El tema fiscal del lloguer turístic no deixa de sorprendre a tot aquell que decideix llogar una casa. En el despatx rebem moltes consultes al respecte, i la reacció de molts clients és de perplexitat al veure com es pot embolicar la cosa en una operació que ells creuen molt senzilla.

Amb aquest post volem alertar a tots aquells propietaris que lloguen algun habitatge turístic i reben factures sense IVA d’empreses estrangeres per a la seva intermediació per via electrònica, és a dir, pel servei de posar en contacte arrendador i arrendatari mitjançant aquest canal. La sorpresa esdevé quan reben la seva factura sense IVA, i posteriorment l’han de liquidar davant Hisenda sense tenir la possibilitat de deduir-lo.

El punt de partida de tot, és que la normativa de l’IVA considera empresari a tots els efectes al propietari que lloga un immoble. Això implica que, en determinats casos, aquest ha de recaptar l’IVA dels seus clients, i a més, podria gaudir del dret de recuperar l’IVA que paga als seus proveïdors. Ara bé, per una altra banda, la Llei de l’IVA declara exemptes (no s’ha de cobrar IVA, no es converteix en recaptador de l’Impost) els lloguers els quals el propietari no ofereix serveis propis de la industria hotelera (servir berenar, serveis de bugaderia, canviar els llençols diàriament, servir begudes,…), és a dir, es limita a posar a disposició l’immoble als seus clients, fent les entrades i sortides. El fet de declarar exemptes aquestes operacions no vol dir que no estiguin dins l’àmbit de la Llei de l’IVA. Paral·lelament aquest fet ens fa perdre la possibilitat de deduir l’IVA que hem pagat per altres serveis (consums, reparacions, neteges,…). Al no recaptar IVA, perdem el dret de recuperar l’IVA pagat.

El fet de ser considerats empresaris a l’àmbit de l’IVA, provoca que les empreses estrangeres que ens facturen els seus serveis d’intermediació electrònica, apliquin les regles generals de localització de prestacions de serveis previstes a la Llei de l’IVA, les quals determinen que dita prestació de serveis s’entén realitzada al territori del destinatari, és a dir, en el territori del propietari de l’immoble. Llavors segons la normativa prevista, l’IVA corresponent a aquests serveis no ens el cobraran aquestes empreses estrangeres, tal com faria una empresa interior, sinó que ens l’haurem d’auto-repercutir i liquidar a Hisenda directament nosaltres; a més en alguns casos, haurem de complir alguna altra obligació formal. Com ja hem dit, si és el cas, perdrem la possibilitat de deduir-lo, és a dir, l’IVA no pagat al proveïdor del servei l’ingressarem nosaltres a Hisenda i no el podrem recuperar per la via de la deducció.

Aquesta seria la manera de procedir en aquest tipus d’operacions:

• Rebem la factura del nostre proveïdor de serveis d’intermediació sense IVA en la qual ens avisa que s’ha d’aplicar la inversió del subjecte passiu.
• Quan arriba el trimestre hem de presentar el model 309 o 303 (auto-liquidacions de l’IVA) segons el cas, ingressant el 21% sobre el total de l’import de totes les factures del trimestre rebudes corresponents a aquest tipus d’operacions.
• Presentar, si és el cas, el model 349 (declaració informativa d’operacions intracomunitàries) per a les operacions amb empreses que tenen la seva seu a la Unió Europea, o bé el model 347 per les operacions amb empreses que no tenen la seva seu a la UE.

Com es pot veure, una obligació formal que creiem no haver de complir pel fet de realitzar només operacions exemptes d’IVA, resulta que ens podem veure obligats de pagar a Hisenda un IVA no previst, a més d’haver de complir amb algunes obligacions formals afegides.

A un altre post tractarem un altre cavall de batalla per a l’arrendador: com obtenir el Número Fiscal Intracomunitari (ROI), el qual ens acredita com a empresaris davant els nostres proveïdors de serveis de la Unió Europea.

Palma, 15 de febrer de 2017

Rafel Payeras Cifre
Economista-Assessor fiscal