BREVE POST DE 8 PUNTOS

Nos encontramos hoy en día que mucha gente alquila pisos, adosados o viviendas a turistas y no saben si lo que hacen es legal o no, si hacer un contrato de arrendamiento o de alojamiento, si darse de alta o no…

Estamos ante una nueva realidad económica que paradójicamente el Govern Balear la proscribe. Efectivamente el Govern no sólo da la espalda a la nueva realidad comercial (internet), sino que pretende prohibirla con el juego de la Ley de Arrendamiento Urbano y la Ley de Turismo de les Illes Balears.

No obstante ello es poner puertas al campo y no tener una visión del siglo XXI, que finalmente via legislativa o judicial, acabará imponiéndose (de hecho ya hay comunidades autónomas que las han regulado, como por ejemplo Canarias, y otras que han anunciado su regulación como Catalunya).

Ahora bien, en tanto en cuanto no esté regulado, los juristas prácticos y los comercializadores, no nos quedará más remedio que jugar con las herramientas de las cuales disponemos hoy en día, en particular el llamado contrato de arrendamiento de temporada de la LAU y el contrato de alojamiento turístico de la Ley de Turismo de les Illes Balears, aun cuando como se verá dejan mucho que desear. Sin embargo es lo que tenemos

Efectivamente, se trata de un tema en donde reina la confusión (una confusión deliberadamente propiciada por el legislador), muy discutida tanto doctrinal como jurisprudencialmente y sobre la que aún no existen pronunciamientos judiciales definitivos.

 

1.- ¿Cuál es el punto clave?

El punto clave es la naturaleza diferente entre el contrato de alojamiento y el contrato de arrendamiento de temporada. En ambos casos hay una cesión de uso del inmueble (piso, apartamento, vivienda, adosado…), pero en el contrato de alojamiento, también hay prestaciones de servicios (limpieza, reposición de sábanas, mantenimiento de servicios, servicio de atención al público…).

 

2.- Por lo tanto, ¿se puede alquilar un piso o un adosado con finalidad vacacional?

Sí, si consiste en la simple cesión del uso de la vivienda sin que se presten servicios turísticos. Efectivamente se puede alquilar un piso, apartamento o adosado mediante un contrato de alquiler de temporada contemplado en la LAU.

Es aconsejable hacer un contrato de temporada por “escrito” en el que conste que no se prestan servicios turísticos (por lo que conviene excluir el derecho de adquisición preferente del arrendatario y prohibir el subarrendamiento o cesión del contrato).

 

3.- ¿Y si quiero arrendar y prestar servicios turísticos?

En este caso estaríamos ante un contrato de alojamiento turístico permitido, pero sujeto a importantes limitaciones y obligaciones:

.- Solo es posible con viviendas unifamiliares y apareados (dos viviendas en un solar), de un máximo de seis dormitorios, doce plazas y que tengan como mínimo un baño por cada tres plazas.

.- Han de ofrecer estos servicios turísticos: limpieza periódica, sábanas, ropa y menaje del hogar así como la reposición de estos, mantenimiento de las instalaciones, servicio de atención al usuario o turista en horario comercial y de asistencia telefónica 24 horas.

.- Deberán tener  un seguro de responsabilidad civil por daños corporales y materiales.

.- Se ha de presentar la declaración responsable de inicio de actividad turística.

 

4.- ¿Se puede comercializar en páginas webs turísticas el arrendamiento de pisos y adosados con finalidad vacacional?

Comercializarlo en canales de oferta turística creemos que es muy discutible dada la redacción del artículo  5.e de la LAU, pero publicar en otros medios que no sean canales de oferta turística (periódicos…) consideramos que sí pero ha de constar que se trata de un contrato de arrendamiento de temporada y que no incluye servicios turísticos, ni de atención al usuario. La Ley de Turismo de les Illes Balears no permite utilizar los términos turístico, de vacaciones o similares en la publicidad.

En cualquier caso el Decreto 20/2015 de 17 de abril de desarrollo de la Ley de Turismo de les Illes Balears, establece que la Conselleria de Turisme o la administración turística insular competente, ha de tener publicada en su web, una lista actualizada de canales que se consideren de comercialización turística, que tendrá carácter orientativo y no exclusivo. A día de hoy está pendiente de publicación.

 

5.- ¿Pueden iniciarme un expediente sancionador por el hecho de hacer un contrato de arrendamiento de temporada de carácter vacacional?

Nuestro parecer es que un contrato de arrendamiento de temporada escrito sin prestación de servicios y sin comercialización en canales de oferta turística, no es sancionable.

Ahora bien, esto no quita que la administración pueda iniciar un expediente sancionador en cualquier momento. De hecho la Ley Turística de las Illes Balears es muy expansiva por lo que respecta a la tipificación de infracciones. Se ha de tener en cuenta que aunque se pueda impugnar ante los tribunales la sanción, esto no suspende la aplicación de la sanción.

 

6.- ¿Y si los arrendatarios del piso molestan a los vecinos, puede hacer algo la comunidad de propietarios?

Sí. La comunidad de propietarios no puede impedir que el piso se alquile por temporadas, pero si se acredita que los sucesivos ocupantes del piso causan sistemáticamente continuas y graves molestias al resto de vecinos, se puede demandar judicialmente el cese del uso del piso por un tiempo no superior a tres años en función de la gravedad de la infracción.

 

7.- ¿Cómo tributan estos tipos de arrendamientos?

En el caso de realizar un contrato de temporada, el ingreso tendrá naturaleza de rendimiento de capital inmobiliario y tributará en la declaración de renta anual del IRPF y la operación no llevará IVA.

En el caso de realizar un contrato de alojamiento turístico, los ingresos tendrán la naturaleza de rendimientos de actividad económica en el IRPF y además deberá cobrarse IVA, por lo que deberán presentar declaraciones trimestrales de pagos a cuenta del IRPF y de IVA.

 

8.- ¿Deben estar de alta como autónomos?

En el caso de realizar un contrato de temporada, como quiera que no se considera una actividad empresarial, no será necesario.

En el caso de realizar un contrato de alojamiento turístico, será necesario estar de alta como autónomo siempre que se cumplan los demás requisitos legales de la seguridad social. Los no residentes en España, no pueden darse de alta en el régimen al régimen especial de autónomos (RETA).

 

Para finalizar, te ofrecemos un modelo de contrato de alquiler de temporada que sigue las pautas marcadas anteriormente. Puedes descargarlo aquí.

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