es ratsam, einen privatrechtlichen Kaufvertrag mit Anzahlung zu unterzeichnen. Doch auch bei dieser Vertragsform gibt es Stolperfallen. Da es sich hier bereits um einen Kauf der Immobilie handelt ist unbedingt darauf zu achten, dass die Schlüsselübergabe und somit die Übergabe der Immobilie gebunden ist an die komplette Zahlung des Kaufpreises und IN KEINEM FALL EHER STATTFINDEN darf. Andernfalls gilt der Verkauf nach spanischem Recht als vollzogen, der Käufer ist der neue Eigentümer und dem Verkäufer bleibt lediglich das Recht eines Gläubigers. 

In jedem Fall ist jedwede Übertragung von Immobilien ein hochkomplexes Rechtsgeschäft und sollte unbedingt von einem eigens beauftragten Rechtsanwalt überwacht werden.